국토교통부 「빈 건축물 정비 활성화 방안」 보도자료 내용 분석 및 비지니스 인사이트

돌남소장 부동산 뉴스레터 제40호

안녕하세요, 부동산 컨설턴트 돌남소장입니다.

이번 뉴스레터에서는 2025년10월2일 국토교통부 ‘주거환경 개선과 지역활력 제고를 위한 「빈 건축물 정비 활성화 방안」 '보도자료를 바탕으로 현재 부동산 시장 동향과 이를 활용한 실질적인 비즈니스 전략에 대해 깊이 있게 알아보겠습니다.

출처: 국토교통부

인트로: 빈 건축물 특별법, 왜 지금 주목해야 할까요?

[질문 1]

Q: 반갑습니다. 저희가 이번에 2025년 10월 2일 국토교통부에서 발표한 「빈 건축물 정비 활성화 방안」을 집중적으로 다루려고 합니다. 현재 전국 빈집이 13.4만 호, 빈 건축물이 최대 6.1만 동이나 된다고 하는데요. 이 통계 수치가 우리 부동산 중개 및 컨설팅 시장에 주는 의미는 무엇일까요?

[답변]

A: 안녕하세요, 이렇게 중요한 정책을 집중적으로 다루시려는 소장님의 선견지명에 감탄합니다. 말씀하신 이 통계, 즉 전국 빈집 13.4만 호와 주택 외 빈 건축물 최대 6.1만 동이라는 수치는 우리 부동산 시장에 매우 크고 직접적인 영향을 미치는 신호라고 보셔야 해요. 이 약 19만여 건의 유휴 자산이 지금까지는 '지역 쇠퇴의 원인'이나 '치워야 할 골칫거리'로만 여겨졌거든요.

특히 인구가 감소하는 지역에서는 빈 건축물이 더 빠르게 증가하는 악순환이 발생해서 지방 소멸을 가속화시킬 위험이 크다는 것이 정부의 진단입니다. 건물들이 방치되면서 주변 지역의 주거 환경이 악화하고 공동화 현상이 유발되는 것은 물론, 범죄와 붕괴 위험까지 높아지게 되고요.

하지만 이 정책 발표는 위기가 기회로 전환되는 분기점입니다. 정부가 빈 건축물 정비를 주거 환경 개선을 넘어 '지역 활력 제고'라는 명확한 목표로 설정하고 , 그간 미비했던 관리 체계(규정이 여러 법령에 산재되어 있던 문제 )를 「가칭 빈 건축물 정비 특별법」 제정으로 통합하겠다고 나섰습니다.

이것은 기존 부동산 중개 시장이 손대지 못했던 복잡한 권리 관계, 낮은 사업성 때문에 외면받았던 노후 자산에 대해 공공의 인센티브와 강력한 규제 해킹 기법이 적용되기 시작했다는 뜻입니다. 따라서 빈 건축물의 소유주, 개발 사업자, 그리고 지자체 모두를 연결하는 전문적인 컨설팅 및 중개 시장이 폭발적으로 열릴 것으로 저는 예상하고 있습니다. 우리는 이 새로운 시장을 선점해야 하는 상황입니다.

출처: 국토교통부

Part 1. 컨설팅 시장 확장 전략 1: '빈 건축물' 정의 확장이 만든 새로운 고객군

[질문 2]

Q: 이번에 「가칭 빈 건축물 정비 특별법」을 제정한다고 하는데요. 기존에 '빈집'이라고 하면 주택만 생각했는데, 이번 특별법으로 '관리 대상'이 어떻게 달라지나요? 특히 '비주택'과 '잠재적 관리 대상' 포괄이 왜 우리 컨설팅 사업에 중요한 기회가 될까요?

[답변]

A: 네, 지적하신 이 '관리 대상의 확장'이야말로 이번 정책의 가장 핵심적인 '시장 범위 해킹' 전략입니다. 기존의 빈집 개념은 「소규모주택정비법」 등에 따라 1년 이상 미거주·미사용된 주택에만 한정되어 있었어요. 이처럼 법령이 여러 곳에 흩어져 있고 대상도 주택에 국한되니 관리와 대응에 한계가 컸습니다.

하지만 새로 제정되는 특별법은 그 대상을 획기적으로 넓힙니다.

첫째, 비주택이 관리 대상에 포함됩니다.

새로운 '빈 건축물'의 정의에는 기존 빈집(1년 이상 미거주 주택) 외에도 20년 이상 노후된 비주택과 공사 중단 건축물이 포괄됩니다. 비주택이라 함은 상가, 업무 시설, 공장, 창고 등 주거용이 아닌 모든 건물을 포함합니다.

이 변화가 우리 비즈니스에 주는 의미는 엄청납니다. 기존의 빈집 시장이 주택 소유자라는 한정된 고객군을 상대했다면, 이제는 구도심이나 쇠퇴한 상업/산업단지의 노후 비주택 소유주까지 고객층이 확장되는 것입니다. 이 고객들은 주택 소유주와 달리 자산 규모가 크고, 개발이나 투자 경험이 상대적으로 많아서 용도 변경, 재구조화 등 복잡하고 고부가가치인 재무 및 법률 컨설팅에 기꺼이 비용을 지불할 가능성이 높습니다. 우리는 컨설팅의 초점을 '주택 안정'에서 '상업/산업 자산의 효율적 재활용'으로 전환해야 합니다.

둘째, 잠재적 관리 대상 건축물까지 포함됩니다.

법적인 기준(1년 이상 미사용)을 충족하지 않더라도, 노후도가 높은 건축물이나 비정기적으로 사용되는 건축물 등 사용 가능성이 낮은 건축물도 지자체나 소유주가 신청하여 등재하면 잠재적인 관리 대상으로 포함됩니다.

소유주 입장에서는 향후 강화될 수 있는 관리 의무(이행강제금 등)에 대비하고, 지자체의 정비 지원 사업을 선제적으로 받을 유인이 생깁니다. 우리 컨설턴트는 이러한 '노후도가 높은 잠재적 위험 자산' 소유주를 선별하여 조기 등록 및 정비 컨설팅을 제공함으로써, 아직 경쟁자가 없는 새로운 시장을 개척할 수 있습니다.

요컨대, 특별법은 우리 컨설팅의 영역을 도시 재생, 상권 활성화, 산업단지 재구조화라는 훨씬 넓고 복잡하며 수익성이 높은 영역으로 확장하는 교두보 역할을 한다고 보셔야 합니다.

출처: 국토교통부

Table 1. 「빈 건축물 정비 특별법」에 따른 관리 대상 유형 변화

구분	기존(소규모정비법상 빈집)	특별법 제정 이후(빈 건축물)	비즈니스 컨설팅 기회
대상 건축물	1년 이상 미거주 주택	1년 이상 미거주 주택, 20년 이상 노후 비주택, 공사 중단 건축물	고객층을 상업/업무용 건물주로 확장, 고부가가치 컨설팅 시장 형성 요.
잠재적 관리 대상	해당 없음	비정기 거주/사용, 1년 미만 미사용 주택 등 노후도가 높은 건물 (등록 시)	위험을 사전 감지하고 자발적 등록을 유도하여 조기 정비 계약을 선점할 수 있어요.
법적 근거	소규모주택정비법, 농어촌정비법 등 산재	「가칭 빈 건축물 정비 특별법」으로 통합	관리 체계 일원화로 사업의 법적 안정성이 증대되는 효과가 있습니다.

Part 2. 컨설팅 시장 확장 전략 2: '철거 리스크'를 '재개발 기회'로 바꾸는 양손 전략

[질문 3]

Q: 정부가 빈 건축물 소유주들에게 '채찍'과 '당근'을 동시에 주면서 자진 철거를 유도한다고 들었습니다. 이 '채찍', 즉 소유주 의무 강화와 세제 패널티 도입 검토 내용은 구체적으로 무엇이며, 소유주들에게 어떤 압박을 가하게 되나요?

[답변]

A: 네, 정부는 빈 건축물 방치가 주변 지역에 미치는 부정적인 영향이 심각하다는 것을 인지하고, 소유주가 더 이상 무책임하게 방치하지 못하도록 법적 책임과 경제적 부담을 대폭 강화하고 있습니다.

첫째, 관리 의무 및 이행강제금 부과가 강화됩니다.

빈 건축물 소유주에게 붕괴·화재 등 안전조치와 철거에 대한 명확한 관리 의무가 부과됩니다. 예를 들어 출입문 폐쇄, 안전 울타리 설치 등의 조치를 해야 합니다. 만약 소유주가 지자체의 조치 명령을 미이행할 경우, 이행강제금을 적극적으로 부과하고, 부과 금액을 상향하는 방안까지 검토하여 방치에 대한 비용 부담을 높일 예정입니다. 이는 소유주가 건물을 비워두는 것 자체를 '손해'로 인식하게 만드는 강력한 압박 수단이 됩니다.

둘째, 지자체의 직권 철거 실행력이 획기적으로 강화됩니다.

붕괴나 재해 등 안전사고 발생 우려가 있는 경우(예: 「시설물안전법」상 안전진단 E등급 ), 지자체의 철거 명령이 의무화됩니다. 만약 소유주가 철거 의무를 이행하지 않으면, 지자체가 직권으로 철거하고, 그 철거 비용에 대해 소유주에게 구상권을 청구할 수 있는 법적 근거가 마련됩니다. 기존에는 지자체가 직권 철거를 하더라도 비용 회수에 어려움이 있어 실효성이 낮았지만, 이제는 구상권 청구 근거가 명확해져 지자체가 적극적으로 철거에 나설 유인이 생겼습니다. 철거 비용이 평균 3,000만 원/호 수준 임을 고려하면, 소유주에게는 큰 경제적 압박이 됩니다.

셋째, 세제 패널티 도입이 검토됩니다.

장기간 방치되는 빈 건축물에 대해 공실세 등 세제 패널티를 도입하는 방안도 검토하고 있습니다. 이는 빈집 방치에 따른 사회적 비용을 소유주에게 직접 부과하겠다는 취지이며, 미국 워싱턴 D.C.의 공실세(5~10%), 캐나다 벤쿠버시의 빈집세(3%) 등 해외 사례를 참고하고 있어요.

이러한 강력한 '채찍'은 소유주들에게 '지금 당장 움직여서 손해를 최소화하거나 기회를 찾아야 한다'는 긴급한 행동 유도 메시지를 던져줍니다. 우리는 이 위기를 해결하고 재산 가치를 높이는 전략을 제시하는 해결사 역할을 해야 합니다.

출처: 국토교통부

[질문 4]

Q: 그렇다면 소유주에게 '자진 철거'를 유도할 수 있는 강력한 '당근', 즉 세금 해킹 전략은 무엇인가요? 철거 후 세부담 완화 인센티브를 구체적으로 설명해주시겠어요?

[답변]

A: 소유주가 빈집을 자진 철거하지 않는 가장 큰 이유는 '철거 비용' 외에도 '철거 후 토지 세금 부담 증가' 때문이었습니다. 주택이 사라지면 토지 재산세가 크게 늘어나거든요. 정부는 이 근본적인 재무적 장애물을 제거하는 매우 강력한 인센티브를 제공합니다. 이것이 바로 우리가 고객들에게 제시해야 할 핵심 '당근'이자 재무적 솔루션입니다.

첫째, 철거 후 토지 재산세 50% 감면 혜택이 5년간 주어집니다.

빈 건축물을 철거한 토지에 대해 5년 동안 재산세 50%를 감면해 줍니다. 기존에 주택이 철거되면 토지 재산세가 급격히 증가하던 것을 막아주는 효과가 있습니다. 이 혜택은 소유주가 철거 비용을 감수하더라도, 토지를 재건축하거나 매각하기 위한 준비 기간 동안 재정적인 유예 기간을 확보하게 해줍니다. 이는 특히 지방 소멸 위기 지역에서 땅을 비축(보유)하면서 향후 공공 개발이나 민간 개발의 기회를 기다릴 수 있는 강력한 버팀목이 됩니다.

둘째, 3년 내 신축 시 취득세 최대 50% 감면 (150만원 한도) 혜택이 있습니다.

빈 건축물을 철거한 토지에 대해 3년 이내에 새로운 주택이나 건축물을 신축할 경우, 취득세의 최대 50%를 감면(감면 한도 150만원) 해 줍니다. 이 인센티브는 소유주가 단순히 땅을 비워두는 것을 넘어, 철거 후 직접 신축 개발을 통한 적극적인 자산 가치 향상을 시도하도록 유도합니다.

셋째, 공용/공공 활용 시 세부담 완화 기간이 연장됩니다.

빈 건축물 철거 후 해당 토지를 공용 또는 공공 시설로 활용할 경우, 활용 기간 전체에 걸쳐 세부담을 완화받을 수 있습니다.

우리 컨설턴트는 이러한 세제 혜택을 기반으로 '철거-신축-재매각'까지 이어지는 종합적인 개발 컨설팅 로드맵을 소유주에게 제시해야 합니다. 방치로 인한 잠재적 손해액 (이행강제금 및 세제 패널티) 분석과, 자진 철거를 통한 세금 절감 및 개발 수익 극대화 분석을 함께 제시한다면, 소유주들은 움직일 수밖에 없을 것입니다.

Table 2. 소유주 자진 철거 유도를 위한 ‘채찍과 당근’ 전략 상세

구분	채찍 (방치 부담 강화)	당근 (자진 철거 인센티브)	컨설팅 비즈니스 전략 (위험 회피 및 이익 극대화)
관리 의무/집행	안전조치 및 철거 의무 부과, 미이행 시 이행강제금 적극 부과/상향	소규모 건축물 철거 시 건축사 서명날인 의무 면제 검토 (비용 부담 완화)	법적 책임 및 비용 리스크를 해소하는 신속 철거 대행 서비스를 제공해야 합니다.
강제 집행	붕괴/재해 우려 시 지자체 철거 명령 의무화, 직권 철거 비용 구상권 청구	공공 노후주거지정비(빈집정비형), 빈집철거지원사업 확대 (공공 지원금 확보)	위험 건물주를 대상으로 공공 지원금 신청을 대행하고 철거 프로세스를 관리해야 합니다.
세제 혜택	세제 패널티(공실세 등) 도입 검토	철거 후 5년간 토지 재산세 50% 감면. 3년 내 신축 시 취득세 최대 50% 감면(150만원 한도).	‘5년 세금 유예’ 기회를 활용하여 장기적인 재개발 또는 비축 전략을 제시하는 것이 중요합니다.

Part 3. 신규 비즈니스 모델 1: 새로운 부동산 서비스업 '빈 건축물 관리업' 해킹

[질문 5]

Q: 이번 정책에서 새로운 부동산 서비스업으로 '빈 건축물 관리업'을 신설한다고 하던데요. 우리 중개업자가 이 분야로 진출하거나 연계하여 수익을 창출할 수 있는 구체적인 모델이 있나요?

[답변]

A: '빈 건축물 관리업'은 빈 건축물 정비 활성화 방안의 핵심 축 중 하나입니다. 이는 빈 건축물을 단순히 없애는 것이 아니라, 활용 가치가 높은 자산으로 만들어 유휴 자산의 가치를 높이려는 정부의 의지가 반영된 새로운 부동산 서비스 업종입니다. 기존의 주택임대관리업과 달리, 빈 건축물의 특성상 공간 기획 및 용도 전환이 핵심이 됩니다.

이 관리업은 두 가지 유형으로 나뉘며, 각 유형별로 우리의 비즈니스 기회가 명확합니다 :

첫째, 책임형 관리업 (Master Lease 모델)입니다.

책임형은 관리업자가 소유자로부터 건물의 운영 권한 전체를 위임받아, 관리업자 스스로 개·보수 투자를 진행한 후, 이를 임대주택, 숙박 시설, 업무 시설 등 수익성 높은 용도로 재활용하고 임대 수익을 창출하는 방식입니다. 이것은 부동산 업계에서 흔히 '마스터 리스(Master Lease)'라고 불리는 모델과 유사합니다. 빈 건축물을 활용하여 공간 임대 사업을 하려는 스타트업이나 전문 운영사들의 수요가 많을 것으로 보고 있습니다.

우리의 역할은 이 책임형 관리업자와 빈 건축물 소유주를 연결하는 '공간 큐레이터'가 되어야 합니다. 건물주에게는 초기 투자 및 운영 부담 없이 안정적인 임대 수익을 보장받도록 연결해주고, 운영사에게는 저렴한 초기 비용으로 독특한 공간을 확보할 수 있도록 돕는 중개 역할을 수행해야 합니다. 특히 빈 건축물은 권리 관계 정리가 복잡하거나, 용도 변경 절차가 필요할 수 있는데, 이 과정에서의 전문 컨설팅 수수료가 주요 수익원이 될 수 있습니다.

둘째, 위탁형 관리업입니다.

위탁형은 소유자로부터 수수료를 받고 건물의 관리만 시행하는 비교적 단순한 모델입니다. 책임형만큼의 큰 수익은 아니지만, 건물주와의 신뢰를 쌓고 건물의 상태를 주기적으로 모니터링하여, 향후 매각이나 책임형 개발로 전환할 수 있는 잠재적인 기회를 포착하는 기반을 마련할 수 있습니다.

이 관리업은 일정 자본금과 인력 요건을 요구하지만, 주택임대관리업 또는 이에 준하는 건물관리업과 겸업이 허용되므로 , 기존 중개/관리업에 전문성을 더하여 쉽게 진출할 수 있는 신규 시장입니다.

출처: 국토교통부

[질문 6]

Q: 공공이 주도하는 '빈 건축물 허브(SPC)'는 무엇이며, 민간 사업자로서 이 허브와 협력하여 수익을 낼 수 있는 방법은 무엇일까요?

[답변]

A: '빈 건축물 허브(SPC, 특수목적회사)'는 정부가 주택도시기금(도시계정) 등을 활용하여 설립하는 공공 출자 법인입니다. 허브는 민간 사업자가 손대기 어렵거나 권리 관계가 복잡하여 방치된 개발 가치가 있는 빈 건축물을 선제적으로 매입, 수용하여 권리 관계를 정리한 후, 민간에 매각하거나 직접 공공 개발을 추진하는 역할을 합니다.

허브가 주로 비축하는 대상은 공사 중단 건축물, 또는 준공 후 20년이 지난 동(棟) 단위 노후·불량 건축물 등 안전상 정비 필요성이 크고 지역 경제 활성화 효과가 기대되는 곳입니다.

민간 사업자로서 이 허브와 협력하여 수익을 창출하는 방법은 다음과 같이 세 가지 단계로 나누어 볼 수 있습니다.

1. 초기 매입/수용 중개 서비스 제공:

허브는 지분 관계가 복잡하거나 소유자 불명 등의 이유로 권리 관계 정리가 어려운 자산을 주로 다루게 됩니다. 우리는 이러한 '고난도 권리 정리' 자산의 소유주를 대리하여 복잡한 문제를 해결하고, 허브에 매끄럽게 매각 또는 수용되도록 중개하는 전문 컨설팅을 제공해야 합니다. 이는 일반 중개보다 훨씬 높은 수준의 법률 및 행정 전문성이 요구되므로, 고수익 창출이 가능합니다.

2. 클린 자산 재중개 채널 확보:

허브가 권리 정리를 완료하고 난 후 민간에 재매각하는 물건들은 개발 리스크가 제거된 '클린한 개발 가능 토지'가 됩니다. 우리는 이 매각 정보를 선점하고, 재개발 사업자, 건설사, 또는 대규모 투자자에게 연결해주는 우량 물건 중개 채널을 확보할 수 있습니다. 허브의 목표는 유휴 자산의 활용 가치를 극대화하는 것이므로, 민간 매각 시에도 규제 완화(예: 도시혁신구역 지정 등 )를 통해 사업성을 개선하여 높은 가치로 시장에 내놓을 것입니다.

3. 공공 개발 연계 사업 참여:

허브가 직접 공공 개발(예: 실버 스테이, 청년 주택 등 고밀·복합 개발 )을 추진할 경우, 우리는 개발 후 조성될 공공시설의 임대 관리 및 운영 사업에 참여하거나, 해당 개발 사업의 건설 및 운영 관련 파트너십을 모색하는 기회를 잡을 수 있습니다.

출처: 국토교통부

Part 4. 신규 비즈니스 모델 2: 규제 완화를 100% 활용하는 '개발 해킹' 전략

[질문 7]

Q: 가장 강력한 인센티브로 보이는 '빈 건축물 정비촉진지역' 도입 내용을 자세히 알고 싶습니다. 기존 '빈집밀집구역'과 비교했을 때 용적률 완화, 면적 확대 등의 특례가 우리 중개업에 어떤 개발 컨설팅 기회를 제공할까요?

[답변]

A: '빈 건축물 정비촉진지역'은 오랫동안 사업성 문제로 개발이 어려웠던 구도심 주거 밀집 지역의 잠재적 가치를 획기적으로 끌어올리는 '규제 완화의 치트키'라고 보셔도 무방합니다. 이 제도는 기존 「소규모주택정비법」상의 '빈집밀집구역'을 특별법으로 개편하는 것입니다.

이 개편이 우리 컨설팅에 제공하는 가장 중요한 기회는 두 가지입니다.

첫째, 개발 사업의 규모(면적)가 10배로 확대됩니다.

기존 빈집밀집구역은 면적이 1만㎡ 미만으로 제한되어 있어 , 아주 작은 블록 단위의 소규모 정비만 가능했습니다. 하지만 새로운 정비촉진지역은 면적 기준을 10만㎡ 미만으로 확대했습니다. 이 면적 10배의 확장은 단순히 규모가 커지는 것을 넘어, 빈 주택뿐만 아니라 노후 비주택까지 포괄하는 실질적인 '중규모 개발사업' 기획이 가능해졌음을 의미합니다. 우리는 이제 작은 집수리 컨설팅을 넘어, 대형 프로젝트를 기획하고 중소 건설사나 디벨로퍼에게 '패키지 개발 부지'를 제공하는 역할을 할 수 있습니다.

둘째, 용적률/건폐율 인센티브를 통해 사업성이 극대화됩니다.

정비촉진지역으로 지정되면 용적률과 건폐율을 법적 상한 대비 1.3배까지 완화해 줍니다. 이는 기존 빈집밀집구역의 1배 완화(미흡)와 비교하면 획기적인 인센티브입니다. 건물을 30% 더 높거나 넓게 지을 수 있다는 것은 사업 시행자의 수익이 30% 이상 증가할 잠재력이 생긴다는 뜻입니다. 우리는 이 1.3배 용적률을 활용하여 그동안 경제성이 부족했던 노후 지역의 자산 가치를 즉각적으로 높여주는 '용적률 극대화 개발 컨설팅'을 제공해야 합니다.

또한, 사업 지연의 주된 원인이었던 소유자 부재(소재불명 세대)의 경우, 공공 정비사업 동의율 집계 시 모수에서 제외하도록 특례를 부여하여 사업 속도를 획기적으로 개선합니다.

출처: 국토교통부

Table 3. 빈 건축물 정비촉진지역 개편에 따른 개발 사업성 비교

구분	기존 빈집밀집구역	빈 건축물 정비촉진지역 (가칭)	비즈니스적 의미
최대 면적	1만㎡ 미만	10만㎡ 미만	중규모 개발 사업으로의 확대를 의미합니다. 소장님은 대형 프로젝트를 컨설팅할 기회를 얻게 돼요.
용적률/건폐율 완화	법적 상한 1배 (미흡)	법적 상한 대비 1.3배	노후 구도심 자산의 잠재 가치를 최소 30% 끌어올려, 그동안 사업성 부족으로 외면받던 지역에 개발 붐을 일으킬 수 있습니다.
소유자 동의율 계산	일반 기준 적용	소재불명 세대 모수에서 제외	복잡한 권리 문제로 사업이 지연될 위험을 최소화하여, 신속한 사업 추진 컨설팅이 가능해집니다.

[질문 8]

Q: 용도 규제를 받지 않는다는 '도시채움시설'이 신설되는데 , 이를 활용해 어떤 상업적 컨설팅을 제공할 수 있을까요?

[답변]

A: '도시채움시설' 제도는 빈 건축물의 유휴 자산 활용 가치를 극대화하기 위해 도입된, 매우 혁신적인 용도 유연화 정책입니다. 이 시설은 기존 건물의 특색을 유지(리모델링)하면서도, 용도 제한 없이 숙박, 상업 등 다양한 복합 용도로 활용할 수 있도록 허용합니다.

빈 건축물은 대개 노후화된 주거 지역이나 특정 용도 지역에 위치하여 상업 시설 운영이 제한되는 경우가 많았습니다. 도시채움시설로 지정되면, 해당 건물이 주거 지역에 있더라도 리모델링을 통해 팝업 스토어, F&B 시설, 갤러리, 소호 오피스(SOHO) 등 임차 수요에 따라 자유롭게 용도를 변형하여 사용할 수 있게 됩니다.

우리의 컨설팅 기회는 여기서 발생합니다. 우리는 단순히 건물을 중개하는 것을 넘어 '공간 콘텐츠 기획 및 매니지먼트' 전문가로 포지셔닝해야 합니다.

1. 용도 전환 컨설팅: 빈 건축물 소유주에게 건물의 독특한 특색(예: 오래된 공장이나 양조장 )을 살린 리모델링 계획을 제시하고, 이를 도시채움시설로 지정받아 가장 수익성 높은 상업적 용도로 전환하는 행정 및 기획 컨설팅을 제공할 수 있습니다.

2. 입체복합구역 연계: 도시채움시설은 빈 건축물 부지에 공영주차장이나 공원(도시계획시설)과 문화복합시설(편익시설)을 결합하는 '입체복합구역' 지정과도 연계됩니다. 이 복합 개발 시에는 용적률 2배, 건폐율 1.5배 완화 등 높은 인센티브가 제공되므로, 복합 개발 사업 기획 시 이 제도를 적극적으로 활용하는 방안을 컨설팅해야 합니다.

출처: 국토교통부

[질문 9]

Q: 개발 사업 시 '사업 구역 밖의 빈 건축물'을 매입해서 기부채납하면 용적률 특례를 받을 수 있다는 전략 은 정말 신선합니다. 구체적으로 어떻게 활용해야 할까요? (민간 개발사업 연계 특례)

[답변]

A: 이 전략이야말로 정책의 허점을 찔러 독점적인 중개 영역을 창출하는 '비즈니스 해킹'의 정수입니다. 정부는 민간 개발 사업자가 자신의 구역 내 수익을 극대화하는 동시에, 인근 지역의 환경 개선이라는 공공성까지 함께 기여하도록 유도하기 위해 이 인센티브를 만들었습니다.

핵심은 '외부 용적률 가산(External FAR Bonus)' 메커니즘에 있습니다.

1. 메커니즘: 민간 개발사업자(예: 재개발/재건축 조합, 디벨로퍼)가 자신의 주 사업 구역 '밖'에 있는 빈 건축물을 매입하고 철거한 후, 그 토지를 공공에 기부채납하면, 해당 부지 면적을 환산하여 주 사업 구역 '안'의 용적률로 가산해 줍니다.

2. 수익성 극대화: 대형 개발 사업에서 용적률 1~2% 증가는 수백억 원의 추가 분양 수익으로 직결됩니다. 따라서 개발 사업자들은 용적률을 조금이라도 더 확보하기 위해 필사적입니다. 우리는 개발 구역 인근(예: 도보 500m 이내 )에 위치하면서도 저렴하게 매입 가능한 빈 건축물 리스트를 선점해야 합니다.

3. 전문 중개 영역 창출: 우리는 빈 건축물 소유주에게는 '빠른 현금화 및 세제 혜택'을, 개발사에게는 '사업성 개선을 위한 용적률 확보 수단'을 동시에 제공하는 '인센티브 부지 전문 중개인'이 될 수 있습니다. 이는 일반 매매 중개가 아닌, 개발 금융 및 행정 특례 지식을 기반으로 하는 고부가가치 컨설팅입니다.

또한, 이 외부 부지를 철거하고 공원이나 녹지로 조성하여 기부채납할 경우, 그 면적의 일부(50%)를 개발 계획상 필요한 녹지 확보 면적으로 인정받는 녹지확보 특례도 주어집니다. 이처럼 다양한 연계 특례를 활용하여 개발 사업자와 긴밀히 협력하는 전략이 매우 중요합니다.

출처: 국토교통부

Part 5. 맞춤형 컨설팅 로드맵: 4가지 유형별 고객 공략법

[질문 10]

Q: 정책 방향을 보면 빈 건축물을 4가지 유형(철거형, 재생형, 정비형, 비축형)으로 나누어 맞춤형 대응 전략을 세우던데요. 각 유형별 고객에게 어떤 맞춤 전략을 제공해야 우리가 독보적인 컨설턴트가 될 수 있을까요?

[전문가 답변]

A: 정부는 빈 건축물의 입지적 특성과 활용 가치에 따라 정비 방식이 달라져야 한다는 판단하에 이 4가지 맞춤형 대응 전략을 마련했습니다. 우리의 핵심 임무는 소유주에게 자신의 자산이 이 네 가지 중 어떤 유형에 속하는지 정확히 진단해주고, 해당 유형에 맞는 최적의 공공 지원금 또는 민간 개발 로드맵을 연결해주는 것입니다.

1. 철거형 (활용도 낮은 입지, 위험 건축물)

ㆍ대상 입지/건축물: 공공 안전을 위협하거나 도시 미관을 심하게 저해하는 건축물(예: 안전진단 E등급, 붕괴 위험 등).

ㆍ정책 방향: 적극적 철거 유도.

ㆍ컨설팅 전략: '위험 회피 및 공공 지원금 확보'

이 유형의 고객에게는 이행강제금 및 직권 철거 구상권 청구라는 '채찍'의 위험을 명확히 설명해야 합니다. 동시에 '당근'인 자진 철거 유도책을 활용해야 합니다.

첫째, 빈집 철거 시 도시 지역은 최대 1.2천만원/호, 농촌 지역은 최대 0.8천만원/호까지 지원하는 '빈집철거 지원사업' 확대 정보를 제공하고, 소유주 대신 지원금 신청 대행 서비스를 제공합니다.

둘째, 철거 후 남은 토지를 5년간 재산세 50% 감면받도록 컨설팅하고 , 이 토지를 인근 개발 사업자에게 '외부 기부채납 용적률 인센티브 부지'로 중개하여 빠른 매각을 유도하는 전략을 제시해야 합니다.

출처: 국토교통부

2. 재생형 (전면 재개발이 어려운 외곽·노후 지역)

ㆍ대상 입지/건축물: 민간 개발이 어렵고, 빈 건축물이 산재하여 공공 주도의 정주 환경 개선이 필요한 외곽 또는 노후 지역.

ㆍ정책 방향: 복합적 활용 지원.

ㆍ컨설팅 전략: '공공 재생 사업 연계 및 공간 콘텐츠 기획'

이 지역의 빈 건축물은 개별 개발이 어렵기 때문에 구역 단위의 공공 재생 사업에 초점을 맞춰야 합니다.

첫째, '노후주거지정비 지원사업' 중 '빈집정비형'을 활용해야 합니다. 빈집정비형은 빈집 밀집 구역을 포함한 지역에 대해 최대 4년간 국비 50억원 한도로 집중 지원합니다. 우리는 이 사업 선정에 필요한 컨설팅과 사업계획 수립을 지원해야 합니다.

둘째, 활용 가능한 특색 있는 건축물은 '도시채움시설' 지정을 목표로 합니다. 용도 제약 없이 숙박, 갤러리, 팝업 스토어 등으로 전환할 수 있는 이 제도를 통해, 낮은 임대 수익률 때문에 방치되던 외곽 자산을 고가치 문화/상업 공간으로 탈바꿈시켜 임대 수익을 극대화하는 방안을 제시해야 합니다.

출처: 국토교통부

3. 정비형 (구도심 주거밀집지역)

ㆍ대상 입지/건축물: 도심 내 주거 밀집 지역으로, 빈 건축물 확산을 막고 소규모 정비 사업과 연계하여 재개발이 가능한 곳.

ㆍ정책 방향: 정비사업 연계 강화.

ㆍ컨설팅 전략: '1.3배 용적률 인센티브를 통한 사업성 극대화'

이 유형의 핵심은 '빈 건축물 정비촉진지역'을 활용하는 것입니다.

첫째, 이 지역의 빈집밀집구역을 정비촉진지역으로 지정받도록 기획하여 최대 면적을 10만㎡ 미만으로 확장하고, 법적 상한 대비 1.3배의 용적률 인센티브를 확보하는 로드맵을 제공해야 합니다. 이 용적률 혜택은 가로주택정비사업이나 자율주택정비사업 등 소규모 정비사업의 수익성을 획기적으로 개선합니다.

둘째, 노후·방치 건축물의 철거 비용을 공공기여로 인정하여 사업성을 개선할 수 있는 전략 을 제시하고, 소재불명 세대를 모수에서 제외하는 동의율 특례 를 활용하여 사업 추진 속도를 높여야 합니다.

출처: 국토교통부

4. 비축형 (활용도가 높은 빈 건축물)

ㆍ대상 입지/건축물: 장기간 방치되었으나(공사 중단 건축물 포함), 입지나 구조적 특성상 잠재적 개발 가치가 높은 자산.

ㆍ정책 방향: 관리·거래 네트워크 구축.

ㆍ컨설팅 전략: '허브 매각 및 고수익 관리업 전환'

이 유형은 자산 가치가 높으나 복잡한 권리 문제로 묶여 있는 경우가 많습니다.

첫째, 소유주를 대리하여 복잡한 권리 관계를 신속히 정리하고 '빈 건축물 허브(SPC)'에 고가로 매도하는 컨설팅을 집중적으로 추진해야 합니다. 허브는 권리 관계가 정리되면 이 토지를 민간에 재매각하거나 공공 개발에 활용할 것입니다.

둘째, 건물의 가치를 높일 수 있다면 '책임형 빈 건축물 관리업' 모델을 도입하여, 개보수 후 임대주택이나 숙박 시설 등으로 활용해 최대 임대 수익을 창출하도록 컨설팅해야 합니다. 동시에 '통합 플랫폼 빈집愛'를 활용하여 매물 목록 제공 및 협업 공인중개사를 통한 거래를 지원해야 합니다.

출처: 국토교통부

Table 4. 빈 건축물 4가지 유형별 맞춤형 대응 전략 및 컨설팅 목표

유형	대상 입지/건축물	정책 방향	주요 정책 도구	컨설팅 비즈니스 전략
철거형	안전 위험, 도시 미관 저해 건축물	적극적 철거 유도	재산세 50% 감면(5년), 직권철거 구상권, 빈집철거지원사업	철거 후 '외부 기부채납 부지'로 활용하거나 세제 혜택 기반의 신속한 매각 중개 컨설팅을 제공해야 합니다.
재생형	전면 재개발 어려운 외곽, 노후 지역	복합적 활용 지원	도시채움시설 신설, 노후주거지정비(빈집정비형)	공간 콘텐츠 기획 (도시채움시설) 및 공공 재생 사업(50억 한도) 연계 대행을 맡아야 합니다.
정비형	구도심 주거 밀집 지역	정비사업 연계 강화	빈 건축물 정비촉진지역(1.3배 FAR), 소재불명 세대 모수 제외	중규모 개발 기획 (10만㎡)을 목표로, 1.3배 용적률 인센티브 기반의 사업성 분석을 제시해야 합니다.
비축형	활용도가 높은 빈 건축물 (공사 중단, 20년 노후 비주택)	관리/거래 네트워크 구축	빈 건축물 허브(SPC), 빈 건축물 관리업(책임형/위탁형)	복잡한 권리 정리 전문 컨설팅을 제공하고, 허브 매입/매각 또는 책임형 관리업으로 연결해야 합니다.

마무리: 빈 건축물 시장, 중개업의 미래를 설계하다.

오늘 논의된 「빈 건축물 정비 활성화 방안」의 세부적인 내용은 단순한 행정 절차의 변경을 넘어, 대한민국 부동산 시장에서 '개발 리스크'를 '공공 인센티브'로 전환하는 새로운 비즈니스 모델을 설계하고 있습니다.

이 정책은 빈 건축물의 방치에 대한 비용(이행강제금, 세제 패널티 도입 검토 )을 높이는 동시에, 자진 철거 시 5년간 재산세 50% 감면이라는 확실한 보상 을 제공함으로써, 소유주들이 움직일 수밖에 없는 재무적 환경을 조성합니다. 우리는 이 '철거 차익(Demolition Arbitrage)'의 기회를 포착하여 소유주의 자산 가치를 최적화해야 합니다.

특히, 빈 건축물 관리업 신설과 도시채움시설 도입은 기존 중개업의 영역을 '공간 기획 및 운영'이라는 고부가가치 서비스 시장으로 확장시키고 있습니다. 또한, 빈 건축물 정비촉진지역의 용적률 1.3배 완화와 10만㎡ 면적 확대는 구도심 소규모 개발 사업의 사업성을 획기적으로 개선하는 강력한 도구가 될 것입니다.

결정적으로, 사업 구역 외 빈 건축물을 매입하여 기부채납 시 용적률을 가산받는 특례는, 소장님께서 개발 사업자에게 '용적률 보너스를 파는 전문 브로커'라는 독점적인 포지션을 확보할 수 있게 해줍니다.

「빈 건축물 정비 특별법」 제정안은 연내 발의될 예정이며 , 이 정책들이 본격적으로 시행되는 2025년 말과 2026년은 이 새로운 시장을 선점하기 위한 경쟁이 치열해지는 시기가 될 것입니다.

오늘 논의된 4가지 유형별 맞춤형 전략과 구체적인 세제 및 개발 인센티브 정보를 고객들에게 가장 먼저, 그리고 가장 상세하게 전달하는 것이 곧 소장님의 독보적인 경쟁력이 될 것이라고 생각합니다. 이처럼 상세하고 특이한 비즈니스 전략만이 소장님의 컨설팅 역량을 증명해 줄 것이라고 확신합니다.

감사합니다.