국토교통부 “’25년 상반기 전국 지가 1.05％ 상승” 보도자료 내용 분석 및 비즈니스 인사이트

돌남소장 부동산뉴스레터 제34호

안녕하세요, 돌남소장입니다.

오늘은 지난 2025.7.25 국토교통부 보도자료 “’25년 상반기 전국 지가 1.05％ 상승”을 바탕으로, 상세 내용과 부동산 컨설팅 및 중개업에서 실질적으로 활용할 수 있는 비즈니스 인사이트를 구체적으로 풀어보겠습니다.

출처: 국토교통부

Q1. 돌남소장님, 이번 국토부 보도자료의 핵심을 먼저 간단히 설명해 주실 수 있을까요?

네, 이번에 국토부와 한국부동산원이 발표한 자료에 따르면 2025년 상반기 전국 지가는 1.05% 상승했어요. 작년 하반기(’24년 하반기 1.15%) 대비 상승폭은 0.10%p 줄었지만, 작년 동기인 ’24년 상반기(0.99%)보다는 0.06%p 높은 수치예요.

즉, 지가가 여전히 ‘상승세’를 유지하고 있지만, 상승 속도는 다소 완화된 흐름이라고 정리하면 됩니다.

이 수치만 놓고 ‘경기 둔화냐?’라고 단순히 판단하면 안 되고요. 권역별, 용도별, 특히 토지거래량과 연계해서 봐야 실질적인 인사이트가 나옵니다.

Q2. 네, 단순 숫자 해석은 위험하겠네요. 권역별 특징은 어땠나요?

좋은 질문이에요.

권역별로 보면 수도권이 1.40%, 지방은 0.44% 상승했어요.

ㆍ서울: 1.73%

ㆍ경기: 1.17%

ㆍ인천: 0.49%

특히 서울 강남구(2.81%), 용산구(2.61%), 용인 처인구(2.37%) 등지가 두드러졌습니다. 전국 평균보다 높은 시군구가 252곳 중 47곳인데, 그중 대부분이 수도권에 포진해 있다는 점이 중요합니다.

즉, 지가 상승의 온기는 여전히 수도권에 집중, 특히 ‘핵심 입지’ 위주로 국한돼 있다는 뜻이에요.

부동산 컨설팅이나 중개업 관점에서 보면, 고객에게 전달할 메시지는 명확해요.

👉 “모든 땅이 오르는 게 아니고, 특정 지역만 강세다. 선택과 집중이 필수다.”

Q3. 이번 통계에서 특히 눈여겨봐야 할 부분은 어떤 걸까요?

저는 두 가지를 강조하고 싶습니다.

1. 인구감소지역 지가 상승률 차이

ㆍ인구 감소 지역은 평균 0.348% 상승으로, 비대상 지역(1.106%) 대비 무려 0.758%p 낮습니다.

ㆍ즉, 앞으로 지방 토지 시장은 더 뚜렷하게 이분화된다는 뜻이에요.

ㆍ인구 유지/증가 지역은 토지 가치 방어가 되겠지만, 감소 지역은 장기 하방 리스크가 커집니다.

2. 순수토지 거래량(건물 부속 제외) 감소폭

ㆍ상반기 순수토지 거래량은 약 30.8만 필지로, ’24년 상반기 대비 10.9% 감소했어요.

ㆍ토지시장의 활력을 보여주는 지표인데, 거래 자체는 줄었음에도 지가는 올랐다는 점이 포인트죠.

이건 무슨 뜻일까요?

👉 거래량은 줄었는데, 특정 지역/용도의 토지는 여전히 강세를 보였다는 거예요.

즉, 토지시장은 점점 ‘거래 없는 상승’ 구조, 즉 ‘매물 희소성 기반 불균형 상승’ 국면으로 가고 있다는 걸 시사합니다.

Q4. 용도별로는 어떤 변화가 있었나요?

용도지역별 지가변동률을 보시면 다음과 같아요.

ㆍ주거지역: 1.17% 상승

ㆍ상업지역: 1.16% 상승

ㆍ공업지역: 0.97% 상승

ㆍ녹지관리지역: 0.45% 상승

이걸 조금 더 해석해 드리면,

토지 수익성이 바로 연결되는 주거·상업지역은 전국 평균보다도 높게 올라갔다는 뜻이에요.

반면, 공업용지나 녹지/보전지역은 상대적으로 낮았습니다.

실무 인사이트는 단순합니다.

👉 “개발용 땅이나 실수요와 맞닿은 토지가 더 오르고, 묶여 있는 땅은 상대적으로 덜 오른다.”

Q5. 토지거래량과 지가를 함께 보면 어떤 그림이 나올까요?

전체 토지 거래량은 약 90.7만 필지로, 지난해 하반기보다 4.2% 줄었고, 지난해 상반기보다도 2.5% 줄었어요.

그런데 순수토지(건물 없는 땅)만 따로 보면 감소폭이 더 큽니다(-10.9%).

즉, 시장 참여자들이 토지 거래는 줄였는데, 여전히 일부 땅값은 밀리지 않고 상승했다는 거예요.

이건 컨설팅 포인트로 연결됩니다.

ㆍ“땅은 더 이상 모두가 사고파는 활황장이 아니다.”

ㆍ“살아남는 지역/용도만 계속 오른다.”

ㆍ“따라서 고객별 니즈 맞춤 분석이 중요한 시대다.”

Q6. 구체적으로 부동산 컨설팅/중개업에 어떤 전략을 제안하시나요?

여기서 핵심이 나옵니다.

저라면 다음 5가지 전략을 강조합니다.

1. 권역별 집중 전략

ㆍ수도권 내에서도 강남, 용산, 용인처럼 데이터가 증명한 상승지역에 집중해야 해요.

ㆍ단순히 “서울 전반”이 아니라 “서울 강남/용산/마포”처럼 좁혀 들어가야 합니다.

2. 인구감소지역 리스크 진단 서비스

ㆍ고객 토지 보유지가 인구 감소지역인지 먼저 체크해주는 서비스.

ㆍ미래 가치 리스크 설명과 처분·보유 전략 제시.

3. 용도별 투자 인사이트 패키지

ㆍ주거·상업지역은 여전히 강세, 공업·보전지역은 상대적 약세.

ㆍ고객이 가진 땅이 어떤 용도지역인지, 그에 따라 기대수익/리스크를 구체적으로 제시.

4. 거래량 감소세 대응

ㆍ거래절벽 국면에서 오히려 매물이 귀해져 프리미엄 기회 발생.

ㆍ지금은 ‘매수자’보다는 ‘보유자 자산관리’에 초점 두는 게 답이에요.

5. 데이터 기반 맞춤 보고서 서비스

ㆍ이번 통계와 같이 시군구 단위까지 내려가는 데이터를 기반으로, 고객 개인별 레포트를 만들어 주면 강력한 차별화가 됩니다.

Q7. 이번엔 지역별로 더 세분화해서 ‘지가 변화’ 흐름을 볼 수 있을까요?

네, 구체적으로 시도별·시군구별로 보면, 각 지역 사정과 시장의 체감이 완전히 달라요. 단순히 "수도권 강세, 지방 약세"라고만 보면 실전 전략이 나오지 않습니다.

수도권(서울·경기·인천)

ㆍ서울: 1.73% 상승. 강남구(2.81%), 용산구(2.61%), 용인 처인구(2.37%) 등 핵심 입지 중심 상승이 두드러집니다.

ㆍ경기: 전반적으로 1.17% 상승. 하지만 용인시처럼 특정 도시 안에서도 ‘구’별 격차가 큽니다.

ㆍ인천: 0.49%로 상승폭 둔화. 수도권 내에서도 ‘직주근접’, 개발호재 유무에 엄청 민감하게 움직입니다.

실전 인사이트

서울, 경기에서도 무조건 오른다는 환상은 버려야 합니다. 실수요, 교통개선 결과, 개발호재 순환에 따라 투자 타이밍, 포트폴리오를 섬세하게 달리 설계해야 해요.

또한 특정 시세 상승 지역, 즉 '핫존' 선점이 그만큼 중요해집니다.

광역시(부산·대구·광주·대전·울산·세종)

ㆍ부산: 0.7% 상승. 전년도에 비해 상승세가 크게 꺾였고, 해운대나 수영 등 핵심 지역만 일부 강세를 보였어요.

ㆍ대구: 0.51% 상승으로, 회복력은 낮지만 저점 메리트와 도시재생 기대감 있는 구간은 여전히 있습니다.

ㆍ광주: 0.35%. 성장속도가 가장 느린 축.

ㆍ세종: 0.60%. 여전히 전국 평균엔 못 미치나, 전년도 폭발적 변동(예: 8.36%)에서 많이 진정된 상태죠.

실전 인사이트

광역시 내에서도 신도심/구도심, 중심동/외곽동, 재개발축별 ‘초미세 입지’ 구분이 중요합니다. 도심재생, 역세권 중심 컨설팅이 강조될 때입니다.

비수도권 지방도시·군(강원, 충청, 전라, 경상, 제주)

ㆍ지방 전체 평균(0.44%)이 뚜렷이 수도권에 뒤처집니다.

ㆍ강원: 0.59%. 평창, 원주, 춘천 등은 인구유입과 개발에 따라 성적이 달라요.

ㆍ충남/충북: 0.56%, 0.62%. 혁신도시, KTX축 중심으로만 일부 움직임이 보입니다.

ㆍ전북/전남: 0.27%, 0.14%. 농촌축, 인구감소축에서 부진이 심합니다.

ㆍ경북/경남: 0.46%, 0.3%. 산업단지 신규 투자, 항만신설 등 일부 호재 구간만 움직여요.

ㆍ제주: -0.38%. 사실상 하락 구간 진입했어요.

실전 인사이트

지방은 단순히 “도시 이름”이 아니라,

ㆍ혁신도시/도심/역세권/관광특구/항만 등 기능지구별 초미세 단위로 매물 조사, 가치 진단, 수요자별 시나리오를 별도로 제안해야 해요.

ㆍ지방투자에서는 인구데이터, 중장기 지자체 정책계획, 실입주/공실률, 유관산업 변화까지 입체 분석하지 않으면 리스크 큽니다.

Q8. 구체 예시로, 실제 컨설팅/마케팅에선 어떻게 전략을 짤 수 있을까요?

네, 아래와 같이 “지역별/용도별/고객별” 맞춤 서비스가 필요해요.

[사례1] 서울 강남구 매수자

ㆍ포인트: 2.81%로 지가 상승 전국 TOP.

ㆍ실전전략

ㆍ“중복규제 완화 핀포인트” 안내(예: 청약, 재건축 동향 데이터)

ㆍ준공연차별/주요 도로 흐름·상권 위치 등 ‘동별 입지’ 분석 레포트 직접 전달

ㆍ실수요/임대료 상승 데이터 첨부, 장기보유 장단점 설명

ㆍ향후 "강남구 중에서도 우세 동별 우선순위" 안내

[사례2] 경기 동탄 집주인(매각 고민)

ㆍ“동탄 분기 지가 → 경기 전체보다 높음. 단, 거래량 감소 심함.”

ㆍ“월별 실거래가/전세가 추이+미분양/공실 통계/교통개통 계획” 포함, ‘지금 팔까/더 버틸까?’ 진단

ㆍ하위동, 상위동, 아파트/오피스텔 구간별 2차 분할 매각-보유병행 컨설팅

[사례3] 경북 농촌지역(인구 감소지역) 땅 상속 계획 고객

ㆍ“인가감소지역: 지가상승률 0.348% (평균의 1/3)"

ㆍ“농림지역+후계농정책, 임업/태양광/RE100 연계법 안내”

ㆍ장기 보유or분할or공동상속 등 세대별 선택안 비교, ‘실거주 전환 또는 처분/교환’ 시뮬레이션

[사례4] 부산 해운대 투자자

ㆍ“해운대구내 ‘재개발/리모델링’ 현장위주 데이터+미래 교통망 변화 예측”

Q9. 이 흐름에서 현재 거래량 감소(순수토지 -10.9%)는 어떤 신호인가요?

이건 실무에서 두 가지 의미에요.

첫째는, 불확실성(금리·세제·지역경기)으로 매수세가 관망이에요.

둘째는, 시장참여자가 줄다보니 “희소성 매물 중심”으로 체감가격이 더 견조해지는 구조죠.

실전 컨설팅에서는

ㆍ진성 매수인이 급매물을 원한다면 "정확한 실거래가+거래량 그래프+매물 누적 추이"를 함께 보여주어 고객의 불안심리를 낮춰야 해요.

ㆍ매도인은 '급매'를 내기보다 ‘장기 자산화+파트별 분할/임대’ 간 전략 선택안을 도식화해 보여주세요.

Q10. 토지거래, 용도별 카운셀링은 어떻게?

※ 용도지역·지목별 데이터 기반 컨설팅 방향성

구분	지가상승률	거래량 변화	실전 전략 키워드
주거지역	1.17%	3.9%↓	"핵심 입지, 교통호재, 신축 등극집중"
상업지역	1.16%	8.3%↓	"상권중심지, 재개발/창업, 플랫폼유입"
공업지역	0.97%	18.2%↓	"산단유치, 첨단산업, 저평가 정상화"
녹지/관리	0.45~0.49%	6.4~7.8%↓	"개발제한, 환경규제, 장기보존/임대"
농림지역	0.50%	25.9%↑	"신재생+농업연계, 거래량 급등 추적"
임야	0.58%	10.4%↓	"산업용/RE100/미래LEO/에너지대책 등"