돌남소장 부동산뉴스레터 제20호
안녕하세요, 돌남소장입니다.
이번 뉴스레터에서는 2025년 5월 18일 서울특별시가 발표한 ‘꽉 막힌 소규모 건축 숨통… 서울시, 3년간 용적률 최고 300％ 완화’ 보도자료를 바탕으로, 소규모 건축물 용적률 한시 완화 정책의 핵심 내용과 실질적인 비즈니스 인사이트를 구체적으로 풀어보겠습니다.
‘꽉 막힌 소규모 건축 숨통… 서울시, 3년간 용적률 최고 300％ 완화’ 내용 분석 및 비즈니스 인사이트(서울특별시 2025년5월18일자 보도자료 내용 분석)
Q. 이번 서울시 소규모 건축물 용적률 완화, 핵심이 뭔가요?
서울시는 2025년 5월 19일부터 2028년 5월 18일까지 3년간, 제2종 일반주거지역은 기존 200%에서 250%로, 제3종 일반주거지역은 기존 250%에서 300%로 용적률을 한시적으로 완화합니다.
이 조치는 침체된 건설경기 회복과 주택공급 확대, 열악한 주거환경 개선을 목표로 합니다.
적용 대상은 대규모 재개발·재건축이 아닌, 소규모 건축물(예: 빌라, 다세대, 연립주택 등) 사업입니다.
구체적으로는
- 건축법에 따른 건축허가·신고 대상
- 빈집 및 소규모주택정비법에 따른 소규모 재건축(부지 1만㎡ 미만), 소규모 재개발(부지 5,000㎡ 미만), 자율주택정비사업(36세대 미만) 등이 해당됩니다.
Q. 이번 완화 정책이 왜 중요한가요? (비즈니스 관점)
1. 사업성 대폭 개선
기존 용적률로는 사업성이 낮아 재건축이 지지부진했던 노후 소규모 주택지에서, 이번 완화로 분양세대가 늘고 세대별 분담금이 줄어듭니다.
예를 들어, 오류동의 7층 이하 연립주택처럼 기존에는 낮은 비례율과 높은 분담금으로 주민 부담이 컸던 곳에서, 용적률 상향으로 사업성이 획기적으로 개선됩니다.
2. 임대수익 및 자산가치 상승
용적률이 올라가면 건물의 연면적, 즉 임대 가능한 공간이 늘어납니다.
꼬마빌딩, 소형 상가주택 소유주는 추가 임대수익 창출이 가능하고, 건물 가치도 자연스럽게 상승합니다.
3. 신속한 사업 추진 지원
서울시는 사업계획 수립기준을 마련하고, 희망 사업장에 대해 무료 사업성 분석을 지원합니다.
법적상한용적률 계획, 용도지역 상향 가능성 등 최적의 건축계획을 제시해주고, 사업 전·후 자산가치 평가, 추정 분담금 산출 등도 제공합니다.
이로써 주민 의사결정과 사업 추진이 빨라집니다.
Q. 구체적으로 어떤 사업에 적용되나요?
- 건축허가·신고 대상: 대지나 건축면적 제한은 없지만, 주거용 다가구·공동주택은 1세대당 전용면적 85㎡ 이하, 오피스텔도 1호당 전용 85㎡ 이하만 해당됩니다.
- 소규모재건축: 부지 1만㎡ 미만, 200세대 미만, 노후·불량건축물 60% 이상 단지 등.
- 소규모재개발: 부지 5,000㎡ 미만.
- 자율주택정비사업: 36세대 미만, 별도 사업계획 수립기준 없이 법적상한까지 완화 적용.
단, 사업면적 2만㎡까지 가능한 가로주택정비사업은 이번 완화 대상에서 제외됩니다.
Q. 실무적으로 건축주·투자자·컨설턴트가 주목해야 할 포인트는?
1. 사업성 분석 무료 지원 적극 활용
서울시는 희망 사업장에 대해 법적상한용적률 계획, 용도지역 상향 가능성, 자산가치 평가, 분담금 추정 등 사업성 분석을 무료로 지원합니다.
부지면적 1만㎡ 미만, 200세대 미만, 노후·불량건축물 60% 이상 단지는 토지등소유자 10% 이상 동의서를 받아 6월 2일부터 30일까지 관할 구청에 신청할 수 있습니다.
2. 사업계획 수립기준 꼼꼼히 확인
- 인근 저층주거지의 일조, 경관 영향 최소화
- 지형순응형 계획, 열린단지 조성, 방재안전, 기반시설 정비 등
- 국민주택규모(전용 85㎡ 이하) 이하로 공급해야 함
이런 기준을 충족해야 법적상한까지 용적률 완화가 가능합니다.
3. 일조권·경관 등 영향 검토
용적률이 늘어나면 주변 일조권, 조망권, 경관 등에 미치는 영향도 커집니다.
서울시는 조화로운 건축계획을 유도하기 위해 일조·경관 검토를 강화합니다.
사업계획 단계에서 이 부분을 충분히 검토해야 인허가가 원활합니다.
4. 현장 적용 시기
이르면 5월 중 공사 중인 사업장부터 설계 변경을 통해 완화된 용적률 적용이 가능합니다.
Q. 꼬마빌딩·소형 건물주에게는 어떤 기회가 되나요?
- 기존 건물 리모델링, 신축, 재건축 모두 사업성 개선
- 임대수익 증대: 연면적 증가로 추가 임대공간 확보, 월세 수익 상승
- 자산가치 상승: 용적률 상향으로 건물 가치가 자연스럽게 오름
- 매각 시 프리미엄: 향후 신축·재건축 가능성이 높아져 매각 시 프리미엄 기대
- 상가주택·업무시설 등 비주거 시설도 10~25% 면적 증가 효과
Q. 소규모 정비사업 추진자(조합, 시행사)가 챙겨야 할 실무 포인트는?
- 사업성 분석 무료 지원 활용
- 주민 동의서 확보 및 신속한 의사결정
- 조례 및 세부 운영기준 숙지: 서울시 누리집(주택공급/소규모재건축)에서 최신 기준 확인
- 설계 변경 및 인허가 일정 관리
- 사업계획 수립 시 일조권·경관 등 영향 최소화 방안 마련
- 분담금 산출, 자산가치 변화 등 주민 설명회 자료 준비
Q. 이번 정책이 건설시장·주택시장에 미치는 영향은?
- 침체된 건설시장에 단기 활력: 소규모 정비사업이 늘어나면서 건설경기 회복에 기여
- 도심 내 주택공급 확대: 서울시가 3년간 약 1만 가구 신규 공급 목표
- 노후주택 정비 활성화: 그동안 낮은 사업성으로 정비가 어려웠던 노후 연립·다세대주택 재건축이 활발해질 전망
- 주거환경 개선: 열악한 주거지의 환경 개선 및 주택 품질 향상
- 주민·소유주 실익 증대: 분양세대 증가, 분담금 감소, 자산가치 상승 등 실질적 이익
- 시장 내 경쟁 심화: 용적률 상향으로 신축·재건축 경쟁이 치열해질 수 있음
Q. 비즈니스 해킹 관점에서, 이번 정책을 어떻게 활용해야 할까요?
1. 소규모 부동산 투자 포트폴리오 재점검
- 기존 소형 건물, 빌라, 다세대주택 소유주라면 신축·재건축 사업성 분석을 바로 진행
- 사업성 개선 가능성이 높은 지역, 노후주택 밀집지, 역세권 중심으로 투자처 선별
2. 컨설팅·중개업의 새로운 서비스 론칭
- ‘소규모 건축 용적률 완화 컨설팅’ 패키지 개발
- 사업성 분석, 설계 변경, 인허가 지원, 주민 설명회 대행 등 원스톱 서비스 제공
- 무료 사업성 분석 연계, 세대별 분담금 시뮬레이션, 자산가치 변화 분석 등 차별화
3. 지역별 시장조사 및 타깃 마케팅
- 용적률 완화 대상지(제2·3종 일반주거지역) 중심으로 시장조사
- 노후주택 밀집, 사업성 개선 기대지역에 타깃 마케팅
- 주민, 소유주, 투자자 대상 설명회, 뉴스레터, SNS 홍보 적극 활용
4. 정책 및 인허가 변화 모니터링
- 서울시 조례, 세부 운영기준, 인허가 절차 등 지속적 모니터링
- 현장 적용사례, 성공사례, 실패사례 분석 및 공유
5. 추가적 사업 기회 발굴
- 상가주택, 오피스텔, 업무시설 등 비주거 소규모 건축물도 사업성 개선 기회
- 리모델링, 신축, 복합개발 등 다양한 사업모델 검토
Q. 마지막으로, 꼭 기억해야 할 점은?
- 이번 용적률 완화는 3년 한시적 조치입니다.
- 사업 추진 속도가 중요합니다.
- 무료 사업성 분석, 인허가 지원 등 서울시의 각종 지원책을 적극 활용하세요.
- 조례 및 세부 운영기준을 꼼꼼히 숙지하고, 사업계획 수립 시 일조권·경관 등 영향 최소화 방안을 반드시 마련하세요.
- 컨설팅·중개업자는 이번 정책을 활용한 신규 서비스 개발과 시장 선점 전략이 필요합니다.
참고/출처
- 서울특별시 공식 보도자료(2025.5.18)
- 조선비즈, 연합뉴스, 서울신문, 매일경제 등 주요 언론 보도
원문: https://land.seoul.go.kr/land/other/pressKit.do#view/435713
이상으로 이번 뉴스레터를 마칩니다. 궁금한 점이나, 사업성 분석이 필요하신 분들은 언제든 문의 주세요.
감사합니다.
돌남소장 올림
📞 문의: 010-3574-8047
📧 이메일: snam1223@gmail.com
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본 뉴스레터는 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 부동산 거래나 투자를 권유하지 않습니다. 구체적인 주택 청약이나 계약과 관련해서는 반드시 관련 기관이나 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다.
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