부동산 PF

안녕하세요 여러분!

펜을 든 펭귄이 전해주는 뉴스레터

📰🐧FENguin🐧입니다.

오늘의 주제는 '부동산 PF시장'입니다.

작년 한 해 레고랜드 사건부터 태영건설 사태까지 부동산 시장에 많은 혼돈이 찾아왔는데요. 이러한 혼돈이 찾아온 이유로 많은 전문가들은 PF시장에서의 문제를 꼽고 있습니다. 부동산 PF는 어떤 방식으로 운용되고 진행되는지 자세히 알아봅시다!

💌오늘의 목차💌

1. 부동산 PF란?

2. 부동산 PF 규모 및 구조

3. 국내 PF의 문제점

4. 국내 PF시장이 지향해야 되는 미래

💭 1. 부동산 PF란?

PF 시장이란? : 프로젝트파이낸싱(Project Financing)이라고 불리며 약자로 PF라고 불립니다. 해당 뜻은 금융(Financing)사업의 계획(Project)으로 한글 말로 풀어서 해석하면 금융 사업의 계획을 토대로 자금을 조달하는 것을 뜻합니다. 보통의 금융은 개인이나 기업의 신용 혹은 담보를 기초로 이루어집니다. 주택을 담보로 돈을 빌리거나(주택 담보 대출), 기업의 신용을 토대로 채권을 발행하는 것이 대표적이죠. 하지만 PF(프로젝트파이낸싱)은 별다른 담보 없이, 어떤 사업으로부터 나올 미래 수익을 담보로 대출이 이뤄집니다. 즉 쉽게 말해서 이만큼 벌 수 있으니 이에 해당하는 만큼의 수익을 담보로 잡아서 대출 해달라 하는 것이죠. 그렇기에 비교적 쉽게 대출을 담보 받을 수 있다는 장점이 있어 저금리 시절에 많이 이용되었습니다. 기업에서는 상업건물이나 주택 같은 부동산 개발을 진행할 때 주로 주로 사용 되었으며 국책 사업인 발전소, 터널, 항만 등 사회간접 자본에서도 개발 프로젝트를 진행할 때 주로 PF를 활용하였습니다.

💭 2. 부동산 PF 규모 및 구조

저금리 상황과 비교적 쉽게 담보 대출을 받을 수 있는 상황 속에서 더 많은 돈을 확보하기 위해 무리하게 채권을 빌려 돈을 확보하는 방식이 가능해졌습니다.

이로인해 부동산 PF 시장의 규모는 더욱 커졌습니다. 이번 태영건설 사건 때 '100조 규모의 PF 폭탄이 터진다'는 이야기가 나온 것도 이때문입니다. 하지만 코로나 이후 고금리 사태와 우크라이나 전쟁으로 인한 글로벌 공급망 약화 속에서 PF시장은 어려워지기 시작했습니다. 미래 수익을 담보로 대출받기로 했던 이자와 건축비가 예정보다 많이 들기 시작하면서 적자가 나기 시작했고 결국 레고랜드와 태영건설 같은 사태를 촉발하게 되었습니다.

부동산 PF구조를 기본적으로 요약하면 다음과 같습니다. 먼저 시행사에서는 토지 계약을 하고 건축 허가를 받은 뒤 나머지 잔금과 건축비에 대한 자금을 금융회사에 신청합니다. 금융기관은은 투자자로부터 자금을 모집하여 시행사와 대출 약정을 체결하고 자금을 부동산 신탁회사에 예치합니다.

공사기간 동안은 신탁회사가 직접 하도급 업체들에게 자금을 집행하고 준공이 나면 시행사는 분양이나 임대를 통해 자금을 상환하는 방식으로 진행 됩니다.

이번 태영건설 사태에서 하도급 업체들의 임금체불 문제가 화두된 것도 신탁사에서 자금을 집행해야 하는데 임금체불이 되어 논란이 커진 것입니다.

💭 3. 국내 PF의 문제점

해외에서도 비슷한 방식으로 PF가 운영되고 있어 많은 피해 사례가 발생하고 있지만 유독 한국이 심각한 상태입니다. 그 이유는 국내 PF 시장의 특수한 성향 때문인데요. 국내에서는 PF의 핵심 중 하나인 '제한적 소구 금융'(Limited-resource Finance)이 이뤄지지 않고 있습니다.

제한적 소구 금융이란 어음·수표가 부도가 나거나 만기 전 일지라도 지급이 위태로운 상태일시 담보 책임자에게 상환을 청구하는 제도를 말합니다.

즉, 제한적 소구 금융이란 담보에 관한 책임을 묻지 않는 금융기법이라고 이해하면 됩니다. 그렇기에 대주들은 주로 건설사에 책임준공 확약을 받고 PF 연대보증을 세워 사업 위험을 대부분 시공사에 전가했습니다.

쉽게 말해 '사업 망해서 시행사가 못 갚으면 건설사가 갚아주겠다' 라는 서류만 받고 사업성 분석을 제대로 하지 않는 것입니다. 반면 미국의 부동산 개발은 토지매입시 시행사가 투자자들로부터 자금을 확보해 매입 자금을 모두 상환한 후에 대출기관으로부터 건설자금을 조달하며 선분양 시에도 수분양자의 계약금을 공사비로 사용하지 않아 대출기관의 담보권 확보가 용이하며 안전합니다.

국내에서는 해외와 다르게 프로젝트의 사업성이 아니라 시공사의 신용과 자산을 보고 대출을 결정하는 기업 금융의 성격을 띄며, 본래 해외에서 사용되는 의미의 PF라고 보기는 어렵습니다. 그렇기에 영세한 시행사들이 PF를 과도하게 끌어당겨 투기성 대출을 감행하고 나면 사업 수주에 급급한 시공사(건설사)들이 시행사에 과도하게 PF 지급보증을 해줍니다. 이는 사업의 PF를 순차적으로 전달하기에 위험부담이 매우 큽니다. 이번 태영건설 사태도 태영건설을 시작으로 도미노처럼 무너질 위기가 존재할 수도 있기에 많은 주목을 받고 있는 것입니다.

💭 4. 국내 PF시장이 지향해야될 미래

국내 PF시장은 시행사가 많은 투자자로부터 자금을 확보하지 못하고 시행사의 적은 자본금만으로 사업을 시작하는 경우가 많기에 시공사 등이 위험을 분담하는 구조로 발전했다고 볼 수 있습니다.

우리나라 부동산 PF 구조를 개선하기 위해서는 먼저 시행사의 자본요건을 강화하고, 인센티브 제공을 통해 리츠와 같은 다양한 형태의 파트너십 구조를 유도하여 부동산 개발의 초기자본을 확충할 수 있도록 해야합니다.

미국처럼 초기 자기자본으로 사업에 필요한 토지를 매입하고 이를 담보로 공사자금을 조달하는 것이 필요하기 때문입니다. 또한 다양한 재무적 투자자의 참여를 유도하는 것은 초기 자본금의 확충뿐만 아니라 부동산 PF사업에 대한 평가를 사업성 자체에 대한 평가 중심으로 정착하게 하는 데 도움이 될 수 있습니다.

현재 우리나라 부동산 PF에서는 자금조달이나 대출채권의 유동화 시, 시공사의 신용등급과 신용보강이 가장 중요한 평가항목으로 작용하는 등 사업성보다는 시공사의 신용에 의존하는 경향이 큽니다. 반면 미국의 투자자나 금융기관은 모기업 등의 신용보강을 요구하기는 하지만 향후 임대수입이나 선분양 비율을 통해 확인한 수요 등을 투자를 결정하는 핵심 요소로 보고 있습니다.