국토교통부 '전세사기 피해자 지원제도와 예방 전략' 분석

돌남소장 부동산뉴스레터 제23호

안녕하세요, 돌남소장입니다.

최근 국토교통부에서 전세사기 피해자들을 추가로 지원하기 위한 중요한 발표를 했습니다. 바로 2025년 6월 1일, 전세사기 피해자 860건을 추가로 지원 대상으로 결정했다는 소식인데요

이로써 2023년 6월 「전세사기 피해자 특별법」 시행 이후 총 30,400건의 전세사기 피해 사례가 공식적으로 피해자로 인정되었습니다

정말 많은 분들이 피해를 입었다는 뜻이지요. 피해자 중 상당수가 20~30대의 젊은 세입자이고, 보증금 규모도 3억 원 이하의 상대적으로 작은 금액(전체의 약 97%)이 대부분이라고 합니다

그만큼 사회 초년생이나 신혼부부 등 주로 청년층이 집중적인 피해를 보고 있다는 의미입니다. 이번 뉴스레터에서는 국토부의 전세사기 피해자 지원 제도가 어떤 내용인지 알기 쉽게 풀어보고, 전세사기를 예방할 수 있는 실용적인 팁들을 함께 알아보겠습니다. 또한 부동산 중개사의 관점에서 이러한 사기 예방과 대응에 대해 어떤 역할을 해야 하는지도 짚어보겠습니다. 인터뷰 형식의 Q&A로 진행하니 편하게 따라와 주세요.

Q1. 국토부 발표 내용이 무엇인가요? 어느 정도로 많은 전세사기 피해자가 인정된 건가요?

A. 네, 국토교통부는 2025년 5월 한 달 동안 전세사기피해지원위원회 전체회의를 세 차례 열어서 총 1,926건의 피해 사례를 심의했습니다. 그 결과 860건을 전세사기 피해자로 추가 인정(가결)했다고 발표했습니다

. 이 860건 중에는 759건은 신규 신청된 피해 사례였고, 101건은 이전에 불인정되었지만 이의신청을 통해 추가로 피해자로 인정된 경우입니다

. 한편 나머지 1,066건에 대해서는 지원 요건을 충족하지 못하거나, 다행히도 보증보험 가입이나 최우선변제금으로 보증금 전액을 반환받을 수 있는 경우 등이어서 지원 대상에서 제외되었어요

. 구체적으로는 624건은 피해 요건 미충족으로 불인정되었고, 246건은 보증보험 가입 등으로 이미 보증금을 돌려받을 가능성이 있어 지원이 불필요하다고 판단된 사례이며, 196건은 이의신청을 했지만 결국 요건을 못 채워 기각된 경우입니다

. 이번 결정으로 공식적으로 인정된 전세사기 피해자는 누적 30,400건에 달합니다

. 숫자만 들어서는 실감이 안 날 수도 있는데, 쉽게 말해 피해자로 인정된 세입자가 3만 명을 넘는다는 뜻입니다. 정부는 이렇게 피해자로 결정된 분들을 돕기 위해 여러 조치를 취하고 있습니다. 예를 들어, 경매나 공매가 진행 중인 집의 경우 일단 절차를 멈춰 달라고 법원 등에 요청한 사례가 누적으로 997건이나 됩니다

. 이는 집이 바로 경매로 넘어가 버리면 세입자가 길거리로 나앉게 될 수 있으니, 우선 경매를 연기해서 시간을 벌어주는 조치입니다. 정부 통계를 보면 피해 사례의 약 60% 이상이 수도권, 특히 서울(27.4%)과 경기(21.9%) 지역에 집중되어 있고, 그밖에 대전(11.7%), 인천(11.0%), 부산(10.9%) 등의 순으로 많았습니다

. 주택 유형을 보면 빌라나 다세대주택(30.3%), 오피스텔(20.8%), 다가구주택(17.8%) 등 비교적 소형 주택에서 피해가 많았지만 아파트(14.2%)에도 적지 않은 피해가 발생했어요

. 전세사기는 이처럼 전국 곳곳, 다양한 주택과 계층에 걸쳐 벌어지고 있으며 특히 사회 초년생과 같은 청년층에게 큰 피해를 주고 있는 심각한 문제입니다.

Q2. 전세사기 피해자들을 위한 특별법이 있다고 하셨는데, 이 법과 지원 제도는 구체적으로 어떤 내용인가요?

A. 2023년 6월 1일부터 시행된 「전세사기 피해자 지원 특별법」은 전세사기를 당한 세입자들을 구제하기 위한 긴급 조치 법안입니다

. 이 법에 따라 국토교통부는 전세사기피해지원위원회를 운영하면서 피해자들의 신청을 심사해 ‘전세사기 피해자’로 인정하는 작업을 하고 있습니다. 그렇다면 어떤 경우에 전세사기 피해자로 인정될 수 있느냐가 궁금하시죠. 쉽게 말해, 세입자가 전세금을 돌려받지 못할 위기에 처했는데 그 원인이 집주인의 고의적인 사기 행위나 부실로 인한 경우라고 볼 수 있습니다. 예를 들어 계약 기간이 끝났는데도 집주인이 전세금을 돌려주지 않고 잠적해 버렸다거나, 집주인이 빚을 갚지 않아 집이 경매에 넘어가고 있어 세입자의 보증금을 돌려받기 어려운 상황 등이 이에 해당합니다. 물론 법률적으로는 자세한 요건이 있습니다만, 중학생도 이해할 수 있도록 풀어보면 “세입자가 잘못한 것은 없는데 집주인 때문에 전세금을 잃게 된 경우”라고 생각하면 됩니다. 지원 절차는 다음과 같습니다. 우선 피해를 입은 세입자는 현재 거주하고 있는 지역의 시·도 지자체에 피해자 인정을 신청합니다

. 시·도에서 접수를 하면, 이 사안을 국토부 산하의 전세사기피해지원위원회에서 심의하게 됩니다. 앞서 말씀드린 것처럼 이 위원회에서 해당 사례가 요건을 충족한다고 판단하면 “전세사기 피해자”로 최종 결정(가결)을 해주는 것이지요

. 이렇게 피해자로 결정되면 비로소 특별법에 따른 다양한 지원 프로그램을 받을 자격이 주어집니다. 만약 위원회 심사에서 “피해자 불인정” 결정을 받았다면 너무 낙담하실 필요는 없습니다. 법적으로 이의신청 제도가 있어서 추가 자료나 정황을 보강해 이의를 신청할 수 있고, 이의신청마저 받아들여지지 않았더라도 상황이 나아지면(예를 들어 경매 진행 등 새로운 변화가 생기면) 다시 재신청을 할 수 있습니다

. 실제로 이번 국토부 발표에서도 이의신청을 통해 뒤늦게 피해자로 인정받은 사례가 101건이나 있었다고 하니까요

. 그러니 처음에 불인정되었다고 포기하지 말고 계속 절차를 활용하는 게 중요합니다. 지원 제도의 내용을 살펴보겠습니다. 일단 피해자로 결정되면 국토부나 HUG(주택도시보증공사)에서 직접 연락을 주거나, HUG 전세피해지원센터를 통해 구체적인 지원책 안내를 받게 됩니다

. 크게 나누어 주거 지원, 금융 지원, 법률 지원 세 가지 측면에서 도움을 받을 수 있어요

주거 지원: 가장 큰 걱정이 당장 살고 있는 집을 계속 거주할 수 있느냐일 텐데요. 피해자로 인정된 경우, 한국토지주택공사(LH)가 해당 주택을 매입해서 경매로 넘어가지 않도록 하고, 세입자는 계속 그 집에 공공임대 형태로 거주할 수 있는 방안을 지원합니다. 실제로 올 5월까지 피해 주택 669호를 LH가 매입 완료했다고 합니다

. 심지어 건축법을 위반한 이른바 불법 건축물 28호도 이번에 처음 매입되었어요

. 원래는 불법 증축이나 무허가 등의 문제 있는 집은 LH가 사줄 수 없었는데, 작년 11월 법 개정 이후로는 지자체 심의를 거쳐 사용 승인을 내주는 조건으로 위반 건축물도 매입이 가능해진 덕분입니다

. 정부는 이렇게 LH의 우선매수권 행사나 경매 입찰 등을 통해 최대한 세입자가 계속 거주할 수 있도록 지원하고 있습니다. 만약 해당 주택을 매입하기 어려운 경우라도, 피해자가 원하면 공공임대주택이나 긴급거처를 알선해 주는 식으로 주거 안정을 도모하고 있어요.

금융 지원: 전세사기 피해를 당하면 목돈을 잃게 되니 경제적 타격이 심각합니다. 이를 덜어주기 위해 저리(낮은 이자) 대출 등의 금융지원도 제공됩니다. 예를 들어 새로 이사할 집 전세보증금 대출을 낮은 금리로 받을 수 있도록 특별지원하거나, 긴급 생계비가 필요하면 이를 빌릴 수 있는 제도도 있습니다. 또 만약 경매로 집이 넘어가서 배당절차를 밟게 되면, 배당표에 따라 돌려받지 못하는 보증금에 대해서 정부가 일정 금액을 무이자로 빌려주거나 보전해 주는 방안도 시행되고 있습니다(일정 한도 내에서). 피해자분들이 신용불량에 빠지지 않도록 금융채무 불이행자 등록 유예 같은 조치도 병행되고 있습니다. 이러한 금융지원은 HUG 전세피해지원센터를 통해 개별 상황에 맞게 상담 및 신청이 가능합니다.

법률 지원: 법적 대응이 막막한 피해자들을 위해 법률 상담이나 소송 지원도 이루어집니다. 전세사기 가해자(사기 친 집주인)를 상대로 형사 고소나 민사 소송을 해야 할 수도 있는데요. 이때 어떻게 해야 할지 모르는 분들을 위해 대한법률구조공단 등을 통한 무료 법률상담을 연결해 주고, 필요하면 소송 절차 지원도 받을 수 있습니다. 또한 경·공매 절차 법률 자문이나, 추가로 피해 구제를 위한 법령 상담 등 법률적으로 알아둘 점에 대해 도와주는 창구가 마련되어 있습니다. 정부 발표에 따르면 피해자로 결정된 분들에게 지금까지 주거, 금융, 법률 등 총 32,362건의 지원 조치가 제공되었다고 합니다

. 이처럼 다각도로 피해 세입자들을 돕고 있으니, 만약 주변에 전세사기 피해를 입은 분이 있다면 반드시 이런 지원 제도를 안내해주시길 바랍니다.

마지막으로 전세사기 피해자로 인정받았는데도 지원이 충분치 않은 부분에 대해서도 정부가 계속 보완책을 내놓고 있어요. 예를 들어, 아직 보증금을 다 돌려받지 못한 상태에서 새 집 전세계약을 해야 하는 어려움이 있는데, 이런 경우 정부가 일부 보증금을 대신 내주고 나중에 회수하는 방안이나 추가 대출 보증 같은 아이디어도 거론되고 있답니다. 또한 지자체와 협력해 불법 건축물이라도 최대한 양성화하여 매입하는 등 지원 폭을 넓히고 있다고 국토부는 강조했습니다

. 피해자 입장에서는 억울하게 당한 일인데, 이런 제도를 잘 활용해서 하루빨리 일상을 회복하시기를 바랍니다.

Q3. 전세사기를 예방하려면 세입자 입장에서 무엇을 해야 할까요? 당장 실천할 수 있는 팁을 알려주세요.

A. 전세사기를 당하지 않기 위해서는 사전 예방이 정말 중요합니다. 무엇보다 세입자 본인이 자신의 권리를 지키는 방법을 알아두어야 해요. 아래에 전세계약을 할 때 반드시 실천해야 할 핵심 수칙들을 정리해 보았습니다.

전입신고 제때 하기: 새로운 집에 이사했다면 반드시 곧바로 전입신고를 하세요. 전입신고는 동주민센터에서 주소 이전을 신고하는 것이죠. 왜 중요하냐면, 전입신고를 해야 그 다음 날부터 대항력이 생겨서 만약 집주인이 바뀌거나 집이 경매로 넘어가도 내가 세입자라는 사실을 법적으로 주장할 수 있게 됩니다. 쉽게 말해, 전입신고를 해놔야 내 전세계약이 보호받는다는 것입니다. 만약 전입신고를 하지 않은 상태에서 문제가 생기면, 법적으로 약자가 되어 보호를 못 받게 될 수도 있어요. 특히 전세사기 특별법의 피해자 요건을 충족하려면 전입신고가 되어있어야 유리합니다

. 그러니 이사 후 최대한 빨리, 가능하면 당일에 전입신고를 마치는 것이 좋겠습니다.

확정일자 받기: 확정일자란 임대차계약서에 그 계약이 언제 체결되었는지를 공적으로 인정받는 도장을 찍는 것인데요. 주민센터나 등기소에서 계약서를 가지고 가서 확정일자 받으면 됩니다. 확정일자가 중요한 이유는, 나중에 집이 경매에 넘어가서 배당을 받을 때 배당 순위를 결정하는 기준이 되기 때문입니다. 확정일자를 받아 둔 세입자는 날짜 순서에 따라 보증금을 우선 변제받을 권리를 갖게 돼요. 특히 보증금이 일정 금액 이하(지역별로 다름)인 소액 임차인의 경우, 확정일자를 갖고 있으면 최우선변제금이라고 해서 경매 낙찰대금에서 다른 채권자보다 먼저 일정 금액을 돌려받을 수 있는 법적 권리까지 주어집니다. 예를 들어 서울의 경우 보증금 1억 5천만 원 이하 세입자는 최우선변제를 받을 수 있는 등 지역마다 한도가 있어요. 확정일자는 전입신고와 함께 꼭 챙겨야 할 기본 중의 기본입니다. 참고로 전입신고와 확정일자는 돈 한 푼 안 들고도 할 수 있는 절차이니 더욱 놓치면 안 되겠죠.

전세 보증금 규모(상한) 신중히 결정하기: 전세 보증금의 액수 자체도 전세사기 예방에 중요한 요소입니다. 일반적으로 집값(매매가) 대비 전세금 비율이 너무 높은 집은 위험해요. 예를 들어 어떤 집의 시세가 2억 원인데 전세보증금이 1억 9천만 원이다, 그러면 전세금 비중이 95%로 매우 높죠. 이런 경우 집주인이 집을 담보로 대출을 더 받기도 쉽고, 집 값이 떨어지면 경매 시 보증금을 회수하기 어려워집니다. 전세 사기가 자주 일어나는 집들을 보면 전세금이 집값과 비슷하거나 오히려 뛰어넘는 경우도 많았습니다. 따라서 전세금을 집값의 70~80%를 넘지 않도록 설정하는 게 안전합니다 (가능하다면 그보다 낮게). 또한 보증금이 너무 큰 경우에는 아예 전세보다는 반전세(보증금+월세)나 월세로 돌리는 것도 고려해 볼 수 있어요. 정부도 ‘깡통전세’(전세금이 집값과 비슷하거나 높은 경우) 위험을 경고하고 있습니다. 아울러 웬만하면 HUG의 전세보증금 반환보증 보험에 가입하는 것도 좋습니다. 이 보험은 집주인이 내 전세금을 안 돌려줄 때 대신 HUG가 먼저 지급해주는 제도인데, 가입하려면 보증금이 일정 금액 이하 등의 조건이 있습니다. 보험 가입 한도도 수도권은 5억 원, 지방은 4억 원 이하 보증금 등 제한이 있으니, 내 보증금이 이런 보증 제도의 보호를 받을 수 있는 수준인지 고려해서 결정하는 것이 좋겠습니다. 요약하면, 내 보증금이 너무 크면 보험도 못 들고, 경매 시 보호도 못 받으니 그 상한선을 잘 지켜야 안전하다는 것입니다.

등기부등본 등 권리관계 확인: 계약 전에 반드시 해당 부동산의 등기부등본을 떼어 확인해야 합니다. 등기부등본을 보면 집주인(소유자)이 누구인지, 집에 걸린 담보대출이나 가압류 같은 권리가 얼마나 있는지 알 수 있어요. 만약 집값 3억 원짜리 집인데 이미 근저당(담보대출)이 2억 원 설정돼 있다면, 세입자가 전세금 2억으로 들어갈 경우 총 부담이 4억이 되어 집값을 초과하죠. 이런 집은 매우 위험합니다. 또 집주인이 집을 여러 채 소유하고 있는데 여기저기 전세를 많이 놓았다면 이분이 이른바 ‘빌라왕’처럼 돌려막기를 하는 위험한 임대인일 수 있으니 주의해야 합니다. 등기부등본 외에도 건축물대장을 확인해서 불법 증축이나 용도 위반이 없는지, 공시지가와 주변 실거래가를 확인해 전세가가 적정한지 따져보는 것도 좋습니다. 이런 정보들은 요즘 인터넷이나 부동산 앱으로도 조회할 수 있으니 적극 활용하세요.

보증보험 가입 및 안전장치 마련: 위에서도 언급했지만 전세보증금 반환보증에 가입할 자격이 된다면 꼭 가입하는 게 좋습니다. 보험료가 다소 들지만 전세사기 위험에 대한 최후의 안전망이 되어줄 거예요. 그리고 계약 시 공인중개사를 통해 진행하고 부동산 거래 신고를 제대로 하는 것도 중요합니다. 가끔 직거래로 부주의하게 계약하는 경우가 있는데, 반드시 공인중개사의 중개로 투명하게 계약하시기 바랍니다. 중개사가 계약서를 작성하고 거래신고까지 마쳐야 혹시 모를 분쟁 시 책임소재를 분명히 하고, 중개사도 가입하는 보증을 통해 피해 보상을 청구할 여지가 생깁니다. 추가로, 계약 조건으로 집주인 동의하에 전세금 반환보장 특약을 넣는다든지, 직접 집주인과 대면하여 신분을 확인하고 주민등록등본(집주인의 거주지)이나 납세 증명 등을 요구해보는 것도 예방에 도움이 됩니다. 작은 의심이라도 들면 과감히 계약을 재고해야 함은 두말할 필요가 없습니다.

이상의 수칙들은 조금만 부지런하면 누구나 할 수 있는 것들입니다. 전세사기는 한 번 당하면 피해규모가 너무 크기 때문에 애초에 당하지 않는 것이 최선입니다. 전입신고와 확정일자, 이 두 가지는 전세 세입자의 생명줄이라고 할 정도로 중요하니 꼭 기억하세요. 그리고 계약 전후로 여러 안전장치를 스스로 점검하는 습관을 들인다면 전세사기를 당할 위험을 크게 줄일 수 있을 것입니다.

Q4. 부동산 중개사(공인중개사) 입장에서는 전세사기 예방과 대응에 대해 어떤 역할을 해야 하나요?

A. 부동산 중개사는 전세계약의 전문가로서, 거래를 중개할 때 단순히 계약서만 써주는 사람이 아니라 거래의 안전을 책임지는 역할을 해야 합니다. 최근 전세사기 문제가 커지면서 중개사들의 책임과 역할도 함께 강조되고 있습니다. 중개사로서 아래와 같은 점들을 특히 신경 써야 합니다.

철저한 확인으로 안전한 매물만 중개: 중개사는 계약 전에 매물 조사를 철저히 해야 합니다. 아까 세입자에게 등기부등본 확인을 권했지만, 사실 중개사가 먼저 등기부등본과 관련 서류를 떼어 검토하여 문제가 있는 매물은 거르거나 경고해 주어야 합니다. 예를 들어 집에 담보대출이 많다거나 소유주가 자주 바뀐 이력이 있다면 이를 세입자에게 정확히 설명하고 위험성을 알려줘야 합니다. 만약 집 상태나 건축물에 불법사항이 있다면 (예: 불법 증축, 용도 위반 등) 그 역시 건축물대장 등을 통해 확인하여 미리 고지해야 합니다. 중개사가 이런 정보를 숨기거나 게을리하면 나중에 법적 책임도 질 수 있으니 조심해야 합니다. 무엇보다 “싼 전세 있다”며 안전하지 않은 매물을 권하는 행위는 절대 하지 말아야 합니다. 신뢰할 수 있는 매물만 중개하는 것이 중개사의 기본 윤리입니다.

고객에게 예방 수칙 안내: 세입자 고객들 중에는 부동산 거래 경험이 많지 않은 분들이 많습니다. 따라서 중개사가 전입신고, 확정일자, 보증보험 등 필수 조치에 대해 상세히 안내해 주는 것이 좋습니다. 예를 들어 계약이 끝나면 “입주 후 바로 전입신고 하시고 확정일자 꼭 받으세요” 하고 챙겨주고, 확정일자 받는 방법도 알려드리면 고객은 훨씬 안심할 것입니다. 또 보증보험에 관심이 있다면 가입 요건이나 절차를 함께 알아봐 주는 서비스정신도 필요합니다. 중개사는 법적으로도 설명 의무가 있어서, 중요한 사실은 모두 설명하고 서명 받도록 되어 있습니다. 임차인이 알아야 할 내용을 빠짐없이 설명하고 이해시켜 주는 것이 중개사의 전문 서비스라고 할 수 있습니다.

의심 사례 적극 신고 및 대응: 만약 중개 과정에서 사기 의심 정황을 포착한다면, 중개사로서도 거래를 중단하고 당국에 신고하는 용기가 필요합니다. 예를 들어 어떤 집주인이 여러 채의 집을 소유하고 있는데 보증금 비율이 너무 높게 전세를 내놓는다거나, 세입자에게 임차권등기를 하지 말라고 압박하는 등 수상한 행동을 한다면 전세사기 가능성을 의심해야 합니다. 중개사는 사건의 예방자 역할도 해야 하므로, 이러한 경우 거래를 진행하지 않는 것이 옳습니다. 또한 주변 동료 중개사들과 정보를 공유해서 악성 임대인 명단이나 사기 수법에 대한 데이터를 축적하는 것도 도움이 됩니다. 중개사 협회나 지역 모임 등을 통해 전세사기 예방 교육을 서로 받고, 업데이트되는 정부 대책도 숙지해서 고객에게 최신 정보를 제공해야 합니다.

피해 발생 시 지원 역할: 불행히도 거래 후에 전세사기 피해가 발생했다면, 중개사는 손을 놓지 말고 도와줄 수 있는 부분을 찾아야 합니다. 계약 당사자로서 중개사도 상황을 파악하고 있기 때문에, 세입자가 전세사기피해지원위원회 신청을 할 때 필요한 자료를 준비하도록 도와주거나, 법률 상담처를 연결해주는 등 초기 대응을 함께 해주는 것이 좋습니다. 또한 중개사 자신도 가입한 공인중개사배상책임보험 등을 통해 본인 과실 부분에 대한 배상이 가능하다면 절차를 안내해야 합니다. 이런 사후 대응 노력은 비록 사기를 100% 막지는 못했더라도 피해 회복에 힘을 보태는 자세라고 할 수 있습니다. 무엇보다 이러한 사태가 발생하면 중개사 본인도 큰 마음의 부담을 느끼게 되므로, 처음부터 안전에 만전을 기해 이러한 상황이 생기지 않도록 하는 게 최선이겠지요.

정리하면, 중개사는 거래의 촉진자이기 전에 안전지킴이가 되어야 합니다. 세입자와 집주인 모두에게 정직하게 정보를 제공하고, 세입자가 보호 장치를 제대로 갖추도록 도와야 하며, 업계 내에서 투명한 거래 문화를 만들어가는 것이 중요합니다. 그렇게 할 때 비로소 신뢰받는 중개사로서 장기적으로 성공할 수 있고, 고객들도 안심하고 거래할 수 있을 거예요.

지금까지 전세사기 피해자 지원 제도와 예방책에 대해 Q&A 형식으로 알아보았습니다. 요약하자면 정부의 특별법 지원 덕분에 많은 피해자분들이 구제받고 있고, 우리 모두가 전입신고, 확정일자, 보증보험 등 기본 수칙을 지켜 스스로를 보호해야 한다는 점입니다. 부동산 시장의 투명성과 신뢰를 위해 중개사들도 함께 노력해야 함은 말할 것도 없겠지요. 독자 여러분께서도 오늘 내용을 숙지하셔서 앞으로 전세계약을 할 때 한층 안전하게 대비하시길 바랍니다.