2025년 3월 주택통계, 부동산시장의 진짜 신호를 읽다

돌남소장 부동산뉴스레터 제19호

안녕하세요, 돌남소장입니다.

이번 뉴스레터에서는 2025년 4월 29일 국토교통부 “25년 3월 주택통계’ 보도자료 내용을 집중 분석하여 부동산시장의 진짜 신호를 읽어보려고 합니다.

2025년 3월 주택통계, 부동산시장의 진짜 신호를 읽다 (국토교통부 2025년 4월 29일자 보도자료 기반)

Q. 돌남소장님, 2025년 3월 주택시장 통계에서 가장 눈에 띄는 변화는 무엇인가요?

A. 네, 이번 3월 통계에서 가장 주목할 점은 거래량의 급증이에요. 전국 주택 매매거래량이 67,259건으로 전월 대비 32.7%, 전년 동월 대비 27.3% 늘었어요. 특히 서울은 12,854건으로 전월 대비 75.6%, 전년 동월 대비 무려 110.8% 증가했죠. 수도권 전체도 48%나 늘었고요. 이건 단순한 회복이 아니라, 시장 심리가 본격적으로 반등하고 있다는 신호로 해석할 수 있습니다.

Q. 거래량이 이렇게 급증한 배경에는 어떤 요인이 있나요?

A. 거래량이 늘어난 건 단순히 집값이 오를 거라는 기대 때문만은 아니에요. 투자자뿐 아니라 실수요자들이 시장에 다시 들어오기 시작했다는 뜻이에요. 특히 서울 아파트 거래가 9,349건으로 전월 대비 97.1% 증가했어요. 강남4구만 보면 3,238건으로 전월 대비 92.7% 늘었고요. 이 정도면 단순한 기대감이 아니라, 실제로 ‘지금 아니면 늦는다’는 불안 심리가 작동한 거죠.

Q. 그렇다면 공급 측면에서는 어떤 변화가 있었나요?

A. 공급 쪽은 좀 복잡해요. 3월 전국 주택 인허가는 31,033호로 전월 대비 148.2% 증가했어요. 특히 서울은 7,339호로 전년 동월 대비 376.2%나 늘었죠. 하지만 누적으로 보면 수도권은 전년 동기 대비 23% 증가한 반면, 지방은 35.1% 감소했어요. 즉, 수도권 중심으로 공급이 몰리고, 지방은 오히려 위축되고 있다는 뜻입니다.

Q. 착공, 분양, 준공 실적은 어떻습니까?

A. 착공은 수도권이 9,272호로 전월 대비 108.4% 증가했지만, 누적으로는 전년 동기 대비 26.7% 감소했어요. 서울은 1,727호로 전년 동월 대비 75.1% 감소했고요. 분양은 3월에 8,646호로 전월 대비 60.6% 늘었지만, 누적으론 49.7% 감소했습니다. 준공 역시 3월 수도권은 17,606호로 전월 대비 65.4% 증가했지만, 누적으로는 17.4% 감소했어요. 즉, 단기적으로는 공급이 늘었지만, 장기적으로는 공급이 위축되고 있다는 신호입니다.

Q. 미분양 주택 현황은 어떤가요?

A. 3월 말 기준 전국 미분양 주택은 68,920호로 전월 대비 1.6% 감소했어요. 수도권은 16,528호로 6.1% 줄었고, 지방은 52,392호로 거의 변동이 없었죠. 그런데 준공 후 미분양은 25,117호로 전월 대비 5.9% 증가했어요. 이건 입주 가능한 집이 팔리지 않고 쌓이고 있다는 뜻이에요. 특히 지방 중 일부 지역은 미분양이 오히려 늘고 있습니다.

Q. 전월세 시장은 어떻게 변했나요?

A. 3월 전월세 거래량은 239,044건으로 전월 대비 14.1%, 전년 동월 대비 3.6% 감소했어요. 특히 월세 거래 비중이 60.7%로 역대 최고치를 기록했어요. 서울도 월세 비중이 64.3%에 달했죠. 전세보다 월세 선호가 확실히 강해지는 흐름이에요. 이는 금리 부담과 집값 불확실성, 그리고 임대인들의 전세 리스크 회피 등이 복합적으로 작용한 결과입니다.

Q. 이 데이터를 바탕으로, 부동산 비즈니스 관점에서 어떤 실질적인 전략을 세울 수 있을까요?

A. 여기서 진짜 중요한 인사이트가 나와요.

서울·수도권 중심의 매매시장 회복세

지금 서울과 수도권에서 거래가 폭발적으로 늘고 있다는 건, 단기적으로 ‘매도자 우위 시장’이 될 수 있다는 신호예요. 매수 대기자들은 조급해질 수밖에 없고, 이럴 때 가격 협상력이 매도자에게 넘어가죠. 중개업 입장에선 매수자 유입을 빠르게 선점하는 게 중요해요.

→전략: “서울·수도권 급매물 알림 서비스”를 만들어, 실수요자와 투자자에게 실시간으로 매물을 푸시해 주세요. 거래가 몰리는 지역, 예를 들어 강남4구·마포·노원 등은 별도 카테고리로 집중 관리하면 효과적입니다.

공급 불균형 활용

수도권은 인허가가 늘지만, 착공·준공은 여전히 위축돼 있어요. 공급 공백기가 올 수 있다는 뜻이죠.

→전략: “2026년~2027년 입주 예정 물량 지도”를 만들어, 미리 공급 부족 예상 지역을 고객에게 안내해 주세요. 이 정보는 단순한 매물 소개가 아니라, 미래 시세 상승 가능성까지 연결되는 차별화 포인트가 됩니다.

미분양·준공 후 미분양 지역별 분석

수도권 미분양은 줄지만, 지방 일부는 오히려 늘고 있어요. 준공 후 미분양이 쌓이는 지역은 투자 위험 신호입니다.

→전략: “미분양 위험지도”를 제작해, 투자자에게는 피해야 할 지역, 실수요자에게는 가격 협상 기회가 있는 지역을 구체적으로 제시하세요. 특히 준공 후 미분양이 많은 곳은 입주 조건, 할인 분양 등 특이 매물 정보를 적극적으로 수집·공유해야 합니다.

전월세 시장의 월세화 가속

월세 비중이 60%를 넘었어요. 전세보다 월세를 원하는 임대인·임차인이 많아졌다는 뜻이죠.

→전략: “월세 특화 중개 서비스”를 강화하세요. 예를 들어, 월세 계약 시 임차인 신용평가, 월세 자동이체, 월세 보험 등 부가 서비스를 패키지로 제공하면 차별화가 됩니다. 또, 월세 투자(수익형 부동산) 상담을 별도 서비스로 런칭해 임대인 고객을 선점할 수 있어요.

공급·수요 데이터 기반 컨설팅

공급, 거래, 미분양, 전월세 데이터를 한눈에 볼 수 있는 ‘동네별 부동산 대시보드’를 만들어, 고객이 직접 데이터를 확인하고 매수·임대 결정을 할 수 있게 도와주세요.

→전략: 이 대시보드는 단순한 통계가 아니라, “내가 사고 싶은 동네의 미래 공급량, 미분양 위험, 월세 전환율”까지 한 번에 보여주는 실용 툴이 될 수 있습니다.

Q. 마지막으로, 부동산 창업자·중개업자에게 꼭 전하고 싶은 실전 조언이 있다면요?

A. 네, 데이터는 ‘지금’만 보는 게 아니라, ‘다음’을 예측하는 데 써야 해요. 예를 들어,

거래량이 급증하는 동네는 곧 가격이 오를 가능성이 높아요.
미분양이 쌓이는 지역은 공급 과잉으로 가격이 눌릴 수 있어요.
월세 비중이 급증하는 곳은 임대인과 임차인 모두 전략을 바꿔야 해요.

이런 흐름을 고객에게 ‘숫자’로 보여주고, “이 동네는 앞으로 2년간 입주 물량이 적으니, 지금 사면 유리하다” “이 지역은 미분양이 많으니, 가격 협상에 적극 나서라” “월세가 대세이니, 전세 대신 월세 매물에 집중하라” 이렇게 구체적으로 조언해 주는 게, 진짜 실력 있는 부동산 컨설팅의 핵심이라고 생각해요.