이런 분들 정말 많습니다.
경매 물건 보고
“감정가보다 싸네?”
“한 번 유찰됐네?”
“이 정도면 무조건 남는 거 아닌가요?”
그렇게 들어갑니다.
그리고 낙찰받습니다.
그런데 나중에 계산해보면요.
시세보다 더 비싸게 샀습니다.
진짜 허탈하죠.
문제는 운이 아니라, 계산을 안 한 겁니다.
- 한양대 경영학 박사 & 겸임교수
- 국제 데이터 매니지먼트 협회(DAMA) 한국대표
- 전 삼정KPMG 전략컨설팅본부 이사
- 전 삼성서울병원 정보전략실 책임연구원
안녕하세요.
땅집고옥션 대표 김기현 박사입니다.
저는 부동산 경매에서 사람들이 왜 같은 실수를 반복하는지에 대해서
진짜 미친 듯이 고민하는 사람입니다.
만약 여러분들이
경매 물건만 보면 괜히 싸 보이고,
유찰만 보면 기회처럼 느껴지고,
낙찰받고 나서야 “이거 잘 산 거 맞나?” 하고 불안해진다면,
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오늘 제가 먼저 깨드릴 상식은 이겁니다.
“감정가보다 싸게 낙찰받으면 잘 산 것이다.”
아닙니다.
이게 초보가 가장 많이 망하는 출발점입니다.
사람들이 진짜 모르는 게 뭐냐면,
경매에서 중요한 건 감정가가 아닙니다.
지금 시장에서 그 물건이 얼마에 거래될 수 있느냐가 더 중요합니다.
감정가는 과거 기준일 수 있습니다.
시장보다 늦을 수 있습니다.
현장 분위기를 반영 못 할 수도 있습니다.
그런데 초보는 감정가를 기준으로 판단합니다.
그래서 시세보다 비싸게 낙찰받고도 이긴 줄 압니다.
오늘은 실제 실패 사례를 보겠습니다.
“시세보다 더 비싸게 산 경우들”입니다
표를 보면 이 메시지가 아주 분명합니다.
감정가보다 싸게 샀다고 끝이 아닙니다.주변 시세보다 싸게 사야 진짜 이긴 겁니다.
실제 사례 1. 경기 부천시 빌라
- 감정가: 251,000,000원
- 최저가: 175,700,000원
- 낙찰가: 195,500,000원
- 주변 시세: 172,480,000원
- 매입 수준: 113.3%
이걸 초보는 이렇게 봅니다.
“감정가보다 5천만 원 넘게 싸게 샀네?”
“최저가보다 조금 높게 썼지만 이 정도면 괜찮네?”
그런데 진짜 계산은 이렇게 해야 합니다.
- 실제 낙찰가: 1억 9,550만 원
- 주변 시세: 1억 7,248만 원
- 차이: 2,302만 원 더 비쌈
여기서 끝이 아닙니다.
취득세, 명도 비용, 수리비까지 더하면 체감 손실은 더 커집니다.
많은 분들이 여기서 착각하십니다.
경매에서는 감정가보다 싸게 사는 게 아니라,
시세보다 싸게 사야 합니다.
짧게 말하면 이겁니다.
싸 보인 것과 진짜 싼 것은 다릅니다.
이제 정리해보겠습니다.
왜 사람들은 이런 결정을 할까요?
사람들이 비싸게 낙찰받는 심리 5가지
1) 감정가 착시
감정가가 높으면 무조건 싸게 보입니다.
하지만 시장은 감정가 따라 움직이지 않습니다.
2) 유찰 착시
한 번 유찰됐다는 이유만으로 기회라고 생각합니다.
아닙니다.
유찰은 할인표가 아니라 재검토 신호일 수 있습니다.
3) 낙찰 집착
입찰장에 들어가면 이기고 싶어집니다.
그 순간부터 투자가 아니라 경쟁이 됩니다.
4) 비교 기준 오류
시세와 비교해야 하는데 감정가와 비교합니다.
기준이 틀리면 결과도 틀립니다.
5) 부대비용 무시
낙찰가만 보고 끝냅니다.
그런데 실제 수익은 총투입원가가 결정합니다.
사람들이 진짜 모르는 게 뭐냐면,
경매 실수의 대부분은 권리분석을 몰라서만 생기는 게 아닙니다.
기본 계산을 안 해서 생깁니다.
핵심 계산법
여기서 아주 쉬운 기준 하나 드리겠습니다.
총투입원가 = 낙찰가 + 취득세 + 명도비 + 수리비 + 체납관리비 가능성 + 기타 비용
그리고 마지막에 반드시 이것만 물어보세요.
“총투입원가가 주변 시세보다 충분히 낮은가?”
“조금 낮다”는 부족합니다.
충분히 낮아야 합니다.
왜냐하면 변수는 항상 뒤에서 나오기 때문입니다.
실행 체크리스트
- 감정가 말고 주변 실거래 시세부터 확인해라
- 최저가가 아니라 실제 낙찰 예상가를 기준으로 계산해라
- 낙찰가와 시세 차이를 숫자로 적어라
- 취득세, 명도비, 수리비를 반드시 더해라
- 안전마진이 얇으면 과감히 버려라
- “낙찰”이 목표가 아니라 “이익 나는 낙찰”이 목표라는 걸 기억해라
- 유찰됐다고 싸다고 생각하지 마라
- 최소 3개 이상 비교 후 입찰해라
경매에서 망하는 사람은
위험한 물건만 잡는 사람이 아닙니다.
평범한 물건을 비싸게 잡는 사람이 더 많습니다.
이게 더 무섭습니다.
왜냐하면 본인은 실수한 줄도 모르기 때문입니다.
싸 보여서 들어갔는데,
막상 계산해보니 시세보다 비쌌다.
이건 시장이 어려운 게 아닙니다.
기준이 잘못된 겁니다.
그러니까 이제부터는 바꾸셔야 합니다.
감정가 보지 마세요.
유찰 횟수에 흥분하지 마세요.
낙찰받았다고 성공이라고 착각하지 마세요.
시세를 먼저 보고, 총투입원가를 계산하고, 안전마진이 있는 물건만 들어가세요.
그게 경매에서 오래 살아남는 사람들의 방식입니다.
오늘 내용이 뜨끔하셨다면,
그건 아주 좋은 겁니다.
아직 실수하기 전에 기준을 바꿀 수 있다는 뜻이니까요.
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괜히 싸 보이는 물건에 흔들리지 않고,
진짜 남는 물건을 고르는 눈부터 만드셔야 합니다.
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주변에 경매 관심 있는 분들께 꼭 추천해 주세요.
특히 “감정가보다 싸면 무조건 이득”이라고 믿는 분들께는 꼭 보여주셔야 합니다.
그 실수, 진짜 너무 많이 반복됩니다.
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