Vol.1 | 다주택자 중과세, 왜 다들 무서워할까?

안녕하세요, 김도일 세무사입니다.

최근 다주택자 중과세, 토지거래허가, 민간임대주택 등

부동산 정책과 관련해 연일 보도가 나오고 있습니다.

부동산 시장에 관심을 가지는 많은 분들이 피로감을 느낄 수밖에 없는 상황이죠.

특히나 최근 다주택자 중과세가 부활한다고 하면서, 이에 대해 수많은 콘텐츠들이 쏟아져 나오고 있습니다.

“나는 도대체 이게 무슨 말인지 모르겠다”라고 생각하셨다면, 잘 오셨습니다.

왜 모두들 다주택자 중과세를 무서워하고 있는지,

집 여러 채를 가지고 있으면 무조건 중과세 대상인지,

제가 알기 쉽게 정리해드리도록 하겠습니다.

다주택자 중과세… 얼마나 나오길래?

실제 사례를 들어 설명드리는 게 가장 좋을 것 같아,

“여의도 삼부아파트”를 사례로 가지고 왔습니다.

  여의도 삼부아파트는 1975년에 지어져 현재 재건축이 한창 진행되고 있는 곳입니다.  

그리고 정말 엎어지면 코 닿을 거리에 ‘한강공원’이 위치해있고, 바로 옆에는 여러분들이 좋아하시는 ‘더현대 서울’이 있죠.

그러면 현재 시세는 어느 정도 할까요?

27평 (전용 77.69㎡)을 기준으로 보면 실거래가는 아래와 같습니다.

15년 간 대략 30억 원의 시세 차익이 발생한 셈입니다.

이제 각 케이스 별로 양도세는 얼마나 나오는지, 결론만 보여드리겠습니다.

(계산 내역 상의 숫자는 다소 생략된 내용이 많으니 참고 부탁드립니다.)

같은 시세차익이라도 케이스별로 적게는 6배, 많게는 거의 16배에 달하는 세액 차이가 발생하는 것을 보실 수 있습니다.

특히 3주택 중과세가 되면 39억짜리 아파트를 매도하고도 15억 밖에 안 남게 되는 거죠...

왜 이렇게 세금이 많이 나오나요?

차이는 2군데에서 발생합니다.

가장 먼저, 세율이 20% ~ 30% 상승합니다.

2주택자일 경우 20%, 3주택자일 경우 30%가 가산된 세율을 적용받게 됩니다.

일반적인 양도세 세율이 6% ~ 45%이고, 여기에 30%가 가산되면 최고세율이 75%가 되는 것이죠.

지방소득세까지 포함하게 되면 최고세율이 82.5%로 올라갑니다.

다른 한 가지 차이는 ‘장기보유특별공제’를 적용받지 못한다는 점입니다.

장기보유특별공제는 보유기간 및 거주기간이 길수록 세금을 줄여주는 항목입니다.

특히 1세대 1주택자는 10년 보유, 10년 거주를 했을 때

80%의 공제율이 적용되어 절세효과가 상당히 커집니다.

그런데 다주택자 중과세가 적용되면 이 장기보유특별공제 적용이 배제됩니다.

모든 다주택자가 다 중과세 대상인가요?

그렇지 않습니다.

내가 어디에 얼마짜리 주택을 가지고 있는지, 어떤 집을 파는지, 특례 대상에 해당하지는 않는지에 따라 천차만별로 달라질 수 있습니다.

그래서 기본적인 판단 방법은 알고 있되,

구체적인 내용은 세무사와 상담을 통해 확인해보시는 것이 좋습니다.

그럼 기본적인 판단 방식은 아래와 같습니다.

(많은 예외 사항들이 생략되어 있기 때문에 기본적인 판단 흐름만 봐주시면 감사하겠습니다)

예를 들어보겠습니다.

아래는 A씨의 보유 주택 현황입니다.

현 상황에서 A씨의 중과세 대상 주택 수는 3채입니다.

서울, 대구, 충청도 소재 아파트가 주택 수에 포함되는 것이죠.

왜 대구와 충청도는 포함되는데 제주도는 빠질까요?

여기서 ‘지역/가액 요건’이 역할을 합니다.

만약 내가 가지고 있는 주택이 수도권, 지방 광역시 및 세종시에 위치해 있다면,

금액과 상관 없이 모두 주택 수에 포함됩니다.

그러나 그 외 지역의 경우 기준시가가 3억이 넘는 주택만 주택 수에 포함됩니다.

이렇게 각 주택이 지역 요건에 해당하는지, 가액 요건에 해당하는지를 판단한 뒤

주택 수를 취합합니다.

그 다음으로는, 내가 이번에 매도하려는 주택이 ‘조정대상지역’에 있는지를 봐야 합니다.

다주택자 양도세 중과세는 ‘조정대상지역’에 있는 주택을 팔 때에 적용됩니다.

따라서 A씨가 대구, 충청도, 제주도 주택을 모두 매도한다 그래도

중과세가 적용되지 않는 것이죠!

마지막으로, 만약 다주택인 상태에서 조정대상지역 내에 있는 주택을 매도하려고 한다면

이 주택이 ‘특례 대상’인지 여부를 최종적으로 확인해야 합니다.

특례에는 장기임대주택, 상속주택, 감면주택 등 12가지 이상의 케이스들이 있습니다.

이 특례 항목들은 각자의 사정이 다르다보니 개별적 판단이 필요합니다.

다주택자들은 왜 집을 정리하려는 걸까요?

양도세는 결국 집을 매도할 때 내는 세금입니다.

집을 팔지 않으면 세금이 나오지 않는 것이죠.

그런데 왜 다주택자의 물건들이 슬슬 시장에 나오는 걸까요?

그 이유는, “보유세” 인상이 유력하기 때문입니다.

과거 문재인 정부와 현 이재명 정부의 부동산 정책은 매우 유사합니다.

토지거래허가, 다주택자 중과세, 그리고 마지막 하나 남은 퍼즐인 “보유세 인상”

그때 당시 다주택자분들 중 종합부동산세만 3,000만원 ~ 1억 원 씩 내신 분들이 많습니다.

매년 3,000만 원 정도 나오는 연금, 월세, 이자로 생활하던 사람들에게

갑자기 매년 세금만 3,000만원을 내라고 하면, 울며 겨자먹기로 집을 팔 수밖에 없는 것이죠.

그래도 그때 당시 아파트의 시세차익이 지금만큼 크지 않았습니다.

중과세를 적용받아도 매도하는 선택을 할 수 있었죠.

지금은 다릅니다.

서울, 수도권 내 핵심 지역들에 10억 씩 오른 곳들 정말 많습니다.

이런 상황에서 중과세를 맞아버리면 집 판 돈의 절반 이상을 세금으로 내야 할 수 있습니다.

그러니 보유세 인상이 유력한 이 시점에,

다주택자 중과세를 맞고 파는 것보다는 미리 파는 게 나을 수 있다는 판단이 서는 것이죠.

결국 2026년에는 정부에서 재산세, 종부세를 얼마나 인상할 지에 관심을 가져야 합니다.

한 줄 정리!

다주택자 중과세에 대한 내용을 최대한 쉽게 전달해드리려 했습니다만,

복잡함이 느껴지는 건 어쩔 수 없는 것 같습니다.

그래도 이번 뉴스레터를 통해 3가지만 기억해주시면 좋겠습니다.

결국, 다주택자 중과세를 피하면서도 내 자산을 지킬 수 있는 전략을 세우는 것이 가장 필요한 시점입니다.

예상되는 보유세는 얼마 정도가 되는지, 양도세는 얼마나 나올지,

앞으로의 시세차익이 어느 정도가 될지에 따라

이번 시기를 버틸지, 집을 정리할 지가 결정될 듯 합니다.

항상 중요한 건, 막연히 '세금이 많이 나온대!'가 아니라

정확히 얼마가 예상되고, 얼마만큼의 체력을 비축해야 하는지를 눈으로 확인해보는 것입니다.

도온(DO:ON) 되는 부동산 이야기,
다음주에 뵙겠습니다!

세무회계 도온(DO:ON) | 김도일 대표세무사

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