안녕하세요, 김도일 세무사입니다.
요즘 부동산 시장이 정말 정신 없이 흘러가는 것 같습니다.
웃어야 할지 울어야 할지 모르겠지만,
저희 사무실에도 수많은 문의 전화와 상담 요청이 이어지고 있습니다.
특히나 저를 찾아주시는 고객분들 중 상당수가
자금조달계획서와 한국부동산원 실거래 조사에 대한 고민을 가지고 오시더라고요.
이번 주 뉴스레터에서는 자금조달계획서와 그 뒷단의 이야기들에 대해
간략히 설명드리는 시간을 가져보도록 하겠습니다.
자금조달계획서, 도대체 뭔가요?
서울, 수도권에서 한 번이라도 집을 매수하신 분이라면
자금조달계획서 한 번씩 작성해보셨을 겁니다.
이제 막 집을 계약하신 분들이라면,
갑자기 처음 보는 서식을 중개사님이 작성해오라고 하셔서
부랴부랴 정보를 찾고 계실 수도 있습니다.
자금조달계획서는 쉽게 말해
내가 어떤 돈으로 이 집을 구매할 예정인지에 대해 상세히 설명하는 서류입니다.
말로 설명하는 것보다는, 눈으로 직접 확인해보는 게 좋겠죠!
위 서식은 2026년 2월 10일 이후 주택에 대한 매매계약을 체결한 경우 제출하는 자금조달계획서입니다.
이 서류는 국세청 등 관련 기관에 통보가 되어,
내가 적법하게 세금 신고를 하고 만든 자금인지, 혹시 세금 신고가 누락된 항목들은 없는지 검토하는 데에 활용됩니다.
어떤 내용이 개정됐나요?
위 서식은 개정된 지 2주 정도 지난 아주 따끈따끈한 서식입니다.
큰 틀은 동일하지만, 각 항목들에 대해 아주 세세하게 작성하도록 변경이 되었습니다.
제가 고른 주요 개정사항 Top 3는 아래와 같습니다.
1. 증여·상속 세분화
가장 큰 변화 중 하나는 증여세·상속세 신고 여부를 체크하도록 변경된 점입니다.
개정 전에는 자금조달계획서만으로는 증여세 신고 여부를 확인할 수 없었습니다.
때문에 한국부동산원이나 구청에서 하나하나 조사를 통해 신고 여부를 확인했어야 하는데,
이러한 절차를 줄이기 위해 이 부분이 개정된 것으로 보입니다.
2. 부동산 처분대금 세분화
또 다른 변화는 부동산 처분대금을 세부적으로 기재하도록 변경된 점입니다.
개정 전에는 기존 주택을 매도한 것인지, 임대보증금인지를 불문하고 모두 합산하여 금액을 기재했습니다.
이제는 각 항목을 분리 기재하도록 해 양도세 신고 여부, 보증금 등을 좀 더 상세히 검토하는 것이 가능하게 되었습니다.
세무사로써 가장 걱정되는 부분은 보증금 조달액입니다.
특히, 보증금으로 3억, 4억 이상을 자기자금으로 소명하려 하지만,
실제로는 그 보증금에 과거 5년 전 부모님이 보태 준 돈이 포함되어 있는 케이스들이 많습니다.
금액이 작다면 문제 없이 넘어갈 수도 있지만,
만약 금액이 크다면 증여세 추징에 대한 리스크는 여전히 남아있다고 봐야 합니다.
증여세 신고를 하지 않은 경우 최장 15년까지 과세가 가능하기 때문이죠.
3. 사업자대출 구분 기재
마지막으로 제가 주목한 부분은 금융기관 대출액의 유형 중 사업자 대출이 추가되었다는 점입니다.
작년 초중순까지만 하더라도 사업자 대출을 받아 주택 취득자금에 보탠 케이스들이 많았습니다.
그러나 이는 당연히 당초 사용 목적과는 맞지 않기 때문에
규제의 대상이 될 수 있습니다.
실제로 작년 1월 ~ 7월 사이 신규 취급된 사업자대출 5,805건 중 용도 외 사용한 45건(약 120억 원)을 적발하여 환수 조치가 이루어졌죠.
이 외에도 가상화폐, 해외예금 등을 별도로 기재해야 하는 등
자금조달계획서를 아주 상세하게 기재하도록 개정이 되었습니다.
지금으로선 주택 매수에 들어가는 자금이 더더욱 깨끗해야만 하는 상황이 되었습니다.
옛날처럼 유야무야 넘어갈 수 있는 게 아닙니다.
자금조달계획서, 언제 제출해야 하나요?
사실 자금조달계획서에는 두 가지 종류가 있습니다.
- 토지취득자금 조달계획서
- 주택취득자금 조달 및 입주계획서
'토지취득자금 조달계획서'는 토지거래허가를 받을 때 제출하는 서류이며,
'주택취득자금 조달 및 입주계획서'는 부동산 실거래 신고 때 제출하는 서류입니다.
아래의 타임라인을 보면 아래와 같은 흐름으로 매매계약이 진행되고,
각 단계마다 자금조달계획서를 따로 제출해야 합니다.
만약 토지거래허가를 받지 않아도 되는 지역이라면
자금조달계획서는 실거래 신고 때에만 제출하면 됩니다.
그럼 실거래 신고 때 자금조달계획서를 제출해야 하는 경우는 언제일까요?
아래의 네 가지 케이스입니다.
지금은 투기과열지구, 조정대상지역과 토지거래허가구역이 모두 동일하지만
또 언제 어떻게 바뀔지는 알 수 없습니다.
각 규제마다 제출해야 하는 서류의 종류가 달라질 수 있으니 주의해야합니다.
자금출처 조사, 언제 나오나요?
주택 취득자금에 대한 조사는 보통 아래와 같은 프로세스를 거치게 됩니다.
물론 세무서에서 자체적으로 조사 대상자를 선정해 자금출처 조사를 진행하기도 합니다.
사실 딱 잘라 '언제 나온다!'라고 말씀드리기는 어렵습니다.
한국부동산원과 구청 중 어디에서 조사가 나오는 지에 대해서 명확히 알려진 내용도 없죠.
다만, 제 실무 경험 상 보통 아래와 같이 조사 대상자가 선정이 되는 것으로 보입니다.
| 구분 | 한국부동산원 실거래 조사 | 구청 정밀조사 |
|---|---|---|
| 금액대 | 15억 원 이상 | 10억 원 이하 |
| 유형 | 증여세 신고 누락 의심 | 가족 간 매매 등 특수거래 |
특히 아래와 같은 경우 조사 대상자로 선정될 가능성이 높아지는 경향이 있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.
앞으로는 더 복잡해질 겁니다
이렇게 주택 취득자금에 대해 꼼꼼히 살펴보게 된 것은 얼마 되지 않았습니다.
그래서 옛날처럼 '그냥 넘어가겠지...' 하던 분들이
뒤늦게 세금을 납부하시는 케이스들이 정말 많습니다.
한편, 올해 11월 '부동산 감독원'이 신설될 것으로 보입니다.
아마 지금 한국부동산원에서 실시하고 있는 실거래 조사보다
한층 더 심도 있는 조사가 진행되지 않을까 싶습니다.
그 이유는 조사 권한이 크게 확대되기 때문이죠.
실제로 부동산 감독원에게는
금융거래정보를 자체적으로 활용할 수 있는 권한이 주어질 것으로 보입니다.
증여세 신고 누락, 부담부증여 등을 활용한 편법 증여, 사업체 매출 누락 등의 이슈를
포착하기가 더 쉬워지게 될 거에요.
이제는 집값이 오른 것만큼이나 집을 사는 과정 자체가 너무 어려워졌습니다.
이 험난한 부동산 시장을 잘 헤쳐나가기 위해서는
지속적으로 변화를 모니터링하고 적절한 대응 방안을 고민하는 수밖에 없을 듯 합니다.
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