변칙적 부동산 거래 세무조사 집중 분석

돌남소장 부동산 뉴스레터 제9호

안녕하세요, 돌남소장입니다.

여러분께 실질적인 도움이 되고자 매주 부동산 뉴스레터를 발행하고 있습니다. 오늘은 2025년 2월 17일에 발표된 국세청 보도자료를 바탕으로, 최근 부동산 시장의 변칙적인 거래와 그에 대한 세무조사 동향을 심층적으로 분석해 보고자 합니다. 특히, 부동산 컨설팅 및 중개업에 적용할 수 있는 구체적인 비즈니스 인사이트를 제공하는 데 초점을 맞추었으니, 꼼꼼히 읽어보시고 실제 업무에 적극 활용해 보시길 바랍니다.

1. 조사 배경: "얼죽신, 똘똘한 한 채" 열풍과 탈세의 그림자

최근 부동산 시장은 전반적인 약세 속에서도 "얼어 죽어도 신축", "똘똘한 한 채"를 선호하는 현상이 두드러지면서 서울과 지방, 그리고 서울 내에서도 특정 지역에 쏠림 현상이 심화되고 있습니다. 특히 강남권 아파트는 과거 집값 급등기의 고점을 넘어서는 등 이상 과열 양상을 보이기도 하는데요.

이러한 상황 속에서 편법 증여를 통한 고가 주택 취득, 특수관계자 간의 저가 직거래, 다운계약 등 다양한 형태의 탈세 시도가 끊이지 않고 있으며, 그 수법 또한 점점 더 지능화되고 있습니다.

국세청은 이러한 부동산 시장의 탈세 행위가 조세 형평성을 해치고 성실 납세자에게 상대적 박탈감을 줄 수 있다는 점을 인지하고, 거래 동향을 상시 모니터링하며 탈루 혐의가 확인되는 경우 엄정하게 세무조사를 실시하고 있다고 합니다.

비즈니스 인사이트 1: "똘똘한 한 채" 선호 현상은 특정 지역, 특정 물건에 대한 수요가 높다는 것을 의미합니다. 이러한 정보를 바탕으로 해당 지역의 매물 정보를 확보하고, 고객에게 맞춤형 컨설팅을 제공하는 것이 중요합니다. 다만, 이 과정에서 불법적인 다운계약이나 편법 증여 등의 유혹에 빠지지 않도록 주의해야 합니다.

비즈니스 인사이트 2: 국세청의 상시 모니터링 강화는 부동산 거래의 투명성이 더욱 중요해지고 있다는 것을 시사합니다. 따라서 고객에게 합법적인 절차와 세금 관련 정보를 정확하게 제공하고, 탈세 유혹을 방지하는 것이 신뢰를 구축하는 데 매우 중요합니다.

2. 주요 조사 내용: 5가지 유형별 탈세 혐의 집중 분석

이번 세무조사는 고액 부동산 거래 과정에서 발생한 변칙적이고 지능적인 탈루 혐의자 총 156명을 대상으로 진행되었습니다. 국세청은 다음과 같은 5가지 유형의 탈세 혐의를 집중적으로 조사했습니다.

편법 증여, 신고 누락 자금으로 고가 아파트 취득 혐의자 (35명): 소득, 재산, 직업 등에 비해 자금 능력이 부족한데도 고가 아파트를 취득한 경우, 부모 등으로부터 편법 증여를 받았거나 소득 신고를 누락했을 가능성이 높다고 판단하여 자금 출처를 정밀 검증합니다.
가장매매, 부실법인 끼워넣기 등 지능적 탈세 혐의자 (37명): 2주택자가 친척 등에게 주택 한 채를 서류상으로만 허위 이전한 후, 가격이 급등한 다른 한 채에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용받는 방식이나, 폐업 상태인 부실법인에게 낮은 가격으로 부동산을 양도한 후 법인이 단기간에 실제 양수자에게 고가로 재양도하는 수법 등이 적발되었습니다.
다운계약 거래로 양도소득을 축소 신고한 혐의자 (37명): 분양권 전매 제한이 해제된 일부 선호 단지에서 시세보다 낮은 가격으로 거짓 신고한 혐의가 있는 경우에 해당합니다.
특수관계자 간의 저가 직거래로 세금 탈루한 혐의자 (29명): 부모, 자녀 등 특수관계가 있는 자 간에 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 매매하여 양도소득세 부담을 회피하거나 증여 이익을 향유하는 경우입니다.
지분 쪼개기 기획부동산 (18명): 모아타운 등 소규모 정비사업 추진이 예상되는 지역의 도로 등을 사들인 후 지분으로 쪼개어 비싸게 파는 방식으로 서민들에게 피해를 주고 가공 경비 계상 등 탈세를 하는 기획부동산을 조사합니다.

비즈니스 인사이트 3: 위 5가지 유형은 부동산 컨설팅 및 중개 과정에서 발생할 수 있는 잠재적인 탈세 혐의 유형입니다. 고객에게 이러한 유형의 거래가 세무조사 대상이 될 수 있음을 알리고, 합법적인 거래를 유도하는 것이 중요합니다.

비즈니스 인사이트 4: 특히, "가장매매", "부실법인 끼워넣기", "지분 쪼개기" 등의 수법은 일반인들이 쉽게 파악하기 어렵습니다. 따라서 부동산 전문가로서 이러한 수법을 인지하고 고객에게 정확한 정보를 제공하는 것이 차별화된 경쟁력이 될 수 있습니다.

3. 세무조사 선정 사례 상세 분석

국세청 보도자료에 첨부된 세무조사 선정 사례를 구체적으로 분석하여, 실제 세무조사가 어떻게 진행되는지, 그리고 어떤 점을 주의해야 하는지 자세히 살펴보겠습니다.

3.1. 사례 1: 고가 주택 취득 시 편법 증여 혐의

주요 혐의: 자녀 乙은 소득 수준에 비해 과도하게 비싼 서울 소재 아파트를 취득했습니다. 부친 甲은 乙이 아파트를 취득하기 직전 고액의 배당금을 수령하고 상가를 매각했는데, 그 자금 사용처가 불분명합니다. 국세청은 乙이 부친으로부터 자금 지원을 받았을 가능성이 높다고 보고 증여세 탈루 혐의를 조사합니다.
조사 방향: 乙의 아파트 취득 자금 출처를 자금 원천별로 정밀 검증하여 부친으로부터의 편법 증여 여부, 소득 신고 누락 여부 등을 조사합니다.

비즈니스 인사이트 5: 고가 주택 거래 시 자금 출처를 명확하게 입증하는 것이 중요합니다. 특히, 부모 등으로부터 자금 지원을 받은 경우 반드시 증여세 신고를 해야 합니다. 부동산 컨설팅 시 고객에게 이러한 점을 명확하게 안내하고, 필요하다면 세무 전문가의 도움을 받을 수 있도록 연결해 주는 것이 좋습니다.

3.2. 사례 2: 가장매매를 통한 1세대 1주택 비과세 혜택 부당 적용 혐의

주요 혐의: 2주택자 甲은 서울 소재 고가 주택 B에 대한 양도소득세 부담을 회피하기 위해 지방 소재 주택 A를 친척 乙에게 가장매매합니다. 이후 고가 주택 B를 제3자에게 양도하면서 1세대 1주택 비과세를 적용받고, 다시 친척 乙에게 이전했던 주택 A를 돌려받습니다.
조사 방향: 금융 조사를 통해 가장매매 사실을 확인하고, 거래 실질에 따라 부당하게 적용받은 1세대 1주택 비과세 혜택을 부인하고 양도소득세를 추징합니다.

비즈니스 인사이트 6: 1세대 1주택 비과세 혜택은 매우 큰 절세 효과를 제공하지만, 그 요건이 까다롭습니다. 특히, 일시적 2주택, 상속 주택 등 다양한 변수가 존재하므로, 고객에게 정확한 정보를 제공하고, 세무 전문가와 상담할 것을 권유하는 것이 중요합니다.

3.3. 사례 3: 부실법인을 이용한 양도소득세 탈루 혐의

주요 혐의: 양도인 甲은 10년 이상 보유한 토지를 사실상 휴·폐업 상태에 있던 부실법인 乙에게 낮은 가격으로 양도하여 양도소득세를 회피합니다. 부실법인 乙은 동일 날짜에 다른 법인 丙에게 해당 토지를 고가로 재양도했지만 법인세 신고를 하지 않습니다.
조사 방향: 양도대금의 실질 귀속자를 확인하여 부실법인과의 형식적 거래를 부인하고, 거래 실질에 따라 양도인이 양수법인에게 직접 양도한 것으로 간주하여 양도인에게 양도소득세를 추징합니다.

비즈니스 인사이트 7: 부실법인을 이용한 탈세 수법은 매우 복잡하고 전문적인 지식을 요구합니다. 부동산 컨설턴트로서 이러한 수법을 완벽하게 파악하기는 어렵지만, 의심스러운 거래 정황을 발견했을 경우 반드시 세무 전문가에게 문의해야 합니다.

3.4. 사례 4: 분양권 다운계약으로 양도소득세 탈루 혐의

주요 혐의: 양도인 甲은 경쟁률이 높았던 선호 지역 아파트 분양권을 전매 제한 기간이 끝나자 수억 원의 프리미엄을 받고 양도하면서, 양수인 乙과 공모하여 다운계약을 체결하고 실제 거래 금액보다 낮춰 신고합니다.
조사 방향: 금융 조사를 통해 실제 대금 지급 내역을 확인하고, 실제 거래 금액대로 양도소득세를 재계산하여 탈루 세액을 추징하고 비과세, 감면 적용을 배제합니다.

비즈니스 인사이트 8: 다운계약은 명백한 불법 행위이며, 적발될 경우 가산세 부과, 세무조사 등 강력한 제재를 받게 됩니다. 부동산 중개업자는 다운계약을 요구하는 고객을 설득하고, 정당한 거래를 유도해야 합니다.

3.5. 사례 5: 자녀에게 아파트를 저가 양도하여 양도소득세 및 증여세 탈루 혐의

주요 혐의: 부친 甲은 서울 소재 아파트를 시세보다 크게 낮은 가격으로 자녀 乙에게 직거래 방식으로 양도합니다. 자녀 乙은 증여세 신고를 하지 않았습니다.
조사 방향: 부친 甲에 대해서는 양도소득세 부당행위계산 규정에 따라 시가를 기준으로 양도소득세를 재계산하여 과세하고, 자녀 乙에 대해서는 저가 양수로 얻은 증여 이익에 대해 증여세를 과세합니다.

비즈니스 인사이트 9: 가족 간 거래는 세무 당국의 감시가 더욱 철저합니다. 시세보다 낮은 가격으로 거래할 경우 증여세가 부과될 수 있으므로, 반드시 적정한 가격으로 거래하고 관련 세금을 성실하게 신고해야 합니다.

3.6. 사례 6: 개발 예정 지역 이면도로 지분 쪼개기 후 고가 양도 및 세금 탈루 혐의

주요 혐의: 기획부동산 甲은 모아타운 예정 지역의 주택가 이면도로를 낮은 가격에 사들인 후 매입 가격의 5배에 달하는 높은 가격으로 수십 명에게 지분으로 쪼개어 판매합니다. 또한, 실제 근무하지 않은 직원의 인건비를 허위로 계상하고 전주(錢主)에 대한 이익금을 골드바로 변칙 지급하는 등 탈세를 시도합니다.
조사 방향: 허위의 가공 경비 계상 및 부당한 법인 자금 유출 등을 확인하여 법인세 등 관련 세금을 추징합니다.

비즈니스 인사이트 10: 기획부동산은 일반인들이 쉽게 정보를 얻기 어려운 개발 예정 지역의 정보를 이용하여 투자자를 현혹하는 경우가 많습니다. 부동산 컨설턴트는 고객에게 투자 시 신중하게 검토하고, 전문가의 조언을 구할 것을 권유해야 합니다.

4. 향후 계획: 국세청의 지속적인 부동산 거래 감시 강화

국세청은 앞으로도 개발 호재 등으로 거래가 집중되는 지역을 중심으로 현장 정보를 수집하고 다양한 과세 인프라를 활용하여 부동산 거래 과정에서 세금 신고가 적정하게 이루어졌는지 면밀하게 검증할 예정이라고 합니다. 변칙적이고 지능적인 수법을 이용해 세금을 회피한 혐의가 확인되는 경우에는 철저히 조사하여 공정한 세정을 실천하겠다는 의지를 밝혔습니다.

비즈니스 인사이트 11: 국세청의 지속적인 감시 강화는 부동산 시장의 투명성이 더욱 높아질 것이라는 것을 의미합니다. 따라서 부동산 컨설턴트는 고객에게 정확하고 투명한 정보를 제공하고, 합법적인 거래를 유도하는 데 더욱 집중해야 합니다.

5. 돌남소장의 결론: 투명하고 신뢰받는 부동산 전문가로 성장하기 위한 제언

이번 뉴스레터에서는 국세청 보도자료를 바탕으로 최근 부동산 시장의 변칙적인 거래와 그에 대한 세무조사 동향을 심층적으로 분석하고, 부동산 컨설팅 및 중개업에 적용할 수 있는 구체적인 비즈니스 인사이트를 제공했습니다.

가장 중요한 것은 고객에게 투명하고 정확한 정보를 제공하고, 합법적인 거래를 유도하여 신뢰를 구축하는 것입니다. 부동산 시장은 끊임없이 변화하고, 세법 또한 복잡하고 어려울 수 있습니다. 따라서 끊임없이 공부하고 전문가의 도움을 받아 고객에게 최상의 서비스를 제공할 수 있도록 노력해야 합니다.