돌남소장 부동산뉴스레터 제60호
안녕하세요. 부동산 컨설턴트 돌남소장입니다.
이번 뉴스레터에서는 특별한 소식을 들고 왔어요. 2025년 12월 14일 KB금융지주 경영연구소에서 발표한 “2025 한국 부자 보고서”를 제가 비즈니스 해커의 시각으로 분석해 보았습니다.
KB금융지주 경영연구소 발표 “2025 한국 부자 보고서”는 단순한 통계 수치가 아니었어요. 이 안에는 우리가 앞으로 어떤 부동산에 집중해야 하는지, 부자들의 지갑이 어디로 열리는지에 대한 ‘진짜 정보’가 숨어 있습니다.
이해할 수 있도록 쉽게, 하지만 비즈니스 전략은 아주 날카롭게 풀어냈으니 끝까지 읽어봐 주세요. 이번 호는 특별히 제가 가상의 고객과 인터뷰하는 형식으로 구성했습니다.
[인터뷰] 돌남소장, 2025년 한국 부자의 지도를 해킹하다
질문자(이하 Q): 소장님, 반갑습니다. 이번 2025년 보고서가 발간 15주년 특집이라면서요? 지난 15년 동안 한국 부자들에게 어떤 큰 변화가 있었나요?
돌남소장(이하 A): 네, 반갑습니다. 지난 15년(2011~2025년)은 한국의 부의 지도가 완전히 재편된 시기라고 보시면 돼요. 가장 먼저 숫자를 보셔야 합니다. 2011년에는 금융자산 10억 원 이상을 가진 부자가 13만 명이었어요. 그런데 2025년 지금은 무려 47만 6천 명입니다. 15년 만에 3배 넘게 늘어난 거죠. 매년 9.7%씩 꾸준히 늘어난 셈이에요.
여기서 우리가 얻어야 할 첫 번째 비즈니스 인사이트는 ‘부의 대중화’입니다. 예전에는 아주 소수의 전유물이었던 ‘부자’라는 타이틀이 이제는 0.92%의 인구, 즉 100명 중 1명 꼴로 가까워졌어요. 이건 부동산 중개업을 준비하는 분 들에게 아주 큰 기회예요. 타겟 고객층이 3배로 넓어졌다는 뜻이니까요.
Q: 정말 놀랍네요. 그런데 이 부자들이 다 어디에 살고 있나요? 부동산 비즈니스를 하는 입장에서는 그게 제일 중요하거든요.
A: 부자의 69.2%가 수도권에 집중되어 있습니다. 그중에서도 서울에 20만 7천 9백 명으로 가장 많고, 경기도에 10만 7천 명, 인천에 1만 4천 6백 명이 살고 있어요.
재미있는 점은 서울 비중은 조금씩 줄어드는데, 경기도 비중은 계속 늘어나고 있다는 거예요. 2012년에 18.6%였던 경기도 부자 비중이 2025년에는 22.5%까지 올라왔거든요.
Q: 아, 서울을 떠나 경기도로 옮겨가는 흐름이 있군요. 그럼 서울 안에서도 특별히 부자가 모이는 곳이 따로 있을까요?
A: 보고서에서는 '부집중도 지수'라는 것을 분석했습니다. 단순히 부자 수가 많은 게 아니라, 그 지역 부자들이 가진 자산이 얼마나 큰지를 따져본 것이죠.
서울에서는 강남구, 서초구, 종로구, 용산구가 1등 자리를 지키고 있어요. 그런데 최근에는 성북구, 성동구, 동작구, 광진구처럼 한강에 인접한 지역으로 고자산가들이 점점 더 넓게 퍼지고 있다는 점이 아주 중요한 비즈니스 포인트입니다.
Q: 부자가 늘어난 만큼 그들이 가진 돈의 규모도 어마어마하겠네요?
A: 맞아요. 이분들이 가진 총 금융자산만 3,066조 원을 돌파했어요. 2011년 1,158조 원이었던 것과 비교하면 매년 7.2%씩 불어난 거죠.
주목할 점은 이분들이 어디에 사느냐 하는 거예요. 부자의 69.2%가 여전히 수도권(서울, 경기, 인천)에 집중되어 있습니다. 비즈니스 지역을 선정할 때 왜 수도권을 포기하면 안 되는지 이 데이터가 증명해주고 있어요.
Q: 사람들이 흔히 '얼마나 있어야 부자일까?'라고 묻잖아요. 진짜 부자들은 스스로를 부자라고 생각하나요?
A: 흥미로운 결과가 나왔어요. 한국 부자들이 생각하는 부자의 최소 자산 기준은 '총자산 100억 원'입니다. 조사를 시작한 이래 15년 동안 거의 변하지 않는 상징적인 숫자지요.
자산 유형별로 쪼개보면 부동산 50억 원, 금융자산 40억 원, 기타자산 8억 원 정도는 있어야 한다고 봅니다.
Q: 100억이라니 정말 대단하네요. 그런데 100억이 넘는 자산가들도 본인이 부자가 아니라고 생각하는 경우가 있다면서요?
A: 네, 그렇습니다. 자산이 많을수록 부자라고 자각하는 비율이 높긴 하지만, 총자산 100억 원 이상을 가진 분들 중에서도 4분의 1 정도는 '나는 아직 부자가 아니다'라고 생각해요. 부에 대한 갈증이 여전한 것이죠.
반대로 50억 미만을 가진 분들 중에서는 22.3%만이 본인을 부자라고 생각합니다. 결국 부의 기준은 상대적이지만, 100억 원이라는 목표는 부자들에게 아주 강력한 동기부여가 되고 있어요.
[부의 원천 해킹] "상속보다 사업, 이제는 '자수성가'의 시대입니다"
Q: 그분들은 그 큰돈을 어떻게 모았을까요? 역시 부동산인가요?
A: 과거에는 그랬지만 지금은 흐름이 바뀌고 있습니다. 2011년에는 부의 원천 1순위가 부동산 투자(45.8%)였어요.
그런데 2025년에는 사업소득(34.5%)이 1위로 올라섰습니다. 근로소득과 금융투자 이익으로 부를 이룬 경우도 늘어났고요. 부동산 투자가 여전히 중요하긴 하지만(22.0%), 예전만큼 절대적이지는 않다는 뜻이죠.
Q: 비즈니스 하시는 분들에게 정말 희망적인 소식이네요. 그럼 그분들은 자산 포트폴리오를 어떻게 짜고 있나요?
A: 평균적으로 보면 부동산자산 54.8%, 금융자산 37.1%로 구성되어 있습니다. 나머지 8.1% 정도는 금, 보석, 예술품 같은 기타자산이고요.
여기서 주목할 점은 부동산 비중은 조금씩 줄어들고, 기타자산의 비중이 늘어나고 있다는 사실입니다. 부자들이 자산을 다양하게 쪼개서 관리하기 시작했다는 아주 중요한 신호예요.
Q: 예전에는 부자 하면 '금수저'나 '부동산 투기' 이미지가 강했잖아요. 지금은 어떤가요?
A: 그게 바로 제가 발견한 가장 신선한 인사이트 중 하나예요. 지난 15년간 부를 이룬 원천이 드라마틱하게 변했습니다. 과거 2011년에는 부의 원천 1위가 ‘부동산 투자’나 ‘상속·증여’였어요. 하지만 2025년 현재는 다릅니다. ‘사업소득’과 ‘근로소득’, 그리고 ‘금융투자 이익’의 비중이 훨씬 높아졌어요. 이게 비즈니스적으로 왜 중요하냐면요, 이것은 부동산 중개업자에게 '언어의 변화'를 요구하기 때문입니다.
예전 부자들에게는 "이 부동산 사두면 오릅니다"라는 말이 통했다면, 자수성가한 부자들은 매우 논리적이고 데이터 중심적이에요. 단순히 "여기가 오를 겁니다"라는 감에 의존한 브리핑은 이제 통하지 않아요. 고객의 사업체와 연계된 부동산 활용 방안, 혹은 금융 자산과 부동산의 비율을 맞추는 포트폴리오 관점에서의 접근이 필요해요. "당신의 사업 소득을 안전하게 지키고 굴릴 수 있는 부동산 자산"이라는 설명을 할 수 있어야합니다.
Q: 부자들의 투자 성향도 변했을 것 같은데, 요즘은 공격적으로 투자하나요?
A: 흥미로운 데이터가 있어요. 2012년에는 '안정형' 투자자가 61.1%로 압도적이었거든요. 그런데 팬데믹 기간인 2021년에는 '공격형' 성향이 27.5%까지 치솟았다가, 현재 2025년에는 다시 18.0% 정도로 가라앉았습니다. 대신 '중립형' 성향이 30%대를 유지하며 자리를 잡았어요. 즉, 무조건적인 도박보다는 ‘금융 지식’을 바탕으로 한 똑똑한 투자를 지향한다는 거죠.
실제로 부자들이 꼽은 성공적 자산관리 지혜 1순위가 바로 ‘지속적인 금융지식 습득’이었습니다. 우리가 중개업을 할 때 단순히 매물만 보여주는 게 아니라, 최신 경제 동향과 세무 지식을 함께 전달해야 하는 이유가 바로 여기에 있어요.
[자산 포트폴리오 해킹] "부동산 55%, 금융 37%... 그리고 '기타 자산'의 부상"
Q: 한국 부자 하면 역시 부동산이죠. 자산 구성을 좀 더 구체적으로 쪼개주실 수 있나요?
A: 네, 아주 담백하게 수치로 말씀드릴게요. 2025년 기준 부자 가구의 총자산은 부동산자산 54.8%, 금융자산 37.1%로 구성되어 있습니다.
지난 15년을 길게 보면 부동산 비중은 살짝 줄어들고(2011년 58.1% → 2025년 54.8%), 그 빈자리를 주식 같은 금융자산과 금·가상자산 같은 '기타 자산'이 채우고 있어요.
Q: 기타자산이 늘어난다는 게 아주 신선하네요. 구체적으로 어떤 것들에 투자하나요?
A: 가장 눈에 띄는 건 '금·보석'과 '디지털 자산(가상자산)'입니다. 실물자산인 금에 대한 관심은 2011년 2.0%에서 2025년 15.5%로 무려 8배 가까이 뛰었어요. 안전자산에 대한 욕구가 그만큼 강해진 거죠.
그리고 가상자산은 아직 비중은 작지만(0.4%), 보유율이 15.8%로 작년보다 2배 넘게 늘었습니다. 특히 젊은 부자들뿐만 아니라 고자산가들도 분산 투자 차원에서 가상자산을 긍정적으로 보기 시작했다는 게 큰 변화예요.
Q: 그럼 2025년 현재, 부자들은 어떤 투자를 해서 수익을 냈나요?
A: 지난 1년 동안은 '주식'이 효자 노릇을 했습니다. 주식 투자로 수익을 경험한 부자가 40% 정도로 많아지면서 전체 금융자산 성과를 이끌었어요.
반면 부동산은 거주용 주택에서 22.3% 정도가 수익을 봤고, 거주용 외 부동산(상가 등)은 27.0% 정도 수익을 봤습니다.
주목할 점은 '금·보석'입니다. 부자의 35.0%가 지난 1년 사이 수익을 냈어요. 안전자산 선호 심리가 그만큼 강하다는 증거입니다.
[미래 투자 전략 해킹] "2026년, 부자들은 어디로 움직일까요?"
Q: 요즘 주식 시장도 뜨거운데, 부자들은 주식을 어떻게 보고 있나요?
A: 단기와 중장기 모두에서 수익률 1위 예상 투자처로 '주식'이 꼽혔습니다. 부자들의 55.0%가 2026년에 주식에서 큰 수익이 날 거라고 기대하고 있어요.
실제로 작년 한 해 동안 주식으로 수익을 본 부자가 40.0%나 되는데, 손실을 본 사람(9.8%)보다 훨씬 많아요. 부자들은 이제 주식을 단순히 사고파는 게 아니라, 장기적인 성장 도구로 활용하고 있습니다.
Q: 이제 가장 중요한 질문입니다. 부자들은 앞으로 어디에 투자할 계획인가요?
A: 부자들이 꼽은 단기(1년 이내) 고수익 예상 투자처 1위는 '주식(55.0%)'입니다. 특히 인공지능(AI) 관련 기술주에 대한 기대가 엄청나요. 그다음이 '금·보석(38.8%)', 그리고 3위가 바로 '거주용 주택(35.5%)'입니다.
여기서 중개업을 준비하는 입장에서 봐야 할 포인트는 '거주용 주택의 복귀'입니다. 빌딩이나 상가는 순위에서 밀려났지만, 주거용 부동산에 대한 기대감은 여전히 높아요. 중장기(3~5년) 전망을 봐도 1위는 주식(49.8%), 2위는 거주용 주택(34.8%), 3위는 금·보석(33.8%)입니다.
Q: 가상자산은 어떤가요? 요즘 다시 유행이잖아요.
A: 부자들도 움직이기 시작했어요. 가상자산에 '투자하지 않았다'는 응답이 작년보다 9.8%p나 줄었습니다. 즉, 10명 중 1명 정도가 새롭게 가상자산 시장에 발을 들였다는 뜻이죠.
아직 비중은 작지만, 부자들의 관심이 분산되고 있다는 사실은 우리가 부동산 상담을 할 때도 '대체 자산'으로서의 가상자산을 이해하고 있어야 한다는 걸 의미해요.
[부자의 공부법] “금융지식은 생존 도구”
Q: 부자들이 이렇게 자산을 잘 관리하는 비결이 뭘까요? 타고난 운인가요?
A: 아닙니다. 부자들이 꼽은 성공적인 자산관리 비결 1순위는 바로 '지속적인 금융지식 습득'입니다. 특히 자산이 많을수록 이 공부를 더 열심히 해요.
총자산 100억 원 이상인 분들의 19.4%가 지식 습득을 가장 중요하게 꼽았습니다. 매일 아침 뉴스와 신문을 챙겨보고, 기업의 재무제표를 10년 치씩 분석하는 분들도 계세요.
Q: 정말 대단하네요. 공부뿐만 아니라 실천적인 팁도 있을까요?
A: 부자들이 미래의 부자들에게 주는 팁은 명확합니다.
첫째, 장기적인 투자 전략을 세워라.
둘째, 무리한 욕심을 내지 마라.
셋째, 남의 말만 듣지 말고 직접 공부해서 실행하라.
그리고 아주 인상적인 팁 하나는 '시간 약속과 돈 약속을 철저히 지키라'는 것이었습니다. 신용이 곧 자산이라는 뜻이지요.
[부의 완성] “육각형 부자를 향하여”
Q: 부자들이 돈 말고 또 중요하게 생각하는 게 있을까요?
A: 네, 돈만 많다고 부자가 아니라고들 해요. 보고서에서는 인품, 건강, 가족관계가 조화로운 '육각형 부자'를 강조합니다. 심층 인터뷰에 참여한 부자들은 "돈이 있어도 인품이 없으면 소용없다", "가장 젊은 지금 이 순간 가족과 함께 즐기는 게 중요하다", "건강하지 않으면 다 소용없다"라고 입을 모아 말했습니다.
돈은 목적이 아니라, 소중한 가치를 지키기 위한 수단이라는 것이죠.
[돌남소장의 비즈니스 전략] "부동산 중개업, 이렇게 하킹하세요"
Q: 소장님, 마지막으로 이 보고서를 바탕으로 부동산 창업을 준비하는 분들에게 딱 한 가지만 조언해주신다면요?
A: 제가 이 보고서를 읽으며 찾아낸 결정적인 한 문장은 이겁니다. "부자들은 이제 '돈으로부터의 자유'와 '자기계발'을 추구한다." 과거의 부자는 '검소하고 겸손한 부자'가 대세였다면, 2025년의 부자는 '물질적 풍요와 심리적 풍요를 동시에 누리는 부자'를 원합니다. 이들을 위한 부동산 비즈니스 전략은 다음과 같아야 해요.
- '공간'이 아닌 '시간'과 '경험'을 팔아라: 부자들은 이제 돈을 벌기 위해 몸을 혹사하고 싶어 하지 않아요. 그들이 사는 주택을 중개할 때도 단순히 방 개수나 평수를 말하지 마세요. "이 집에서의 생활이 당신의 시간을 얼마나 아껴주고, 가족과의 관계를 얼마나 풍요롭게 만들어줄지"를 팔아야 합니다.
- '커뮤니티' 전문 중개사가 되어라: 인터뷰 결과를 보면 부자들은 온라인 정보보다 지인들의 고급 정보를 더 신뢰하죠. 특정 고급 주거지의 입주민 네트워크를 잘 아는 중개사가 된다면, 여러분은 단순한 중개인이 아니라 그들의 '인간관계 자산'을 지켜주는 컨설턴트가 될 수 있습니다.
- '지식형 서비스'로 차별화하라: 부자들은 자산 관리 서비스를 이용하지 않는 비율이 점점 높아지고 있어요. 본인들이 직접 금융지식을 쌓는 걸 더 좋아하기 때문이죠. 그렇다면 우리는 고객보다 더 많이 공부해야 합니다. 부동산만 아는 게 아니라 주식, 금, 가상자산, 세무까지 통합적으로 대화할 수 있어야 그들의 신뢰를 얻을 수 있습니다.
여러분, 어떠셨나요? 저는 이 보고서를 보면서 '부의 원천이 사업과 금융으로 다변화되고 있다'는 점과 '끊임없는 공부가 부를 지키는 유일한 길'이라는 점이 가장 가슴에 와 닿았습니다. 단순히 "부동산이 답이다"라고 말하던 시대는 지났습니다. 이제는 금, 예술품, 주식, 디지털 자산까지 폭넓게 공부하고, 나만의 포트폴리오를 짜야 하는 시대예요.
2025 한국 부자 보고서 안에는 우리가 나아갈 비즈니스의 미래가 들어있습니다. 여러분들도 이번 뉴스레터를 통해 부자들의 진짜 노하우를 얻어가셨으면 좋겠습니다. 저 돌남소장도 이번 보고서의 인사이트를 바탕으로 더욱 구체적이고 실용적인 중개 서비스를 준비하겠습니다. 다음 주에도 여러분의 비즈니스를 해킹해드릴 소중한 정보로 찾아올게요.
긴 글 읽어주셔서 정말 고맙습니다. 건강하고 풍요로운 한 주 되세요.
본 내용은 KB금융지주 경영연구소의 「2025 한국 부자 보고서」를 바탕으로 작성되었습니다.
원문: https://www.kbfg.com/kbresearch/report/reportView.do?reportId=2000551
다음 뉴스레터에서는 더 깊이 있는 분석과 실용적인 전략을 나눠드리겠습니다. 여러분의 궁금한 점이나 다루었으면 하는 주제가 있으시면 언제든 연락 주세요. 함께 성장하는 부동산 여정을 이어가겠습니다!
감사합니다.
돌남소장 드림
📞 문의: 010-3574-8047
📧 이메일: snam1223@gmail.com
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※ 본 콘텐츠는 AI 보조 도구를 활용해 작성되었으며, 실제 시장 상황에 대한 해석과 판단은 작성자의 의견입니다.
본 뉴스레터는 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 부동산 거래나 투자를 권유하지 않습니다. 구체적인 주택 청약이나 계약과 관련해서는 반드시 관련 기관이나 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다.
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