돌남소장 부동산뉴스레터 제38호
안녕하세요, 돌남소장입니다.
이번 뉴스레터에서는 2025년9월7일 국토교통부 ‘새정부 「주택공급 확대방안」 발표' 보도자료를 바탕으로, 부동산시장의 흐름을 분석하고, 부동산 컨설팅 및 중개업에서 실질적으로 활용할 수 있는 비즈니스 인사이트를 차근차근 풀어보겠습니다.
1. 인트로 질문
돌남소장님, 국토부 '주택공급 확대방안'이 발표됐다고 들었어요. 이번 정책의 큰 골자는 뭔가요? 실제로 부동산창업자/중개업자는 어디에 집중해야 하나요?
돌남소장:
맞아요. 9월 7일 국토부가 발표한 새정부 주택공급 확대방안은 간단히 핵심만 말하면, 앞으로 5~10년간 전국에 아파트, 공공임대, 민간분양을 전방위로 많이 공급해 집값 안정과 서민·중산층 ‘내 집 마련’ 장벽을 낮추자는 전략이에요.
공급 숫자만 보면 수십만 호, 수도권과 지방 핵심지·역세권 지역까지 공공+민간이 동시에 본격 확장되는 계획이기도 하죠.
창업/중개 현장에선 단순 시장 변화보다, “어디에 어떤 상품이 실제로 나오고, 타입별로 고객군이 어떻게 움직일지” 데이터에 더 집중해야 해요.
뷰포인트로, 공급 확대는 단기적으로 거래량↑, 입지별 분양/임대 경쟁 심화, 고객군 세분화 현실로 변해요.
2. 본문: 정책 핵심 요약
구체적으로, ‘공급 확대’란 어떤 수치와 구조인가요? 단순 호수 늘리는 건가요, 아니면 상품종류까지 변화가 생기나요?
돌남소장:
수치부터 명확히 짚을게요.
ㆍ‘수도권’ 기준으로 2025~2030년까지 약 263,000호(추정치: 약 135곳, 27만 세대 내외)의 신규 주택이 풀릴 예정이에요.
ㆍ‘공공’(LH 중심), ‘민간’(대형건설사, 중소분양사), 지방광역시 권역까지 대상지 세분화.
ㆍ토지이용, 도시개발, 역세권 재개발, 신도시 확장 중심으로 다양한 상품(아파트, 오피스텔, 임대주택, 청년·신혼부부 특화 단지 등) 동시 다발적으로 나온다는 게 차이점이에요.
ㆍ예를 들어, 한 대단지 안에서도 청년원룸, 신혼특화 30~60㎡, 국민주택, 프리미엄 85~135㎡ 중대형까지 분양·임대, 특화상품이 동시에 서비스되는 식이에요.
ㆍ실무에서는 상품별로 분양전환, 임대형, 혼합형 등 복잡하게 경쟁하게 돼요.
3. 본문: 입지별 구체적 제안
공급 확대가 시장에는 어떤 영향을 주나요? 입지나 상품별로 전략적 시사점은 뭔가요? 카운터경쟁은 어떻게 준비하나요?
돌남소장:
이 정책은 단순히 집이 많아진다, 가격이 떨어진다가 아니라,
‘유망입지(물리적 입지, 역세권, 생활 인프라, 브랜드빌리지)’와 ‘상품차별화(평형, 주거편의, IoT, 특화설계)’ 경쟁이 훨씬 심해지는 구조를 만들어요.
예시로, 수도권 내 신도시 중심 신규 분양/임대존은
ㆍ역세권: GTX, 광역철도, 공공(지하철 도보 10분) 메가플랜과 연계
ㆍ단지내 혁신설계: IoT, 맞춤가전, 게스트하우스, 워크룸, 공유오피스, 펫존, 어린이집 등 브랜드 전략
ㆍ평형별: 소형 원룸, 가족형, 프리미엄 고급형까지 동시 출시
ㆍ임대(청년특화, 신혼, 중장년 전략)를 묶어 마케팅
ㆍ주변 상권: 교통·편의·교육·공원 등 생활인프라, 지역커뮤니티 적극 개발
중개창업자는 단지 분양 단일상품 홍보보다, 입지 내 “복합주거타운, 신도시 클러스터” 전체 상품의 패키지 비교와 선택지 안내에 강해져야 해요.
예비입주·임차인은 단순 평형이나 브랜드 선택이 아니라, 생활권 전체의 ‘라이프솔루션 설명’까지 받아보고 싶어 하게 될 거예요.
4. 본문: 상품별 타깃·마케팅 전략
공공주택, 민간분양, 임대상품마다 어떻게 상품 포지셔닝을 짜야 할까요? 소비자 경쟁 전략은 어디에 초점을 맞추면 좋을까요?
돌남소장:
ㆍ공공주택(LH): 가점제, 무주택 우선, 기존 청약자+임차인(청년·신혼·고령) 타깃별 상담이 필수죠.
ㆍ민간분양(대형건설, 재건축/재개발): 브랜드·평형별 상품비교, 입지 스토리텔링, 미래가치·교통·상권 개발계획까지 쉽게 풀어서 설명해야 해요.
ㆍ임대상품(공공/민간 혼합형): 기간·전환옵션·임대보증금·특화서비스(교통, 교육, 문화, IoT, 커뮤니티)까지 ‘맞춤 패키지’ 설계가 중요해요.
ㆍ타깃별로, ‘청년-상권 인접/커뮤니티’, ‘신혼-교육/육아/교통’, ‘중장년-차분한 생활/건강/안전’ 요소까지 체크리스트 상담 전략을 준비해야 시장에서 돋보일 수 있어요.
담백하게 한 마디로, “상품별 타깃의 라이프스타일을 먼저 그리고, 개별단지의 실제 장·단점을 비교분석해 솔직하게 안내하는 식이 신뢰를 만듭니다.”
5. 본문: 세부적 영업 기회와 해킹 포인트
정말 구체적으로 중개업자 입장에서는 어떤 영업해킹이 필요할까요? 예시로 연령대별 전략이나 지역별 Action Plan을 안내해줄 수 있을까요?
돌남소장:
네, 중개·컨설팅 현장에서는 단순 ‘공급 많아졌다’라는 수준을 넘어서
① 지역별 패키지 상품비교 표 만들기
② 타깃별(20대 청년, 30대 신혼, 50대 중장년) 체크리스트 설계
③ 입지별 신규 분양·임대 모니터링 리스트
④ 정책/청약/특화서비스 안내서(쉽게 그림, 표로 정리)
⑤ ‘어떻게 하면 고객이 각자 자기 상황에 맞는 집을 고를 수 있을까’ 실제 상담 답변 시뮬레이션 등이 필요해요.
예를 들어,
ㆍ20대 청년/사회초년생: 역세권 소형 아파트, 원룸, 지식산업센터 연계, 공유오피스·커뮤니티 단지 ‘생활+직장’ 컨설팅
ㆍ30대 신혼부부: 신혼특화 단지, 유치원·초등학교 교육환경, 육아주거, 전세전환가능 패키지 분양 상담
ㆍ40~60대 중장년: 재건축 프리미엄, 의료·문화시설 접근성, 임대/분양 혼합형 상담
이렇게 ‘하나의 매물만’ 추천하는 게 아니라, 전체 입지+상품+특화서비스를 엮어서 고객에게 “선택지 비교표”를 보여주는 방식이 신뢰와 영업 효율을 상승시켜요.
6. 본문: 지역별 공급·상품 전략 심층 분석
이번 정책에 따라, 수도권/지방, 도심/외곽에서 중개/투자/임대 경쟁구조가 어떻게 바뀌나요? 실제 현장의 기회는 뭐가 있을까요?
돌남소장:
구체적으로 말씀드리면,
① 수도권: 신도시, 역세권 중심 단지·클러스터, LH 공공임대/민간분양.
→ 초기에는 임대+분양 혼합형 단지 많고, 개인 투자자·실수요 모두 “교통”·“교육”·“상권 개발계획” 중심으로 선택하게 움직여요.
→ GTX/광역철도/도시철도+복합개발권역은 2~5년치 미래가치까지 꼭 분석해서 전달해야 해요.
② 지방 대도시: 도시재생, 역세권 재개발·소규모주택정비, 청년 및 고령자 수요에 맞춤 임대/분양 상품 확대.
→ 일반분양/임대패턴이 예전 국가산단, 산업도시와 다르게 생활특화, 의료·문화 인프라 중심으로 바뀌어요.
→ 각 시군구별 ‘실거래/미분양/대기수요’ 데이터 직접 연계해서 공급전략-마케팅포인트 잡아줘야 실전 경쟁력이 생겨요.
→ 외곽지(비규제지역, 신도시/읍면동 권역)는 임대/분양의 혼합형 소형상품과 산업단지/신산업센터와 연결 영업이 핵심이에요.
7. 본문: 상품마진·매출 극대화 전략
글로벌/국내 공급확대 정책 아래, 각 중개자/컨설턴트는 어떻게 상품포트폴리오와 수익구조를 짜야 하나요?
돌남소장:
구체적이고 실질적으로,
① 상품 포트폴리오 다변화: 단일 ‘아파트/상가’보다, 단지 내 ‘임대+분양+프리미엄+상업시설+복합주거’까지 복합 패키지 상품설계
② 농도 짙은 지역별 데일리/주간/월간 공급 리스트 만듦(입주/분양예정/임대목록 엑셀 정리)
③ 임대/분양/프리미엄 상품마다 마진(중개수수료, 임대관리매출, 리모델링수익) 구조별로 실익 모델링
④ ‘분양권/전매/임대전환’ 플로우차트 및 실제 사례(청년/신혼/중장년/실버상품) 데이터 정리
⑤ 월간 뉴스레터/블로그/상담툴에 이런 표, 비교인사이트/임대전환 쉬운 설명, 시뮬레이션 예시 넣어 전달
⑥ 지역별, 시기별로 딱 맞는 상품 믹스 제안, 전세금/월세/분양/임대 마진/실수익폭 직접 비교 안내 등이 중요해요.
이렇게 툴·표·사례 단순화해 전달하면 계약율·상담문의가 빠르게, 신뢰감 있게 늘거에요.
8. 본문: 정책·상품 변화에 따라 달라지는 고객 행동관찰법
미래 1~2년간 고객(실수요자/투자자)들은 어떤 행동을 보일까요? 고객 행동 데이터 기반 상담법이 있나요?
돌남소장:
아주 쉽게 말하면,
① 실수요자: ‘기존 청약+공공임대+분양’ 삼중 선택지 비교, 입주 시기/생활권/가격/교통·교육/주거편의 순으로 상담
② 투자자: 분양권 프리미엄, 전매제한/임대전환/추가 프리미엄/수익모델 직접 소개
③ 연령대별 상담 포인트 다르게, ‘돈/생활/미래 가치’ 중심으로 예시 포함 안내
④ 실제 고객 통화/상담 때, 과거 공급지/ 신규단지/ 상품별 ‘실거래 사례’ 주1회 뉴스레터에 실어 차분하게 풀어주기
⑤ 오프라인 방문·상담시 실제 표/그림/핸드북/모바일 자료 파일로 전달
⑥ 상대방이 혼란스러워할 때, ‘시장데이터→내 실익→선택지→실제 사례→질의 응답’ 5단계로 반복 설명해요.
이런 방식이 장기 신뢰와 확실한 상담전환에 효과가 좋아요.
9. 마무리 한마디+비즈니스 핵심 정리
마지막으로, 이번 공공+민간 공급 확대 정책이 창업/중개 비즈니스에 주는 가장 독특한 실익 한 가지와, 앞으로 남길 조언이 있다면요?
돌남소장:
이 정책의 진짜 강점은 “지역+상품+타깃별 경쟁력이 표·데이터·비교툴로 효과적으로 고객에게 직관적으로 전달 가능해지면서, 영업과 마케팅이 ‘누구나 쉽게 선택지 비교→신뢰 확보→실수익화’ 방향으로 진화한다는 점이에요.”
이를 정리해보면
① 오래된 매물/공급지/분양상품, 그리고 신규 공급지/임대+혼합형 상품이 동시에 나오면
② 고객은 단순 브랜드보다 실질적 혜택(교통, 교육, 생활편의, 실입주 서비스 등)과 가격/마진비교에 더 예민해져서
③ 중개자/컨설턴트는 단순 상품홍보가 아니라, “전체 선택지+실수익 데이터+표+실거래 사례+질의응답”까지 상세하게, 쉽고, 현장 중심으로 전달하는 방식으로 차별화해야만 살아남을 수 있어요.
이제부터는 데이터, 표, 실거래, 그리고 설명 능력이 곧 경쟁력입니다.
실질과 고객이 원하는 정보를 먼저 정확하게 전달하면, 남들보다 훨씬 빠르고 튼튼하게 시장 주도자가 될 수 있다고 확신합니다.
원문: https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95091185
다음 뉴스레터에서는 더 깊이 있는 분석과 실용적인 전략을 나눠드리겠습니다. 여러분의 궁금한 점이나 다루었으면 하는 주제가 있으시면 언제든 연락 주세요. 함께 성장하는 부동산 여정을 이어가겠습니다!
돌남소장 드림
📞 문의: 010-3574-8047
📧 이메일: snam1223@gmail.com
🌐https://www.threads.net/@dolnam_sojang
🌐 https://open.kakao.com/o/sZ6lQWEc
본 뉴스레터는 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 부동산 거래나 투자를 권유하지 않습니다. 구체적인 주택 청약이나 계약과 관련해서는 반드시 관련 기관이나 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다.
의견을 남겨주세요