🏦하이닉스한테 월세 받는 느낌, 덩치 1위 SK리츠 (feat.애증의 유증)

구독자님, 오늘도 건강한 주식 맛집, 앤츠랩입니다. :)

레터 제작 과정에서 착오가 있었습니다. 제때 발송해드리지 못한 점 진심으로 사과드려요.

'휴, 그래 0.25 정도면 괜찮네.'

25일 우리 증시 상황을 요약하면 이런 느낌이었습니다. 한국은행이 기준금리를 이전보다 0.25%p올린다고(이제 기준금리는 2.5%) 발표한 뒤 시장은 예상했던 결과에 맘을 좀 놓은 모양입니다. 미국 금리랑 발맞춰 간다는 것도 그렇고요.

코스피는 전날보다 29.81포인트(1.22%) 올라 2477.26에 장 마감. 코스피 시가총액 상위 10개 중 삼성SDI(-0.68%)만 빼고 다 상승. 코스닥은 4거래일만에 800선 탈환. 이러다 1400원 가겠다 싶게 뚜껑이 달그락달그락 거리던 원달러 환율은 6.9원 떨어져 1335.2원으로 마감.

이제 25bp쯤은 뭐 거뜬(?)해 진 걸까요. 날씬할 때야 2.5kg찌는 게 크게 느껴지겠지만 이미 비만이라면 2.5kg쯤은 뭐 별 것 아닌 느낌 정도. 지난달엔 IMF(국제통화기금) 외환위기 이후 최고치로 소비자물가지수(CPI)가 올랐고, 역시 또 십몇년만에 최고치라는 고환율에 수입물가도 오르고.

이럴 땐 ▶'물가 상승? 오히려 좋아!'를 외칠 수 있으면서 ▶소액으로 할 수 있는 투자가 뭐가 있을지 살펴보다가 리츠 종목을 하나 가지고 왔습니다. 디저트에서도 리츠 관련한 설명을 드릴 테니 크래커 하나 들고 편하게 보시죠.

하이닉스한테 월세 받는 '자산 1위' SK리츠

·U타워 매입으로 자산규모 1위…'롯데리츠 게 섰거라' 
·월세만 200억원, SK하이닉스한테 세 주는 투자
·주식 추가발행으로 당장 주당가치 희석은 불가피 

SK리츠는 지난해 상장 직후 앤츠랩에서 한 차례 다룬 적이 있었는데요. 리츠 자체가 꾸준히 공부해볼만한 분야기도 하고(앤짱이님이라면 그간 앤츠랩에서 SK리츠 외에도 ESR켄달스퀘어리츠, 미래에셋글로벌리츠를 소개드렸던 걸 기억하실지도!), 금리 인상기에 특히 관심(좋은 쪽으로든 나쁜 쪽으로든)이 쏠리기도 해 또 가져와 봤습니다. 일 년 간 SK리츠에 어떤 변화가 있었는지 살펴볼까요. 

SK리츠는 지난해 9월 코스피에 등판, 아직 만 1년이 채 안 되었는데 몸집(자산규모) 불리는 속도가 대단합니다. 상장 때만 해도 전국 116개 주유소랑 종로에 있는 SK서린빌딩만 가지고 있었는데, 이번에 분당에 있는 U타워를 5072억원 주고 새로 샀습니다(취득세 수수료 등등 다 합치면 총 5557억원 썼다고).

값이야 서울에 있는 서린빌딩이 두 배쯤 비싸긴 한데(매입가액 1조30억원) 주유소 116개(7664억원)랑 다 합쳐 이제 SK리츠의 자산규모는 2조4400억원. 국내 리츠 중 최대 규모로, 2년 먼저 상장해 1위를 지켜왔던 롯데리츠(2조 3737억)를 추월했답니다(아, 자산규모만 이겼다는 거고 시가총액은 여전히 롯데리츠가 1등). 

리츠(REITs)는 호텔이나 빌딩, 물류센터 같은 부동산을 사서 수익 내는 회사의 주식을 사 배당 등을 통해 간접적으로 수익을 누리는 투자죠. 쉽게 표현하면 건물 조각투자인 셈. (물론 그 조각이 거의 부스러기에 가깝긴 합니다만, 부스러기도 맛있으면 먹을만 하잖아요..)

기본적으로 부동산이 핵심이니, 돈을 잘 끌어모으는 게 중요. 그래서 리츠는 자산규모가 클수록 유리할 수밖에 없습니다. 신용평가등급이 올라 돈을 끌어모으기 좋아지고(조달금리 경쟁력!), 그러면 나중에 또 새로운 건물을 살 때 유리해지니까요(저 같은 서민이 영혼을 끌어모아 생애 첫 주택 구매하는 거랑 초고액 자산가가 생애 n번째 주택 구매할 때의 차이를 생각해보면 이해가 되시겠죠). FTSE 등 관련 지수에 편입되면 패시브 자금도 들어와 몸집을 더 불릴 수 있게 됩니다(SK리츠도 다음 달에 편입될 수 있을 거란 설렘 존재). 

SK리츠는 상장 당시 U타워 외에도 SKT 타워(서울 중구)·플래닛타워(성남시 분당구)을 사들이는 카드도 만지작거리고 있다며 "지금은 자산규모가 1조8천억원이지만 장기적으로 10조원대까지 키울 것"이란 포부를 내비친 바 있습니다. 뭐 '10조원 규모 복합 리츠로 발돋움'이야 SK의 사보나 신년사에 쓸법한 아름다운 구호 정도로 이해하시면 되겠습니다만(플래닛타워는 2024년까지 전매제한이라 당장은 못 사기도 하고요), 어쨌든 U타워는 실제 구매했고, 단기에 자산규모를 빠르게 키워나가고 있는 것은 사실입니다.

리츠 수익은 1.부동산 가치 상승으로 인한 자본이득과 2.임대료 수입에서 나옵니다. 1은 입지와 주변을 잘 살펴야하고, 2는 임차인이 믿을만한가를 봐야하겠죠.

U타워는 정자역 앞에 있는 28층(지하6층)짜리 건물입니다. 일단 임차인이 시가총액 2위에 빛나는 SK하이닉스. 5년 기본+원할시 5년 연장 계약이니, 일단 앞으로 5년은 SK하이닉스가 망하지 않는 이상 월세 수익(연간 약 208억원!)은 보장됩니다.

임차인이 대기업이란 건 동시에 이 입지에 대한 설명이 되기도 합니다. 크고 좋은 회사가 아무데에 사무실을 정했을 리 없으니까요. 여긴 수도권의 대표적인 업무권역인 분당-판교 업무지구(BBD)의 중심. 이 동네 공실률은 2.35%(올해 2분기 기준)로 매우 낮은 수준이고, 옆에는 네이버 신사옥도 있어요. 또 앞으로 판교 제2·3 테크노밸리 개발, GTX-A노선 개통, 8호선 연장 중 하나만 되어도 더 발전할 여지도.

리츠 투자가 요즘 특히 주목받는 이유는 물가상승 위험을 임차인에게 전가할 수 있단 장점 때문인데요. 소비자물가지수(CPI)가 오르면 임대료도 연동해서 올릴 수 있어요. 또 보통의 임대차계약에서라면 재산세(Net Tax)·보험료(Net Insurance)·수선유지비(Net common area maintenance)를 임대인이 부담해야 하는데 리츠는 대개 이걸 임차인에게 떠넘기는 형태로 계약을 해(이를 '트리플 넷'이라고 합니다) 임대인(리츠) 입장에선 수익이 안정적입니다.

그럼 좋은 거 샀으니 SK리츠 주가도 올랐냐. 그건 아닙니다. 5월에 "저희 U타워 삽니다" 발표할 때 주가가 7000원대로 뛰긴 했지만, 다음 달에 "근데 그거 사느라 돈을 많이 땡겨서 유상증자를 해야겠지 말입니다" 하니 주가는 다시 5000원대로 털썩.

유상증자, 주식을 더 많이 찍어 팔면 1주당 가치는 줄어들 수밖에 없기 때문입니다(a.k.a. 주주가치 희석). 이번 유상증자로 SK리츠 주식 수는 1억5502주였던 게 신주 상장일인 오늘(26일)부로 1억9655주. 약 26.7%가 늘어났네요. 

배당은 회사가 낸 수익의 일부를 주주들이 'n빵' 해서 나눠갖는 건데 n이 더 커지면 먹을 게 줄어들겠죠. 건물 '조각 투자' 수준이 거의 '부스러기 투자' 정도라고 말씀드렸는데요, 배당재원을 '1.5억빵' 하던 걸 이제 2억으로 나누는 '2억빵' 해서 나눠 가져야 합니다.

이래서 유상증자 이미지가 안 좋긴 한데요. 리츠에서의 유상증자는 좀 달리 봐야 할 필요가 있습니다. 보통의 기업이야 갑자기 세자릿수 억 단위로 뭔가를 사들일 일이 잘 없지만, 리츠는 지속적으로 자산을 편입하는 회사 아니겠습니까. 리츠가 건물 사려 유상증자 하는 건 개인이 집 살 때 신용대출 일으키듯 자연스럽고 적절한 수단. 또 분자(주식 수)가 커진다 해도 분모(배당재원)도 커진다면 배당액은 지켜질 수 있습니다. 돈 더 벌려고 빚이며 투자금 끌어다 건물 산 거니까요.

하지만 유상증자 결정 이후 신주 상장일까지 저조한 주가 흐름은 대부분의 리츠에서 나타나는 현상. 리츠 입장에선 수익 더 많이 내려고 건물 산 거긴 한데, 당장은 늘어난 주식 수가 거슬리기 때문이죠.

기회는 때로 조정의 얼굴을 하고 찾아올 때가 있죠. 최근 분기당 70원씩 배당금을 줬던 주식을 5000원대에 살 수 있는 기회. 물론  U타워 편입 여파로 당장은 배당금이 그만큼은 안 나올 가능성이 큽니다. 배세호 하이투자증권 연구원은 "이번 편입으로 올해 연환산 배당수익률이 소폭 하락하겠지만 이는 일시적 현상으로 배당금은 4분기부터 67원으로 회복할 것"이라고. 또 올해 인플레이션이 심각했으니→내년 오피스 임대료크게 올라→잘 되면 내년엔 배당금 70원대 가능하지 않을까? 이런 행복회로를 돌려볼 수도.

리츠는 인컴소득(이자,배당) 위주로 노리는 채권의 특성과 자본소득(매매차익) 위주로 노리는 주식의 특성을 모두 가진 투자잖아요. 쌀 때 사면 배당수익률이 그만큼 높아지니 '가성비'도 오를 수 있겠지요. 무엇보다 리츠가 아니더라도, 계속되는 인플레이션 소식에 '오히려 좋아' 할 수 있는 투자를 하나쯤 갖고 계시다면 힘든 시기를 조금은 웃으며 버텨볼 수 있지 않을지...

결론적으로 12개월 뒤:

주가는 빼당, 믿는 건 배당

떵떵거릴 순 없어도 배당은 따박따박! '부스러기 건물주' K-리츠 주주가 된다는 것

몇 년 전만 해도 국내서 리츠는 좀 생소한 단어였습니다. 2년 전 삼프로TV에서 리츠를 다룬 프로그램을 봤는데, "리츠 사면 2주택자 되나요?" "리츠, 종부세 내나요?" 같은 질문을(물론 유머였지만) 할 수는 있었던 모양. 하지만 이젠 국내 리츠도 꽤 자리를 잡고 시장도 커져 알고는 계셔야 할 투자 상품이 되지 않았나 싶습니다. 무엇보다 지금처럼 주식시장이 춤추는 풍선처럼 휘청일 때 중위험 중수익 상품에 대한 공부는 필수죠. 오늘 디저트는 K-리츠입니다.

미국 나비스코사의 '리츠(RITZ)'가 크래커계의 오리지널이자 정통으로 여겨지듯 리츠(REITs) 또한 정통의 미국 리츠가 좋지 않을까, 하는 오해가 있을 수 있습니다. 

물론 미국 리츠를 빼놓고 리츠를 논할 순 없어요. 시작이 미국이고, 지금도 글로벌 리츠 시장의 3분의 2는 미국이 차지. 미국서 리츠가 커지기 시작한 건 1970년대에 부동산 재벌들이 빌딩을 리츠에 넘기기 시작하면서라고 해요. 이 때 커진 리츠 중엔 이제 시가총액이 20조원이 넘는 곳도(국내선 시총 가장 큰 롯데리츠가 1조원대 초반이니 사이즈 차이 아시겠죠).

미국에서 10대 투자 섹터 중 하나로, 꽤나 안전자산으로 분류되는 분위기입니다. 수십년의 세월동안 주식 하락기에도 꽤 선방한 편이었거든요(다만, 부동산이 무너지며 시작됐던 리먼 사태 때는 예외였습니다). 종류도 매우 다양합니다. 보통 리츠 하면 오피스·호텔·리테일·데이터센터·물류센터 정도 떠올리실텐데, 카지노·팀버(벌목장)·교도소 리츠 등도 있어요.

반면 국내에서 리츠는 밀레니얼 이전엔 거의 없던 개념. 2001년에서야 IMF사태로 너덜너덜해진 기업들이 자금을 확보하고자 유동화를 시도한 게 시작이었습니다. 그런데 그 땐 그리 큰 회사들이 뛰어든 게 아니어서 '저희는 이런 이런 건물을 사겠습니다!' 약속했던 것 대부분 지키지 못했어요. 그러다 2018년 정부에서 공모리츠 활성화 방안을 내놓고 신한알파·이리츠코크랩처럼 규모있는 리츠가 시장에 나오기 시작. 롯데·SK리츠까지 뛰어든 2년 전만 해도 상장리츠는 7개였는데 현재 국내 상장리츠 수는 20개로 급성장.

미국에 비하면 개수로나 시총으로나 자산규모로나 귀여운 수준이지만, 오히려 '너무 성숙된' 미국 리츠보단 '갈 길이 먼' 국내 리츠가 성장세는 더 좋을 수 있겠죠. K-리츠 배당수익률은 4~6% 수준으로 3%대로 주저앉은 미국보다 높습니다. 또 미국선 주식시장 내 리츠 비중이 3%가 넘는데 국내선 아직 1%도 되지 않는 수준이라 '아직 마이너하다'고 볼 수도 있지만 '돈 몰릴 일만 남았다'고 볼 수도. 내년 리츠 상장을 준비중이라는 삼성생명과 한화생명 같은 데선 아마도 후자에 배팅하고 있는 거겠죠.

리츠는 보통의 주식보단 불확실성이 덜하다는 게 장점입니다. 기본적으로 부동산이잖아요. 물론 리츠 산다고 임차인한테 뭐라뭐라 할 수 있는 건물주가 되는 건 아니지만, 상업용 부동산 투자와 원리는 같습니다. '건물 사서 매매차익 노리고+그때까진 월세 먹자'가 핵심.

다만, 투자 결정·실행을 여러분이 직접 하는 건 아니기 때문에 두 가지 귀찮음은 무릅쓰셔야 합니다. 하나는 공시를 때때로 확인하셔야 할 필요가 있다는 점.  건물만 갖고 리츠를 하는 경우는 없고 여러 건물을 보유한 상태서 뭔가를 팔거나(신한알파리츠는 용산 더프라임타워를 판다죠), 사거나(SK리츠가 U타워 사듯) 하며 벌크업 하는 게 리츠의 업이니까요. 

또 다른 귀찮음은 유상증자가 잦다는 점. 보통 기업이 유증을 한다 하면 그건 곧 '저 돈 없어요' 내지는 '저 빚 많아요'를 커밍아웃하는 셈이나 다름 없어 악재로 여겨지는데요. 이와 달리 리츠가 유증을 하는 건 보통 신규 매입 건이 있을 때죠. 그것도 기존 포트폴리오를 개선할 만큼 괜찮은 자산을 매입하려고 노력했을 겁니다. 그런데 저 같은 개미 뿐 아니라 제아무리 대기업이라도 건물을 현금으로 덜컥 쿨거래 하진 못하니, 기존 투자자들에게 '한 번 더 믿어주십쇼' 하는 거죠.

가만 생각해 보면 리츠는 실체가 있는 것도 아니고(K-리츠는 대부분 페이퍼컴퍼니) 그저 빚으로 굴러가는 회사 아니냐? 싶은데, 맞습니다. 리츠는 배당가능한 이익의 90%이상을 배당하도록 되어 있습니다. 돈이 모일 순 없는 구조죠. 페달을 밟지 않으면 쓰러지는 자전거처럼 지속적으로 자금을 조달받아야 굴러갑니다. 

빚이 많다는 건 재무안정성이 떨어진단 소리죠. 실제로 금융위기 때 미국서 대형 리츠가 파산하기도 했고요. 금리 인상의 타격을 크게 입을 수도 있습니다. 4월에1249.96(26일)까지 올랐던 ‘KRX리츠TOP10지수’는 7월에 976.19(25일)까지 떨어졌는데요. 대출금리 상승에 ESR켄달스퀘어·이지스밸류·제이알글로벌 같은 리츠들이 10~20%대 하락했기 때문. 지난해엔 저금리로 자금을 빌릴 수 있었는데 올해 금리가 크게 뛰면서 리파이낸싱시 적용 금리가 거의 두 배가 됐거든요. 

그렇다고 모든 리츠가 금리인상=대출이자상승=비명 은 아닙니다. 금리인상시 임차인한테 임대료를 올려받을 수 있는 방식으로 계약하는 리츠들도 있거든요. 대출이자 상승분보다 임대료 상승분이 더 크면 좋겠고, 같기만 해도 선방이겠죠. 이런 리츠들은 인플레이션 헷지 자산으로 인식되기도 합니다.

by. 앤츠랩

Feat. 전 요즘 친구 만나기도 무서워요.

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