부동산 ESG 세미나 후기, 사모(PE)에서의 인게이지먼트

점심 식사 맛있게 드셨어요?

오늘은 어제 참석했던 세미나 후기와 더불어 평소 생각하고 있는 ESG Engagement 에 대해서 이야기해보려고 합니다.

국내 부동산 ESG 최초 (.. 아마도?) 세미나

이 세미나는 어패스리질리언스라는 신생 부동산 ESG 컨설팅회사가 마케팅 목적으로 구성했습니다. 하지만 그동안 부동산 ESG 관련 국내 세미나가 없기도 했고, 유명한 분들을 연사로 초대하다보니 업계 관심은 높았고요, 많은 분들이 참석하신 것으로 알고 있습니다.

부동산ESG 와 관련된 이해관계자들을 모두 한자리에 모았다는데에 의의가 있었다고 평가합니다. 서로 이렇게 모여서 각자 아는 것을 이야기해 본 것이 처음이었죠. 그러다보니 정보교류가 얼마나 안되고 있는지 여실히 느낄 수 있는 자리였습니다. 이것은 대부분의 정보가 투명하지 않고 개별적으로 유통되는 '사모투자'의 성격 때문에 더욱 그랬을 것이라고 생각합니다.

부동산 ESG Data 는 생각보다는 많이 정리 되어 있습니다.

아쉬웠던 부분이라면, 대부분의 참석자가 부동산 ESG 에 필요한 Data 가 무엇이고 현재 그것이 어느정도까지 완비되었는지 제대로 이해하지는 못하고 있었다는 사실입니다.

행사 전반부에 연사로 나온 Measurabl 은 10년간 부동산 ESG Data 만을 다루고 있는 회사입니다. 이미 글로벌리 정량적 데이터에 대한 세팅이 어느정도 끝났음을 의미합니다. Measurabl 은 이 분야에서 꽤나 많은 투자를 받은 대표적인 스타트업이지만, 최근 비즈니스 추가 확장에 한계를 느끼고 있고 컨설팅 분야를 확대하고 있는 상황입니다.

그런데 이에 대한 이해가 없다보니 부동산 ESG 데이터 부족과 솔루션에 대한 논의가 많이 진행되었습니다. .. 물론 이 부분이 현재 한국에서 부동산 ESG 의 현 주소이기도 합니다. 다만 돈을 쓰면 해결할 수 있고 솔루션을 개발되어 있다는 것이고 그 솔루션 시장에서의 경쟁이 있기 때문에 다들 애써 모른 척 하는지도 모르겠습니다.

부동산 ESG 에서의 임팩트에 대한 강조

ESG 임팩트에 대한 강조도 인상적이었습니다. 금감원 김성주 팀장님은 재생에너지 인프라에서 한국 금융기관들이 ESG 임팩을 창출하지 못하는 (즉 수익을 창출하지 못하는) 부분에 대해 큰 아쉬움을 표했습니다. 한국건설기술연구원의 김현수 박사님은 친환경 건축의 끝단이라고 할 수 있는 '바이오필리아 건축'을 소개하며 이러한 친환경 건축이 적용되지 못하고 있음에 큰 아쉬움을 표했습니다.

이 두분이 공통적으로 지적한 것은, ESG 투자가 정말 ESG 효과를 내고 있느냐는 부분입니다. 제가 늘 말씀드리는 것이지만... 사모와 벤처투자에 가면 이 고민은 극대화 됩니다.

ESG Engagement (인게이지먼트, 관여) 와 사모투자

Engagement 는 책임투자의 핵심적인 요소입니다. 장기간 보유하면서 ESG 요소를 향상시켜 기업가치를 높이는 투자전략입니다.

ESG 요소를 향상시키기 위해서는 기업의 경영활동에 간섭(관여)해야 합니다. 그리고 당연히 투자자가 기업지배력을 얼마나 확보하고 있느냐에 따라서 이 활동의 형태와 효과가 달라지게 될 것입니다.

전통자산의 경우, 그리고 공개시장의 경우, 일반적으로 기업 지배력이 낮습니다. (물론 추가로 지분을 모으거나 alliance 를 구성하여 지배력을 높이는 전략도 있습니다만..)

따라서 하단 그림에서와 같이 투자자는 직접적, 간접적으로 기업경영에 관여하게 됩니다. ESG 스코어에 따라서 사고 파는 행위, 네가티브 스크리닝 전략 등은 간접 영향에 해당됩니다. 반면 proxy voting, letter 같은 경우는 직접적으로 영향을 행사하는 방법입니다.

반면 사모투자는 일반적으로 지배력이 높습니다. (벤처투자는 사모투자의 일종으로 분류되지만 이 부분에서 큰 차이가 발생합니다. 일반적인 벤처투자는 기업 지배력이 낮라서기 때문에 이부분에서 많은 고민이 발생하게 됩니다.)

따라서 아래 그림과 같이 직접적인 관여를 실시하게 되고, 투자하고 있는 기업이나 자산의 정책에 직접적인 영향을 주게 됩니다. 그리고 정책에 직접적인 영향을 주는 방법은 경영참여도 있지만 (일반적인 바이아웃), 부동산의 경우는 특히 건물관리를 협력사에게 위탁하게 됨으로 공급망 ESG 가 중요해집니다.

이것은 매우 독특한 부동산 ESG 투자전략을 만들어내게 됩니다.