🏦상반기 내내 고꾸라진 주가, 리츠는 잘 버텼다(Feat. 닥터둠 만나고 왔어요)

구독자님, 오늘도 건강한 주식 맛집, 앤츠랩입니다. :)

-2.66%. 27일 밝힌 국민연금의 1분기 기금 운용 수익률입니다. 자산별로 보면 국내 주식 -5.38%, 해외 주식 -2.98%, 국내 채권 -2.87%, 해외 채권 -3.00%. 죄다 안 좋았다는 얘기죠. 유일하게 대체투자만 2.36%로 플러스를 기록했습니다.

지난해까지만 해도 돈 잘 굴린다고 칭찬을 받았는데 올해는 다시 수익률이 마이너스로 돌아설 가능성이 커 보이네요. 2분기 역시 안 좋았고, 하반기에도 딱히 좋은 분위기를… 마이너스 수익률은 2018년 이후 4년 만인데요. 국내외 할 것 없이 자산 시장이 흔들렸으니 딱히 방법이 없었겠죠. 국민연금도 마이너스라는데 우리도 힘을 내요!!!!

지난주 미국 증시는 3대 지수가 일제히 반등하며 마쳤는데요. 나름 의미가 있습니다. 주간 단위로 다우는 8주 연속, S&P500과 나스닥은 7주 연속 하락하고 있었는데 다행히 흐름을 끊은 것. 다우의 8주 연속 하락은 대공황 때나 경험했던 일이라는 군요.

반등의 시작? 일시적 멈춤? 답을 알긴 어렵습니다만 인플레이션 공포를 조금은 덜어낼 지표가 나온 게 긍정적인 영향을 미쳤습니다. 27일 미국 상무부가 발표한 4월 근원 개인소비지출(PCE) 가격지수는 전년 동월 대비 4.9% 상승해 40년 만에 최고치였던 2월(5.3%) 이후 두 달 연속 상승 폭을 줄였습니다.

강력한 물가 상승이 수요 위축으로 이어질 수 있다는 지표도 나왔죠. 5월 미시간대 소비자태도지수 확정치가 58.4를 기록. 전월(65.2)보다 크게 하락한 건데 10년여 만에 최저 수준입니다. PCE는 연준이 잘 들여다보는 물가지표로 알려져 있는데요. PCE 상승률이 축소돼고, 수요 위축 가능성은 커졌으니 연준이 긴축 강도를 좀 조절하지 않겠느냐 뭐 이런 기대로 보이네요.

26일 한국은행은 기준금리를 연 1.75%로 0.25%포인트 인상. 기준금리를 두 달 연속 올리는 걸 본 적이 있었던가 싶었는데 찾아보니 약 15년 만이라네요. 그만큼 상황이 좀 심각하다는 건데요. 한은의 전망에 따르면 올해 소비자물가는 지난해보다 4.5% 상승할 거로 보입니다. 기존 전망치는 3.1%였는데. 내년 물가상승률 전망치도 0.9%포인트나 올렸네요.

아무튼 요즘은 전 세계가 물가와 싸우는 중입니다. 이 싸움이 끝나기 전까지 불안감은 계속되겠죠. 오늘 공부, 출발하시죠.

부동산은 배신하지 않지, 미래에셋글로벌리츠

·올해 하락장 끄떡 없었던 리츠…안정감+배당이 매력
·미국 물류센터 3곳 보유…아마존 등 탄탄한 임차인
·장기 계약, 임대료 인상으로 꾸준한 수익 기대할 만

앤츠랩이 리츠를 다룬 건 딱 두 번. 지난해 2월 ESR켄달스퀘어리츠와 9월 SK리츠였습니다. 두 종목 모두 개미 평점 4마리로 좋은 평가를 했는데요. 예상은 맞아 떨어졌습니다. 두 종목은 저희가 분석한 이후 주가가 각각 15.2%, 21.7% 상승. 이 맛에 열심히 뉴스레터를 만드나 봐요. 오늘은 세번째. 미래에셋글로벌리츠를 준비했습니다.

국내에 상장된 리츠는 약 20개. 올해는 대체로 분위기가 좋았는데요. 이 중 시가총액이 1조원 이상인 건 ESR켄달스퀘어리츠, 롯데리츠, SK리츠. 올해 주가 상승률(5월 26일 기준)이 각각 7.6%, 7.9%, 18.2%였습니다. 올해 코스피가 12.3%나 하락한 걸 고려하면 더욱 두드러진 수치. 인플레이션 이슈에서 약간 비껴나 있다는 점, 매력적인 배당 수익 등이 영향을 미친 거로 보입니다.

이제는 많은 분들이 아실 텐데요. 리츠(REITs)는 호텔이나 빌딩, 물류센터 같은 부동산 자산을 사서 수익을 내는 구조. 이런 부동산은 엄청 비싸니까 펀드처럼 여러 사람에게 돈을 모아 사고, 수익을 나눠주는 거죠. 그 비싼 부동산에 간접 투자하는 효과가 있고, 주식시장에 상장돼 있으니 사고 팔기도 편합니다. 요즘엔 투자처도 다양해져서 골라보는 재미도 있죠.

표를 보시면 국내에 상장된 주요 리츠의 올해 수익률이 있는데요. 사실 리츠는 주가 변동 폭 자체가 크지 않은데 최근 흐름은 굉장히 이례적입니다. 투자자 입장에서도 주가 상승보단 배당 수익에 초점을 맞추는 경우가 많은데 주가까지 이렇게 올랐으니 더할 나위 없죠.

이례적 상승이 있었으니 어느 정도 조정이 불가피하다는 지적이 있는데요. 실제로 최근 한달로 좁혀보면 고점 대비 조금 하락하는 모습니다. 하지만 앞으로도 최소 몇 달은 변동성 큰 장세를 견뎌야 한다는 걸 고려하면 리츠의 안정감은 여전히 매력적입니다.

미래에셋글로벌리츠는 국내에 상장한 최초의 해외 물류센터 리츠. 자산은 미래에셋자산운용이 관리합니다. 현재 미국 텍사스주, 플로리다주, 인디애나주 등 세 곳의 물류센터를 보유 중인데요. 모두 교통망 중심에 위치해 30분 내에 인근 대도시 접근이 가능. 무엇보다 매력적인 건 물류센터를 누가 쓰고 있느냐. 텍사스주 휴스턴에 있는 물류센터는 아마존이 나머지 두 곳은 페덱스가 씁니다.

설명이 필요 없는 임차인(두 회사의 매출을 합치면 500조원이 넘는)에다 임대 기간이 15년(연장 가능). 코로나 팬데믹 이후 미국 전자상거래 시장은 빠르게 성장하고 있는데요. 2020년 990조원인 시장 규모는 올해까지 연평균 10%씩 커질 전망. 당연히 물류센터 수요도 증가할 텐데요. 계약 기간 동안 임대료가 해마다 상승하기 때문에 꾸준히 돈 버는 게 가능한 구조입니다.

기대했던 자산 신규 편입 소식도 들립니다. 4500억원 규모의 유상증자(7월 예정이나 일정은 미정)를 통해 미국 내 물류센터 11곳을 새로 사들일 계획인데요. 9곳은 아마존이, 나머지는 신발업체 풋 락커와 스포츠용품 브랜드 아카데미 스포츠 앤 아웃도어스가 빌려 씁니다. 무난하게 진행되면 시가총액이 6000억원대로 확 커지는데 내년에도 추가로 자산을 편입할 계획입니다.

2007년 국내에서 처음으로 해외부동산 펀드를 내놓은 미래에셋자산운용은 국내 운용사 중 글로벌 네트워크가 가장 탄탄한 곳. 현재 해외에서 약 70조원가량의 자산을 굴리고 있죠. 지난해 11월 미래에셋글로벌리츠의 일반 투자자 청약 때 몰린 증거금은 11조3160억원, 경쟁률은 무려 753.4대 1에 달했는데요. 리츠 중 역대 최고 경쟁률이었죠. ‘미래에셋’이란 브랜드의 힘이 한 몫 한 결과.

리츠하면 배당. 현재 국내에 상장한 19개 리츠의 평균 배당수익률은 5.15%. 지난해 코스피 상장사 배당수익률인 1.8%와 비교하면 월등히 높죠. 미래에셋글로벌리츠도 매년 5.5%~6%가량의 배당수익률(반기 배당)을 기대할 만. 11개 신규 자산 편입이 완료되면 6%초중반 정도도 가능할 거란 전망인데요. 주가가 제자리에 있다고 치면 6%짜리 적금과 같은 거니까 확실히 매력이 있죠.

너무 좋은 얘기만 했나 싶은데요. 리스크도 분명히 있습니다. 일단 금리인상은 부담. 리츠는 부동산을 산 뒤 빌려주는 구조니까 보통은 은행에서 돈을 꿔야 하는데요. 대출금리가 오르면 아무래도 수익성이 떨어지죠. 현재 보유한 자산 중 두 곳은 고정금리 대출이라 큰 걱정이 없는데요. 새로 편입할 자산은 대부분 변동금리를 섞어야 해서 어느 정도의 비용 증가는 불가피합니다.

상장 종목이니 주가 하락 가능성도 분명히 있죠. 최근 하락장에선 잘 버텼지만 앞으로도 계속 그럴 거란 보장은 없습니다. 배당을 아무리 많이 줘도 그만큼 주가가 떨어지면 안 한만 못한 거니까요. 물류센터라 상대적으로 영향을 덜 받겠지만 금리 인상기엔 부동산 가격이 출렁일 가능성이 있고, 부동산 고점론도 짚어볼 포인트.

리츠 얘기를 했으니 31일 마스턴프리미어리츠 상장도 관심있게 지켜볼 만. 지난 12∼13일 일반 청약에서 약 6조원의 증거금이 몰렸고, 청약 경쟁률은 669.2대 1로 집계. 요즘 IPO 시장의 냉기를 생각하면 대박 수준이죠. 인천 항동의 쿠팡 물류센터, 프랑스에 있는 아마존 물류센터 등이 주요 자산. 청약을 놓쳤다면 상장 첫날 적절한 타이밍을 잡아보는 것도!

결론적으로 6개월 뒤:

포트폴리오에 리츠 하나쯤은 있어야.

“거품이 꺼지는데 연착륙? 그런 법은 없다”

투자자든 분석가든 주식시장 참여자에겐 낙관이 기본입니다. 누가 시키지 않아도 그렇게 되죠. 돈 벌고 싶어 시작한 일이니까요. 비관적인 전망을 하는 이는 인기가 없습니다. “왜 찬물을 끼얹느냐”며 손가락질을 받기 일쑤죠. 그럼에도 불구하고 꾸준히 위험 신호를 알려주는 이가 있습니다. 김영익 서강대 경제대학원 교수인데요.

애널리스트 시절부터 명성이 자자했던 그는 2001년 미국 증시 폭락, 2008년 글로벌 금융위기, 가깝게는 지난해 하반기부터의 하락장을 정확히 예측했습니다. 자연히 한국의 ‘닥터 둠(Doom)’이란 별명이 따라 붙었죠. “회사원일 땐 전망이 나빠도 투자자에게 솔직하게 말할 수 없는 측면이 있었다. 그런 면에서 지금은 자유롭다.”

사실 ‘둠’ 이미지가 더 부각 됐을 뿐 김 교수는 ‘지금은 살 때’란 얘기도 자주 합니다. “데이터가 가리키는 방향을 언급할 뿐, 낙관론자도 비관론자도 아니다.” 이런 그가 최근 ‘피할 수 없는 경기 침체’를 언급하고 나섰습니다. 당분간 주가가 상승하더라도 겨울이 오기 전에 주식 팔라는 지적인데요. 고개를 끄덕일 만한 포인트가 적지 않습니다.

-지난해부터 여러차례 주가 하락 위험을 경고하셨는데요. 특히 주목했던 포인트는 뭐였을까요?

“일평균 수출액과 코스피는 상관계수가 0.8(1에 가까울수록 비슷하게 움직인다는 의미)로 매우 높아요. 그런데 지난해 4월 코스피가 수출액을 40%나 앞서 갔어요. 수출이 늘긴 하겠지만 거리가 좁혀지려면 주가 하락이 불가피하다고 본 거죠. 선행지수 순환변동치(장단기 금리차, 재고순환지표, 구인구직비율 등으로 향후 경기 흐름을 예측하는 지표) 역시 코스피와 상관관계가 큰데 지난해 7월부터 떨어지기 시작했거든요. 이 와중에 물가는 오르니 주가 상승은 어렵다고 본 거죠.”

-현 상황 진단 좀 부탁드릴게요. 지금 증시 왜 이런가요?

“미국이 제일 문제죠. 2008년 금융위기 때도 그랬지만 2020년 (코로나 팬데믹으로 인한) 위기도 정말 빨리 복구했죠. 천문학적인 돈을 푼 덕분인데 역사적으로 모든 나라의 모든 부채가 이렇게 한꺼번에 증가한 경우는 처음이에요. 불가피하게 거품이 발생했는데 채권 시장은 어느 정도 해소됐고 지금은 주식 시장의 거품이 해소되는 과정이죠.”

-금리 인상 충격은 어느 정도 흡수한 게 아닌가 싶은데요. 어떻게 보시나요?

“그렇다고 볼 수 있죠. 국채수익률(10년물)이 최근 3.1%까지 올랐었는데 저는 그게 정점이라고 봐요. 하반기 후반으로 갈수록 떨어질 겁니다. 경기 침체를 피하기 어렵다는 신호죠. 인플레이션이 대두되니까 금리를 올리고, 지금은 스태그플레이션으로 넘어가는 단계인데요. 금리 인상으로 인한 소비와 투자 위축에다 주택시장의 거품까지 빠지면 결국 디플레이션으로 가는 거죠.”

-주택 시장도 위험한 상황인가요?

“2006년 미국의 집값이 고점을 찍었는데, 지금 집값이 그때보다 훨씬 더 고점입니다. 2006년엔 그 거품이 빠지면서 글로벌 경제위기로 확산했는데요. 지금은 주식 시장과 부동산 시장 거품이 동시에 빠질 위기인 거죠. 게다가 지금은 미국 기업 부채가 굉장히 많아요. GDP 대비 50% 수준인데 장기 평균이 39% 정도입니다. 50%에 접근하면 여지 없이 침체가 찾아왔죠.”

-자산 가격 하락이 걱정스러운 건 맞지만 기업 실적이나 소비 등은 아직 괜찮아 보이는데요.

“미국 GDP의 70%가 소비입니다. 가계 자산 중 주식 비중이 54%고요. 역사상 최고치죠. 주가가 하락하면 그만큼 쓸 돈이 없어지는 겁니다. 가계저축률도 장기 평균보다 낮아진 상태고요. 실제로 소비자태도지수가 빠르게 나빠지고 있는데 자연히 소비가 줄 거고, 기업 실적도 안 좋을 수밖에요. 미국 사람들 요즘 일을 안 한다고 하잖아요? 돈이 없으면 일자리를 찾을 겁니다. 그런데 정작 그 무렵에는 기업도 일자리 만들 여력이 없죠. 지금은 잠시 버티는 중, 내년 상황이 훨씬 더 심각할 거란 점은 확실합니다.”

-경착륙을 피할 확률은 얼마나 될까요

“사실상 제로죠. 1~3월 미국 무역수지 적자가 전년보다 42%나 늘었어요. 3월엔 한달 동안 1000억 달러를 넘어섰죠. 그래도 미국이 버티는 건 주식시장, 채권시장으로 계속 돈이 들어오기 때문인데 거품이 빠지면 이 돈이 안 들어가죠. 이렇게 되면 문제가 복잡해집니다. 지금은 재정이나 통화 정책도 한계가 분명하잖아요. 회복 속도가 더딜 수밖에 없습니다. 거품이 꺼질 때 연착륙이란 건 없어요. 금융시장부터 실물 경제까지 크게 흔들려서 바닥을 찍어야 반등이란 게 있죠.”

-좋지 않은 지표가 계속 나오면 금리 인상을 미룬다든지 더 심한 경우 다시 돈을 푼다든지 다른 방법이 있지 않을까요?

“모든 경제 변수의 뒤에는 추세란 게 있습니다. 예를 들어 지난 정부에서 20번 넘게 부동산 정책을 냈는데 집값은 계속 올랐잖아요. 추세는 정책으로 막을 수 없어요. 방향을 약간 조절할 수는 있겠지만.”

-언제쯤 회복이 가능할 거로 예상하시나요?

“2000년대 초 IT 거품이 꺼지고 미국 증시가 그 수준을 회복하기까지 10년이 걸렸죠. 이번에도 최소한 3년은 걸릴 거예요.”

-적어도 2025년까진 미국 투자를 자제하라?

“우리나라 연기금 해외 주식 비중이 20%가 넘고 그중 대부분은 미국이거든요. 지난해부터 연기금 관계자를 만나면 미국 비중을 줄여야 한다고 얘기했죠. 숫자만 봐도 대충 알 수 있잖아요. 전쟁을 하고 있는 러시아 증시(정부가 통제를 하니까 단순 비교는 어렵지만)가 올해 22% 빠졌는데 나스닥이 더 많이 하락했어요. 지금은 기술주의 엄청난 거품이 붕괴되는 과정이에요.”

-그럼에도 불구하고 단기적(가을까지)으론 괜찮다 이렇게 보시는 거 같아요. 어떤 이유인가요?

“코스피만 놓고 보면 일평균 수출액이 4월보다는 괜찮은 편입니다. 환율도 중요한 포인트인데요. 얼마전 달러당 1290원까지 갔는데 우리 경제력에 비해선 지나치게 높은 수준이죠. 외국인 순매수는 환율과 상관계수가 매우 높은데요. 환율이 좀 떨어지면 수급에는 큰 도움이 될 겁니다. 실제로 조금씩 자금이 들어오고 있고요. 주가란 게 하락기에도 쭉 떨어지는 게 아니기 때문에 어느 정도의 반등하는 모습은 나올 겁니다.”

-하지만 코스피 역시 내년이 더 안 좋을 거다 이렇게 보시는 거군요.

“미국을 중심으로 한 경기 침체가 불가피하다면 한국도 예외일 수 없죠. 당장 수출 등에도 영향을 미칠 거고, 경기 둔화를 알리는 지표가 나오기 시작하면 투자 심리도 얼어붙게 되죠. 게다가 한국은 잠재성장률이 전 세계 최저 수준입니다. 생산가능인구의 축소가 핵심인데 이건 단기간에 해결할 수 있는 문제가 아니죠. 이럴 땐 주식시장과 잠시 떨어져 있는 게 가장 좋은 방법입니다.”

-말씀하신대로라면 좀 피해가는 투자를 해야할 텐데, 현금 비중을 늘리는 것 외에 투자자가 택할 수 있는 방법이 있을까요?

“국채 투자가 대안이 될 수 있겠죠. 한국이 원금 상환 못할 나라는 아니니까. 은행 적금보다 수익률이 괜찮으면 현금으로 두는 것보다는 국채가 낫죠. 국가별로는 상대적으로 아시아 지역이 괜찮을 거 같아요. 미국 시장이 어렵고, 전쟁 직격탄을 맞은 유럽 역시 그럴 거라 본다면 중국·베트남·인도네시아 등이 대안이 될 수 있죠.”

-요즘 같은 시기 자산 배분은 어떻게 하세요?

“저는 부동산이 40%, 금융자산이 60%예요. 금융자산의 30%는 보험이고, 나머지는 주식이죠. 배당 투자는 기본적으로 하고요. 인버스 ETF 같은 걸로 리스크 관리도 꾸준히 합니다. 아예 장기 투자하는 종목들도 있죠.”

-어떤 종목인가요?

“중국 전기차 ETF, 베트남 ETF, 곡물 ETF는 사서 거의 손을 대지 않았어요. 적어도 5년 이상 투자할 생각입니다. 삼성전자 비중도 꽤 높죠.”

-종목 투자를 할 때는 누구보다 열심히 공부해서 투자하실 것 같은데 안 그런가요?

“저도 삼성전자는 잘 모르죠. 다만 삼성전자는 하나의 종목인 동시에 코스피 자체이기도 하니까요. 제 목표 수익률이 5%예요. 2020년 코스피가 31% 상승했을 때 제 수익률은 12%였어요. 그만큼 안전하게 가는 거죠. 대신 투자를 시작한 뒤 (연간 단위로) 손해를 본 적은 없습니다. 올해도 약 3% 정도의 수익을 내고 있는 거 같아요.”