돌남소장 부동산뉴스레터 제56호
안녕하세요, 부동산 시장의 흐름을 데이터로 읽어주고 비즈니스의 빈틈을 해킹하는 돌남소장입니다.
오늘은 2026년 1월 15일, 국토연구원에서 발표한 '2025년 12월 부동산시장 소비자 심리조사'라는 아주 중요한 보따리를 하나하나 풀어보려고 해요. 부동산 중개업이나 컨설팅 창업을 준비하시는 분들, 그리고 내 집 마련이나 투자를 고민하는 분들에게 이 데이터가 어떤 '돈이 되는 정보'가 되는지 쉽게 설명해 드릴게요. 이번 보고서는 저와 가상의 질문자가 대화하는 인터뷰 형태로 진행되니까요, 편안하게 따라오시면 돼요.
부동산 소비심리지수라는 나침반 활용하기
Q: 소장님, 안녕하세요! 요즘 부동산 뉴스를 보면 '소비심리지수'라는 말이 자꾸 나오는데, 이게 정확히 뭔지 모르겠어요. 우리 같은 일반 사람들에게 왜 중요한가요?
A: 네, 반가워요. 부동산 시장에서 '심리'는 날씨와 같아요. 비가 올 것 같으면 사람들이 우산을 준비하듯이, 시장 심리가 오르면 가격이 오를 거라 예상하고 사람들이 움직이기 시작하죠. 국토연구원에서 만드는 이 지수는 0부터 200까지의 숫자로 나타내요. 기준점은 딱 100이에요. 100보다 숫자가 크면 "앞으로 집값이 오르거나 거래가 늘어날 거야"라고 대답한 사람이 더 많다는 뜻이고요, 100보다 작으면 그 반대예요.
이 조사는 매달 마지막 주에 전국의 일반 가구 6,680명과 중개업소 2,338곳을 대상으로 전화 설문을 해서 만들어요. 전문가들뿐만 아니라 실제 시장에서 발로 뛰는 분들의 생각이 다 들어있어서 아주 정확한 나침반 역할을 하죠. 지수는 크게 세 단계로 나뉘는데, 95 미만은 하강 국면, 95에서 115 미만은 보합 국면, 115 이상은 상승 국면이라고 불러요.
2025년 12월 전국 부동산시장 소비심리지수 현황
| 지역 구분 | 2025년 11월 지수 | 2025년 12월 지수 | 전월 대비 변화폭 | 국면 판단 |
| 전국 | 109.5 | 109.3 | -0.2p | 보합 국면 |
| 수도권 | 112.3 | 112.5 | +0.2p | 보합 국면 |
| 비수도권 | 106.1 | 105.6 | -0.5p | 보합 국면 |
자료 출처: 국토연구원
Q: 표를 보니까 전국적으로는 숫자가 조금 내려갔네요? 시장이 죽어가고 있는 건가요?
A: 그렇게 보기는 어려워요. 전국 지수가 109.3이라는 건 여전히 100보다 높잖아요. 사람들이 아주 비관적이지는 않다는 거예요. 다만, 수도권은 0.2포인트가 올랐고 지방(비수도권)은 0.5포인트가 내려갔죠. 이건 '양극화'가 심해지고 있다는 비즈니스 신호예요. 수도권은 "그래도 더 오르겠지"라는 기대가 버티고 있고, 지방은 조금씩 불안해하고 있다는 거죠. 중개업 창업을 준비하신다면 어디에 자리를 잡아야 할지 이 표가 정답을 알려주고 있는 셈이에요.
매매와 전세 심리의 묘한 온도 차이
Q: 집을 사는 것(매매)과 빌리는 것(전세) 중에서 사람들은 지금 어디에 더 관심이 많은가요?
A: 아주 날카로운 질문이에요. 이 부분이 이번 보고서의 핵심이기도 해요. 2025년 12월 주택매매시장 소비심리지수를 보면 전국은 115.8로 지난달과 똑같아요. 그런데 수도권은 119.8로 0.5포인트가 올랐어요. 115를 넘었으니 수도권 매매 시장은 이미 '상승 국면'에 들어와 있는 거죠.
반면에 전세 시장은 전국적으로 심리가 꺾이고 있어요. 전국 주택전세시장 소비심리지수는 108.6으로 0.3포인트 떨어졌고, 수도권도 110.7로 0.3포인트 낮아졌어요. 사람들이 전세를 구하는 마음이 조금은 시들해졌다는 뜻이에요.
주요 지역별 주택매매시장 소비심리지수 변화
| 지역 명칭 | 2025년 11월 지수 | 2025년 12월 지수 | 전월 대비 변화폭 | 특징 |
| 서울 | 128.3 | 130.9 | +2.6p | 강력한 상승 기류 |
| 전북 | 117.5 | 127.5 | +10.0p | 전국 최고 상승폭 |
| 대구 | 102.9 | 108.6 | +5.7p | 하락 멈추고 반등 |
| 울산 | 129.5 | 113.5 | -16.0p | 갑작스러운 심리 위축 |
자료 출처: 국토연구원
Q: 세상에, 전북은 매매 심리가 한 달 만에 10포인트나 올랐네요? 울산은 반대로 16포인트나 떨어졌고요. 왜 이런 일이 생기는 건가요?
A: 여기서 바로 '비즈니스 해킹'이 들어가야 해요. 전북이 갑자기 오른 이유는 정부의 정책 효과일 가능성이 커요. 2026년부터 인구감소지역에 대한 세금 혜택이 엄청나게 늘어나거든요. 전북의 여러 도시가 여기에 포함되면서 "지금이 기회다"라는 마음이 심리에 반영된 거죠. 반면 울산은 그동안 가격이 많이 올랐다는 부담감과 함께 미분양에 대한 걱정이 겹치면서 심리가 급격히 얼어붙었어요.
우리가 중개업자라면 전북 같은 곳에서는 '절세 매수 컨설팅'을 하고, 울산 같은 곳에서는 '급매물 자산 관리' 전략을 짜야 해요. 지역마다 처방전이 달라야 한다는 게 바로 신선한 비즈니스 포인트예요.
2026년 새해부터 달라지는 세금 제도의 비밀
Q: 소장님, 아까 세금 혜택 말씀을 하셨는데 2026년부터 정확히 어떤 게 바뀌나요? 집을 사려는 사람들에게는 정말 중요한 정보잖아요.
A: 맞아요. 이 내용을 모르면 중개업 창업은 꿈도 꾸지 마셔야 해요. 행정안전부 자료를 보면 2026년 1월 1일부터 지방세법이 크게 바뀝니다. 가장 큰 변화는 '인구감소지역'에 대한 집중적인 지원이에요.
첫째, 이른바 '세컨드 홈' 특례예요. 1주택자가 비수도권 인구감소지역(80개)이나 관심지역(9개)에 집을 한 채 더 사도 1주택자 혜택을 그대로 유지해 줘요.
• 재산세 기준: 공시가격 4억 원 이하에서 9억 원 이하로 기준이 확 올라갔어요.
• 취득세 기준: 취득가액 3억 원 이하에서 12억 원 이하로 기준이 상향됐고요, 감면 한도는 150만 원이에요.
둘째, 지방의 준공 후 미분양 아파트를 사면 혜택이 더 커요. 전용면적 85㎡ 이하이고 6억 원 이하인 미분양 아파트를 개인이 취득하면 취득세를 최대 50%까지 깎아줘요. 이건 1년 동안 한시적으로 해주는 거니까 "지금이 아니면 안 된다"는 마케팅 포인트가 되죠. 게다가 다주택자 취득세 중과에서도 빼준다고 하니 투자자들에게는 눈이 번쩍 뜨일 소식이에요.
Q: 와, 기준이 정말 많이 올라갔네요! 서울 사람이 전북이나 강원도에 집 한 채 더 사기가 훨씬 쉬워졌겠어요.
A: 바로 그거예요! 이걸 비즈니스에 어떻게 활용하느냐가 중요하죠. 고객들에게 "지방 집 사세요"라고 막연하게 말하지 말고, "사장님, 공시가격 9억 원까지는 재산세 특례를 받으면서 수도권보다 훨씬 저렴하게 별장을 가질 수 있습니다"라고 구체적인 숫자를 들이밀어야 해요. 이게 바로 제가 강조하는 담백하고 실용적인 인사이트예요.
공급 부족의 공포와 2026년 입주 절벽
Q: 요즘 집값이 안 떨어지는 이유가 '집이 부족해서'라는 말이 많아요. 실제 통계는 어떤가요?
A: 2025년 10월 주택 통계를 보면 상황이 아주 심각해요. 집을 짓기 위한 허가(인허가)와 실제 공사를 시작하는 것(착공)이 모두 좋지 않거든요.
2025년 10월 전국 주택 건설 실적 분석
| 구분 | 10월 실적 (호) | 전년 동월 대비 증감률 | 10월 누계 (호) | 누계 대비 증감률 |
| 인허가 | 28,042 | +10.5% | 246,364 | +0.8% |
| 착공 | 17,777 | -23.4% | 188,564 | -12.6% |
| 분양 | 24,455 | +19.8% | 154,764 | -15.1% |
| 준공 | 21,904 | -33.4% | 295,211 | -8.3% |
자료 출처: 국토교통부 '2025년 10월 주택통계'
Q: 착공이 23%나 줄었고 준공은 33%나 줄었네요? 이게 나중에 어떤 영향을 주나요?
A: 집을 짓기 시작해야(착공) 2~3년 뒤에 우리가 이사를 들어갈 수 있잖아요. 그런데 착공이 이렇게 줄었다는 건 2026년, 2027년에 입주할 새 아파트가 없다는 소리예요. 특히 서울의 상황이 엄청나요. 2026년 서울 아파트 입주 예정 물량은 고작 4,165가구 정도라는 전망이 있어요. 예전에 3~4만 가구씩 쏟아지던 때랑 비교하면 거의 10분의 1 수준이죠.
이걸 시장에서는 '공급 절벽'이라고 불러요. 집을 사려는 사람은 여전한데(심리지수 130 이상), 들어갈 집은 없다? 그럼 가격은 오를 수밖에 없죠. 전세도 매물이 없어서 전세난이 더 심해질 거예요. 중개업 창업을 하신다면 '신축 분양권'이나 '입주권' 시장을 미리 공부해서 선점해야 합니다. 남들이 빌라 전세 맞출 때 여러분은 귀한 아파트 매물을 쥐고 있어야 돈을 벌어요.
미분양 주택의 이면과 기회
Q: 공급이 부족하다면서 미분양은 왜 자꾸 늘어난다는 뉴스가 나오나요?
A: 그게 바로 부동산 시장의 함정이에요. 전체적으로는 부족하지만, 입지가 안 좋거나 가격이 너무 비싼 곳은 외면받는 거죠. 2025년 10월 말 기준 전국의 미분양 주택은 69,069호예요. 전월보다 3.5% 늘었죠.
여기서 우리가 주목해야 할 데이터는 '준공 후 미분양'이에요. 집을 다 지었는데도 주인을 못 찾은 집이죠. 이게 28,080호나 돼요. 특히 비수도권에 23,733호가 몰려 있어요. 아까 말씀드린 '2026년 미분양 취득세 감면' 혜택은 바로 이 주택들을 타깃으로 하고 있어요.
비즈니스 전략을 해킹해 볼까요? 중개업소를 차리면 이 미분양 아파트 리스트부터 확보하세요. 그리고 건설사랑 협의해서 중개 수수료 외에 추가 인센티브(MGM)를 협상하는 거예요. 고객에게는 취득세 50% 감면과 다주택자 중과 제외라는 혜택을 설명하면서 파는 거죠. 건설사는 집을 팔아서 좋고, 고객은 세금을 아껴서 좋고, 여러분은 큰 수익을 내서 좋은 '삼박자 비즈니스'가 됩니다.
주택 구입 계획: 고객은 지금 어디를 보고 있는가
Q: 사람들에게 지금 집을 살 거냐고 물어보면 다들 뭐라고 하나요?
A: 국토연구원 조사 결과를 보면 아주 흥미로워요. "언제 집을 살 계획인가요?"라는 질문에 대한 대답을 보세요.
• 전국 기준: '12개월 이후'에 사겠다는 사람이 69.3%로 압도적이에요. '3개월 이내'는 5.7%뿐이죠.
• 서울 기준: 역시 '12개월 이후'가 68.5%로 가장 많아요.
Q: 다들 1년 뒤로 미루고 있군요. 그럼 당분간은 장사가 안되겠는데요?
A: 그렇게 생각하면 하수예요. 70%에 가까운 사람들이 "1년 뒤에 살 거야"라고 마음을 정했다는 건, 이들이 잠재적인 고객이라는 뜻이에요. 지금 당장 집을 안 산다고 해서 포기하는 게 아니라, 이 1년의 대기 기간을 비즈니스로 채워야 해요.
예를 들어, "사장님, 지금은 관망세지만 1년 뒤에는 입주 물량이 뚝 떨어져서 가격이 튀어 오를 겁니다. 제가 매달 심리지수와 급매물 리포트를 보내드릴 테니 때를 기다리시죠"라고 말하며 고객 연락처를 따야 해요. 이게 바로 '신뢰를 기반으로 한 데이터 브로커'의 자세예요. 중학교 친구들도 알다시피, 농사지을 때 씨앗을 뿌리고 기다리는 시간이 필요하잖아요? 지금이 바로 씨앗을 뿌릴 때예요.
부동산서비스산업의 변화와 창업의 방향
Q: 소장님, 요즘 중개업소들이 문을 많이 닫는다고 해서 창업하기가 겁나요. 시장 분위기가 어떤가요?
A: 겁내실 거 없어요. 2024년 부동산서비스산업 실태조사를 보면 정답이 나옵니다. 공인중개서비스업 사업체 수는 10.7만 개로 1년 전보다 5.8% 줄었어요. 매출액도 2.8% 감소했고요. 단순히 문 열고 손님 기다리는 중개소는 망하고 있다는 증거예요.
하지만 성장하는 분야가 있어요! 정보제공서비스업과 임대업은 사업체 수와 종사자 수가 오히려 늘어났어요. 이게 뭘 말해줄까요? 이제 고객들은 단순히 "이 집 좋아요"라는 말을 믿지 않아요. 정확한 데이터 정보와 자산 관리 서비스를 원한다는 거죠.
여러분이 창업할 때 지켜야 할 특이한 비즈니스 전략은 이겁니다.
1. 데이터 기반 상담: 오늘 제가 알려드린 심리지수와 공급 통계를 매일 모니터링해서 고객에게 브리핑하세요.
2. 월세화 시장 공략: 전세 심리는 떨어지고 월세 거래는 62.7%까지 늘어났어요. 임차인 관리와 월세 정산을 대행해 주는 '주택관리 서비스'를 중개업에 접목하세요.
3. 세금 전문가 되기: 2026년 바뀌는 지방세제를 달달 외워서 고객의 세금을 줄여주는 컨설턴트가 되세요.
이렇게 하면 경쟁 중개소들은 다 문 닫을 때, 여러분은 지역에서 유일한 '부동산 솔루션 업체'로 살아남을 수 있어요.
토지 시장과 노후계획도시의 숨은 기회
Q: 땅(토지) 이야기도 좀 해주세요. 토지 시장은 어떤가요?
A: 토지 시장은 지금 '차가운 겨울'이에요. 전국 토지시장 소비심리지수는 83.5로 하강 국면이죠. 하지만 위기는 기회라고 했잖아요? 전남(+7.0p), 경남(+6.9p), 인천(+6.7p)처럼 심리가 갑자기 살아나는 곳들이 있어요.
특히 정부가 추진하는 '노후계획도시 정비' 사업을 잘 보셔야 해요. 부산의 해운대지구나 화명·금곡지구가 선도지구로 선정되면서 대규모 정비사업이 시작됩니다. 대전 둔산지구, 인천 연수지구도 뒤를 잇고 있고요. 토지 심리는 낮지만 이런 정비사업 근처의 땅이나 낡은 상가들은 나중에 '황금 알'이 될 가능성이 아주 커요. 땅 투자는 심리가 바닥일 때, 남들이 관심 없을 때 해야 수익이 극대화된다는 걸 잊지 마세요.
창업 성공을 위한 돌남소장의 마지막 조언
Q: 소장님, 오늘 긴 시간 동안 정말 상세하고 구체적인 이야기 감사드려요. 마지막으로 창업 준비생들에게 해주고 싶은 말씀이 있으신가요?
A: 부동산 비즈니스를 '해킹'한다는 건, 남들이 보지 못하는 데이터 사이의 틈을 찾는 거예요. 2025년 12월의 심리는 '조용한 관망'이지만, 2026년의 제도는 '강력한 완화'이고, 2026년의 공급은 '최악의 부족'입니다.
이 세 가지를 엮어보세요. 심리가 조용할 때(지금) 세금 혜택을 받는 주택을 미리 사두거나 고객에게 추천해서, 공급이 부족해지는 1~2년 뒤에 수익을 실현하게 돕는 것. 이게 여러분이 해야 할 비즈니스의 전부예요.
별다른 미사여구는 필요 없어요. 담백하게 팩트와 숫자로 승부하세요. "지수 130을 찍은 서울을 보십시오", "취득세 50% 깎아주는 지방을 보십시오"라고 말이죠. 여러분은 단순한 장사꾼이 아니라, 고객의 인생이 담긴 자산을 설계하는 전문가가 될 거예요. 겸손한 자세로 매일 공부하고 데이터를 쌓아간다면, 2026년 창업은 반드시 성공할 겁니다.
돌남소장의 56호 뉴스레터는 여기서 마칠게요. 여러분의 앞날에 데이터의 축복이 가득하길 빌게요. 고맙습니다!
[뉴스레터 핵심 데이터 요약표]
| 분석 항목 | 핵심 수치 및 내용 | 비즈니스 시사점 |
| 소비심리지수 | 수도권 매매 119.8, 서울 130.9 | 수도권 우량 매물 확보 및 상급지 갈아타기 컨설팅 주력 |
| 지역별 이변 | 전북 매매 심리 +10.0p 상승 | 인구감소지역 세제 혜택 마케팅 강화 |
| 지방세 개편 | 1주택자 세컨드 홈 가액 기준 9억/12억 상향 | 광역시 외 지방 소형 주택 투자자 유치 전략 |
| 공급 현황 | 전국 착공 -23.4%, 준공 -33.4% | 2026년 공급 부족 대비 임대차 매물 미리 확보 |
| 거래 트렌드 | 월세 거래 비중 62.7% (사상 최고 수준) | 단순 중개에서 주택 임대 관리 서비스로 사업 영역 확장 |
| 미분양 주택 | 전국 69,069호 (준공 후 28,080호) | 건설사 협력 미분양 판촉 및 취득세 감면 특례 활용 |
오늘 전해드린 이 수치들이 여러분의 비즈니스를 해킹하는 강력한 무기가 되길 바랍니다.
원문: https://www.krihs.re.kr/board.es?mid=a10109000000&bid=0054
다음 뉴스레터에서는 더 깊이 있는 분석과 실용적인 전략을 나눠드리겠습니다. 여러분의 궁금한 점이나 다루었으면 하는 주제가 있으시면 언제든 연락 주세요. 함께 성장하는 부동산 여정을 이어가겠습니다!
돌남소장 드림
📞 문의: 010-3574-8047
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※ 본 콘텐츠는 AI 보조 도구를 활용해 작성되었으며, 실제 시장 상황에 대한 해석과 판단은 작성자의 의견입니다.
본 뉴스레터는 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 부동산 거래나 투자를 권유하지 않습니다. 구체적인 주택 청약이나 계약과 관련해서는 반드시 관련 기관이나 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다.
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