돌남소장 부동산뉴스레터 제27호
안녕하세요, 돌남소장입니다.
오늘 뉴스레터 제27호에서는 2025년 6월 26일 국토교통부가 국회 국토교통위원회에 보고한 「전세사기 실태조사 결과」 보도자료를 바탕으로, 전세사기 피해 현황과 지원 정책, 그리고 부동산 컨설팅 및 중개업에서 실질적으로 활용할 수 있는 비즈니스 인사이트를 아주 구체적으로 풀어보겠습니다.
Q. 이번 전세사기 실태조사 보고서, 주요 내용은 무엇인가요?
2025년 5월 31일 기준으로 전세사기 피해자 결정 건수가 총 30,400건에 이르렀습니다. 피해자의 절반 이상(60.3%)은 수도권에 거주하고 있으며, 특히 서울(27.4%), 경기(21.9%), 인천(11.0%), 대전(11.7%), 부산(10.9%) 등 대도시 중심으로 피해가 집중되어 있어요.
피해자 연령 분포를 보면 20~30대 청년층이 75.1%를 차지하고 있습니다. 30대가 49.28%로 가장 많고, 20대가 25.83%로 뒤를 잇습니다. 이는 젊은 세대의 주거 불안과 전세사기 피해가 심각함을 보여줍니다.
피해 보증금 규모는 대부분 3억원 이하이며, 1~2억원 구간이 42.31%로 가장 많고, 1억원 이하도 41.88%에 달합니다. 주택 유형별로는 다세대 주택이 30.3%로 가장 많고, 오피스텔(20.8%), 다가구(17.8%), 아파트(14.2%) 순입니다.
Q. 전세사기 피해 유형은 어떻게 분류되나요?
전세사기 피해는 크게 다섯 가지 유형으로 나뉩니다.
1. 동시진행 및 무자본 갭투기
보증금 반환 능력이 없음에도 무자본으로 다수 주택을 매수하고 임대차 계약을 동시 체결하는 방식입니다. 전체 피해자의 48%를 차지하며, 세종, 광주, 서울 등에서 많이 발생합니다.
2. 선순위 권리 과다
공동담보 및 선순위 근저당이 과다하게 설정되어 경매 시 배당을 받지 못하는 피해 유형으로, 43%에 달합니다. 대전, 대구, 경남 등에서 주로 발생합니다.
3. 신탁사기 및 무권 계약
신탁회사의 동의 없이 임대차 계약을 체결하거나 권한 없는 자와 계약하는 경우입니다. 전체 피해자의 5% 정도입니다.
4. 계약상 기망
근저당 말소 미이행, 전세보증금 반환보증 미가입, 이중 계약 등 계약서 기망으로 인한 피해입니다. 약 3.9%를 차지합니다.
5. 대항력 악용
임대차 계약 직후 근저당 설정 등으로 임차인의 권리를 침해하는 사례로, 전체 피해자의 0.1%입니다.
Q. 피해자 지원 현황은 어떻게 되나요?
국토교통부와 LH는 피해자 주거 안정을 위해 다양한 지원책을 시행 중입니다.
1. 피해주택 매입 및 공공임대 제공
LH가 피해주택을 경·공매로 매입해 피해자에게 최장 10년간 무상 거주를 지원합니다. 경매 차익을 활용해 피해 회복률을 높이고 있어요. 2025년 5월 기준 매입 완료 건수는 952호에 달하며, 피해자 거주 지원도 활발히 이루어지고 있습니다.
2. 긴급 경·공매 유예
경매로 쫓겨날 위기에 처한 피해자에게는 경·공매 유예가 결정되어, 현재까지 997건이 유예됐습니다.
3. 금융 지원
저리 전세 대출, 무이자 분할 상환, 신규 전세 대출, 취득세 면제, 재산세 감면 등 다양한 금융 지원이 제공되고 있습니다.
4. 법률 지원
소송 대리, 상속재산관리인 선임 등 법률적 지원도 포괄적으로 이루어지고 있습니다.
5. 생계 및 임시거처 지원
긴급 생계비, 임시주거 지원, 이사비, 중개보수 지원 등 피해자의 생활 안정에 필요한 지원도 병행되고 있습니다.
Q. 이번 실태조사 결과가 부동산 컨설팅 및 중개업에 주는 시사점은 무엇인가요?
1. 전세사기 예방을 위한 ‘안심전세 컨설팅’ 서비스 강화
- 계약 전 임대인 정보 확인, 등기부 등본 분석, 위험 요소 점검 등 사전 위험 진단 서비스를 강화해야 합니다.
- 위반건축물, 미등기주택, 임대인 신용 등 위험 요소를 사전에 점검해주는 ‘안심전세 컨설팅’ 수요가 늘고 있습니다.
2. 피해자 지원 연계 마케팅
- 피해자 지원센터, LH, HUG 등과 협력해 피해자 맞춤형 매물 추천, 임시 거처 안내, 금융 지원 안내 등 원스톱 서비스를 제공할 수 있습니다.
- 일부 지자체에서는 피해 청년에게 중개보수 및 이사비 지원도 시행 중이니, 지역별 정책을 꼼꼼히 안내하면 신뢰를 얻을 수 있습니다.
3. 경·공매 및 우선매수권 행사 전문 컨설팅
- 피해주택 경·공매, 우선매수권 행사, LH 매입임대 전환 등 복잡한 절차를 대신 안내·대행하는 서비스가 필요합니다.
- 경·공매 유예, 조세채권 안분, 무이자 대출 등 각종 지원제도를 한눈에 정리해주는 ‘실전 매뉴얼’ 제공이 차별화 포인트가 됩니다.
4. 법률·금융·주거복지 연계 서비스 구축
- 피해자에게는 소송 대리, 신용정보 등록 유예, 대환대출, 임시거처, 생계비 등 다양한 지원이 동시에 필요합니다.
- 중개업자는 법률사무소, 금융기관, 주거복지센터 등과 협력해 ‘통합지원 네트워크’를 구축하면 경쟁력이 높아집니다.
5. 데이터 기반 맞춤형 정보 제공과 마케팅
- 지역별, 유형별 피해 현황과 지원 사례를 데이터로 정리해, 고객에게 ‘위험지도’와 ‘안전매물 리스트’를 제공하세요.
- 전세사기 피해자 맞춤형 뉴스레터, 블로그, SNS 콘텐츠로 정보 신뢰도를 높이고, 신규 고객 유입을 유도할 수 있습니다.
Q. 앞으로 시장은 어떻게 변화할까요?
- 피해자 지원 정책 강화로 임차인 보호와 시장 신뢰 회복이 점진적으로 이루어질 전망입니다.
- 위반건축물 등 비정상 매물도 점차 양성화되어 시장 투명성이 높아질 것입니다.
- 중개업계는 단순 중개를 넘어 ‘위험 예방+피해 지원+정보 제공’까지 아우르는 종합 서비스로 진화해야 합니다.
Q. 부동산 컨설팅 및 중개업 창업 준비자에게 조언을 해주신다면?
전세사기 문제는 단순한 거래 리스크를 넘어 사회적 문제로 대두되고 있어요. 따라서, 사전 예방과 피해자 지원을 아우르는 전문성과 신뢰를 갖춘 서비스가 필수입니다.
계약 전 임대인 정보 조회, 위험 진단, 피해자 지원 연계, 법률·금융 상담 등 통합 서비스를 준비해 차별화된 경쟁력을 갖추시길 권합니다.
또한, 최신 정책과 제도 변화를 꾸준히 모니터링하고, 고객에게 정확하고 신속한 정보를 제공하는 것이 성공의 열쇠입니다.
지금이 바로, 전세사기 예방과 피해 지원을 통해 부동산 컨설팅 및 중개업에서 새로운 성장 기회를 잡을 때입니다.
피해자 연령 분포와 지역별 피해 규모 분석이 주는 비즈니스 인사이트
1. 청년·젊은층 타깃 서비스 강화
- 전세사기 피해자의 75% 이상이 20~30대, 특히 30대(49.28%)와 20대(25.83%)에 집중되어 있어요.
- 이 연령대는 부동산 거래 경험이 적고, 정보 접근성이 떨어지기 쉬워요.
- 전략 인사이트:
- “청년·신혼부부 맞춤 안심전세 컨설팅” 패키지 개발이 필요합니다.
- 계약 전 임대인 정보조회, 등기부 등본 해석, 위험 매물 판별 등 실전형 교육과 상담을 강화해야 해요.
- 온라인·모바일 기반 상담, 챗봇, 영상 콘텐츠 등 디지털 채널을 적극 활용하면 젊은 고객 유입에 효과적입니다.
2. 수도권 및 대도시 중심의 집중 마케팅
- 피해자의 60% 이상이 수도권(서울 27.4%, 경기 21.9%, 인천 11.0%)에 몰려 있고, 대전(11.7%), 부산(10.9%) 등 대도시 비중도 높아요.
- 전략 인사이트:
- 수도권·대도시 지역을 중심으로 “위험지도”, “안심매물 리스트” 등 지역 맞춤형 정보 제공이 필요합니다.
- 해당 지역의 전세사기 위험 유형(무자본 갭투기, 선순위 과다 등)을 분석해, 고객에게 구체적 사례와 예방책을 제시해야 해요.
- 지역별 피해 규모와 유형을 데이터로 시각화해 블로그, 뉴스레터, SNS 등에서 신뢰도 높은 콘텐츠로 활용할 수 있습니다.
3. 소액 보증금·다세대·오피스텔 매물 특화
- 피해 보증금은 1~2억 원 이하가 84% 이상, 주택 유형은 다세대(30.3%), 오피스텔(20.8%), 다가구(17.8%)에 집중되어 있어요.
- 전략 인사이트:
- 소액 전세, 빌라·오피스텔 매물에 대한 위험 진단 서비스와 보증보험 안내를 표준화하세요.
- 다세대·오피스텔 매물에 대한 등기부 등본 분석, 임대인 신용 확인, 전세보증 가입 여부 등 체크리스트를 만들어 고객에게 제공하면 차별화됩니다.
4. 피해자 지원 연계 및 사후관리 서비스
- 젊은 피해자와 수도권 피해자가 많다는 점은, 이들을 위한 피해자 지원 연계(임시거처, 금융·법률 상담, 경·공매 안내 등)와 사후관리 서비스가 경쟁력 포인트가 될 수 있음을 의미해요.
- 전략 인사이트:
- LH, HUG, 지자체 등과 협력해 피해자 맞춤형 지원 매뉴얼, 우선매수권 안내, 임시주거·이사비 지원 등 ‘원스톱 서비스’를 구축하세요.
- 피해자 커뮤니티, 청년 주거상담회, 지역별 오프라인 설명회 등 사후관리 채널을 다양화하면 장기 고객 확보에 도움이 됩니다.
5. 데이터 기반 마케팅 및 신뢰도 제고
- 연령·지역별 피해 데이터를 활용해 “우리 동네 위험지도”, “청년 전세사기 예방 가이드” 등 실질적 정보 콘텐츠를 제작하세요.
- 전략 인사이트:
- 데이터 기반 뉴스레터, 블로그, SNS 콘텐츠로 전문성과 신뢰도를 높이고, 신규 고객 유입을 유도할 수 있습니다.
- 지역·연령별 맞춤형 광고, 타깃 마케팅으로 효율적인 예산 집행이 가능해집니다.
피해자 연령과 지역별 피해 규모 분석은 단순한 통계가 아니라, 실제 고객의 니즈와 위험 포인트를 파악하고, 그에 맞는 맞춤형 서비스와 마케팅 전략을 설계하는 데 핵심적인 역할을 해요.
지금이 바로, 데이터 기반의 실전형 전략으로 시장을 선점할 기회입니다.
원문: https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=2&id=95091032
다음 뉴스레터에서는 더 깊이 있는 분석과 실용적인 전략을 나눠드리겠습니다. 여러분의 궁금한 점이나 다루었으면 하는 주제가 있으시면 언제든 연락 주세요. 함께 성장하는 부동산 여정을 이어가겠습니다!
돌남소장 드림
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본 뉴스레터는 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 부동산 거래나 투자를 권유하지 않습니다. 구체적인 주택 청약이나 계약과 관련해서는 반드시 관련 기관이나 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다.
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