2025-06-24 스터디

롯데건설 신용등급하락해도 PF 괜찮아

2025.06.24 | 조회 58 |
김피블의 프로필 이미지

김피블

블룸버그에 기반해 김치 피자 탕수육 처럼 버무린 뉴스레터를 보냅니다. 손맛은 덤.

롯데건설 A등급 추락에도 PF 이상무

 

롯데건설 신용등급이 A+에서 A로 한 단계 하락하며 자금 조달에 차질이 있을 것이란 우려가 나온다. 다만, 가장 큰 리스크인 PF 우발채무 관련 이슈는 괜찮을 전망이다.
롯데건설이 지급 보증을 약속한 브릿지론 사업장의 경우 건설사 신용등급 하락이 '기한이익상실(EOD, 대출금 조기 상환 요구 가능)' 조항에 포함돼 있지만, 기준이 BBB로 설정돼 있어 이번 등급 하락으로 영향 받지 않기 때문이다.

PF 우발채무란?: PF 사업이 정상적으로 진행되지 않거나 시행사가 자금조달에 실패할 경우, 시행사나 보증을 제공한 걸선사, 금융사 등이 부담해야 할 채무 특징 1: 미래 특정 조건(사업실패, 분양부진, 경기침체) 발생 시 부채로 전환 가능. 특징 2: 건설사나 금융사가 시행사 PF대출에 지급보증을 서는 경우가 많아 시행사가 부채 갚지 못하면 보증인이 대신 갚는 책임이 우발채무로 남는다. (보증형태) 특징 3: 발생 가능성과 금액이 불확실해 부채 인식 안하지만 재무제표상 주석 공시 대상 부동산 PF는 토지확보, 인허가, 분양은 시행사가 담당하고 시공은 건설사가 맡는 구조이다. 시행사는 PF대출로 사업비를 조달하는데 경기침체 등으로 사업 어려우면 상환이 어려워 보증을 선 건설사,금융사가 부담해야할 위험이 커진다.
브릿지론 사업장: PF에서 공사 하기 전 땅만 확보한 초기 단계의 사업장을 의미. 브릿지론이란 단기적으로 토지 잔금 등 자금 조달위해 받는 대출이다. 이 대출은 사업의 계획만 보고 나오는거라 금리가 높고 리스크 높다. 기한이익상실(EOD, Event of Default) 조항이란 대출 계약에서 정해진 특정 사유(신용등급 하락, 연체, 부도 등) 발생 시 대출 만기와 상관없이 즉시 전액 상환 요구 가능하게 하는 조항. 이 글에선 신용등급 BBB 미만 하락 되어야 EOD 발동이라 롯데건설 괜찮아.

 

지난 2022년 하반기부터 확대한 PF 보증 관련 유동성 리스크는 본 PF 전환, 담보대출 전환 등을 통한 감축 노력과 유동화 증권 매입펀드 조성으로 과거 대비 완화됐다. 그러나 올해 3월 PF 보증 규모가 3조6천억원으로 여전히 자기자본 대비 과중한 우발채무 부담이 지속되어 신용등급 하향이 이뤄졌다고 한다.

본PF 전환: 초기 단기대출(브릿지론)을 장기 또는 본PF 대출로 전환시키기. 담보대출 전환: PF 구조를 담보대출 형태로 바꿔 리스크 분산. 즉, 사업이 진척되어 건물이 어느정도 만들어지거나 분양이 일정 수준 이뤄지면 프로젝트 불확실성 내려가니까 건물이라는 확정 담보물을 바탕으로 일반 담보대출로 전환 가능함. 담보 중심의 저금리로 바꾸기 가능하다. 유동화 증권 매입펀드 조성: 증권사와 기관투자자들이 자금을 모아 PF 관련 유동화 증권(ABCP 등)을 직접 매입하는 펀드를 만듬. ABCP는 만기마다 계속 리파이낸싱 해서 자금조달하는건데 시장 소화 안될까봐 직접 만듬. 이래도 롯데건설의 보증규모가 3조6천억으로 너무 커서 신용등급 하향.

 

이에 따라 롯데건설이 지급보증 등 신용보강을 제공한 PF 대출에 시장 관심이 모아진다. 실제로 롯데건설이 지급보증 제공한 사업장의 유동화 증권의 신용등급 함께 하락함.

 

EOD 트리거인 신용등급 BBB는 아직 멀어서 괜찮다고 함. 실제로 시공능력평가 3위 대우건설, GS건설 6위, SK에코플랜트 9위, HDC현대산업개발 10위 얘네가 A 등급이고 8위인 롯데건설도 A라서 회사채 발행 금리는 올라가더라도 PF 문제는 없다고 함.

출처: https://www.ibtomato.com/View.aspx?no=15341&type=1


 

감사합니다.

주변인들에게도 링크 공유해주시면 감사링

다가올 뉴스레터가 궁금하신가요?

지금 구독해서 새로운 레터를 받아보세요

✉️

이번 뉴스레터 어떠셨나요?

김피블 님에게 ☕️ 커피와 ✉️ 쪽지를 보내보세요!

© 2025 김피블

블룸버그에 기반해 김치 피자 탕수육 처럼 버무린 뉴스레터를 보냅니다. 손맛은 덤.

뉴스레터 문의1999kxkg@gmail.com

메일리 로고

도움말 자주 묻는 질문 오류 및 기능 관련 제보 뉴스레터 광고 문의

서비스 이용 문의admin@team.maily.so

메일리 사업자 정보

메일리 (대표자: 이한결) | 사업자번호: 717-47-00705 | 서울 서초구 강남대로53길 8, 8층 11-7호

이용약관 | 개인정보처리방침 | 정기결제 이용약관 | 라이선스