돌남소장 부동산뉴스레터 제36호
안녕하세요, 돌남소장입니다.
이번 뉴스레터에서는 2025년 8월 29일 국토교통부 “25년 7월 주택통계’ 보도자료 내용을 바탕으로 부동산시장의 흐름을 분석하고, 부동산 컨설팅 및 중개업에서 실질적으로 활용할 수 있는 비즈니스 인사이트를 구체적으로 풀어보겠습니다.
[PART 1. 최근 시장이 궁금해요]
Q(고객): 돌남소장님, 2025년 7월 전국적으로 주택 건설이 어땠는지 궁금해요.
네, 2025년 7월 기준 전체 주택 인허가는 16,115호로 전월(28,018호) 대비 42.5% 줄었어요. 누계로도 154,571호로 전년동기(171,677호) 대비 10% 감소예요. 수도권은 오히려 누계 인허가가 83,838호로, 작년 같은 기간(69,467호)보다 20.7% 늘었어요. 서울의 경우는 26,987호로, 63.1%나 증가했다고 나와 있습니다. 반면, 비수도권은 30.8% 줄어서 70,733호에 그쳤어요.
이 데이터에서 첫 번째 인사이트는 ‘수도권 강세·지방 약세’죠. 수도권은 규제 완화와 공급 확대 기대감 때문에 사업이 빠르게 진행 중이고, 지방은 미분양 증가와 수요 위축으로 위축 국면입니다.
초보 컨설턴트라면, 이런 분위기 차이만 잘 읽어도 지역별 영업전략 차별화 힌트로 활용할 수 있어요.
Q(고객): 요즘 착공이 줄었다고 들었는데, 실제로 그런가요?
맞습니다. 7월 전국 주택 착공은 21,400호로 전월(28,871호) 대비 25.9% 줄었어요. 1~7월 누적으로도 124,547호로 지난해(143,273호)보다 13.1% 감소였습니다. 수도권도 3.8% 감소했고, 지방은 무려 24.6%나 줄었습니다. 서울만 보면 642호, 올해 7월에는 전년동월대비 65.9% 감소니까 굉장히 큰 폭으로 줄었어요.
이는 ‘건설사의 사업성 판단이 매우 보수적으로 바뀌었다’는 직접적 신호입니다. 신규 분양이 되더라도 착공을 미루는 현장 많아요. 실제 중개사업을 준비하는 입장에서는 허가-착공 갭이 벌어지는 지역에 주목해야 해요. 이 갭이 크면 착공 지연→분양 물량 밀림 현상이 나타나기 때문이죠.
이런 곳에서는, ‘허가부터 바로 신규분양 또는 매각하려는 소규모 사업장 부동산’을 집중적으로 발굴/컨택하는 영업이 실무적으로 힌트가 될 수 있습니다. 다른 곳보다 공급 타이밍 인식이 빠를수록 가격메리트가 발생해요.
[PART 2. 분양시장, 어디가 빠르고 어디가 느린가요?]
Q: 분양 물량이 크게 줄었다는데, 실제 현장은 어떤가요?
네. 7월 한 달 전국 분양(공동주택)은 22,752호로, 전월(14,983호)보다 51.9% 늘었지만, 누적으로는 90,717호로 작년(125,476호)보다 27.7% 줄었어요.
수도권 1~7월 누적은 52,925호(–7.4%), 서울은 6,909호(–38.2%), 경기만 39,774호(14%↑) 증가했습니다. 지방은 37,792호로 작년 동기(68,303호)보다 44.7%나 줄었어요.
사업자들 입장에서는 ‘수도권 주요 지역, 일부 경기권만 분양하는 물건이 몰리고 지방은 물건이 잘 안 나온다’는 체감이 나올 수밖에 없습니다.
이건 곧 지방 분양에 대한 영업·컨설팅/중개가 어렵다는 뜻이고, 수도권과 일부 경기권 위주로 신규분양 시장 공략이 맞다는 뜻이에요. 현장 중심의 상담, 실수요자 정보 제공의 타겟팅도 이 구조에 맞춰 맞춤화해야 효과가 높아집니다.
Q: 비수도권에서도 어디가 더 심하게 줄어요?
네, 지방 광역시 중 부산은 8,872호(–4.7%), 대전 –80.6%, 울산 –80.3%, 전남 –89.1% 등의 대폭 감소가 눈에 띄어요.
이럴 때 실전 전략으로는 ‘거래절벽 지역의 개발사업장 또는 급매물’ 정보만 신속히 선점해서 중·상위 등급 투자자에게 집중 안내하는 전략이 효과적이에요. 일반 소액 실수요자보다는, 체력·여력 있는 투자 수요를 발굴해야만 거래가 실제로 연결된답니다.
[PART 3. 준공·입주와 지역별 수급 균형]
Q: 준공(입주) 물량 추이와 지역별 특징도 알려주세요.
7월 전국 준공은 25,561호(전월대비 –36.3%), 누계(1~7월)로는 231,172호(–7.0%)예요. 수도권 누적이 116,159호(12.9%↑), 서울은 36,904호(79.9%↑)로 유독 증가폭이 높습니다. 반대로 지방은 누계 115,013호(–21.1%)로 크게 감소 중이구요.
이 패턴에서 알 수 있는 건, 실질적인 공급은 수도권에 집중되고 지방은 공급이 급감한다는 점이에요.
실전에서는, 올해 수도권에서 ‘입주 아파트를 통해서 현장 분위기 파악, 전·월세 상담 등’ 서비스를 확대할 기회가 많아요. 반면, 지방에서는 신규로 나오는 신축 물량의 드물어졌기에, 신축 희소성을 강조한 마케팅으로 차별화하면 좋습니다.
[PART 4. 미분양 주택의 흐름 & 비즈니스 전략]
Q: 미분양 주택이 줄었다던데, 현장에서 참고할 정보가 있나요?
7월 말 전국 미분양은 62,244호로 전월대비 2.3% 감소했습니다. 수도권이 13,283호(–4.7%), 지방 48,961호(–1.7%)로 모두 조금씩 줄었죠. 그러나 준공 후 미분양(완공된 집인데 안 팔린 것)은 27,057호로 오히려 1.3% 증가했어요.
이 수치의 실전적 활용법을 예로 들면,
① 수도권에서 미분양이 줄면서 준공후 미분양도 소폭 증가했다면, 완공된 아파트의 프로모션·현장 마케팅 영업에 ‘즉시 입주 가능’ 메시지에 집중해야 해요.
② 지방은 여전히 준공후 미분양 적체가 심하니, 분양권 전매, 임대변환, 단기 할인판매 등 ‘미분양 털이기’ 마케팅 연계 영업이 더 중요해집니다.
특히 미분양 적체지역은 지방 신도시, 중소도시가 많으니 해당 지역 담당자들과 정보공유 및 미분양 분양권 특가 혜택정보를 적극 공략하는 게 좋습니다.
[PART 5. 주택 매매·임대차 거래량과 투자심리]
Q: 2025년 7월의 주택 매매와 임대차 거래량, 구체적으로 설명해줄 수 있나요?
네, 7월 매매거래는 전국 64,235건(전월대비 –13%, 전년동월대비 –5.9%)이에요. 수도권은 34,704건(–19.2%), 서울은 13,046건(–15.5%), 지방은 29,531건(–4.3%)으로 전반적으로 감소했습니다.
반면 누계로는 1~7월 전국 422,476건으로 오히려 11.5% 증가했어요. 작년 동기 378,959건 대비 거래자가 늘어난 셈이죠.
이 수치의 해석은 이래요. 여름철 비수기이지만, 상반기 이사수요가 집중되면서 거래량이 늘었고, 7월엔 계절적 요인과 정책 변수, 금리 흐름이 복합적으로 작용했습니다.
중개업자 입장에서는, 상반기 거래 트렌드 변화에 좀 더 가중치를 두고, 하반기엔 세컨드하우스, 임대수익형 상품 등으로 전환할 필요가 있어요.
Q: 아파트와 비(非)아파트 시장 온도차도 있나요?
네. 7월 아파트 매매는 49,940건, 비아파트는 14,295건입니다. 아파트 거래가 월간 변동폭이 더 크고 체감 심리 변동도 커요.
구체적으로 수도권 아파트 거래만 보면 25,696건, 서울만 8,485건입니다(전월비 –21.5%). 아파트 거래 감소폭이 집값, 전세값 동반 변동에 연동될 확률이 높아, 매수세 둔화→가격약보합→임대차시장에 파급으로 이어지는 연쇄 전략 수립이 실무적으로 필요합니다.
[PART 6. 전월세 시장은 어떻게 대응해야 할까요?]
Q: 전월세(임대차) 거래 역시 늘어났다고 들었는데, 진짜인가요?
그렇습니다. 7월 전월세 거래는 243,983건(전월대비 0.7%↑, 전년동월대비 11.8%↑)입니다. 수도권은 162,786건(–0.4%↓), 지방은 81,197건(3%↑)으로 지방 쪽 거래가 특히 늘었죠.
아파트 전월세 거래는 112,725건(–2.1%), 비아파트는 131,258건(3.3%↑)을 기록했습니다.
가장 중요한 건 임차유형 변화인데, 7월 전세는 88,066건(–0.9%, 전년비 –8.6%), 월세는 155,917건(1.6%, 전년비 28.0%↑)이에요.
‘월세 거래 비율’은 61.8%로 급증 중인데, 아파트 전월세 거래도 46.4%가 월세랍니다.
이건 ‘월세가 대세’가 된 현실이기에, 가격 할인분이나 특약조건보다는 임대수익률 계산법, 월세 납입의 장점 등을 명확히 설명하는 컨설팅 노하우가 필요해요.
또 신규 입주지역은 ‘월세 수급 기회, 단기 공실에 대한 빠른 리스크 분석’을 업의 강점으로 연계하세요.
[PART 7. 지역별 핵심 데이터, 잡아야 움직임이 보여요]
Q: 부산 등 광역시·지방 투자자는 어떤 데이터, 어떻게 활용해야 할까요?
예를 들어, 부산의 7월 매매거래는 3,874건(전월 3,726건, 전년동월 3,722건)으로 소폭 증가했어요. 전월세 거래는 12,391건(전월비 –0.4%, 전년동월비 –1.2%)로 오히려 소폭 줄었죠.
7월 말 기준 부산 미분양 주택은 5,573호(전월 5,375호)로 소폭 증가했고, 준공후 미분양은 2,567호(전월 2,663호)로 약간 줄었습니다.
이럴 때는 미분양/준공후 미분양 물량, 입주단지, 입주버블(공급 초과로 단기 가격하락) 등을 계속 실시간 관리하는 것이 중개·컨설팅 영업의 핵심 도구가 됩니다.
광역시 단위 시장은 소규모 리세일 가능 매물, 급매 랭킹 등 데이터를 일별로 체크하면서, ‘시장민감고객(투자형·다주택자)’ 대상 뉴스레터나 안내문을 별도로 운용해 보는 게 실전에서 매우 효과적이라고 할 수 있어요.
[PART 8. 실전전략 - 한 달, 한 주, 현장에서 활용하는 진짜 영업 테크닉]
•수도권은 ‘공급-입주-미분양 구조’를 일주일 단위로 점검해서, 신축 및 미분양 홍보/투어 프로그램을 플로우로 만드세요.
•지방, 특히 신규공급 드문 지역은 ‘신축 희소성+수급 불균형’을 강조하며, 시세 변동과 공실률 데이터를 주5회 템플릿으로 정리해서 고객 Q&A 톡으로 쏘면 문의 전환율이 높아요.
•전세→월세 전환이 확실해진 환경, 전월세전환율/임대수익률 실측 데이터(예: 2025년 7월 아파트 46.4%가 월세)로 직접 상담을 하면 설득력이 훨씬 올라가요.
•미분양·준공후 미분양 집중지역은 현지 분양대행/대형 중개법인과 협업해서 ‘잔여 세대 특별 이벤트’, ‘전세로 먼저 입주’, ‘단기 월세 옵션’ 등 변칙 마케팅을 기획해요.
•여러 도시 중기 데이터(인허가/착공/분양/입주/미분양)를 한눈에 정리한 엑셀표를 주간으로 돌려 보세요. 단순히 퍼센트 증감만 보는 것이 아니라, 전년동기, 5년평균, 월별 흐름까지 같이 표로 공유하면 고객 설득력도 커집니다.
[PART 9. 결론 및 Q&A 안내]
이상으로, ‘돌남소장 부동산뉴스레터’ 제36호를 마칩니다.
이번 뉴스레터에서는 2025년 7월 주택 시장 데이터를 다양한 각도에서 실제 영업에 활용할 수 있게 구체적으로 풀어봤어요.
데이터는 국토교통부 공식 통계에서 직접 가져왔고, 숫자 하나도 맘대로 쓰지 않았어요.
질문·상담·의견은 언제든 아래 번호와 메일로 보내주시면, 전국 단위 데이터·동네 단위 입체분석, 모두 직접 준비해서 소개해드릴게요.
작은 데이터 하나가 큰 거래의 시작이 될 수 있다는 점, 이번 호에도 명확히 남겼으면 좋겠습니다.
감사합니다.
원문: https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?id=95091162
다음 뉴스레터에서는 더 깊이 있는 분석과 실용적인 전략을 나눠드리겠습니다. 여러분의 궁금한 점이나 다루었으면 하는 주제가 있으시면 언제든 연락 주세요. 함께 성장하는 부동산 여정을 이어가겠습니다!
돌남소장 드림
📞 문의: 010-3574-8047
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본 뉴스레터는 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 부동산 거래나 투자를 권유하지 않습니다. 구체적인 주택 청약이나 계약과 관련해서는 반드시 관련 기관이나 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다.
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