10년전 가격으로 돌아간 리얼티 인컴, 지금 사도 될까? (2024. 1. 20.)

안녕하세요?🤗

오늘은 "매월 배당주는 회사"로 유명한 리얼티 인컴에 대해 다뤄볼게요. 한국인이 가장 사랑하는 리츠인 리얼티 인컴의 주가가 연일 하락하며 10년전 주가로 돌아갔어요.

배당을 꾸준히 늘려오면서 주가도 상승해오다가 2023년 부터 S&P500이 큰 성장률을 보이는 동안 하락을 거듭하고있어요.

요즘이 리얼티 인컴이 어떤 회사인지? 저렴해진 요즘이 투자 기회가 될 수 있는지? 알아보기엔 좋은 시기인것 같아요. 살펴볼게요!

리얼티 인컴은 미국의 대표적인 리츠(REITs) 기업이에요 🤗

리얼티 인컴은 1969년 설립된 미국의 대표적인 리츠(REITs) 기업으로, 월 배당을 지급하는 독특한 특징을 가지고 있어요. 2021년 연차보고서에서 '배당은 신성 불가침하다'라는 표현을 썼을 만큼, 배당에 매우 진심이에요.

이 회사는 소매 상업용 부동산을 중심으로 투자해요. 안정적인 임차인을 확보하고 장기 계약을 맺는 것을 중요하게 생각한다고 해요. 미국, 영국, 스페인등에 걸쳐 15,000개 이상의 자산을 보유하며, 임차 고객 숫자도 1200개가 넘는데, 주요 임차 고객들은 아래와 같다고 해요.

편의점: 세븐일레븐, 월그린

약국: CVS Pharmacy

레스토랑: 타코벨, 버거킹

헬스장: LA 피트니스, 플래닛 피트니스
물류: 페덱스

리츠란? 투자자로부터 자금을 모아(주식을 발행해) 부동산에 투자하고, 임대료 수익이나 부동산 매각을 통해 얻은 이익을 투자자에게 배당금 형태로 제공하는 회사
리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)

배당에 진심, 30년 연속 월배당을 늘려온 회사😃

미국에서는 25년 이상 배당을 연속으로 늘린 주식을 '배당 귀족(Divdend Aristocrats)'이라고 불러요. 25년 이상 연속으로 배당금을 늘려온 리츠 기업은 페더럴 리얼티(Federal Realty Investment Trust, FRT), Essex Property Trust(ESS), Universal Health Realty Income Trust(UHT), National Retail Properties(NNN) 정도로 많지 않아요.

리얼티 인컴은 특히 2008년 서브프라임 모기지 사태로 미국 부동산 시장이 붕괴된 시기에도, 많은 매장들이 문닫은 2020년 코로나19 팬더믹과 같은 험란한 시기에도 배당을 늘려 왔다점에서 얼마나 배당에 진심인지 알 수 있어요.

1월 15일 기준 배당률은 5.96% 에요.

10년 전 가격으로 돌아간 리얼티 인컴🤔

지난 5년간 리얼티인컴과 대표적인 배당 ETF인 SCHD의 주가 변화 (출처: Trading View)

리얼티 인컴은 꾸준히 배당을 늘려오고 있지만, 주가가 계속 하락한다면 결국 투자금을 잃게될거에요.

지난 5년간 주가 수익률을 비교해보면 리얼티인컴은 -25%이고, 대표적인 배당 ETF인 SCHD는 39%입니다. 현재 리얼티 인컴의 주당 가격은 10년전과 비슷한 수준이에요. 최고치랑 비교하면 1/3 수준이고요.

고금리 상황은 대출로 부동산을 인수하고 개발하는 리츠가 많은 이자를 내야 하기 때문에 수익성이 악영향을 미쳐요. 여기에 장기간 이어지고 있는 미국 상업용부동산(CRE) 시장의 침체도 한몫 하면서 오랫동안 리얼티 인컴의 주가는 좋지 않았어요.

미국 금리 인하로 반등하는 듯 했으나...

작년 8월에 미국 중앙은행이 4년만에 금리기조를 바꿨죠.

금리 인하에 대한 기대감이 커지고, 실제로 연방준비은행이 금리를 낮추기 시작한 시점까지는 주가가 오르는 듯 보였지만, 흐름을 이어가지 못하고 하락하고있어요.

누군가는, 리얼티인컴의 주가가 현재 저평가 구간이라 투자 기회 라고도하는데... 정말 그럴까요?

리얼티 인컴, 지금이 투자 기회일까?

주식 투자를 결정할때는 월배당을 꾸준히 줬다는 과거 데이터만 살펴볼것이 아니라, 앞으로도 꾸준히 배당을 늘려갈 수 있는 충분한 사업성을 갖추고 있을까?에 대해도 고려해야 할거에요. 리츠 기업의 사업성이 악화된다면, 배당을 계속 늘려가는 선순환 구조는 유지될 수 없을테니까요.

리얼티 인텀의 매출은 지난 5년동안 237% 증가했고, 리츠 기업을 평가할때 수익을 대신하는 지표인 운영자금(FFO, Funds from operations)는 같은 기간 동안 210% 증가했다고 해요. 이렇게 두 가지 지표가 5년 동안 3배 증가는 것은 굉장히 좋은 성과라고 해요. 주가는 동일한 기간 30% 가까이 하락했다는게 오히려 이례적이라는 평가들도 있어요. 올해에도 FFO 성장률이 유지될 것이라는 전망이 나오고있어요.

그래서 올해가 리얼티 인컴 투자 기회일까요? 리얼티 인컴 주가가 오르기 위해서는 아래 문제들이 해소가되어야해요.

2025년, 올해 금리는 얼마나 내릴까?

리츠 사업의 수익성은 금리에 많은 영향을 받는다고 해요. 아래 그래프를 보면, 금리가 낮은 상태에서 주가가 꾸준히 올랐고, 고금리가 유지됨에 따라 주가가 하락하는 것 처럼 보여요.

24년 8월 미국이 한번에 기준금리를 0.5% 낮추는 빗컷을 단행하고 빠른 금리 인하에 대한 기대감이 클때는 리얼티 인컴의 주가도 올랐어요. 그 당시에는 25년에 금리 인하가 4회 진행될 것이라는 전망이 지배적이었어요. 하지만 이후에 금리 인하 속도를 늦출 것이라는 예상이 많아지면서 현재는 올해 2회 인하가 예상돼요.

트럼프 2기가 어떤 정책을 펼칠까?

올해는 트럼프 대통령이 어떤 정책을 펼치느냐가 리얼티 인컴 주가에 큰 영향을 미칠거에요. 강경 이민정책으로 인건비가 오르고, 관세로 인해 건설 자재 비용이 오르면서 건설 부문이 침체될 것이라는 우려가 있죠. 당연히 부동산 시장에도 영향을 미칠테고요.

수입품에 대한 관세 부과가 현실화되면 인플레이션이 심각해질지 모른다는 우려는 금리 인하 전망을 더욱 어둡게 만들고 있어요.

미국 장기 채권 수익률이 하락할까?

원금이 보장이되는 미국 장기채권 수익률이 높으면, 주가가 떨어질 수 있는 배당주에 대한 매력은 줄어들 수밖에 없어요. 기준 금리 인하가 미국 장기채권 수익률 하락을 유도하고, 이로 인해 리얼티 인컴의 주가가 오를 것이라고 기대했는데, 장기채권 수익률은 예상과 다르게 오르고있어요

미국 장기 국채의 수익률은 급등하고있는데요, 기간 프리미엄이 팬더믹 이후 최고치라고 합니다. 전문가들은 트럼프 대통령 집권에 따른 시장 불확실성 상승, 미국의 기록적인 재정 적자와 부채 부담등을 이유로 뽑고 있어요. 이런 시장상황이 이어지면 장기 국채 수익률이 감소하기 어렵고, 리얼티 인컴 주가에는 안좋을거에요.

올해 리얼티 인컴의 주가가 오르기 위해서는, 무엇보다 트럼프 정부에서의 시장 안정, 금리 인하가 얼마나 진행될 것인지가 가장 중요해요.

재밌는 사실: 한국인 보유금액은 1조1107억 규모에요🤔

한국예탁결제원에 따르면 1월 13일 기준 국내 투자자들 리얼티인텀 보유 금액은 7억585만달러(약 1조107억원) 규모고, 해외 주식 중 21번째로 많이 보유한 종목이에요. TSMC 보유량과 비슷했고 SCHD 보유량의 절반정도였네요

✅ 지난주 SPLG(SPDR Portfolio S&P500 ETF)의 흐름은?

지난주와 달리 이번 주는 2.8% 소폭 상승했어요.

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