돌남소장 부동산뉴스레터 제59호
안녕하세요, 부동산 컨설턴트 돌남소장입니다.
이번 뉴스레터에서는 2026년2월12일 관계부처합동 “다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완 추진” 보도자료를 바탕으로 현재 부동산 시장 동향과 이를 활용한 실질적인 비즈니스 전략에 대해 깊이 있게 알아보겠습니다.
2026년2월12일 국토교통부와 재정경제부가 함께 발표한 보도자료 하나가 부동산 시장을 뒤흔들고 있어요. 다주택자 양도세 중과 유예가 예정대로 5월 9일 종료된다는 내용입니다.
저는 이 보도자료를 받자마자 바로 읽어봤는데요. 솔직히 말하면, 이번 발표는 단순히 "중과 유예가 끝난다"는 것 이상의 의미를 담고 있습니다. 정부가 부동산 시장에 보내는 명확한 신호이자, 다주택자들에게는 마지막 기회의 창이 닫히는 순간이에요.
많은 분들이 "정부가 또 연장하겠지"라는 기대를 갖고 계셨죠. 하지만 이번에는 다릅니다. 정부는 "정책의 예측 가능성과 신뢰성 확보"를 명분으로 내세우며 예정된 기한에 종료한다고 못을 박았어요.
그런데 여기서 중요한 건, 정부가 그냥 끝내버린 게 아니라는 점입니다. 보완방안을 함께 내놨어요. 이 보완방안 속에 숨겨진 비즈니스 기회를 놓치지 말아야 합니다.
Q1. 돌남소장님, 양도세 중과 유예가 정확히 무엇인가요?
먼저 기본부터 정리하겠습니다.
양도세 중과라는 건, 쉽게 말해 집을 여러 채 가진 사람이 집을 팔 때 세금을 더 많이 내게 하는 제도예요. 원래 양도소득세는 집을 팔아서 번 돈(양도차익)에 대해 기본세율을 적용해서 계산합니다.
그런데 조정대상지역에 있는 집을 다주택자가 팔면, 이 기본세율에 추가로 중과세율이 더해져요. 2주택자는 기본세율에 20%포인트가 더해지고, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 추가됩니다.
예를 들어볼게요. 양도차익이 3억원 발생했다고 가정하면, 기본세율로는 대략 9천만원 정도의 세금을 내야 하는데, 중과세율이 적용되면 1억 5천만원 이상을 내야 할 수도 있습니다. 차이가 엄청나죠.
그래서 정부는 2024년 5월부터 한시적으로 이 중과를 유예해줬어요. "2년 이상 보유한 주택을 2026년 5월 9일까지 파는 경우에는 중과하지 않겠다"는 거였습니다. 이게 바로 양도세 중과 유예 조치였어요.
이 조치 덕분에 많은 다주택자들이 숨통이 트였습니다. 세금 부담이 줄어드니까 집을 팔기도 쉬워졌고, 실제로 거래량도 늘었어요. 하지만 이제 이 혜택이 예정대로 5월 9일에 종료됩니다.
Q2. 그럼 5월 9일 이후에는 완전히 끝나는 건가요?
여기가 핵심입니다.
정부 발표문을 자세히 읽어보면, 단순히 "5월 9일에 끝"이 아니에요. 정확한 표현은 "5월 9일까지 양도하는 분"이 아니라 "5월 9일까지 계약하는 분"으로 바뀌었습니다.
이게 무슨 차이냐고요?
원래 규정대로라면 5월 9일까지 "양도"를 완료해야 했어요. 양도가 완료된다는 건, 잔금을 받고 등기까지 넘겨야 한다는 뜻입니다. 그런데 보완방안에서는 5월 9일까지 "계약"만 체결하면 됩니다.
더 정확하게 말하면, 5월 9일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류로 확인되면, 그 이후에 잔금을 치르고 등기를 넘겨도 중과가 유예된다는 겁니다.
단, 조건이 있어요. 계약일로부터 일정 기간 내에 양도를 완료해야 합니다.
기존 조정대상지역(서울 강남·서초·송파·용산)은 계약일로부터 4개월 이내, 신규 지정된 조정대상지역(나머지 서울 21개 구와 경기 12곳)은 계약일로부터 6개월 이내에 양도를 완료하면 됩니다.
이게 왜 중요한가요? 시간이 생긴 겁니다. 5월 9일까지 급하게 모든 걸 마무리할 필요 없이, 계약만 체결해두면 그 이후 4개월 또는 6개월의 시간이 추가로 주어지는 거예요.
Q3. 신규 지정 조정대상지역은 왜 2개월을 더 주나요?
이 부분이 정부의 세심한 배려이자, 동시에 전략적 판단이 담긴 지점입니다.
2025년 10월 16일에 조정대상지역이 대폭 확대됐어요. 서울 25개 구 전체와 경기도 12곳이 조정대상지역으로 지정됐습니다. 그 전까지는 강남·서초·송파·용산 4곳만 조정대상지역이었거든요.
문제는 이 확대 조치가 갑작스러웠다는 점입니다. 많은 다주택자들이 "우리 지역은 조정대상지역이 아니니까 중과 걱정 없이 천천히 정리하면 되겠다"고 생각하고 있었는데, 갑자기 조정대상지역으로 지정되면서 중과 대상이 된 거예요.
정부는 이 점을 인정했습니다. "지난해 조정대상지역으로 신규 지정되어 중과대상이 된 점을 감안"한다는 표현이 보도자료에 명시되어 있어요. 그래서 기존 4개 지역보다 2개월의 추가 여유기간을 준 겁니다.
여기서 비즈니스 인사이트를 읽어야 해요.
신규 지정 지역의 다주택자들은 상대적으로 시간적 여유가 있다는 뜻입니다. 5월 9일까지 계약하고 11월 9일까지 잔금을 처리하면 되니까요. 이 시간 동안 시장 상황을 보면서 최적의 가격을 받을 기회가 더 많아지는 겁니다.
반대로 생각하면, 이 지역에서 매수를 노리는 사람들에게도 기회예요. 다주택자들이 서둘러 팔지 않아도 되니까 협상력이 균형을 이루게 됩니다. 급매물을 노리기는 어려워졌지만, 적정 가격에 양질의 매물을 찾을 가능성은 높아진 거죠.
Q4. 토지거래허가구역이라는 게 갑자기 나오는데, 이게 뭔가요?
이 부분이 이번 보도자료에서 가장 복잡하면서도 중요한 대목입니다.
토지거래허가제도는 부동산 투기를 막기 위해 특정 지역에서 부동산을 거래할 때 시장이나 군수, 구청장의 허가를 받도록 하는 제도예요. 허가를 받으려면 일정 기간 동안 그 집에 실제로 살아야 한다는 조건(실거주 의무)이 붙습니다.
현재 조정대상지역은 대부분 토지거래허가구역으로 지정되어 있어요. 그러니까 이 지역에서 집을 사려면 허가를 받아야 하고, 허가받은 날로부터 4개월 이내에 그 집에 입주해서 2년간 실제로 살아야 합니다.
그런데 문제가 생겼어요.
다주택자가 가진 집 중에는 이미 세입자가 살고 있는 경우가 많잖아요. 임대차계약이 남아 있는 집이죠. 이런 집을 매수하는 사람은 곤란해집니다. 토지거래허가를 받으면 4개월 내에 입주해야 하는데, 세입자가 살고 있으니까 입주할 수가 없는 거예요.
결국 임대 중인 집은 거래가 막히게 됩니다. 다주택자는 팔고 싶어도 못 팔고, 무주택자는 사고 싶어도 못 사는 상황이 발생하는 거죠.
정부는 이 문제를 해결하기 위해 보완방안을 내놨습니다. 임대 중인 주택에 대해서는 토지거래허가제도상 실거주 의무를 한시적으로 유예해주겠다는 겁니다.
Q5. 실거주 의무 유예가 구체적으로 어떻게 적용되나요?
이 부분을 정확히 이해하는 게 중요합니다. 조건이 까다롭거든요.
첫째, 매도인이 다주택자여야 합니다. 1주택자가 파는 집에는 적용되지 않아요.
둘째, 매수인이 무주택자여야 합니다. 토지거래허가 신청일 기준으로 무주택자인 사람만 이 혜택을 받을 수 있어요.
셋째, 해당 주택에 이미 임차인이 살고 있어야 합니다. 2026년 2월 12일(보도자료 발표일) 현재 체결된 임대차계약이 존재해야 해요.
이 세 가지 조건을 모두 충족하면, 실거주 의무가 유예됩니다.
유예 기간은 두 가지 기준 중 먼저 도래하는 시점까지예요. 하나는 현재 임대차계약상의 최초 계약 종료일까지, 다른 하나는 발표일로부터 2년 이내(2028년 2월 11일까지)입니다.
예를 들어볼게요.
임대차계약이 2027년 6월 30일에 끝난다면, 매수인은 2027년 6월 30일까지는 입주하지 않아도 됩니다. 하지만 임대차계약이 2029년까지 남아 있다면, 늦어도 2028년 2월 11일까지는 입주해야 해요.
여기서 핵심은 "최초 계약 종료일"이라는 표현입니다. 임대차계약이 갱신되거나 연장되는 건 인정하지 않아요. 2월 12일 현재 체결되어 있는 계약의 최초 종료일만 인정한다는 뜻입니다.
Q6. 이게 실제 거래에서 어떤 의미가 있나요?
제가 느끼는 건, 이 조치가 실제로 엄청난 파급효과를 가져올 거라는 점입니다.
첫째, 임대 중인 매물이 시장에 대거 나올 수 있습니다.
지금까지는 다주택자가 임대 중인 집을 팔려고 해도, 매수자가 실거주 의무 때문에 꺼렸어요. "저 집 사면 4개월 내에 들어가야 하는데, 세입자는 1년이나 더 있을 건데 어떻게 하지?" 이런 고민 때문에 거래가 성사되기 어려웠죠.
이제는 다릅니다. 임대차계약 종료 시점까지 실거주 의무가 유예되니까, 매수자 입장에서는 부담이 확 줄어들어요. 당장 이사 걱정 없이 집을 살 수 있고, 세입자가 나갈 때까지 임대료도 받을 수 있습니다.
둘째, 무주택자에게 기회가 생깁니다.
이번 조치는 매수자가 무주택자인 경우에만 적용돼요. 정부가 의도한 바가 명확합니다. "다주택자가 집을 내놓으면, 무주택자가 사서 실거주하도록 유도하겠다"는 거예요.
그런데 여기서 재미있는 점은, 무주택자가 꼭 바로 들어가서 살 필요는 없다는 겁니다. 임대차계약 종료 시점까지는 임대료를 받으면서 기다릴 수 있어요. 사실상 투자 목적으로도 활용 가능한 구조인 셈이죠.
셋째, 가격 협상력의 균형이 맞춰집니다.
급매물이 쏟아질 거라는 예상이 시장에 많았어요. "5월 9일까지 못 팔면 중과 폭탄 맞으니까, 다주택자들이 헐값에 내놓을 것"이라는 전망이었죠.
하지만 이번 보완방안으로 다주택자들도 시간 여유가 생겼습니다. 5월 9일까지 계약만 하면 되고, 임대 중인 집도 팔 수 있으니까요. 급매로 떨어질 가능성이 줄어든 겁니다.
Q7. 주택담보대출 전입신고 의무 유예는 또 무엇인가요?
이 부분은 금융 측면의 보완책입니다.
2025년 6월 27일에 정부가 가계부채 관리를 강화하면서, 수도권과 규제지역에서 집을 사면서 주택담보대출을 받을 경우 대출 실행일로부터 6개월 내에 전입신고를 해야 한다는 규정을 만들었어요.
문제는 이 규정도 임대 중인 집을 사는 사람에게는 걸림돌이 된다는 점이었습니다. 대출받아서 집을 샀는데, 세입자가 살고 있어서 전입신고를 못 하는 상황이 생기는 거죠.
그래서 정부는 이것도 함께 유예해줬습니다.
임대 중인 집을 매수하는 경우, 전입신고 의무를 "대출 실행일로부터 6개월" 또는 "임대차계약 만료일로부터 1개월" 중 더 늦은 시점까지 유예해주는 겁니다.
예를 들어, 3월 1일에 대출을 받아서 집을 샀는데 임대차계약이 12월 31일에 끝난다면, 원래는 9월 1일까지 전입신고를 해야 하지만, 이제는 1월 31일까지 하면 됩니다.
이것도 조건이 있어요. 매도인이 다주택자이고, 매수인이 무주택자이고, 조정대상지역 소재 주택이어야 하며, 5월 9일까지 계약하고, 기존 임대차계약을 승계해야 합니다.
Q8. 전세대출을 이용 중인 사람은 어떻게 되나요?
현재 전세대출을 받아 사는 무주택자가, 투기과열지구나 조정대상지역에서 시가 3억원 초과 아파트를 매수하면 전세대출이 회수됩니다. 2020년 6월 17일부터 시행된 규제예요.
"그럼 이번에 다주택자한테 임대 중인 집을 사면, 내 전세대출이 바로 회수되는 거 아닌가요?" 이런 걱정을 하시는 분들이 있어요.
결론부터 말하면, 임대차계약 잔여기간까지는 전세대출이 회수되지 않습니다.
규정을 보면, 취득한 아파트에 세입자가 거주하고 있고 임대차계약 잔여기간이 남은 경우, 그 잔여기간까지는 전세대출 회수가 유예됩니다. "아파트 취득 차주의 전세대출 만기"와 "취득 아파트에 거주하던 세입자의 임대차계약 만기" 중 먼저 도래하는 시기까지 전세대출을 계속 이용할 수 있어요.
예를 들어, 전세대출 만기가 2027년 12월인데 취득한 아파트의 임대차계약이 2027년 6월에 끝난다면, 2027년 6월까지는 전세대출을 유지할 수 있습니다.
이것도 무주택자가 임대 중인 집을 살 수 있도록 돕는 보완책입니다.
Q9. 계약은 정확히 언제까지 어떻게 해야 하나요?
5월 9일까지 "계약"을 체결해야 한다고 했는데, 정확한 기준이 뭐냐는 질문이 많을 겁니다.
보도자료에 명시된 기준은 이렇습니다: "매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우"
가계약은 인정되지 않습니다. 토지거래허가를 받기 위한 사전 약정도 마찬가지예요. 반드시 정식 매매계약서를 작성하고, 계약금이 실제로 오갔다는 걸 증명해야 해요.
증빙서류로는 계약서, 계약금 입금 내역, 부동산 거래 신고 확인증 등이 필요할 겁니다.
여기서 실무 팁을 하나 드리면, 5월 9일 당일에 계약하는 건 위험합니다. 토요일이나 일요일, 공휴일인지 확인해야 하고, 만약 영업일이 아니라면 그 전에 계약을 완료해야 해요. 마지막 순간까지 미루지 말고, 여유를 두고 4월 중에 계약을 완료하는 게 안전합니다.
Q10. 토지거래허가는 얼마나 시간이 걸리나요?
토지거래허가 신청을 하면, 시군구청에서 신청일부터 15영업일 이내에 허가 처분을 합니다.
영업일 기준이라는 게 중요해요. 주말과 공휴일은 제외됩니다. 예를 들어 2월 12일에 신청하면 3월 10일 이전에 허가가 나올 수 있어요.
그런데 임대 중인 주택에 대한 실거주 의무 유예가 적용되는 토지거래허가는, 관련 규정이 개정된 후에 신청할 수 있습니다. 보도자료에 따르면 2월 13일부터 입법예고가 시작되고, 2월 내 공포·시행을 목표로 한다고 해요.
그러니까 2월 말이나 3월 초부터 임대 중인 주택도 토지거래허가를 받을 수 있을 것으로 보입니다.
여기서 계산을 해봐야 해요. 5월 9일까지 계약해야 하는데, 토지거래허가를 받으려면 15영업일이 필요하고, 허가를 받은 후에 계약을 체결하는 순서니까, 늦어도 4월 중순에는 허가 신청을 완료해야 한다는 계산이 나옵니다.
Q11. 강남 3구와 용산은 왜 다르게 취급되나요?
보도자료를 보면 조정대상지역이 두 가지로 구분됩니다.
기존 조정대상지역: 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 (2025년 10월 15일 이전부터 지정) 신규 조정대상지역: 서울 나머지 21개 구 + 경기 12곳 (2025년 10월 16일 신규 지정)
차이점은 잔금 처리 기한입니다.
기존 조정대상지역은 계약일로부터 4개월 내에 양도를 완료해야 하고, 신규 조정대상지역은 6개월 내에 완료하면 됩니다.
왜 이렇게 구분했을까요?
강남 3구와 용산은 부동산 시장에서 가장 뜨거운 지역이에요. 가격도 높고, 투기 우려도 큽니다. 정부 입장에서는 이 지역에 대한 규제를 좀 더 엄격하게 유지하고 싶은 거죠.
반면 신규 지정 지역은 갑작스럽게 조정대상지역이 되면서 다주택자들이 준비할 시간이 부족했어요. 정부도 이 점을 인정했고, 그래서 2개월의 추가 여유를 준 겁니다.
실무적으로 보면, 강남 3구와 용산의 다주택자는 5월 9일까지 계약하고 9월 9일까지 양도를 완료해야 하고, 신규 지정 지역의 다주택자는 11월 9일까지 완료하면 됩니다.
Q12. 토지거래허가 대상이 아닌 지역은 어떻게 되나요?
조정대상지역이라고 해서 모두 토지거래허가구역인 건 아닙니다.
토지거래허가구역은 별도로 지정되는데, 현재는 대부분의 조정대상지역이 토지거래허가구역으로 지정되어 있어요. 하지만 일부는 해제되었거나 지정되지 않은 곳도 있습니다.
토지거래허가 대상이 아닌 조정대상지역에서는, 이번 보완방안 중 토지거래허가와 관련된 부분은 적용되지 않습니다. 실거주 의무나 전입신고 의무 유예 같은 조치가 필요 없는 거죠.
하지만 양도세 중과 유예는 동일하게 적용됩니다. 5월 9일까지 계약하고, 기존 조정대상지역은 4개월, 신규 조정대상지역은 6개월 내에 양도를 완료하면 중과가 유예돼요.
토지거래허가구역 지정 현황은 국토교통부 홈페이지나 각 지자체 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.
Q13. 2년 이상 보유 조건은 어떻게 계산하나요?
양도세 중과 유예를 받으려면 "2년 이상 보유한 주택"이어야 합니다.
2년 보유 기간은 취득일부터 양도일까지 계산해요. 취득일은 등기부등본상 소유권 이전 등기 접수일이고, 양도일은 잔금 지급일입니다.
예를 들어, 2024년 3월 15일에 등기를 넘겨받았다면, 2026년 3월 15일부터 2년 보유가 완성됩니다.
여기서 주의할 점은, 5월 9일까지 계약을 해도 2년 보유 요건은 양도일 기준으로 판단한다는 점입니다. 4월에 계약했더라도 잔금을 3월에 받으면 2년 미만 보유가 되어 중과 유예를 못 받을 수 있어요.
그래서 실제 거래에서는 취득일을 정확히 확인하고, 잔금일을 2년 경과 이후로 잡아야 합니다.
Q14. 1주택자는 이번 조치와 관계없나요?
1주택자는 애초에 양도세 중과 대상이 아닙니다. 중과는 다주택자에게만 적용되는 제도니까요.
그래서 1주택자는 이번 중과 유예 종료와는 직접적인 관계가 없어요.
단, 토지거래허가구역 내 주택을 거래하는 경우에는 여전히 토지거래허가를 받아야 하고, 실거주 의무도 이행해야 합니다.
그런데 이번 보완방안 중 임대 중인 주택에 대한 실거주 의무 유예는 매도인이 다주택자인 경우에만 적용됩니다. 1주택자가 임대를 주고 있는 집을 파는 경우에는 이번 유예 조치가 적용되지 않아요.
Q&A에도 명시되어 있습니다. "매도인이 1주택자인 경우에는 적용되지 않습니다. 이번 실거주 유예는 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 따른 한시적 보완 조치로서 매도인이 해당 조정대상지역에 주택 등을 보유한 다주택자인 경우에만 예외적으로 적용됩니다."
Q15. 증여나 상속은 어떻게 되나요?
이번 조치는 "양도"에 대한 것입니다. 증여나 상속은 양도가 아니에요.
증여는 증여세가 적용되고, 상속은 상속세가 적용됩니다. 양도소득세와는 완전히 다른 세금 체계죠.
따라서 이번 양도세 중과 유예 종료 및 보완방안은 증여나 상속에는 적용되지 않습니다.
다만, 증여받은 사람이나 상속받은 사람이 나중에 그 주택을 양도할 때는 양도세가 적용됩니다. 이때 다주택자라면 중과 대상이 될 수 있어요.
참고로, 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우, 수증자(증여받는 사람)가 그 주택을 양도할 때 증여자의 보유기간을 합산합니다. 예를 들어 아버지가 3년 보유한 집을 아들에게 증여하고, 아들이 1년 후 팔면, 보유기간은 4년으로 계산돼요.
Q16. 분양권이나 입주권은 어떻게 되나요?
분양권(아파트 등 주택 분양계약을 체결한 지위)과 입주권(재건축·재개발 조합원 입주권)도 주택으로 간주됩니다.
조정대상지역에 있는 분양권이나 입주권을 양도하면 양도세가 부과되는데, 다주택자(정확히는 2분양권 이상 보유자 등)의 경우 중과세율이 적용될 수 있어요.
이번 중과 유예 종료는 "주택" 양도에 적용되는 것이므로, 분양권과 입주권도 포함됩니다.
단, 분양권과 입주권은 "2년 이상 보유" 요건을 충족하기 쉽지 않습니다. 분양권은 분양계약일부터 계산하는데, 준공 전에 전매하면 대부분 2년이 안 되는 경우가 많아요.
또한 토지거래허가나 실거주 의무는 "주택"에 적용되는 것이므로, 아직 완공되지 않은 분양권에는 직접 적용되지 않습니다. 하지만 입주 시점에는 실거주 의무가 문제될 수 있어요.
Q17. 이번 조치의 예상 시장 영향은 무엇인가요?
저는 이번 조치가 세 가지 큰 영향을 미칠 것으로 봅니다.
첫째, 거래량 급증입니다.
5월 9일까지 계약해야 중과를 피할 수 있으니까, 3월부터 5월 초까지 거래량이 폭증할 가능성이 높아요. 특히 4월과 5월 초에 집중될 겁니다.
다주택자들이 "지금 안 팔면 나중에 세금 폭탄 맞는다"는 생각으로 매물을 내놓을 거고, 매수자들도 "지금 사면 다주택자한테 좋은 조건에 살 수 있다"는 생각으로 시장에 들어올 겁니다.
둘째, 가격 안정화입니다.
원래 예상은 급매물이 쏟아져서 가격이 떨어질 거라는 거였어요. 하지만 보완방안이 나오면서 다주택자들도 시간 여유가 생겼고, 임대 중인 집도 팔 수 있게 됐습니다.
급매로 헐값에 팔 필요가 없어진 거죠. 그래서 가격은 예상보다 안정적으로 유지될 가능성이 높습니다. 폭락은 없을 것 같아요.
셋째, 임대 시장 변동입니다.
임대 중인 집이 거래되면, 새 집주인이 임대차계약을 승계합니다. 임차인 입장에서는 집주인만 바뀌는 거예요. 임대료나 계약 조건은 그대로 유지됩니다.
하지만 계약 종료 시점이 다가오면 상황이 달라집니다. 새 집주인은 직접 들어가서 살아야 하니까, 계약 갱신을 거부하거나 임대료를 올릴 가능성이 있어요. 임차인들은 이 점을 미리 대비해야 합니다.
Q18. 무주택자는 이 기회를 어떻게 활용해야 하나요?
무주택자에게는 기회입니다. 하지만 신중해야 해요.
첫째, 임대 중인 집을 노려보세요.
이번 조치로 임대 중인 집도 살 수 있게 됐어요. 당장 이사할 필요 없이, 임대차계약 종료 시점까지 임대료를 받으면서 기다릴 수 있습니다. 실거주 목적이면서 동시에 수익도 올릴 수 있는 구조죠.
단, 임대차계약 잔여기간을 꼼꼼히 확인하세요. 너무 오래 남으면 내가 들어가서 살기까지 시간이 오래 걸리고, 너무 짧으면 금방 세입자를 내보내야 해서 마음이 불편할 수 있어요.
둘째, 다주택자와의 협상에서 주도권을 잡으세요.
다주택자는 5월 9일까지 팔아야 한다는 시간 압박이 있습니다. 하지만 무주택자는 급할 게 없어요.
가격 협상을 할 때 이 점을 활용하세요. "다른 집도 보고 있는데, 가격을 좀 더 낮춰주시면 결정하겠습니다"라는 식으로 접근할 수 있어요.
단, 너무 늦게까지 미루지는 마세요. 5월 가까이 가면 매물은 많아지겠지만, 좋은 물건은 이미 다 나갔을 수 있습니다. 3월이나 4월 초에 적극적으로 움직이는 게 좋아요.
셋째, 금융 준비를 철저히 하세요.
주택담보대출 한도, 금리, 전입신고 의무 등을 미리 확인하세요. 은행마다 조건이 다를 수 있으니까 여러 곳을 비교해보는 게 좋습니다.
특히 전세대출을 이용 중이라면, 새로 사는 집의 임대차계약 잔여기간과 전세대출 만기를 계산해봐야 해요.
Q19. 다주택자는 지금 무엇을 해야 하나요?
다주택자라면 지금 당장 움직여야 합니다.
첫째, 보유 주택을 정리하세요.
어떤 집을 먼저 팔 것인지, 어떤 집을 끝까지 가져갈 것인지 판단해야 해요. 조정대상지역에 있는 집, 2년 이상 보유한 집을 우선순위로 정리하는 게 일반적입니다.
둘째, 취득일과 보유기간을 정확히 확인하세요.
등기부등본을 발급받아서 정확한 취득일을 확인하고, 2년 보유 요건을 충족하는지 계산하세요. 2년이 안 됐다면 2년이 채워지는 시점을 파악하고, 그 이후로 잔금일을 잡아야 합니다.
셋째, 임대 중인 집은 적극 활용하세요.
임대 중인 집은 팔기 어렵다고 생각했는데, 이제는 오히려 강점이 될 수 있어요. "실거주 의무가 유예되는 집"이라는 점을 내세워서 무주택자에게 어필할 수 있습니다.
넷째, 세무사나 부동산 전문가와 상담하세요.
양도세 계산은 복잡합니다. 중과세율뿐만 아니라 장기보유특별공제, 1세대 1주택 비과세, 기타 공제 등 고려할 사항이 많아요. 전문가의 도움을 받아서 정확히 계산하고, 최적의 양도 시점을 결정하세요.
Q20. 5월 9일 이후에는 정말 중과가 부활하나요?
네, 정부가 명확히 못을 박았습니다.
"정책의 예측 가능성과 신뢰성 확보를 위해 당초 예정된 기한에 종료"한다고 했어요. 이번에는 정말 끝난다는 뜻입니다.
5월 10일 이후에 계약하는 분부터는 중과세율이 적용됩니다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상자는 30%포인트가 추가돼요.
물론 미래는 알 수 없습니다. 부동산 시장이 급격히 냉각되거나 예상치 못한 경제 위기가 오면, 정부가 다시 유예 조치를 할 가능성도 배제할 수는 없어요.
하지만 현 시점에서 그런 기대를 갖고 행동을 미루는 건 위험합니다. 정부가 "이번에는 정말 끝낸다"고 여러 번 강조했고, 보완방안까지 세심하게 준비해서 발표했어요. 시장에 "더 이상 연장은 없다"는 신호를 확실히 보낸 겁니다.
Q21. 비조정대상지역은 어떻게 되나요?
조정대상지역이 아닌 곳의 주택은 애초에 중과 대상이 아닙니다.
중과는 "양도일 현재 조정대상지역 소재 주택"에만 적용돼요. 비조정대상지역 주택을 양도하면 기본세율만 적용됩니다.
따라서 이번 중과 유예 종료는 비조정대상지역과는 관계가 없어요.
단, 향후 조정대상지역이 확대될 가능성은 있습니다. 부동산 시장 과열이 심해지면 정부가 추가로 지역을 지정할 수 있어요.
현재 조정대상지역은 서울 25개 구 전체와 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남)입니다.
Q22. 법인 명의 주택은 어떻게 되나요?
법인이 보유한 주택은 개인 다주택자와는 다른 세금 체계가 적용됩니다.
법인이 주택을 양도하면 법인세가 부과되는데, 법인세에는 중과 개념이 없어요. 대신 취득세와 보유세(재산세, 종부세)에서 중과가 적용됩니다.
따라서 이번 양도세 중과 유예 종료는 법인 명의 주택과는 직접적인 관계가 없습니다.
다만, 법인이 보유한 주택도 토지거래허가구역 내에 있다면 토지거래허가를 받아야 하고, 실거주 의무는 법인의 임직원이 이행해야 합니다. 이 부분은 복잡하니까 법무사나 세무사와 상담하는 게 좋아요.
Q23. 이번 조치에서 가장 중요한 포인트는 무엇인가요?
제가 이번 보도자료를 분석하면서 가장 중요하다고 본 포인트는 세 가지입니다.
첫째, 시간이 생겼다는 점입니다.
5월 9일까지 "양도"가 아니라 "계약"만 하면 되고, 그 이후 4~6개월의 시간이 추가로 주어집니다. 다주택자도 급매로 떨어뜨릴 필요가 없고, 매수자도 신중하게 선택할 시간이 있어요.
둘째, 임대 중인 집도 거래할 수 있게 됐다는 점입니다.
실거주 의무 유예 덕분에 임대 중인 집이 시장에 나올 수 있어요. 이건 물량 증가로 이어집니다. 더 많은 선택지가 생기는 거죠.
셋째, 무주택자를 우대한다는 점입니다.
실거주 의무 유예도, 전입신고 의무 유예도 모두 "무주택자"만 혜택을 받을 수 있어요. 정부의 의도가 명확합니다. "다주택자는 집을 내놓고, 무주택자는 집을 사서 실거주하라"는 메시지죠.
Q24. 실무에서 주의해야 할 함정은 무엇인가요?
현장에서 일하면서 디테일에서 문제가 생긴다는 겁니다.
첫째, 날짜 계산을 정확히 하세요.
5월 9일까지, 4개월 이내, 6개월 이내, 2년 보유... 이런 날짜들을 정확히 계산해야 해요. 하루만 늦어도 수천만원, 수억원의 세금 차이가 날 수 있습니다.
둘째, 서류를 철저히 준비하세요.
계약금 입금 내역, 임대차계약서, 등기부등본, 개인정보 동의서 등 필요한 서류가 많아요. 토지거래허가 신청 시 서류가 부족하면 보완 요청을 받게 되고, 시간이 지체됩니다.
셋째, 무주택자 여부를 명확히 하세요.
무주택자라는 건 세대 기준입니다. 본인 명의로는 집이 없어도, 배우자나 미성년 자녀 명의로 집이 있으면 무주택자가 아니에요. 이 점을 꼭 확인하세요.
넷째, 임대차계약의 진정성을 확인하세요.
실거주 의무 유예를 받으려면 2월 12일 현재 체결된 임대차계약이 있어야 해요. 급하게 가짜 계약서를 만들어서 제출하면 큰 문제가 됩니다. 정부가 전입세대 확인, 임대료 입금 내역 등으로 검증할 거예요.
Q25. 앞으로의 부동산 시장 전망은 어떻게 보시나요?
저는 부동산 시장이 단기적으로는 활황, 중장기적으로는 조정 국면으로 갈 것으로 봅니다.
3월부터 5월까지는 거래량이 폭증할 겁니다. 다주택자들이 마지막 기회를 놓치지 않으려고 매물을 쏟아낼 거고, 무주택자들도 이 기회를 잡으려고 시장에 뛰어들 거예요.
가격은 급등하지도, 급락하지도 않을 것 같아요. 보완방안 덕분에 다주택자들도 여유가 생겼으니까 급매는 많지 않을 겁니다. 적정 가격에서 거래가 이루어질 가능성이 높아요.
5월 이후에는 시장이 진정될 겁니다. 팔 사람은 이미 다 팔았고, 남은 다주택자들은 중과를 감수하고라도 보유하기로 결심한 사람들이에요. 거래량이 줄어들 거예요.
중장기적으로는 금리, 경기, 정부 정책 등 여러 변수가 작용할 겁니다. 금리가 계속 높으면 부동산 가격에 부담이 되고, 경기가 나빠지면 실수요가 줄어듭니다. 정부가 추가 규제를 하면 시장이 더 얼어붙을 수도 있어요.
마무리하며
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
이번 양도세 중과 유예 종료 및 보완방안은, 단순히 세금 정책의 변화가 아닙니다. 부동산 시장의 구조를 바꾸려는 정부의 큰 그림이 담겨 있어요.
다주택자에게는 "이제 정리할 때가 됐다"는 신호이고, 무주택자에게는 "기회를 잡으라"는 메시지입니다. 시장에는 "급격한 변동 없이 안정적으로 연착륙시키겠다"는 의도가 담겨 있어요.
저는 부동산 시장이 단기적인 수익을 노리는 곳이 아니라, 장기적인 주거 안정을 추구하는 곳이어야 한다고 믿습니다. 집은 투기의 대상이 아니라 사람이 사는 공간이니까요.
이번 조치가 시장에 어떤 영향을 미칠지, 그 결과를 지켜보면서 다시 분석해서 알려드리겠습니다.
궁금한 점이 있으면 언제든 연락주세요. 함께 고민하고, 함께 답을 찾아가겠습니다.
원문: https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?id=95091708
다음 뉴스레터에서는 더 깊이 있는 분석과 실용적인 전략을 나눠드리겠습니다. 여러분의 궁금한 점이나 다루었으면 하는 주제가 있으시면 언제든 연락 주세요. 함께 성장하는 부동산 여정을 이어가겠습니다!
감사합니다.
돌남소장 드림
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본 뉴스레터는 2026년 2월 12일 국토교통부·재정경제부·금융위원회 합동 보도자료를 바탕으로 작성되었습니다. 구체적인 세금 문제는 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.
※ 본 콘텐츠는 AI 보조 도구를 활용해 작성되었으며, 실제 시장 상황에 대한 해석과 판단은 작성자의 의견입니다.
본 뉴스레터는 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 부동산 거래나 투자를 권유하지 않습니다. 구체적인 주택 청약이나 계약과 관련해서는 반드시 관련 기관이나 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다.
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