2026년1월26일 국토교통부 '’25년 연간 전국 지가 2.25% 상승' 보도자료 내용 분석 및 비즈니스 인사이트

돌남소장 부동산 뉴스레터 제57호

안녕하세요, 부동산 컨설턴트 돌남소장입니다.

이번 뉴스레터에서는 2026년1월26일 국토교통부 '’25년 연간 전국 지가 2.25% 상승' 보도자료를 바탕으로 현재 부동산 시장 동향과 이를 활용한 실질적인 비즈니스 전략에 대해 깊이 있게 알아보겠습니다.

출처: 국토교통부

I. 인트로: 지가 2.25% 상승, 단순한 숫자가 아니라 '돈의 이동 경로'입니다

[2025년 지가 통계를 해킹하다]

Q: 소장님, 반갑습니다! 드디어 2026년 1월 26일, 국토교통부에서 '2025년 연간 전국 지가변동률' 보도자료를 발표했습니다. 전국 지가가 2.25% 올랐다고 하는데, 이게 우리 같은 일반 고객들이나 창업을 준비하는 소장님께 어떤 실질적인 '비즈니스 해킹' 신호를 주는 건가요?

A: 안녕하세요, 미래의 파트너 여러분! 새해 첫 달부터 아주 뜨거운 숫자가 나왔어요. 전국 지가 2.25% 상승. 얼핏 보면 "겨우 2%?"라고 생각하실 수 있지만, 제 시선으로 보면 이건 '대한민국의 자본이 어디로 응축되고 있는가'를 보여주는 아주 명확한 보물지도예요.

특히 이번 통계에서 우리가 '해킹'해야 할 핵심은 '상승폭의 확대'와 '수도권 집중화'입니다. 2024년 2.15%였던 상승폭이 0.10%p 더 커졌고요, 전국 지가는 2023년 3월 상승 전환 이후 무려 34개월 연속 상승 중입니다. 시장의 심리가 '매수 관망'이라지만, 실제 땅값은 단 한 번도 쉬지 않고 우상향했다는 뜻이죠.

출처: 국토교통부

Q: 거래량은 오히려 2.4% 줄었다고 하던데요? 거래는 안 되는데 값은 오른다, 이게 가능한 일인가요?

A: 바로 그 지점이 고객에게 팔아야 할 '비즈니스 인사이트'입니다. 거래량이 줄었는데 가격이 오른다는 건, '팔 사람은 안 팔고, 살 사람은 비싸게라도 산다'는 뜻이에요. 즉, 우량 자산의 '매물 잠김' 현상이 심화되고 있다는 것이죠. 우리는 이 현상을 '희소성 기반의 자산 가치 재평가 전략'으로 연결해야 합니다.

출처: 국토교통부

II. 지역별 지가 양극화 해킹: '서울 4.02%'와 '지방 0.82%'의 격차를 돈으로 바꾸는 법

[영토의 계급화가 시작되었습니다]

Q: 지역별로 차이가 정말 크더라고요. 서울은 4.02%나 올랐는데, 지방권은 0.82%에 그쳤습니다. 서울과 지방의 격차가 왜 이렇게 벌어지는 걸까요?

A: 이건 '안전 자산으로의 쏠림 현상'입니다. 2025년 전반적인 경기 불확실성 속에서 투자자들은 '확실한 곳' 하나에만 집중했습니다.

서울(4.02%)의 독주: 전국 평균(2.25%)의 거의 두 배입니다. 서울은 이제 부동산이 아니라 '기축 통화'와 같은 지위를 갖고 있어요.
강남·용산·서초의 '골든 트라이앵글': 강남구 6.18%, 용산구 6.15%, 서초구 5.19% 상승 이 세 곳이 서울의 상승을 견인했습니다.
지방권의 소외: 지방권은 2024년 1.10%에서 2025년 0.82%로 오히려 상승폭이 둔화되었습니다. 특히 제주는 -0.77%로 하락세를 보였죠.

비즈니스 해킹 전략 1: '상급지 갈아타기' 데이터 브리핑

중개업 창업 시, 지방 고객들에게 "지금 지방 땅을 팔고 서울의 지분을 확보해야 하는 이유"를 이 통계로 증명하십시오. "지방은 0.82% 오를 때 서울 강남은 6.18% 올랐습니다. 시간이 흐를수록 자산 격차는 기하급수적으로 벌어집니다"라고 말이죠. 단순한 매매 중개가 아니라 '자산의 질적 개선'을 제안하는 컨설턴트가 되어야 합니다.

출처: 국토교통부

III. 용산·강남 '슈퍼 랠리' 해킹: 국책 사업과 재건축의 결합

[6%대 상승의 엔진은 무엇인가요?]

Q: 용산구(6.15%)와 강남구(6.18%)는 정말 놀라운 수치네요. 구체적으로 어떤 호재가 이 땅값들을 미치게 만든 건가요?

A: 제가 공부하는 부동산풍수학 관점 등을 섞어서 설명해 드릴게요.

1. 용산의 천지개벽(용산국제업무지구): 용산은 현재 '용산국제업무지구' 기공식을 기점으로 대한민국 경제의 새로운 심장이 되고 있습니다. 최대 용적률 1,700%, 100층 내외의 랜드마크가 들어서는 초대형 프로젝트죠. 풍수적으로는 배산임수의 명당인 한남동과 이어지는 강력한 기운이 경제적 가치로 치환되고 있는 겁니다.

2. 강남의 재건축 속도전: 강남은 압구정 2구역, 은마아파트 등 메가톤급 재건축 단지들이 행정 절차를 밟으며 지가를 밀어올리고 있습니다.

3. 공급 부족의 공포: 2026년 서울 아파트 입주 예정 물량은 충분하지 못합니다. 신축 땅이 부족해지니 기존 핵심지 땅값은 부르는 게 값이 된 것이죠.

비즈니스 해킹 전략 2: '호재 확정지' 인근 꼬마빌딩·상가 선점 컨설팅

강남·용산 본진은 이미 너무 비쌉니다. 하지만 지가 상승 6.18%의 온기는 인근 지역으로 퍼져나갑니다. "용산 국제업무지구가 2030년 완공되면 인근의 지가는 어떻게 될까요?"라는 질문을 던지며 고객의 시야를 넓혀주세요. '확정된 호재의 배후지'를 분석해 주는 서비스는 아주 특이하고 강력한 비즈니스 모델이 됩니다.

출처: 국토교통부

IV. 이용상황별 지가 해킹: 상업용 2.59% vs 주거용 2.45%

[어떤 용도의 땅이 돈이 되나요?]

Q: 보도자료를 보니 상업지역(2.62%)과 주거지역(2.60%)이 상승을 주도했더라고요. 이용상황별로 봐도 상업용(2.59%)이 가장 높고요. 이건 무엇을 의미하나요?

A: 이건 '수익률 해킹'의 결과입니다.

상업용 지가의 강세: 2026년 기준금리가 2.50% 수준으로 유지되거나 인하 기대감이 형성되면서, 투자자들이 임대 수익을 낼 수 있는 상업용 자산에 다시 관심을 두기 시작했습니다. 특히 오프라인 고급 상권은 차별화된 경험을 제공하는 공간으로 재해석되며 땅값을 올리고 있어요.
주거용 지가의 방어: 주택 공급 절벽 우려 때문에 빌라나 단독주택 부지의 가치도 동반 상승했습니다.

비즈니스 해킹 전략 3: '용도변경 및 증축' 가치 창출 컨설팅

단순히 땅을 사고파는 중개는 0.6억 원 매출의 저수익 모델입니다. 하지만 "이 주거용 부지를 근린생활시설(상업용)로 용도 변경하여 수익형 부동산으로 탈바꿈시키면 지가 상승률이 2.45%에서 2.59% 이상으로 뜁니다"라고 제안하십시오. '용도 최적화'를 통해 지가의 추가 상승분(Alpha)을 만들어주는 컨설팅 등을 통해 상위 1% 중개업자가 될 수 있을 것입니다.

출처: 국토교통부

V. 거래량 2.4% 감소의 비밀 해킹: '인위적 잠김'인가 '수요 위축'인가?

[거래는 안 되는데 가격만 오르는 기현상]

Q: 2025년 연간 토지거래량은 전년 대비 2.4% 감소했습니다. 특히 건축물 부속토지를 제외한 '순수토지' 거래량은 8.8%나 줄었고요. 시장이 얼어붙은 것 아닌가요?

A: 겉만 보면 얼어붙은 것 같지만, 속을 보면 '선별적 집중'입니다.

1. 서울의 반전: 전국 거래량은 줄었지만, 서울은 전체 토지 거래량이 17.4% 증가했습니다. 순수토지 거래량도 광주(12.9%), 서울(12.2%)만 늘었죠.

2. 지방의 고난: 지방 13개 시도는 거래량이 감소했습니다. 특히 세종(-13.8%), 제주(-16.0%)의 하락세가 뚜렷합니다.

3. 이유는 PF와 금리: 2022년 PF 경색 이후 건설사들이 신규 부지 매입을 극도로 꺼리면서 순수토지 거래가 급감한 겁니다.

비즈니스 해킹 전략 4: '위기 속의 알짜 경매'와 '급매' 소싱

순수토지 거래가 줄었다는 건, 자금 사정이 어려운 지주들이 늘어났다는 뜻입니다. 중개업 창업 시 'NPL(부실채권)'이나 '경매 물건' 분석 서비스 도입이 필요합니다. "거래가 안 되는 지방 토지 중, 향후 지방선거(2026년 예정) 테마나 개발 호재로 반등할 수 있는 저평가 토지"를 골라주는 '역발상 투자 컨설팅'은 거래 절벽 시기에 잘 팔릴 수 있는 상품입니다.

출처: 국토교통부

VI. 2026년 지방세제 개편과 지가의 상관관계 해킹

[세금이 땅값을 바꿀까요?]

Q: 행정안전부에서 2026년 지방세제를 개편하며 인구감소지역에 대한 혜택을 대폭 늘렸습니다. 이게 지가에 영향을 줄까요?

A: 엄청난 영향을 줍니다! 이것이 바로 2026년 최고의 '비즈니스 찬스'입니다.

세컨드 홈 특례 확대: 인구감소지역 주택 취득 시 1주택자 지위를 유지해 주는 기준이 취득가액 12억 원까지 상향되었습니다.
빈집 정비 지원: 빈집 철거 후 토지 재산세를 5년간 50%나 깎아줍니다.

비즈니스 해킹 전략 5: '인구감소지역 토지 가치 재설계'

그동안 버려졌던 지방의 빈집이나 임야를 리스트업하십시오. 고객에게 "이 빈집을 철거하면 5년간 재산세 50%를 아끼면서, 2026년 지방선거 공약과 맞물려 땅값이 튀어 오를 때 매도할 수 있습니다"라고 제안하세요. '세제 혜택 + 개발 호재'를 엮어주는 전략은 모두가 이해할 수 있는 명쾌한 이익 구조를 만들어줍니다.

출처: 국토교통부

VII. 창업 소장님들을 위한 '필승 비즈니스 로드맵'

[지식과 열정으로 시장을 지배하십시오]

Q: 오늘 정말 방대하고 날카로운 분석 감사합니다. 마지막으로 창업을 앞둔 예비 소장님들께 한 말씀 부탁드려요.

A: 부동산 비즈니스를 '해킹'한다는 건 단순히 매물을 올리는 게 아닙니다. 국토교통부의 무미건조한 숫자 뒤에 숨겨진 '사람들의 욕망'과 '정부의 의지'를 읽어내는 거예요.

저는 금융기관에서 50년을 보냈고 경제학 박사 학위까지 땄지만, 여전히 동의과학대학교에서 풍수학을 공부하고 있습니다. 왜일까요? 지식은 권력이기 때문입니다.

1. 데이터로 무장하십시오: "그냥 오를 겁니다"가 아니라 "서울 지가 상승률 4.02%와 입주 물량 4,165가구의 상관관계를 보십시오"라고 말해야 합니다.

2. 틈새를 해킹하십시오: 남들이 아파트 전세 맞출 때, 소장님은 용산의 6.15% 지가 상승 이면의 '대안 투자처'를 공부하십시오.

3. 겸손하게 다가가되, 전문성으로 압도하십시오: 고객은 자신의 자산을 지켜줄 '똑똑한 파트너'를 원합니다. '공부하는 돌남소장'의 초심을 여러분도 잊지 마세요.

2025년의 땅값 상승은 2026년의 더 큰 기회를 예고하고 있습니다. 저 돌남소장이 성공적인 창업과 자산 증식을 위해 매주 가장 날카로운 해킹 보고서를 들고 오겠습니다. 새해에는 여러분의 영토에 기(氣)가 살아나고 부(富)가 쌓이길 진심으로 기원합니다.

출처: 국토교통부

[뉴스레터 핵심 데이터 요약표 — 25년 연간 지가 변동]

구분	핵심 수치 및 특징	비즈니스 시사점
전국 지가	2.25% 상승 (상승폭 확대)	34개월 연속 상승세. 토지는 여전히 최고 안전 자산.
서울 지가	4.02% 상승 (전국 1위)	강남(6.18%), 용산(6.15%) 주도. 핵심지 쏠림 심화.
거래량	전체 2.4% 감소, 서울 17.4% 증가	지방 매물 잠김 및 수도권 집중 매수 현상 뚜렷.
용도지역	상업지역(2.62%) > 주거지역(2.60%)	수익형 부동산 및 신축 부지에 대한 갈증 지속.
2026 전망	입주 절벽 및 지방세 개편	공급 부족에 따른 지가 상방 압력. 절세형 투자 유망.