2026년1월15일 한국부동산원 '25.12월 전국주택가격동향조사 결과' 보도자료 내용분석 및 비즈니스 인사이트

돌남소장 부동산뉴스레터 제55호

안녕하세요, 돌남소장입니다.

이번 호 뉴스레터에서는 한국부동산원이 발표한 2025년 12월 전국주택가격동향조사 결과를 바탕으로, 최근 부동산 시장 흐름에 대한 궁금증을 인터뷰 형식(Q&A)으로 풀어보겠습니다. 실수요자·임대인·투자자 분들께 신뢰감을 드릴 수 있는 사실 기반 시장 해설과 함께 정책 흐름, 실전 대응 전략까지 쉽게 설명해 드리겠습니다.

출처: 한국부동산원

Q. 2025년 12월 주택시장 동향을 전체적으로 요약해 주실 수 있을까요? 최근 집값과 전·월세값이 어떻게 변했나요?

A. 네, 먼저 전국적으로 집값과 임대가격이 모두 상승세를 보였습니다. 한국부동산원 조사에 따르면 2025년 12월 전국 주택 매매가격지수는 0.26% 상승했고, 전세가격지수는 0.28% 상승, 월세가격지수는 0.27% 상승한 것으로 나타났습니다. 특히 서울을 포함한 수도권과 부산의 변화에 주목할 필요가 있습니다. 아래 표는 주요 지역의 12월 한 달간 가격지수 변동률을 정리한 것입니다:

지역	매매가격지수 변동률	전세가격지수 변동률	월세가격지수 변동률
서울	+0.80%	+0.53%	+0.52%
수도권	+0.46%	+0.42%	+0.39%
부산	+0.12%	+0.28%	+0.21%

서울의 집값은 12월 한 달 동안 0.80% 올라 전국에서 가장 두드러진 상승률을 기록했습니다. 수도권 전체로도 0.46% 올라 상승 흐름을 유지했습니다. 반면 부산은 0.12% 상승하여 수도권에 비해 완만한 오름세를 보였지만, 하락세에서 벗어나 회복 국면으로 전환된 점이 눈에 띕니다. 전세와 월세 가격도 비슷한 흐름인데요, 서울 전셋값은 0.53%, 부산 전셋값은 0.28% 상승했고 월세도 각각 서울 0.52%, 부산 0.21% 상승했습니다. 요약하면, 수도권 중심의 강한 상승세가 전국 평균을 끌어올렸고, 부산 등 지방도 소폭이나마 상승 전환한 상황입니다.

Q. 서울을 비롯한 수도권 집값이 이렇게 오른 주요 원인은 무엇인가요?

A. 서울·수도권의 상승세는 실수요를 중심으로 한 인기 주거지 위주 상승으로 분석됩니다. 한국부동산원은 “서울·수도권의 학군지, 역세권 등 정주여건이 우수한 단지를 중심으로 매수문의와 거래량이 증가하며 상승했다”고 설명했습니다. 즉, 교육 환경이 우수한 지역(학군지)이나 지하철 등 교통이 편리한 역세권, 쾌적하고 생활편의시설이 좋은 단지에 실거주 목적의 수요가 몰리면서 가격을 끌어올린 것입니다.

또 하나의 요인은 재건축 기대감 등 개발 호재입니다. 노후 아파트단지를 재건축하거나 주변에 대형 개발사업 이슈가 있는 지역의 경우, 미래 가치에 대한 기대감으로 수요가 붙어 가격 상승을 이끌었습니다. 실제로 서울의 경우 재건축 추진단지가 있는 송파구 등에서 상승폭이 컸는데요, 12월 송파구는 가락동·문정동 일대 재건축 추진 아파트를 중심으로 무려 1.72%나 상승했습니다. 이처럼 개발 호재 지역의 집값 상승세가 서울 평균을 끌어올린 것입니다.

덧붙여, 거래량 감소로 한동안 하락세였던 외곽 지역에서도 집값이 바닥을 다지고 반등하려는 움직임이 일부 포착됐습니다. 다만 한국부동산원 보도자료에 따르면 일부 수도권 외곽의 구축 단지나 입주물량 과다 지역은 아직 하락세를 보였다고 합니다. 그러나 이러한 지역적 조정 국면에도 불구하고, 서울 도심 인기지역의 강한 상승 흐름이 전체 수도권 시세를 견인한 것으로 볼 수 있습니다.

요약하면, “살기 좋은 곳은 더 오르고, 공급 많은 곳은 약세”인 양극화된 흐름 속에, 서울 집값이 전반적인 상승세를 주도했다고 정리할 수 있겠습니다.

출처: 한국부동산원

Q. 부산을 비롯한 지방 시장은 분위기가 어떻습니까? 서울과 비교해서 설명해 주세요.

A. 부산 등 지방의 주택시장도 서서히 회복세로 돌아서는 모습입니다. 앞서 언급했듯이 부산의 매매가격지수는 12월에 0.12% 상승하여 서울만큼 크진 않지만 6개월 연속 이어진 완만한 상승을 나타냈습니다. 이는 2025년 상반기까지 이어졌던 하락 기조에서 벗어나 하반기 들어 안정 및 반등 국면으로 전환된 것으로 해석할 수 있습니다.

출처: 한국부동산원

특히 부산의 인기 주거지역들을 중심으로 가격 상승 움직임이 두드러졌는데요, 동래구와 해운대구의 정주여건이 우수한 단지들을 중심으로 매매가격이 올랐다고 한국부동산원은 분석했습니다. 이러한 지역들은 교육환경이나 직주근접, 생활환경 측면에서 부산 내 수요가 꾸준한 곳들입니다.

서울과 비교하면 상승폭이나 열기는 아직 상대적으로 차분한 편입니다. 서울은 강남권을 비롯해 대부분 지역이 상승세로 전환된 반면, 부산은 지역별로 회복 속도에 차이가 있는 상황입니다. 예를 들어 부산 해운대구나 수영구 등은 수요가 회복되며 집값이 반등하고 있지만, 일부 외곽이나 공급이 많은 지역은 여전히 정체인 곳도 있습니다. 그럼에도 불구하고 부산 부동산시장도 “바닥을 찍고 서서히 상승 전환”했다는 점에서 의미가 있습니다. 요약하면, “서울은 가파른 상승, 부산은 완만한 회복”으로 표현할 수 있겠네요.

참고로 부산 외 다른 지방 대도시들을 살펴보면, 울산은 12월 매매가격이 0.55% 올라 5대 광역시 중 가장 높은 상승률을 보였고, 대구·광주·대전 등은 아직 보합 내지 약보합 수준이었습니다. 지방 중소도시나 일부 도 단위 지역도 대부분 소폭 상승하거나 안정세로 돌아서는 분위기입니다. 결국 지방도 전체적으로는 회복 쪽으로 방향을 튼 상황이며, 특히 부산은 해운대·수영 등 인기 지역을 중심으로 상승세를 나타내고 있다는 점을 기억하면 되겠습니다.

출처: 한국부동산원

Q. 집값뿐만 아니라 전세와 월세 임대시장도 올랐다고 들었어요. 임대차 시장에서는 어떤 일이 벌어지고 있는 건가요?

A. 네, 전세와 월세 시장도 함께 상승세를 보였습니다. 한국부동산원에 따르면 12월 전국 전세가격지수는 0.28% 상승, 월세가격지수도 0.27% 상승했는데요. 서울 전셋값은 0.53%, 부산 전셋값은 0.28% 올랐고 월세도 서울 0.52%, 부산 0.21% 각각 상승했습니다. 임대차 시장이 강세를 보이는 배경은 크게 두 가지로 설명할 수 있습니다.

첫째, 전반적인 전월세 매물 부족 현상입니다. 지난해부터 거래 침체로 전세 매물이 많이 소진된 데다 신규 공급도 제한되면서, 시장에 나와 있는 전세·월세 물건이 많지 않았습니다. 한국부동산원도 “전·월세는 전반적인 매물량이 감소한 가운데, 임차 수요가 지속되며 전월세 모두 상승했다”고 밝혔습니다. 살 집을 구해야 하는 세입자들은 꾸준한데, 선택지는 줄어드니 가격이 오르는 것이죠.

둘째, 수요가 계속되는 인기 임대지역의 존재입니다. 신축 아파트, 학군지, 교통여건 양호 지역 등에 거주하려는 임차 수요는 불황기에도 꾸준했습니다. 예를 들어 학군이 좋은 서울 강남권이나 목동, 직장 접근성이 좋은 중심지 인근 신축 단지들은 전세 선호도가 높습니다. 이런 곳들은 집주인 우위 시장이 형성되어 높은 전세가에도 거래가 이루어지거나, 아예 월세로 전환되는 경우도 있습니다. 실제 통계를 보면, 서울 전세가격지수가 0.53% 올라 5개월 연속 상승했고, 서울 월세가격지수도 0.52% 올라 6개월 연속 상승했습니다.

서울뿐 아니라 부산도 전세 0.28%, 월세 0.21%의 상승을 보였는데, 부산에서는 신축 아파트 선호 현상이 뚜렷합니다. 예컨대 부산 수영구의 신축 아파트와 남구 일대 인기단지에 세입자 수요가 몰리며 월세가 상승했다고 합니다.

정리를 해보면, “전세·월세값 동반 상승은 매물 부족 + 인기지역 수요 지속” 이 두 가지 요인이 겹친 결과입니다. 다만 모든 지역이 오르는 것은 아닙니다. 일부 지역은 전세값이 크게 오르면서 세입자 부담이 가중되어, 매매로 갈아타려는 수요도 생기는 등 임대차 시장 내에서도 다양한 움직임이 있습니다. 하지만 전체적인 흐름은 “살기 좋은 곳의 전세는 귀하고 비싸졌다”라고 할 수 있겠습니다.

출처: 한국부동산원

Q. 이렇게 시장이 움직일 때, 집을 사려는 실수요자 입장에서는 어떤 전략을 세우는 게 좋을까요?

A. 실수요자분들께서는 “내 집 마련”이라는 가장 큰 목표를 두고 계시기 때문에, 시장 흐름에 일희일비하기보다는 계획적인 접근이 필요합니다. 중장기적으로 거주할 집을 구하는 것이므로, 다음과 같은 전략을 고려해 보시면 좋겠습니다:

ㆍ예산과 자금 계획 철저히 세우기: 금리가 아직 높은 수준이라면 대출 상환 능력을 보수적으로 따져보세요. 집값이 오르고 있다고 무리하게 대출을 받아 추격 매수하기보다는, 내 재정에 맞는 가격대를 명확히 정하는 것이 첫걸음입니다. 향후 금리 변동이나 정책 혜택(생애 최초 구입자 금융지원 등)이 있는지도 확인해보세요.

ㆍ입지와 생활환경 우선 고려: 가격 상승 흐름이 학군·교통·편의시설 좋은 곳에 집중된 만큼, 실수요자라면 이런 입지 우량 지역 위주로 매물을 찾아보는 것이 유리합니다. 다만 인기 지역은 경쟁이 치열하니 성급하게 결정하지 말고 해당 지역 부동산 전문가와 상의하여 적정한 매물과 가격을 파악하세요. 발품을 팔아 여러 매물을 비교하면 합리적인 선택을 할 가능성이 높아집니다.

ㆍ하락장에 소외된 지역도 관심: 현재 서울 외곽이나 일부 공급과잉 지역은 상대적으로 덜 오른 상황입니다. 실거주 목적이라면 이러한 조정 지역에서 내게 맞는 집을 찾는 것도 방법입니다. 가격이 덜 오른 만큼 부담이 적을 수 있고, 장기적으로 인프라가 개선되거나 시장이 회복되면 추가 상승 여력도 기대해볼 수 있습니다. 다만 이 경우 해당 지역의 미분양 물량이나 개발계획 등을 꼼꼼히 따져서 너무 장기 침체 위험이 없는 곳을 선별하는 것이 중요합니다.

ㆍ계약 시 협상력 확보: 아직 일부 지역은 매도자보다 매수자 우위인 곳도 있습니다. 급등한 인기 지역이 아니라면 호가에 끌려가지 말고 시세를 분석해 합리적인 가격에 제안하세요. 최근 거래 사례와 한국부동산원 자료 등을 근거로 가격 협상을 하면 좋습니다. 그리고 전세 낀 매물을 매입하는 경우 전세가율(전세금 대비 매매금액)도 꼭 점검하셔야 합니다.

요약하자면, 실수요자는 “내실 다지며 기회 포착” 전략이 바람직합니다. 시장이 오른다고 조급해하지 말고 재정 점검 → 입지 선별 → 가격 검증의 단계를 거쳐 준비한다면, 오히려 이런 때에 양질의 매물을 선점할 수도 있을 것입니다.

출처: 한국부동산원

Q. 그렇다면 투자자(부동산 투자 목적 구매자) 관점에서는 어떻게 대응하는 게 좋을까요?

A. 투자자라면 접근법이 조금 달라집니다. 일단 최근 지표로 볼 때 부동산 시장이 바닥을 지나 회복 국면에 들어섰다는 시그널이 있습니다. 따라서 선별된 투자 기회를 모색해볼 수 있겠지만, 여전히 신중함이 필요합니다. 다음 전략을 제안드립니다:

ㆍ유망 지역 선점 투자: 상승장을 주도하는 핵심 지역에 관심을 가질 필요가 있습니다. 예를 들어 재건축 추진 단지나 개발호재가 있는 서울 강남3구, 용산, 여의도 등지는 향후에도 투자 메리트가 높을 수 있습니다. 실제 송파구 재건축단지의 큰 폭 상승처럼, 이러한 곳은 추가 상승여력이 있을 가능성이 있습니다. 다만 이미 상당히 오른 상태일 수 있으므로 너무 단기 차익을 노리기보다는 중장기 관점에서 접근하세요.

ㆍ낙폭과대 지역 저가 매수: 반대로, 지난 하락기 때 많이 떨어진 지역을 주목하는 전략도 있습니다. 예컨대 일부 지방 도심의 구축 아파트나 수도권 외곽 지역은 아직 가격 회복이 더딘 곳이 있습니다. 한국부동산원 통계에서도 2025년 누계로 대구(-2.96%), 광주(-1.58%) 등은 아직 하락폭을 만회 못한 것으로 나타납니다. 이런 지역의 우량 입지 물건을 저렴할 때 매수해 중기 보유 후 시세차익을 노리는 방법입니다. 단, 이 전략은 회복에 시간이 걸릴 수 있고 변동성이 크므로 여유자금 투자로 접근해야 합니다.

ㆍ수익형 부동산 및 월세 투자: 전월세 수익률을 따져보는 투자도 고려됩니다. 지금 서울의 월세 수요가 꾸준히 증가하고 있으므로, 역세권 소형 아파트나 오피스텔 등 월세 수익형 부동산에 투자하는 방식입니다. 월세가격지수도 서울 0.52%, 부산 0.21% 올라 임대수익 환경이 개선되고 있습니다. 다만 월세 수익률(전월세전환율)이 지역마다 다르니 반드시 임대수익 계산을 꼼꼼히 해야 합니다. 예컨대 서울의 전월세전환율은 5%대 중반으로 낮은 편이어서 레버리지 투자 시 수익이 크지 않을 수 있습니다. 반면 일부 지방은 전환율이 높지만 공실 위험이 있으니 수요 확실한 곳 위주로 선별하세요.

ㆍ리스크 관리: 무엇보다 투자에서는 리스크 관리가 최우선입니다. 부동산 정책 변화 (세제나 대출규제 등)나 금리 변동에 따라 시장이 다시 영향을 받을 수 있습니다. 정부의 주택공급 정책이나 금리 향방을 주시하면서, 여유자금 범위 내에서 분산투자를 권합니다. 한꺼번에 무리하게 많은 돈을 부동산에 넣기보다는, 단계적으로 접근하고 단기 급등한 지역은 추격 매수 자제하는 보수적 태도가 안전합니다.

정리하면, 투자자는 “선별 투자 + 위험 관리”가 핵심입니다. 시장의 상승 모멘텀을 활용하되, 철저한 분석과 계획을 가지고 임하면 좋겠습니다. 작은 팁을 드리면, 한국부동산원 통계와 각종 부동산 지표를 정기적으로 확인하면서 시장의 온도를 가늠하고 투자 시점을 판단하는 습관을 가지시면 도움이 될 것입니다.

출처: 한국부동산원

Q. 최근 특히 많이 올랐거나 주목해야 할 핫한 지역이 있다면 소개해 주세요. 구체적인 지역 이름과 이유도 알고 싶어요.

A. 네, 몇 가지 지역을 짚어보겠습니다. 서울에서는 “강남 3구”와 “마용성(마포·용산·성동)”, 그리고 부산에서는 “해운대·수영” 등이 두드러집니다:

ㆍ서울 강남 3구(강남·서초·송파): 강남 3구는 전통적으로 부동산 시장의 바로미터로 통합니다. 이번 상승장에서도 강남권이 눈에 띄는데요, 송파구는 재건축 추진 단지 위주로 12월에 1.72% 급등하는 등 강세를 보였습니다. 서초구와 강남구도 마찬가지로 주요 단지들의 매수세가 살아났습니다. 특히 서초구 반포동, 잠원동 일대의 대단지 아파트들은 인기 학교와 편리한 한강 접근성 덕분에 전세수요도 높아 전세가가 1.71% 상승할 만큼 임대시장도 달아올랐습니다. 강남 3구는 학군, 직주근접, 브랜드 아파트, 재건축 호재 등 상승 요인을 모두 갖춘 만큼 실수요·투자 수요 모두에게 관심 지역입니다.

ㆍ용산·마포 등 서울 도심권: 용산구와 마포구는 최근 몇 달간 상승률이 두드러진 곳입니다. 용산은 12월에 1.45%의 높은 매매가 상승률을 기록했는데요, 이촌동·한남동 일대 중소형 아파트에 대한 수요가 많았습니다. 용산은 용산정비창 개발 등 대형 개발호재와 더불어 서울 중심부 입지라는 장점이 있어 꾸준히 주목받고 있습니다. 마포구도 같은 기간 0.93% 상승하며 서울 평균을 웃돌았는데, 아현뉴타운 완성으로 주거환경이 좋아진 데다 대흥동·상암동 등 일부 구축 단지에 실수요가 유입되며 가격이 오른 것으로 보입니다. 이들 지역은 상대적으로 강남보다 가격대가 합리적이면서도 도심 접근성이 좋아 30~40대 실수요자의 선호가 높은 곳입니다.

ㆍ부산 해운대·수영구: 부산에서 해운대구와 수영구는 부동산 시장을 선도하는 “쌍두마차”입니다. 해운대는 명실상부한 부산 최고 주거지 중 하나로, 교육·상권·문화시설이 밀집하고 해변 경관까지 갖춰 정주여건이 최상급인 곳입니다. 한국부동산원 자료에 따르면 해운대구와 동래구 등 정주여건이 좋은 단지를 중심으로 부산 집값이 상승세를 보였습니다. 수영구도 신흥 중심지가 있어 인기가 높은데요, 수영구는 신축 아파트를 중심으로 월세 수요까지 늘며 월세가격이 0.21% 올랐을 정도로 임대차 시장도 활발합니다. 이 두 지역은 부산에서도 가장 수요층이 두터운 지역이라서 매매가도 서서히 회복되고 있으며, 투자자들도 많이 주목하는 곳입니다. 다만 이미 일정 수준 가격이 형성된 곳이니, 지나친 기대보다는 안정적인 투자처로 보는 게 좋겠습니다.

ㆍ그 밖의 지역: 이외에도 울산 남구는 최근 산업호황에 힘입어 주택 수요가 늘며 상승세이고, 세종시는 행정수요와 개발호재 덕에 전셋값이 한 달 새 1% 넘게 뛰는 등 변동성이 큰 모습도 보입니다. 반면 대구, 광주 등은 아직 눈에 띄는 상승보다는 안정세에 가깝습니다. 따라서 지역별로 상황이 다른 만큼, 믿을 만한 지표를 통해 지역 동향을 파악하는 것이 중요합니다.

요약하면 “서울은 강남3구와 도심권, 부산은 해운대·수영이 핫하다”고 볼 수 있습니다. 다만 핫한 지역일수록 가격 변동이 빠르고 경쟁이 치열하니, 실수요자는 신중하게 접근하고 투자자는 과열에 유의해야 합니다.

출처: 한국부동산원

Q. 이런 공식 통계 자료를 바탕으로, 부동산 컨설팅이나 중개업을 하는 전문가들은 어떤 콘텐츠를 만들어 고객에게 어필할 수 있을까요?

A. 부동산 전문가는 이러한 신뢰도 높은 자료를 활용해 고객에게 유용한 인사이트를 제공함으로써 신뢰를 높일 수 있습니다. 다음과 같은 콘텐츠 아이디어를 제안해 드립니다:

ㆍ시황 분석 블로그 글쓰기: 이번 한국부동산원 보도자료의 핵심 내용을 정리하고, 지역별 의미를 해설한 블로그 포스팅을 할 수 있습니다. 예컨대 “2025년 연말 부동산 시장 리포트 - 서울 급등, 부산 완만 회복” 같은 제목으로, 주요 지표와 원인을 도표와 함께 쉽게 설명하세요. 고객들은 공식 통계를 기반으로 한 객관적 정보를 신뢰할 것입니다.

ㆍ유튜브 영상 브리핑: 말로 설명하는 게 더 전달력이 높다면, 뉴스레터 내용을 영상으로 제작해보세요. 카메라 앞에서 이번 달 시장 동향을 Q&A로 풀어서 설명하거나, 지역별 지도와 그래프를 시각화해서 보여줄 수도 있습니다. 특히 관심 높은 강남3구와 지방 시장을 비교분석하는 내용은 조회수가 높을 수 있습니다. 영상 끝에는 앞으로 유의해야 할 점(예: 금리 전망, 정책 변화)도 간단히 언급하면 전문가로서 신뢰감을 심어줄 수 있습니다.

ㆍ소셜 미디어 카드뉴스/인포그래픽: 숫자가 많아 복잡하게 느껴질 수 있으니, 한눈에 들어오는 카드뉴스나 인포그래픽으로 만들어 페이스북, 인스타그램, 카카오톡 채널 등에 올리는 것도 좋습니다. 예를 들어 “한 장으로 보는 2025년 12월 부동산 동향” 같은 이미지에 서울·수도권·부산의 상승률과 한줄 요약(“서울: 학군지 중심 상승”, “부산: 해운대 회복세” 등)을 넣으면, 짧은 시간에 정보를 얻고 싶어하는 소비자에게 어필할 수 있습니다.

ㆍ지역 커뮤니티/카페 게시: 지역 기반으로 활동하신다면, 해당 지역 부동산 카페나 커뮤니티에 맞춤 정보를 올려보세요. 예를 들어 부산 중개업자라면 “부산 12월 아파트값 0.12% 상승…해운대·수영 주도”라는 글을 올리고, 우리 동네 상황은 어떤지를 덧붙여 해설합니다. 지역 주민들은 내 집값 이야기에 가장 관심이 많으니, 통계 데이터를 근거로 현장을 연결 지어 설명해주면 전문가로서 신뢰를 얻을 수 있습니다.

ㆍ월간 리포트 제작: 좀 더 전문적인 이미지와 충성 독자를 확보하고 싶다면, 자체적으로 뉴스레터나 리포트 PDF를 만들어 배포하세요. 이번 보도자료 내용을 토대로 “XX부동산 12월 시장보고서”를 만들고, 거기에 당사만의 의견이나 그래프를 추가하는 것입니다. 이를 이메일이나 카카오톡으로 고객들에게 보내주면, 꾸준히 볼 사람들은 챙겨보며 브랜드 충성도가 높아질 것입니다.

이처럼 공신력 있는 통계자료를 2차 가공해서 알기 쉽게 전달하면, 일반 소비자나 예비 고객들은 “이 사람이 전문적으로 잘 알고 있구나” 하고 신뢰하게 됩니다. 중요한 것은 전문용어를 쉽게 풀어서 설명하고, 고객 입장에서 궁금해할 부분을 Q&A 형태로 다루는 센스입니다. 이번 뉴스레터처럼 인터뷰 형식을 활용하면 딱딱한 정보도 대화하듯 전달되어 이해하기 쉬우니 참고하시기 바랍니다.