돌남소장 부동산뉴스레터 제37호
안녕하세요, 돌남소장입니다.
이번 뉴스레터에서는 2025년 8월 19일 한국부동산원에서 발표한 ‘25.7월 전국주택가격동향조사 결과’를 바탕으로, 최근 주택시장 흐름을 구체적으로 분석하고, 부동산 컨설팅 및 중개업에서 실질적으로 활용할 수 있는 비즈니스 인사이트를 차근차근 풀어보겠습니다.
Q1. 이번 7월 ‘지난달 대비 상승폭이 축소’라는데, 이게 현장에서 의미하는 게 뭐예요?
A: 맞아요. 7월 전국 매매가격지수 변동률은 0.12%로, 6월(0.14%)보다 상승폭이 줄었어요. 서울도 상승을 이어갔지만 상승폭(0.75%)도 축소됐대요.
이 말의 실전적 메시지는 결국 현시장 주요 구매층이 추가 매수를 적극적으로 하지 않고 관망세로 돌아섰다는 겁니다.
실전 컨설팅 전략에서 이 뜻은, “지금 무조건 매수 추천”보다, “구매 희망자라면 체감 상승세보다 실지수·지역별 동향을 함께 체크해 신중 접근”을 권하는 게 안전하다는 거예요.
관망·거래 주춤 장기화가 예상될 때, 컨설턴트는 ‘실시간 최신동향이 반영된 시뮬레이션 자료’를 항상 준비하고, 고객별 맞춤형 타이밍 컨설팅을 제공해야 신뢰도가 올라가요.
Q2. 지역별 가장 큰 변화는 어디에서 나타났나요?
A: 서울은 매매가격지수가 0.75% 상승하면서 전국에서 가장 강했습니다.
강남권은 0.89% 올랐고, 특히 동남권(서초·강남·송파·강동)은 1.15%까지 뛰었어요. 동북·서북·서남권도 모두 올랐어요.
성동구(2.07%), 용산구(1.48%), 영등포구(1.34%) 등은 일부 단지 거래가 상승을 주도한 곳이에요. 경기권에서는 성남 분당구(2.42%), 과천시(2.24%)가 두드러졌어요.
밤낮 없이 트렌드를 쫓으라는 게 아닙니다. “핫플”로 언론에 선전된 동네가 실제로 가장 오른다는 데이터를 현장에서 계속 확인해야 해요.
이럴 때 상품 큐레이션, 투자전략 컨설팅, 신축·재건축·입지별 등급 분류 등 세분화 영업을 해야만 “유행 따라잡기”가 아닌 “실증적 매물 제공”이 가능하다는 걸 꼭 기억해야 하죠.
Q3. 반대로 하락 지역이나 위험 신호가 보이는 곳은 어디인가요?
A: 대구(-0.28%), 광주(-0.18%), 대전(-0.21%), 인천(-0.08%) 등 5대 광역시 다수가 하락을 기록했어요. 제주(-0.14%)도 하락인데, 지방 전체적으로는 공급과잉·수요 부진이 원인입니다.
부산, 울산처럼 제주·강원·경북·경남의 하락 지역은 특히 구축, 준신축, 주요 단지별 세부 데이터까지 확인이 필요해요.
실전에서는, “하락세 지역도 일부 매물은 버팀목이 되고, 소형·신축·선호입지 위주로 ‘가격 밀림 방지 구간’이 있다”는 점을 반드시 고객에게 가시적으로 설명해 주는 게 핵심입니다.
비실수요/급매 시장에서는 “현대로서는 손해처럼 보여도 이득구간인지, 단기매도세/분할 처분전략”까지 실제 시나리오별 상담 전략이 효과적이에요.
Q4. 주택유형별 가격 변화, MVP는 어디인가요?
A: 7월에는 전국 아파트 매매가격지수 변동률이 0.15%이고, 연립주택 0.07%, 단독주택 0.09%로 모두 소폭 올랐어요.
하지만 서울에서 아파트는 1.09%, 연립 0.29%, 단독 0.30%로 단연 아파트 강세가 두드러졌고, 수도권 전체 아파트도 0.43% 상승입니다.
“시장 시그널=신축 아파트” 공식은 여전히 유효해요. 비즈니스 해킹 관점에서는, 상품 포지셔닝에서 “단독·연립주택·다세대=리모델링, 임대수익형, 소형재개발 물건”으로, “아파트=신축 프리미엄 큐레이션”으로 명확하게 양분하는 전략을 개발해야 해요.
고객 상담 때 ‘아파트/비아파트별 우선순위, 투자 위험도, 관리·임대 전략’을 반드시 다르게 준비하세요.
Q5. 주택규모·건축연령별로도 가격 변화가 뚜렷한데, 이건 어딜 노리라는 시그널일까요?
A: 135㎡ 초과 대형 아파트가 0.33%로 가장 많이 올랐고, 신축(5년 이하) 위주로 상승폭이 가장 컸어요. 연립은 10년 이하, 단독은 20년 초과 주택이 강세를 보였습니다.
지역, 연령, 평형마다 가격 방향이 다르니까 중개·컨설턴트라면 ‘시장판단=신축 대형은 투자, 구축·소형은 실거주 혹은 임대수익형 분석’ 세트를 항상 준비해야 해요.
실제 고객 상담시 희망 유형/입지/면적/예산/가족형태 등을 표준화 설문-대응식으로 받고, 그에 따라 신축인지 구축인지, 대형/소형인지 명확히 매칭해주는 것이 신뢰도를 높이는 길입니다.
Q6. 전세, 월세 시장에서도 흥미로운 데이터가 있네요. 어떤 인사이트가 있죠?
A: 7월 전국 전세가격지수 변동률은 0.04%로, 상승폭은 작지만 서울(0.24%)·경기(0.08%)는 뚜렷이 올랐어요. 과천(1.67%), 안양동안(0.80%), 송파(0.74%)는 특히 강세입니다.
월세도 서울(0.23%), 경기(0.11%) 중심으로 모두 오른 구간입니다. 월세강세, 전세강보합이 동시 출현하는 트렌드는 ‘예전처럼 월세로만, 전세로만 몰아주는 영업’은 한계가 왔다는 증거예요.
실전 컨설팅은 “무조건 상품 한 가지만 강요하지 않고, 고객의 유동성·소득·주거계획·세제상황까지 다 체크해서, 전세·월세 혼합 솔루션, 단기+장기 혼합 임대전략”을 함께 제안하는 모델이 매우 효과적입니다.
Q7. 데이터로 보는 ‘월세전환율’이 떨어진 구체적인 의미가 뭔가요?
A: 7월 전국 전월세전환율은 6.5%, 서울이 5.5%예요. 수도권만 보면 6.1%, 지방은 7.2% 수준이죠. 전세가가 올라가 전환율이 떨어진 지역은 임대인 입장에선 월세수익의 절대적 효율이 낮아진 겁니다.
즉, 월세상품은 ‘임대료만’ 올려 받는 영업보다, “전세금 관리, 보증보험 가입, 장기 임대관리 패키지” 같은 추가 제공 서비스와 결합해서 차별화 경쟁력을 만들어야 해요.
임차인에게는 “전세→월세 전환 시 실제 월부담, 세제 시뮬레이션”을 시각적으로 제시해 신뢰성을 높이면 문의율이 확연히 올라가요.
Q8. 현장 영업에서 ‘가격 데이터’의 활용, 구체적으로 어떻게 하는 게 좋은가요?
A: 표본구성·재고량 변동 때문에 가공된 평균·중위가 정보는 개별사례(특히 실거래·임대 계약) 금액과 상당한 오차가 있을 수 있어요.
정확한 시세 제시는 거래소·플랫폼·현장 중개업소 네트워크 현장답사 데이터를 늘 함께 제시해야만 실제 낙폭 위험도, 프리미엄 구간, 신규 입주 가능성 등을 예측할 수 있어요.
‘가격지수=방향 참고’, ‘실거래가=기준의 절대값’, ‘현장 답사=최종 의사결정 근거’라는 3단계 싱크를 갖추는 것이 시장이 복잡할수록 더 중요해집니다.
Q9. 단독/연립/아파트, 유형·규모별 컨설팅은 어떻게 다르게 해야 할까요?
A: 서울 아파트는 평균매매가가 무려 1,224백만원, 연립 348백만원, 단독은 1,182백만원입니다. 전세·월세 보증금/가격 모두 아파트가 높아요. 보증금/매매가 비율은 단독이 43%, 아파트 53%, 연립 69% 등으로 차이가 큽니다.
이 말의 실전함의는, 매입·임대 전략에서 “유형별로 자금조달 방안, 기대 수익률, 세제상담, 사업자·법인/개인 여부, 임대사업자 등록”까지 모두 따로 적용해야 한다는 의미입니다.
정책상 지원 또는 제한, 장단기 상품 별도 세팅 등도 구분영업이 중요하다고 재확인할 수 있어요.
Q10. 이 수많은 데이터, 매월 어떻게 ‘실전화’할 수 있을까요?
A: “핵심 지표, 지역·유형별 파트, 예약제 소형 스터디·상담회, 뉴스레터/앱 신호체계”라는 4단계 구조를 갖추세요.
예를 들어, 가격지수·변동률은 1장, 실제 거래사례/프리미엄 리스트는 2장에 분산해, 신규 고객일수록 ‘데이터 중심’ 안내, 기존고객은 ‘변동구간별 맞춤형 행동전략 예고’로 구분해 콘텐츠를 제공하는 시스템을 만드세요.
이런 구조라면, ‘뉴스레터→상담→입점·입주→사후관리’에 이르는 실제 매출 성장의 선순환이 만들어집니다.
[비즈니스 전략을 위한 팁]
•“단순 평균/지수·언론기사만 전달 NO, 실거래·입주·공급 신호·단지별 데이터로 즉시 안내”
•“자료는 최대한 세분화. 동별, 평형별, 신축/구축, 임대/매매구분, 실수요/투자수요 구분해서 큐레이션”
•“전세/월세 혼합상품, 단기/중기/장기 임대 전략을 옵션화한 상품시트 직접 확보”
•“고객별로 ‘시세이력+계약가 분포+매물변동 데이터’ 시각적 제공, 그래프 또는 색상으로 설명”
•“인터뷰, 설명회, 입주자회 등 현장 네트워크 구축 & 매월 라운드테이블 Q&A로 데이터 해설 ”
•“담보대출/세제/임대사업자등록 등 법규 변화, LTV 등 상품 규제 빠른 적용 가이드북 배포”
•“수요·공급·입주·임대·가격·공급 유형별로, 언제 어떤 실물이 필요한지 컨텍스트별 행동지침 업그레이드”
원문: https://www.reb.or.kr/reb/na/ntt/selectNttInfo.do?mi=9565&bbsId=1154&nttSn=106925
다음 뉴스레터에서는 더 깊이 있는 분석과 실용적인 전략을 나눠드리겠습니다. 여러분의 궁금한 점이나 다루었으면 하는 주제가 있으시면 언제든 연락 주세요. 함께 성장하는 부동산 여정을 이어가겠습니다!
돌남소장 드림
📞 문의: 010-3574-8047
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본 뉴스레터는 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 부동산 거래나 투자를 권유하지 않습니다. 구체적인 주택 청약이나 계약과 관련해서는 반드시 관련 기관이나 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다.
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