뻔뻔하고 황당한 문 정부 부동산 정책 실패에 대한 김수현의 변명

최근에 노무현 정부와 문재인 정부에서 부동산 정책의 실패의 주범으로 지목되어 왔던 김수현 전 청와대 정책실장이 '부동산과 정치'라는 책을 출판하면서 집값의 폭등 원인이 공급부족, 세금 문제가 아니라 유동성 과잉 탓이라는 주장을 했다고 한다. 

문재인 정부의 부동산 정책의 실패가 정권의 탓, 특히 자신의 정책의 탓이 아니었다는 주장이다.

“2008년 금융위기 이후 계속된 저금리와 양적완화에 덧붙여, 코로나19로 자본주의 역사상 찾아보기 어려운 돈 풀기가 벌어졌다. ‘공급 부족’ ‘세금 문제’ 때문이 아니라 과잉유동성이 한국의 집값을 상승시킨 원인이었다.”고 주장을 지금 하고 있는 것이다.  

문정부가 집값을 상승시킨 것이 아니고 유동성이 늘어나서 집값이 오를 때 집권하는 시운이 없었다는 주장이다. 
그러면서 문정부의 정책실패의 원인을 정치권의 포퓰리즘의 탓으로 돌렸다. 그래서 그의 책의 제목이 '부동산과 정치'다.

자신은 시장원리를 이해하고 정책을 펼쳤지만 정치권이 이를 망쳤고 정치권의 포퓰리즘이 문정부 또는 이전의 노무현 정부의 부동산 정책 실패의 원인이라는 변명이다.  그 원흉으로 특히 이재명 대선후보의 공약을 들고 있다. 

너무나 황당한 변명이다.  노무현 정부와 문재인 정부의 부동산 정책은 시종일관 투기꾼 잡겠다는 논리로 일관되었다. 즉 공급부족도 세금도 아니고, 투기성 수요가 집값을 올린다는 주장을 일관되게 해왔다.  

국민들은 기억한다.  김수현의 이단적이고 궤변적 부동산 정책에 속아서 노무현 전대통령은 "집은 사는 것 (buy)이 아니라 사는 것(live or reside)이다"라는 황당한 주장을 했던 사실을. 

노무현 대통령, 다시 말해 김수현 전 정책실장의 주택 소유를 죄악시하는 슬로건은 지금 중국의 시진핑이 토씨 하나 다르지 않게 주장하고 있는 반시장주의적 사고를 기반으로 하고 있다. 시진핑은 "집은 사는 곳이지 투기의 대상이 아니다" ("Housing is for living in, not for speculation")라는 선언과 함께 새로이 부동산에 세금을 도입하고 대출 규제를 강화하면서 중국 경제가 급속하게 저성장과 불안으로 빠져들고 있다. 

주택과 부동산의 소유와 그로 인한 자산 소득을 불온시하고 불로소득이라고 죄악시하는 것이 사회주의적 사고의 일관된 모습이라는 것을 여실히 보여준다. 

종부세와 부동산 관련 재산세가 강남의 집값이 오르게 전에 분양 받고 수십년간 부동산 투자도 모르고 살아온 강남 지역의 애꿎은 저소득층 고령층이 세금때문에 살 수 없게 만든다고 항변할 때 '강남 집 팔아서 세금 다 내고도 강북으로 이사하면 충분히 집을 살 수 있다'라는 황당한 이야기도 대통령의 입에서 나왔었다.  세금을 내기 위해 집을 팔고, 재산 가치를 줄여서 이사를 해야 한다는 이런 황당한 이야기를 할 수 있는 자유민주주의 국가는 없다.  그만큼 좌파 정부 대통령들은 김수현의 부동산 정책에 세뇌되었던 것이다. 

문재인 정부는 시종일관 노무현 정부가 집을 사고 유지하는 고통을 충분하게 주지 않아서 실패했다는 모습으로 부동산 정책을 추진해 왔다. 

그가 임기 말 이재명의 포퓰리즘적 부동산 공약을 문 정부 정책 실패의 한 원인으로 비판한 것이 얼마나 황당한지 이전 뉴스레터에서 본 문정부 집권기간 동안의 부동산 정책에 대한 국민들의 여론 조사를 보면 자명하게 알 수 있다.  아래 그래프에서 문 정부 부동산 대책들이 잘못되고 있다는 여론은 집권 1년 이내에 이미 압도적으로 높게 나타나고 집권 후반기로 갈수록 부정과 긍정의 격차는 일관되게 확대되는 것을 알 수 있다. 

2020년 9월 즉 2022년 3월에 치러진 직전 대선의 6개월 전에 이미 부정이 79%, 긍정이 6%에 불과하다는 것을 볼 수 있다.  문재인 대통령은 얼마전에 진보 정부가 경제와 안보에서도 보수 정권에 비해 잘했다는 황당한 주장을 했다. 하지만 그 마저도 취임 4주년 기자 회견에서 '부동산만큼은 정부가 할 말이 없다'라고 자인할 수밖에 없었던 대표적 실정이다. 

노무현 정부와 문재인 정부의 일관된 정책은 '부동산은 악'이라는 신념이었다. 내가 언론의 컬럼을 포함해서 기회 있을 때마다 강조해온 것이지만 불로소득은 근로소득이 아니라는 말이지 부당하거나 부도덕한 소득이란 뜻이 아니다.  

부동산은 근로 또는 사업 소득의 결과다. 근로소득을 저축해서 또는 미래의 근로소득을 담보로 융자를 받아서 재산을 형성하는 것이다.  그리고 그것이 값이 오르지 않는다면 사람들은 주택을 소유하는 것이 바보짓이 된다.  인플레이션보다 낮게 오르면 결국은 은퇴시에 상당한 재산의 감소를 감내해야 한다.  그것은 가난한 중산층, 빈곤한 노년층을 양산하는 첨경이다. 

선진국에서도 금융자산으로 은퇴를 충분히 준비한 국민은 그리 많지 않다. '집 한 채가 전 재산'인 중산층은 대부분의 나라에서 현실이다. 이 집 한 채는 중산층의 은퇴의 최후 안전판인 것이다. 

그는 문재인 정부의 부동산 정책과는 정반대, 즉 그간 주류 경제학자들이 주장해온 이야기를 지금 책에서 하고 있다. 그의 반성에는 (1) 전세계 부동산 문제의 핵심은 주택의 금융화이고 (2) 시장의 일과 정부의 일을 구분해야 하며 (3) 수요는 빠르고 공급은 더디고 4) 정부는 집값을 잡겠다는 공약을 하지 말아야 한다는 것들이 포함되어 있다. 

만시지탄이다. 그가 지금 주장하는 이 교훈을 10년의 이단적 주택 정책의 실험을 해서 국민을 절망이 빠뜨리고 나서야 배우는 그런 교훈이 아니다. 그저 부동산이나 경제학에 기본이 있으면 당연히 알아야 할 기본적 상식이다. 그는 왜 이런 "기본 중의 기본"을 노무현과 문재인에게 가르치지도 정책에 반영하지도 못했을까?  정치권의 포퓰리즘이 원인라면 정책적 실패가 명확해지는 시점이라도 사표를 내든지 자신의 정책을 내각에 전하고 국민들에게 알리는 책임을 왜 하지 않고 부동산 정책 실패가 정권의 부담이 되어 해임된 2019년 6월까지도 문 정부 부동산 정책은 옳다고 강변하지 않았는가?

우리 정부와 국민들은 부동산이 금융화 되어 있다는 것에 대한 이해가 지금도 부족하다.  그런데 변명을 하는 지금도 그는 여전히 부동산 경제에 대한 심각한 오류를 보이고 있다.   아래 그래프는 서울의 집값과 뉴욕의 집값 가격 지수의 변동을 보여주는 것이다.  이 그래프는 문 정부 전반까지의 모습이다.  하지만 30차례의 광폭의 우왕좌왕으로 부동산 불안 심리를 극대화시킨 문 정부 후반은 글로벌 시장보다 한국의 부동산 가격이 급격하게 올랐고 2922년부터 급락을 보이는 부동산 시장도 한국이다.  문정부의 무분별한 정책 혼선이 부작용을 크게 초래한 것이다. 

김수현이 부동산의 금융화에서 잘못 알고 있는 것은 그냥 금융화가 아니라 글로벌 금융화라는 사실이다.  그는 정책 실패의 사례로 한국의 유동성을 더 죄지 못했다고 주장한다.  이는 두 가지 면에서 그의 부동산 경제에 대한 이해가 얼마나 낮고 위험한 것인지를 보여준다.  집값을 잡는 공약을 하지 않아야 한다고 하면서 유동성을 죄어서 잡았어야 한다는 모순적인 이야기를 하고 있다.  또 하나는 우리의 유동성을 정부가 죄면 부동산 경기가 잡힌다는 착각이다.  아니다. 금융이 글로벌화해서 이자 낮은 돈이 넘치는 세상은 대한민국의 금융 정책 또는 부동산 정책으로 불가능하다. 

그게 가능하면 왜 온국민이 고통을 받는 고금리를 지금 우리가 감내해야 하는가? 글로벌 금융 시장 특히 미국 (연준)의 통화정책이 유동성과 대출 이자를 결정하고 이것이 집값에 영향을 주고 이는 우리의 관리 범위에서 벗어나는 일이라는 것을 그는 지금도 인식하지 못하고 있는 것이다.

고가 주택은 아예 대출을 불허하는 재산권의 심대한 침해를 자행한 우악스러운 대출 규제를 해서 현금 없는 부자가 아니면 집을 살 수 없게 만들어 놓고도 유동성을 빨리 줄이지 않았다는 어이없는 주장을 하고 있다.

주택이 되는 일상 재화가 되었던 거래를 못하게 해서 가격을 잡는 것이 무슨 의미가 있는가? 경제란 원하는 거래를 활성화하는 것이다.  정부가 할 일이란 부동산의 과열이 있으면 그런 거래의 위험을 국민에게 알려주는 일 정도뿐이었다는 것을 인식 했어야 했다.  

부동산 가격 폭등이 공급의 문제가 아니었다는 일도 황당한 주장이다.  아래 그래프에서 보듯이 (조선일보 이병태의 경제 돌직구)수도권의 주택보급율은 최근에 100% 미만이다. 하지만 집값 폭등의 진원지인 서울의 경우 이 보급율은 다른 나라와 비교할 수 없는 거의 의미가 없는 허수다.   

주택보급율은 주택수를 지역의 가구수로 나눈 비율이다.  서울에 거주하고 싶은 상당수가 서울에 거주할 수 없기에 경기도에 살고 있으면서 지옥과 같은 통근을 하고 있다.  자녀들의 교육 때문에 서울에 진입하고 싶은 지방의 대기 수요도 넘친다. 따라서 서울에 현재에 살고 있는 가구 수를 기준으로 측정한 보급율은 별 의미가 없다.

그보다 더 심각한 것은 '살고 싶은 집이 얼마냐 되느냐'이다. 우리나라의 주택 양식은 소득 수준의 급등과 함께 급격하게 변화해왔다.  초가에서 도시 연립주택에서 주차장도 아파트에 이르기까지 현재의 국민소득과 가족 구조, 일자리와 자녀 양육 환경이 우수한 주택은 턱없이 부족하다.  지금 재개발을 추진하는 80년대 초에 지은 강남 아파트들은 우리나라 인당 국민소득이 2천불때 지어진 집들이다.  이런 구세대 주택들은 4만불에 접근하는 지금 국민들, 특히 젊은 세대들에게는 선택 가능한 주택들이 아니다. '내가 신혼에는 반지하에서 살았어'는 지금 청년들에게는 황당한 꼰대들의 추억담일 뿐이다. 

그 결과 우리의 아파트 수명은 27년이도 미치지 못한다. 이마저 정부의 재개발을 어렵게 한 규제 속에서 그렇다. 강남의 재개발 아파트는 1-2백만불이 되는 가격의 슬럼이다.  다른 나라 같으면 주택 주인들이 주거가 불가능할 정도의 슬럼화되도록 방치하지 않는다. 우리의 재개발 규제가 이런 어이없는 상황을 만들고 지금도 유지되고 있는 것이다.

재화의 가격이 오르는 것은 공급 부족이다. 특히 특정지역의 가격이 더 급속하게 오르는 것은 그 지역에 공급이 부족하기 때문이다.  그런데 공급의 문제가 아니라고 주장한다. 그런데 결론에서는 '수요는 빠르고 공급은 더디다'라는 교훈을 이야기한다.  공급이 주택 가격의 원인이 아니라면서 이 교훈은 어디다 쓸 교훈인가?

수요는 금리와 유동성이 실시간으로 움직이는 관계로 실시간으로 변화하는 것이 맞다. 하지만 공급이 느리다는 것만으로는 부족하다.  정부의 주택 공급 계획을 시장이 믿지 않는다는 사실을 우리 사회는 인식해야 한다. 특히 정책을 주도하고 계획했다는 김수현은 마땅히 이점을 알아야 한다. 

신도시 건설 계획을 발표해도 발표한 정권에서 이루어지지 않는다. 그리고 과거 권위정부 시절처럼 일사천리로 민간의 재산을 수용하고 건설을 시작할 수도 없다. 공급의 대부분은 민간 그것도 재개발 사업이다. 그 재개발 사업이 얼마나 더디고 불확실하게 진행되는지 국민들은 다 알고 있다. 지금도 상황은 다르지 않다. 

그는 주택이 세금문제가 아니라고 한다.  공급이 달리는 시장에서 거래세는 그대로 가격에 전가된다.  수요를 줄이겠다는 높은 거래세들은 주택 가격에 그대로 반영된다.  재개발이 늦어지고 불확실한 투자가 되는 원인에는 초과이익환수라는 황당한 세금이 자리하고 있다. 재개발 프로젝트 계획 시점이나 시공 시점에 누구도 이 초과이익환수라는 약탈적 세금의 크기를 예측할 수가 없다. 그것도 장기 보유와 노인 할인 등으로 세대마다 다 달라서 단지의 경제성이 통일적으로 추산되지도 않는다. 초과이익 환수와 분양가 상한제라는 규제가 재개발의 추진을 막는 가장 큰 걸림돌이다. 물론 용적율과 고도 제한, 환경과 디자인 심의까지 민간의 투자를 막는 규제는 수도 없이 많다. 

그런데 그는 세금의 문제가 아니라고 한다.  그는 10년의 대 실패에서 자신의 책임을 인정하지 않고 있다. 그리고 국민, 특히 청년 세대를 절망으로 빠져들게 한 원인들에 대해서 여전히 알지 못하고 있다.  이런 무식한 자를 발탁했던 무지한 대통령들의 실패를 우리는 한탄할 수밖에 없다. 하지만 그의 변명의 무식과 뻔뻔함은 그의 책의 출판과 더불어 우리가 기억해야 한다. 

그리고 우리가 지금 가슴에 손을 얹고 생각해 볼 일은 좌파 정부와 이단적이고 무지한 지식인들과 언론이 만든 부동산 미신에서 우리가 지금은 자유로운가 하는 것이다.

윤 석열 정부의 부동산 정책도 이전 정부와 근간이 다르지 않다. 여전히 재개발은 정부의 자비에 맡겨져 있고 공급은 민간의 선택이 아니다.  초과이익 환수제,  분양가 통제, 대출 규제, 정부의 전혀 시장이 믿지 않는 공급 계획의 발표, 여전히 집값을 통제의 대상으로 삼고 정책 목표로 두는 이 큰 틀에는 아무런 변화가 없다는 것이다.  

김수현이 한탄 했듯이 중앙 정부가 집값을 공약하는 일은 오래 전에 끝냈어야 한다. 부동산의 가치를 결정하는 것은 첫 째도 둘 째도 세번 째도 위치라는 말은 흔히 우리가 듣는 말이다. 주택은 지역의 문제다. 주택이 차와 다른 것은 수요와 공급의 불일치가 있을 때 이동할 수 없다는 것이다. 그래서 부동산 아닌가? 따라서 부동산은 지역의 문제이다. 

역대 우리나라의 중앙 정부는 구청장이 할 일을 대통령이 하면서 정권 불안을 자초한 것이다. 

윤정부는 지금 유동성과 고금리 압박으로 집값이 떨어지는 운 좋은 시절을 보내고 있을 뿐이다. 하지만 지금의 거래와 투자 부진은 결국 멀지 않은 미래에 또 집값 불안과 양질의 주택 부족이라는 파도가 닥칠 것이다.  그것이 이 정권 하에서 발생하지 않는다면 그 이후가 될 것이다.  

아직도 국민들은 부동산을 악으로 알고 투기꾼들이 장난을 친다고 믿는 수가 다수다. 그 투기꾼이 지금은 다 어디 갔는지 묻지도 않는다. 

김수현이 배운 불안전하고 모순되는 교훈 마저도 아직 우리 정부나 국민은 습득하고 있지 못하다. 

부동산은 성실히 벌어서 저축한 사람들의 과실이다. 이는 가족의 안전과 행복, 그리고 다음 세대가 태어나고 길러지는 숭고한 공간이다.  이는 은퇴 후의 안전망이고 재산권은 모든 자유 중에서도 가장 앞서는 기본권이다.   "먹구멍이 포도청이다"라는 말은 경제적 독립이 없으면 소신도 가치도 지키지 못한다는 지혜의 말이다. 집은 포도청 중에서 가장 큰 포도청이다.   

집을 소유하고 자산의 가치를 불릴 줄 아는 것이 자유 시민의 권리이자 덕목이다.  정부가 아무 때나 재산을 약탈하고 재산권을 제약하고, 금융 자유를 박탈하는 반자본주의, 반 시장주의의 미신이 아직도 버젓이 지배하는 영역이 부동산이다. 

다주택자들이 임대 주택 공급자들이다. 그들은 저소득층의 주택을 공급한다. 그들은 일반 국민들의 믿음과 달리 주택가격 저점에서 사고 고점에서 판다. 즉 가격을 조정하는 순 기능을 한다. 이점을 인정하지 않으면 주택 정책은 성공할 수 없다. 

정부가 악마가 되는 강력한 증거가 한국의 부동산 영역이다.  김수현의 황당하고 뻔뻔한 변명은 비겁한 지식인의 전형이다. 하지만 그의 마지막 기여는 우리가 지금도 부동산은 시장에 맡기면 안 되고 중앙정부가 가격과 공급을 통제하고 조절할 수 있다는 미신에 빠져있다는 것을 상기하게 해준 것이여야 한다. 

부동산 정책의 바로잡음은 부동산이 중앙 정부의 일이 안되게 하는데서 출발한다. 그런 교훈을 우리는 배웠는가? 

이병태의 자유주의 대한민국/경제지식네트워크(FEN) 뉴스레터