몇 년전 본 영화 '마션'에서 맷 데이먼이 명사인데요.
"문제가 생기면 해결하고, 그 다음에도 문제가 생기면 또 해결하면 될 뿐이야. 그게 전부고, 그러다보면 살아서 돌아가게 돼"
우리는 생기지도 않은 것을 미리 걱정하고 고민까지 하는데요. 맷 데이먼 대사처럼 '문제가 생기면 해결하면 된다' 는 마인드로 가볍게 하루를 시작해보세요!
11월 3주차 빌라를 연구하는 사람들 뉴스래터 입니다. 저는 빌라멘토 친절아빠입니다.
목 차
⚡ 금주의 뉴스 - 칼럼
1. 인천빌라가격 형성 원리 5가지 분석
💢 금주의 BEST
1. 42평형의 넓은 주거공간과 더블역세권, 총 11층 3룸 신축아파트 🌳
2. 복층 구조의 3+1룸에 베란다2, 뷰도 좋은 신축 아파트로 1호선 구로역 🛀
3. 36평형 4룸 아파트 등기로 고급스런 인테리어와 풀옵션 구조의 신축아파트 😝
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1. 용인 처인구 단독주택 단지 구경해요🍐
2. 주안 2개동 234세대 저렴하고 이쁜 신혼집 어때요? 😄
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1. 최고인기현장! 주안역 5분 역세권 아파트, 초고층 20층, 195세대 😳
2. 주안역세권, 석암초3분 신축빌라 7가지 무상옵션 받으세요! 🍍
인천빌라가격 형성 원리 5가지 분석 🍏
왜 부동산 가격은 오를까요? 부동산 가격 형성 원리는 뭔가요? 빌라도 가격이 오르나요? 주택을 구매하기 전에 궁금한 내용들입니다. 특히 사고자 하는 부동산이 오를지 내릴지는 구매 결정에 중요한 요소인데요.
오늘 알려드릴 핵심은 크게 5가지입니다.
부동산 가격 형성 원리
신축주택 가격 형성 원리
빌라 연도별 구분
신축 분양 등기별 가격대
'구'별 신축 가격대
그럼, 바로 본론으로 말씀드리도록 하겠습니다.
천천히 읽어보세요!
▶인천 빌라 가격 부동산 형성 원리
첫째는 수요와 공급입니다.
일반적인 상품도 그렇겠지만 부동산도 경제의 기본 원리인 수요와 공급에 영향을 받습니다. 가격 형성이 수요자가 많으면 가격이 상승하고 반대로 공급량이 많아지면 가격이 하락합니다.
부동산 수요란 바로 인구입니다. 인구가 모이는 곳이 부동산 가격 상승이 있는 곳입니다. 하지만 토지 공급은 제한적입니다. 토지는 생산할 수는 것이 아니기 때문입니다. 부동산 용어로는 '부증성'이라고 하는데요. 토지는 증가하지 않는다!입니다.
물론 바다를 메꾸거나 산을 깎아서 토지로 만들 수 있습니다. 이렇다고 토지가 증가했다고 하지 않고 성질이 바뀌었다고 말합니다. 대한민국 역사상 사람이 모이는 곳의 토지는 계속 우상 향했습니다.
둘째, 대체재의 원리입니다.
서로 대신해서 쓸 수 있는 관계인데요. 예를 들어 쌀과 빵, 연필과 볼펜 등이 있습니다. 쌀 대신 빵을 먹을 수가 있고요. 연필 대신 볼펜 등을 쓸 수 있음을 말합니다.
부동산에도 이런 대체재의 원리가 통용됩니다.
예를 들어 보겠습니다. 최근 2~3년간 실제로 일어난 일들인데요. 서울 아파트 매매가 3년 동안 평균 2배나 상승했습니다. 물론 전세가도 폭등했고요. 따라서 집이 필요하신 분들은 아파트 매매나 전세를 알아보다가 너무 금액이 높아서 다른 대체재를 알아봅니다.
그것이 신축빌라, 주거용 오피스텔 등으로 아파트를 대체할 수 있는 부동산을 찾게 됩니다. 그렇기 때문에 빌라나 주거용 오피스텔도 수요자가 몰리면서 가격이 상승을 했습니다.
이렇게 대체재의 원리가 부동산에서도 똑같이 적용됩니다.
셋째, 최유효이용의 원리입니다.
최유효이용을 쉽게 말씀드리겠습니다. 여의도 대로변 고층건물들 사이로 노후된 단독주택이 있다고 가정해 보겠습니다. 이 토지는 더 높은 건물을 건축할 수 있는 큰 부가가치를 가지고 있습니다.
단독주택 주인이 여러 가지 이유로 팔지 않고 있는 경우입니다. 만약 이 토지가 매물로 나오게 된다면 노후된 단독주택 가격으로 금액이 팔리는 것이 아닙니다. 토지를 최대한 활용해서 높이 지을 수 있는 빌딩의 기준으로 토지 가격이 형성됩니다.
이러한 부동산 가격 형성 원리를 최유효이용의 원리라고 합니다.
▶ 신축주택 가격 형성 원리
분양가 책정은 토지매입 가격 + 건축 비용 + 마진입니다.
참고로 3년 전에 부동산 가격이 급등하기 전까지는 일반적으로 10년 된 아파트 매매가의 70% 정도였습니다. 물론 수도권 기준입니다.
자, 그럼 신축주택 가격 형성 원리를 말씀드리겠습니다.
건축주는 토지를 매입하고 토지 매입 등기가 완료되면 건축을 진행합니다. 빌라 한동의 경우 평균 6개월 안팎이면 건축을 할 수 있습니다. 이후 15%의 건축주 마진과 각종 비용을 더해서 분양가를 책정합니다.
따라서 건축주 입장에서 들어간 비용을 크게 보면 토지매입 비용과 건축 비용입니다. 그 외 인허가와 세금 등의 비용이 있습니다. 거기에 마진을 더하면 분양가입니다.
분양가 구조상 앞으로 6개월, 1년 뒤에 나오는 신축주택은 현재보다 무조건 비싸질 수밖에 없습니다. 그 이유는 토지매입 비용과 건축 비용의 상승하기 때문입니다.
그럼, 신축주택 구매 후 가격이 오르려면 어떻게 해야 될까요? 해당 지역의 수요자가 많아져서 결국 토지 가격이 올라야 합니다. 결국 신축빌라 구매 후 가격이 오르려면 반드시 토지 가격이 올라야 하는데요. 건물은 시간이 흘러가면서 감가상각 됩니다. 따라서 토지 가격이 상승할 만한 곳, 수요자가 몰리는 곳에 신축빌라 가격 상승이 있습니다.
▶ 인천 빌라 가격 연도별 구분
첫째, 신축빌라
둘째, 준 신축빌라 - 5년 이내 빌라
셋째, 2002년 이후 건축된 필로티 빌라
넷째, 2001년 이전에 건축된 20년 이상 된 빌라
이렇게 구분하면 됩니다. 가격은 당연히 신축빌라> 준 신축빌라 > 2002년 이후 > 2001년 이전 20년 이상 빌라로 형성됩니다. 다만 연도별 편차는 생각보다 큽니다.
같은 평수대로 예로 들면
부평에서 전용 18평 분양가는 3억 ~ 4억 > 준 신축빌라 2억~2억 5천 > 2002년 1억 5천 ~ 2억 > 2001년 이전 1억 5천 안팎입니다. 같은 전용이라도 20년 이상이라는 시간은 1억 5천 이상의 매매가의 편차가 있습니다.
▶ 인천 빌라 가격 신축 분양 주택 등 기별 가격대
현재 분양하는 매물은 등기상으로 구별하면 이렇습니다. 첫째, 다세대주택 즉 빌라를 말합니다. 둘째, 주거용 오피스텔입니다. 셋째, 도시형 생활주택입니다. 그리고 넷째, 아파트입니다.
외형상 5층 건물이면 다세대주택 등기입니다.
외형상 한동 고층건물이라면 등기상 여러 가지 복합될 수 있습니다. 아파트와 오피스텔이 복합으로 지어질 수 있고, 오피스텔과 다세대주택 지어질 수도 있습니다. 또한 도시형 생활주택 등으로 등기가 될 수 있습니다.
따라서, 한동 고층 신축은 실제로 건물 등기부 등본을 확인하기 전까지 어떤 형태인지 외관상으로 확인이 불가합니다.
다세대주택, 오피스텔, 도시형생활주택, 아파트 신축주택 가격대는 어떻게 될까요?
해당 지역에 같은 크기의 신축 물건이라면 다세대주택보다 오피스텔이 약간 높습니다. 아파트 등기로 났다면 2천~3천 정도 높습니다.
도시형 생활주택이 10여 년 전에 실행되었는데요. 주차 대수를 완화시켜서 세대수를 많이 넣을 수 있었습니다. 예전에는 도시형 생활주택이 다세대주택보다 상대적으로 저렴했습니다. 하지만 요새는 꼭 그렇지만은 않습니다.
선호도는 확실히 한동 고층건물이 높습니다. 위치와 주차시설 그리고 아파트 외형과 구조로 신축주택이기 때문입니다.
예를 들면 인천 주안에서 34평형 다세대주택이 실제 3억 4천이라면, 같은 평형의 오피스텔은 3억 4천~5천입니다. 아파트는 이것보다 2천 ~ 3천 정도 더 높습니다.
또한, 고층 신축 경우에는 층에 따라서 한 층에 2백~ 4백 정도의 차이가 생길 수는 있습니다.
▶ 인천 빌라 가격 신축주택 '구'별 가격대
인천지역 구별 3룸 가격 형성은 이렇습니다.
서울과 가까울수록 가격이 높습니다. 같은 '구'라도 시내에 있을수록 가격이 높습니다. 그 이유는 토지 가격입니다.
구별 가격 흐름은
부평구 > 계양구, 서구 > 남동구 > 미추홀구 > 동구 순으로 형성되며, 평균적으로 '구'별 편차는 적게는 1~2천, 많게는 3~4천 정도 가격 갭이 형성됩니다.
부평구 부평동 기준으로
3룸 시세는 2억 4천1백 ~ 4억 2천4백입니다.
남동구 간석동
3룸 시세는 2억 2천8백 ~ 3억 6천5백입니다.
미추홀구 숭의동
3룸 시세는 2억 7백 ~ 3억 4천입니다.
▶ 2021년 현재 인천 신축주택 공급물량
미추홀구 > 부평구 > 서구 > 남동구 순으로 공급물량이 많이 있습니다. 현장 개수로 보면 부평구 13개 현장, 남동구 5개 현장, 서구 10개 현장, 미추홀구 19개이며, 기타 동구나 연수구는 공급 현장이 별로 없습니다.
신축주택 공급은 다세대주택 8세대라도 한 현장이며, 오피스텔 200세대 한동이라도 한 현장입니다. 세대수로 보면 부평구만 대략 1천 세대의 신축주택을 공급하고 있습니다.
끝으로 정리해 드리겠습니다.
인천 빌라 가격에 대해서 분석했습니다. 신축주택의 경우 가격 형성은 토지매입가가 가장 큰 영향을 끼치고 있습니다. 그것은 서울과 가까울수록 높고 지하철역과 가까울수록 높게 형성되어 있습니다.
앞으로 지역별로 더욱 꼼꼼하게 조사 '구' '동'별로 시세를 알려드리도록 하겠습니다. 감사합니다.
42평형의 넓은 주거공간과 더블역세권, 총 11층 3룸 신축아파트 🏂
서해선 소새울역 도보 4분 초역세권 입지, 1호선 소사역 도보이용 가능
- 무풍 시스템 에어컨 2대, 전기오븐레인지 빌트인, 폴리싱 타일 바닥재 마감
경기도 부천시 소사본동에 위치한 신축빌라로 1개동 총 11층, 27세대가 거주 가능합니다. 아파트 등기이며, 약 42평형의 넓은 면적과 무풍 시스템 에어컨 2대, 전기오븐레인지, 오픈형 후드, 폴리싱타일 바닥재 등 빌트인 옵션도 좋아요.
지하철 서해선 소새울역은 도보 4분의 초역세권 입지이며, 1호선 소사역을 도보로 이용 가능한 거리의 더블역세권으로 대중교통 이용도 편리합니다.
자차를 이용해 시흥IC, 수도권 제1순환 고속도로 진출입도 수월합니다. 초등학교와 중학교는 직선거리로 500m 이내여서 등하교 걱정도 덜하며, 주변 대형마트, 영화관, 관공서, 병원, 약국, 은행, 보건소, 주민센터 등 생활 편의 인프라도 잘 갖춰져 있어 편리합니다.
• 42평의 넓은 3룸 주거공간과 아파트 등기
• 시스템 에어컨, 오픈형 후드, 전기오븐레인지 빌트인
• 폴리싱 타일 바닥재 마감으로 고급스러워요
• 1호선 소사역 도보이용 가능
• 서해선 소새울역 도보 4분의 초역세권 입지
• 대형마트, 영화관, 관공서, 병원, 약국 등 생활 편의 인프라 다양
복층 구조의 3+1룸에 베란다2, 뷰도 좋은 신축 아파트로 1호선 구로역 역세권 위치! 💎
지하철 1호선 구로역 역세권, 버스정류장 도보 2분 대중교통 이용 편리
- 대형마트, 아울렛, 백화점, 대형병원, 구청, 시장 등 생활 편의 인프라 다양
서울시 구로구 구로동에 위치한 신축 아파트로 1개동 8층 총19세대가 거주 가능하며 복층 구조의 3+1룸이에요. 복층 공간까지 활용하시면 여유 공간이 넉넉하며 주변 아이들 학교도 가깝게 위치해 있습니다.
지하철 1호선 구로역 도보 12분, 버스정류장 도보 2분으로 대중교통 이용도 편리하며 자차를 이용해 서부간선도로, 경인로 진출입도 용이해요. 내부 시스템 에어컨과 공기전열기가 빌트인 되어 있으며, 주차 공간도 각 세대별 1대씩 100% 가능해 주차 걱정 없습니다.
주변 이마트, 2001아울렛, NC백화점, 고려대 구로병원, 보건소, 구로구청, 구로중앙시장, 과학전시관 등 생활 편의 인프라도 다양하게 갖추고 있어요.
• 1호선 구로역 역세권
• 시스템 에어컨과 공기순환기 빌트인
• 3+1룸의 복층 구조로 생활 편리
• 탁 트인 거실 뷰와 베란다 2개 구조
• 대형마트, 백화점, 아울렛, 구청, 병원 등 다양한 편의 인프라
36평형 4룸 아파트 등기로 고급스런 인테리어와 풀옵션 구조의 신축아파트 💘
넓은 4룸 36평형 고급 풀옵션 구조로 주거생활 편리
- 도심 속 산책로 인접, 백화점 및 대형마트 등 편의 인프라도 다양
경기도 부천시 심곡동에 위치한 신축빌라로 1개동 22세대가 거주 가능하며 약 36평형으로 넓게 나온 4룸이에요. 전세대 아파트 등기이며 내진설계로 시공되어 튼튼합니다.
내부 시스템 에어컨 5대 [거실과 방4개], 공기순환기, 비스포크 냉장고, 광파오븐레인지, 식기세척기, 드럼세탁기, 건조기, 비데, 거실 천장 실링팬 등 주거 편의 시설도 완비된 풀옵션 구조입니다.
도심속에 있으면서도 개천이나 산책로가 잘 갖춰진 곳으로 심곡천을 조망으로 도로가 끼고 있어요. 서울과 인천에 인접해 있으며 지하철 1호선 부천역, 7호선 춘의역을 이용하기 편리한 곳입니다. 자차를 이용해 부천IC, 외곽순환도로, 경인고속도로의 진출입도 용이해요.
주변 대형마트, 대형 백화점, 중소형 마켓, 프라자상가와 은행, 관공서 등 생활 편의 시설부터 문화 공간까지 다양한 인프라를 갖추고 있어 편리합니다.
• 지하철 1호선 부천역, 7호선 춘의역 이용 편리
• 남향으로 햇살 좋고 환한 집
• 산책로가 인접해 운동이나 산책 용이
• 내부 고급 빌트인 옵션들로 편안한 풀옵션 구조
• 창 밖 뷰도 좋은 전세대 아파트 등기
용인 처인구 단독주택 단지 구경해요 🍐
주안 2개동 234세대 저렴하고 이쁜 신혼집 어때요? 😄
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빌라를 연구하는 사람들 소장 이충훈 입니다
감사합니다.
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