돌남소장 부동산뉴스레터 제35호
안녕하세요, 돌남소장입니다.
오늘은 지난 2025.8.26 동남지방통계청 “『부산지역 주요상권 변화(2015~2024년)』 기획보도” 보도자료를 바탕으로, 상세 내용과 부동산 컨설팅 및 중개업에서 실질적으로 활용할 수 있는 비즈니스 인사이트를 구체적으로 풀어보겠습니다.
Q.소장님, 이번 뉴스레터에서는 동남지방통계청이 8월 26일 발표한 ‘부산지역 주요상권 변화(2015~2024년)’ 기획보도 자료에 대해 이야기 나눠볼까요? 지난 10년 동안 변화한 부산 55개 주요상권 데이터를 분석했다고 하는데, 본격 창업 준비 중이신 분이나 현업 종사자 모두에게 엄청난 인사이트가 될 것 같습니다.
네, 사실 이번 통계자료는 부산 부동산시장에서 매출 증가, 상권 이동, 폐업/개업 등 모든 흐름을 숫자로 확인할 수 있는 거의 유일한 소스에요. 특히 저 같은 중개/컨설팅 예비창업자에겐 시장을 해킹하듯 세밀하게 분석해서 고객별 전략, 신규 진입 타이밍, 대형 투자/임대 의사결정까지 모두 맞춤 제공할 수 있는 근거가 됩니다.
Q.먼저 부산 55개 주요상권의 사업체수가 2015년과 비교하여 2024년에 얼마나, 어떻게 바뀌었나요?
네, 2024년 기준 사업체수는 94,686개로 2015년(92,336개)보다 약 2,350개(2.5%) 증가했어요. 증가율만 놓고 보면 별로 크지 않지만, 구체적으로 구·군별, 상권별로 좁혀보면 흐름이 완전히 다르죠.
예를 들어, 부산진구 서면역8번 상권에서만 9,289개의 사업체가 밀집해 있고, 중구 남포역7번 역시 8,748개 수준이에요. 반면 2015년 기준으로 남포역7번은 서면역8번보다 사업체가 더 많았는데, 지금은 순위가 역전됐어요. 이런 변화는 곧 상권력의 이동, 유동인구 변화, 심지어 관광·주거 패턴 변화까지 반영된 결과죠.
Q.상권별로 증감이 확연히 달랐다던데요. 내역을 좀 더 구체적으로 알려주실 수 있나요?
네, 예를 들면 부산진구 전포역8번 상권은 1,018개가 증가했고, 증가율은 무려 76.1%였어요. 반대로 중구 남포역7번 상권은 1,521개 사업체가 줄었고, 감소율도 -14.8%예요. 가장 극단적인 변화는 수영구 광일맨션 정류장 상권에서 292.6% 증가, 금정구 온천1동주민센터 상권에서 -24.6% 감소죠.
증가 상권의 특징은 학세권, 직장인 수요, 카페촌 형성, 신축 오피스·오피스텔 등 신규 주거·상업 공급의 집중이었고, 감소 상권은 유동인구 감소, 노후화, 임대료 부담, 구도심 쇠퇴가 두드러집니다.
Q.직원(종사자) 수와 개업·폐업 흐름은 어떤가요?
실제 비즈니스 모델 만들 때 영업환경 예측에 도움 줬던 팁이 있다면요.
2024년 기준 주요상권 종사자수는 52,634명으로, 2015년(47,374명) 대비 11.1% 늘었어요.
수영구(37.0%), 기장군(29.6%), 남구(23.2%) 등 신흥 주거지 인구와 상권이 커진 곳이 두드러졌고,
반대로 중구(-10.1%), 영도구(-3.7%)처럼 원도심은 감소세였습니다.
사업체 대비 종사자수 증감률이 큰 곳은 “소규모 창업·프랜차이즈·1인 점포 환경”이 확대된 결과입니다.
개업사업체는 9,692개로 17.9% 줄었고, 폐업사업체도 8,934개로 23.7% 줄었어요.
중구 남포역7번 같은 대형 전통상권은 개업(-42.9%), 폐업(-45.4%) 모두 크게 줄며, 상권 자체가 한 과정 마감하는 분위기입니다.
반면 전포역8번·광일맨션정류장 등 신규 성장 상권은 개업(251.4%, 280.9%↑)과 폐업(119.4%, 88.1%↑) 모두 훨씬 빠르게 돌고 있죠.
여긴 '체류형'보다 '테스트 창업→폐업→재도전→안착'이 연쇄적으로 나오며 상권의 젊음, 신사업 수용성이 압도적입니다.
비즈니스 환경을 읽으려면 창업·폐업 자료를 항상 '절대 수치'가 아닌, 증가율·회전율·연령대 흐름·유동 트렌드와 묶어서 해석해야 해요.
Q.구체적으로 업종별(도소매업 / 숙박·음식점업)에서 어떤 변화가 있었는지, 그리고 이 데이터가 중개/컨설팅 실무에 어떻게 도움이 될까요?
원도심 중구·동구의 도매 및 소매업은 사업체가 -16.9%, -18.9% 줄었고, 숙박·음식점업도 각각 18.5%, 16.5% 감소했어요. 서면 일대는 도소매업 -6.7%지만 숙박·음식점업이 11.1% 증가했어요.
해운대구는 도소매업 -12.9%, 수영구는 24.4% 증가 등 신흥 상권은 오히려 증가세가 강한 곳들이 나타납니다.
이는 곧 “관광·유흥·테마형 소비·주거상권 결합”의 트렌드가 신흥지로 이동했음을 뜻하죠.
Q.이 데이터가 중개 실무에서 중요한 이유는,
● 신축 오피스텔+주거 단지 인근은 식음료·편의점·뷰티·헬스케어·무인점포 같은 유입 속도가 빠른 업종 위주로 창업이 몰리기 때문이에요.
● 기타 전통 도소매/단골 노포 위주의 도심은 점프 없는 침체 or 관광객 의존도 격화가 수치로 바로 확인됩니다.
컨설팅이나 중개에서는 “신규 입주민, 1인가구 타겟 점포형 비즈니스, 유입인구분석 기반 임대차”가 핵심 포인트가 됩니다.
이때 꼭 단순 ‘매물’만이 아니라 “예비창업자·임차인에게 업종·상권 성장성”도 같이 데이터를 근거로 제시해야 신뢰를 얻습니다.
Q. ‘사업체당 매출액’을 비교하는 건 실질 수익성과 임대료 수준, 사업자 생존에 실질적으로 엄청 큰데요. 데이터상 어떤 신호들이 있나요?
부산 전체 상권사업체당 매출은 2023년 162.5백만원(1억6250만원)이고, 2015년 이후 15.6% 증가했어요.
그러나, 상승폭은 동구(29.6%), 금정구(29.0%), 동래구(24.9%)처럼 신도심·신규거점에서 두드러지는 반면,
원도심 중심지는 거의 답보 수준이거나 하락, 일부 상권은 아예 매출이 줄기도 해요.
가장 늘어난 건 부산진구 가평우편취급국(61.2%), 수영구 수영역7번(66.7%) 같은 신성장 상권이에요.
반대로 수영구 광일맨션 정류장(-46.5%)은 사업체수는 급증했지만 경쟁이 과열돼 오히려 사업체별 매출은 크게 하락 중입니다.
이런 매출 구조를 사업 모델, 임대가 결정, 투자 타이밍 판단, 신규 임차인 입점제안 등 전체에서 동적으로 읽을 수 있어야 해요.
즉,
● 매출이 늘어난 상권,
● 사업체당 매출 편차가 큰 곳,
● 사업체수는 늘었지만 매출은 오히려 줄거나 정체된 곳,
이렇게 구분해서 '진짜 성장상권', '버블형 과열상권', '안정형 우량상권' 등으로 맞춤 진단해야 해요.
Q.창업과 폐업 데이터를 보면, 신규 진출/철수, 재도전 흐름이 상권별로 정말 다르더라고요. 이걸 활용해서 실질적인 창업 진단 및 매물 포착법에는 어떤 게 있을까요?
네, 실제로 10년간 지속적으로 창업·폐업이 반복되는 곳이 ‘포스트 코로나형 회전상권, 풍선창업존’이고, 대부분의 폐업 감소지역이 “이미 시장 포화 + 임대료·인구 감소로 신규 진입 메리트 떨어짐”인 곳이에요.
예를 들어, 전포역8번 상권(251.4% 창업 증가, 119.4% 폐업 증가)은 “짧은 테스트→빠른 교체→생존자 안착” 패턴이 반복됩니다.
여기를 매물 발굴/임대 중개 시엔 “짧은 임대계약, 저렴한 월세, 임시점포 컨셉, 1겨울 1여름 리뷰 후 교체” 같은 전략을 권장하는 게 좋아요.
한편, 남포역7번(-42.9%), 온천1동주민센터(-38.5%) 같은 구도심은 “긴 영업기간, 입지 우량자만 생존, 신규 진출은 역사·입지·브랜드파워 기반 아니면 위험” 분야에 해당합니다.
매물 포착법에서는
1. 상권 내 신규 사업체/폐업 비율,
2. 업종별 회전율,
3. 최근 3년 집객 트렌드 변화,
4. 상권 내 ‘1인창업자 %’ 등
이런 세부 데이터를 구조적으로 챙기는 게 월등히 효과적입니다.
Q.최근 ‘0명 종사자’, 즉 1인창업, 무점포·무인·소형 창업이 대세라는데 실제 수치에서 나오는 신호는 어떤가요?
네, 2024년 기준 부산진구 서면이나 해운대, 수영, 남구 등 주요 상권에서 '종사자 0명' 비율이 80%를 훨씬 넘어요. 2015년 이후로 10~25%p 가까이 늘어난 셈이죠.
이건 무인화, 디지털점포, 주 52시간/프리랜서, 1인 영상·카페·스튜디오, 무인편의점 등 신사업 트렌드가 실제 창업 공간 점유율을 바꾼 결과예요.
이런 환경에서는
● ‘소형, 저비용 점포’와,
● ‘쉬운 철수·이동형 계절 점포’
● ‘비대면/온라인 결합형 점포’
가 고객유치, 임대료, 리스크 관리에 강점이 있고요.
실제 임대 매물 추천, 현지 안내, 컨설팅에선 반드시 “소형·단기·무인·온라인 연동”까지 사전 제공해주는 게 실전 경쟁력입니다.
Q.창업 2년 미만, 5년 이상 기업 등 영업기간별로 어떻게 바뀌었고, 실질 전략에는 어떤 시사점이 있나요?
기본적으로 ‘2년 미만’ 사업체 비중은 10년 전에 비해 모두 줄었고, ‘5년 이상’ 장수 사업체 비중은 늘었어요.
특히 원도심, 전통상권은 70% 이상이 5년 이상이고, 새로 떠오른 상권(전포역8번 등)은 단기·장기 혼합, 즉 '젊은 테스트존+생존 장수존'이 혼재돼요.
이건 “진입점포→단기생존→영업노하우 축적→성공한 점포만 장수”라는 창업 패턴을 드러내고 있습니다.
새로 임대/매매 안내할 때 “상권 내 장수존 위치, 단기존 위치, 회전률 높은 구역”을 고객별로 지도와 데이터로 나눠서 전략을 보여주면 설득력과 매출극대화가 한층 좋아집니다.
Q.매출 규모별 분포도, 즉 ‘5천만원 미만, 1억~5억, 5억 이상’ 구간 등은 실제 운영자에겐 매우 피부에 와닿는 정보입니다. 현장에선 이걸 어떻게 적용할 수 있을까요?
네, 대표적으로 중구 자갈치8번 출구는 5억 이상 초고매출 사업체가 12.9%나 됩니다. 반면 동구 범일역1번 같은 곳은 5천만원 미만이 78.1%라서 소형·생활밀착·저매출형 점포가 밀집된 곳이에요.
그래서 매출 구간별로
● 프랜차이즈/고가집객형/테마형 창업은 고매출 지역(예: 서면 일대, 자갈치, 센텀 일부),
● 1인창업/생활형 창업은 저매출·저비용 상권(범일역1번, 온천1동주민센터 등),
으로 권역을 나눠야 효과적이에요.
임대인 입장에서는 '고매출 구간 중심 구간' 점포에 프리미엄 임대료·장기임차 전략,
임차인 입장에서는 '소형, 싸지만 매출 변동 위험' 점포엔 저위험 단기계약,
이런 식으로 데이터를 활용해서 계약구조(옵션, 보증, 권리금 등)까지 입체적으로 맞춤 지원하는 게 신뢰를 얻는 방법입니다.
Q.최근 트렌드인 프랜차이즈/외식/K-커피/외국식 업종 등은 부산 상권별로 변화가 있나요?
예, ‘비알코올 음료점(카페·커피)’과 ‘외국식 음식점(퓨전·일식·중식·양식)’ 창업이 폭발적으로 증가했어요. 예를 들어 서면 전포역8번 출구는 ‘비알코올음료점’ 2,733%, ‘외국식음식점’ 2,520% 증가, 수영구 광일맨션 정류장 역시 모두 2~3배씩 늘었습니다.
반면, 한식, 기존 주점업 비율은 전국·부산 공히 점차 줄고, 테마형·특화형 브랜드가 두각이에요.
향후 3~5년간 이런 성장 업종이 단기 테스트 상권으로 진입, 대박→회전→생존…을 반복하며,
여기 ‘스몰 브랜드, 무인카페, 건물주직영, 체험형 매장’ 등이 새로 안착하기 쉽다는 걸 알 수 있어요.
따라서 임대차, 매매 컨설팅에선 “성장업종 예측+신규점포 증감률+회전률+프랜차이즈/1인 오너/무인형별 창업비중”까지 같이 안내하는 맞춤 포트폴리오가 매우 효과적입니다.
Q.단지별, 지하철 출구별, 신규 오픈 등 마이크로상권이나 ‘미니지점형’ 공략을 실제로 어떻게 해석할 수 있나요?
부산 대도시 상권변화 통계의 가장 주요 포인트 중 하나는 전체적인 대형권 축소와 ‘미세한 마이크로 상권’의 부상이에요.
특히 전포역8번, 광일맨션 정류장, 수영역7번, 장산역13번, 거제역10번·연산역12번 같은 미니-신흥상권은 단기간 내 2~400%대 사업체 수가 급증했어요.
여기에는
● 지하철역 개통/재정비
● 신도시·오피스텔·주상복합 입주
● 30~40대 1~2인가구 유입
● 새로운 라이프스타일(헬스, 카페, 키즈, 비대면, 프리미엄 등)
이 핵심요소죠.
매물 분포 분석, 신사업 안내, 임대차 타이밍 조정, 투자 IR 등에서
“대형→중형→미니상권 실시간 변화”와 “미니상권만의 신규 사업체·비즈니스모델”을 꼭 사전분석/공유하는 게 실전 컨설팅에서 남다른 차별화 포인트가 됩니다.
Q.성장형, 쇠퇴형, 변동형 상권을 실제 비즈니스에서 구별해내는 팁이 있을까요?
1. 성장형은
ㆍ신규 창업·폐업이 모두 급증(Py, Pc↑),
ㆍ2년 미만+5년 이상이 섞인 ‘진입-생존 혼합형’
ㆍ업종다변화, 무인점포·카페·외식·뷰티 등 집중
ㆍ매출구간도 고저차, 과열-안정 혼재
예) 전포역8번, 광일맨션 등 신규 거주·업무·생활권이 늘어난 지역이에요.
2. 쇠퇴형은
ㆍ기존 대형상권이 지속적으로 사업체·종사자·매출 전부 감소(Py, Pc↓),
ㆍ신규 진입창업이 현저히 줄고, 남은 업자 중심
ㆍ매출 관련 지표가 점진적 하락 혹은 정체
예) 남포역7번, 온천1동주민센터, 영도우체국 등.
3. 변동형/회전형은
ㆍ창업이나 폐업 수치가 특정 년도에 갑자기 뛰거나 떨어지는 경우
ㆍ1인/단기/테스트형 창업이 많고, 3~5년이면 업종준단위로 입주자 교체
ㆍ매출 구간별·업종번화·평균 생존연수 저하양상
예) 센텀119안전센터, 장산역3번, 다양한 주거·업무복합지대.
실전에서 이런 패턴분석은 단순 평균지표보다 시장의 실제 ‘속도와 리스크’를 읽어내 집객, 임대구조, 투자포트폴리오까지 남다른 전략수립이 가능합니다.
Q.실제로 1인 창업, 프랜차이즈 창업을 고려하는 고객이 늘고 있는데, 현장에서는 어떻게 구조적으로 접근하나요?
2024년 현시점, 거의 모든 신흥상권은 ‘종사자 없음’ 사업체 비율이 80~90%에 육박합니다.
프랜차이즈 위주/1인무인 점포, 디지털-비대면/온라인 결합 창업이 대부분이에요.
이 경우 가장 큰 맹점은 “지속적 투자(임대료·시설), 단기 리스크(빠른 폐업), 낮은 진입장벽(경쟁 격화)”이므로
매물 중개/컨설팅시 ‘초기 저렴 임대·집기 제공·마케팅 협업’ 등으로
입점 문턱 낮추기는 하지만,
● 입점 후 6개월~2년 이내 변수(폐업/이동/업종변경 등)
● 최적 업종 매칭(고객군, 시간대, 상권 특성)
● 무인/1인형 점포 벤치마킹
이런 걸 가이드해주는 게 진정한 ‘실전 해킹’ 전략입니다.
Q.창업·컨설팅에 대기업 입점, 장수점포 등 ‘키테넌트’ 개념은 실전에서 어떻게 활용할 수 있나요?
장기 임차, 키 테넌트 확보, 브랜드파워 숍을 지역별로 실제 지도와 데이터·스토리를 곁들여 보여주는 게 중요해요.
특히 ‘전통시장-노포’ 등은 단순 임대료보다 ‘유동·지역명성·스토리텔링·B2B파트너십’까지 같이 제안하는 게 남다른 전략이에요.
시장을 구석구석 발로 뛰어야만 얻을 수 있는 “현장 브랜드 인맥”,
● 장수존 위치-고매출-브랜드 스토리
● 핵심 임대 ‘키 테넌트’ 영입 제안,
이런 세부전략까지 현장에 풀수록 차별화됩니다.
결론 : ‘해킹형 창업/중개’ 실천 노하우
마지막으로,
위 10년 파노라마 상권데이터를 해킹하듯 쪼개고 분석해서,
● 각 상권/업종/구간별로 단·중·장기 전략
● 임차/임대, 창업/매각, 업종·규모별, 1인·점포형, 브랜드점 등
비즈니스 옵션을 맞춤 제공해야 신뢰받는 중개/컨설팅 사업자로 자리잡을 수 있습니다.
각 고객의 라이프·자본·업종·목표·활동/거주지역까지
세밀·구체·인사이트 중심 안내로 현장을 리드하시길 저도 진심으로 바랍니다.
원문: https://kostat.go.kr/board.es?mid=a60301010100&bid=11802&list_no=438209&act=view&mainXml=Y
다음 뉴스레터에서는 더 깊이 있는 분석과 실용적인 전략을 나눠드리겠습니다. 여러분의 궁금한 점이나 다루었으면 하는 주제가 있으시면 언제든 연락 주세요. 함께 성장하는 부동산 여정을 이어가겠습니다!
돌남소장 드림
📞 문의: 010-3574-8047
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본 뉴스레터는 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 부동산 거래나 투자를 권유하지 않습니다. 구체적인 주택 청약이나 계약과 관련해서는 반드시 관련 기관이나 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다.
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