안녕하세요 구독자님! 주간 실리콘밸리는 경제, 테크, 스타트업, 부동산, 재정적 자유, 비지니스에 관한 정보들을 함께 토론하면서 제가 배워가는 목적으로 운영되고 있습니다. 그 과정에서 여러분들도 함께 배워나가시면 더 좋을 것 같습니다. 본 커뮤니티의 모든 내용은 개인적인 의견이며 투자에 대한 조언이 아닌 전반적인 트렌드와 그에 대한 의견들입니다.
평일 매일 실리콘밸리 시간으로 아침 6시 (서울 밤 10시)에 세계 각국에 계신 패널분들과 1시간동안 최신 뉴스를 읽고 녹음과 기사모음을 뉴스레터로 보내드립니다.
실리콘밸리 스타트업 트렌드와 VC 동향에 실밸과 한국에 계신 VC + 스타트업 관계자 분들과 매주 서부시간 토요일 저녁 6시(서울 일요일 오전 10시) 에 정기세션을 갖고 있습니다. 정기적으로 창업자분들을 초대해 이야기를 들어보고 다함께 대화할수있는 세션을 가지려고 합니다.
드디어 이사를 대부분 마쳤습니다! 모든 짐을 다 풀지는 못했지만 집 셋업이 대부분 완성되어가고 있죠. 그래서 그동안 미뤄왔던 무주택 폭락이가 되어버린 건에 대해서 좀 자세히 정리해두려고 합니다. 사실 집판썰은 클럽하우스에서 한시간넘게 한번 했었고 그때 오랜만에 또 라이브로 150명에 가까운 분들이 들어와서 실시간으로 들어주시기도 했는데 제가 가격이나 수익같은 정보를 다 풀어버려서 리플레이를 남기진 못해서 아쉽긴하네요.
이번 글은 실리콘밸리 스타트업씬이나 뉴스는 아니지만 현지 분위기정도로 이해해주시고 제가 나중에 기억하기위해서 그리고 복기하기위해서 노트처럼 정리해둔 글이니 재미로 읽어주시면 감사드리겠습니다.
그리고 제가 몇가지 불편한 부분이 있어서 홈페이지를 만들어서 메일리를 떠날까했는데 메일리에서 새롭게 "카테고리"기능을 만들어주셔서 요긴하게 쓰고 있습니다. 아래 제 페이지에 가시면 이제 매일 뉴스정리하는 글(집정리를 마무리짓는대로 다시 시작하겠습니다)과 주간으로 생각정리하는 글을 나눠서 보실수있으시니 참고해주세요!
1. 집을 사는 과정
2020년 코로나가 터지자마자 제가 한 일은 집과 차를 사는 것이었습니다. 당연히 아무도 차나 집을 사지 않을 것이라고 생각했고 2020년 여름부터는 모자, 마스크, 보호안경, 장갑을 끼고 손세척제를 들고다니면서 집을 보고 차를 구매했죠. 그당시만해도 코로나공포로 차 가격이 오르기 전이었고 또 전기차 보조금도 큰 조건 없이 무조건 사기만하면 받을정도로 쉽게 받을수 있었기때문에 저는 전기차 한대와 하이브리드차량을 구매해서 두번의 보조금을 받았고 보유중이던 차는 좋은 가격에 매도했습니다. 그리고 하이브리드 차량은 가격이 더 오르길래 다시 팔아버리고 (달달한 보조금에 이가 썩은듯..) 코로나다 보니 나갈일도 적어서 차 한대로 생활하다가 새 차 가격이 약간 내려올때쯤 MSRP기준으로 구매를 했습니다.
그런데 집들은 생각보다 경쟁이 여전했습니다. 2019년부터 매주 오픈하우스를 다시면서 집을 보고 다니다 2020년 여름부터 오퍼를 넣기시작했었는데 2021년초까지 10번이상 실패한것 같네요. 참고로 미국은 집이 구매를 원하는 사람들이 가격을 적어내는 경매형식이고 다양한 오퍼들을 집주인이 고려한뒤 하나를 선택하는 방식으로 결정을 합니다. 그러다보니 개인적으로 편지를 보내서 감성에 호소하는 F형 집 구매 방식도 당시 아주 유행했죠.
어쨋든 경매에서 계속 패배한 이유는 바로 제가 가치투자자(?)이자 펀더멘탈(?)투자자이기때문입니다?ㅋㅋㅋ 기본적으로 제가 2년동안 실리콘밸리 집들을 꼼꼼히 찾아보고 비교분석한 제 직감(?)에 적정한 가격에만 오퍼를 넣었기때문에 당시 30년 고정금리가 3%이하이던 시절 빠르게 오르던 집가격을 따라가지 못했던거죠. 기본적으로 저는 부동산은 "팔때가 아니라 살때 돈을 벌어야한다"라는 주의인데 저렴하게 산다면 최악의 경우 급하게 처분할수있는 기회도 많아지고 그리고 결국 내가 현금을 가지고 있는 상황이라 구매할때는 매도할때에 비해 주도권을 가지고 있다고 생각해서 입니다.
그리고 항상 이 집을 못사면 안될것같은 마음이 들지만 지나보면 언제나 더 좋은 조건의 집은 나오기도 했고 앞으로도 그럴거라고 믿기때문에 여유를 가지고 보려고하고 사실 집은 약간 운명이라는 느낌도 있더라구요. 그리고 집을 사고나서 팔때의 내가 가진 선택지(판다 혹은 안판다)보다 집을 사기전 현금을 가졌을때의 내가 가진 옵션이 훨씬 많다고 생각해서 그 장점을 최대한 이용하려고 하는 편입니다 (e.g. 다른 동네에 집을 산다 혹은 다른집을 산다 혹은 주식이나 다른 자산군에 투자한다등등).
이런 마음가짐으로 매일매일 제가 맘에 들어하던 동네에 집을 지켜보던 중 뭔가 좋아보이는데 사진을 너무 못찍은거 같고 칙칙한 색상의 집을 발견합니다. 오래전에 너무 비싸게 올라와서 "부럽다"하고 넘어간 집이 었는데 가격이 슬슬 내려오기 시작하더라구요. 그래서 한번 가봤더니 오?! 생각보다 모든 자재가 아주 고급이고 내부에 페인트만 새로 칠해도 집이 아주 좋아지겠다는 느낌을 받았습니다. 가족들도 처음에는 사진만보고 부정적이었지만 (1)위치와 사이즈대비 저렴한 가격 (2)건축가가 직접 짓고 관리한 구조와 고급 자재 (3)너무 못꾸며져있던 현재 집의 상태와 그에 따른 업사이드를 긍정적으로 보기 시작했습니다 (지금은 다들 방문할때마다 유럽의 리조트에 온것같다고 만족했습니다ㅋㅋㅋ) 결국 저희는 30년 고정금리 2.5%로 문자그대로 영끌해서 이 집을 구매했습니다.
집 내부만 170평정도 되는 어마어마한 사이즈였는데 아무래도 코로나시절이라 재택근무도 많이했었고 부모님들이 오셔도 오랫동안 편하게 지낼수있으면 좋겠다는 생각도 있어서 조용한 산속에 큰 집을 택했는데 가는길이 좀 꼬불꼬불했어도 공항이나 팔로알토까지도 20분정도면 갈수있는 거리여서 두가지 장점을 다 지녔다고 생각했습니다. 결정적으로 당시 집 사이즈나 위치 그리고 자재에 비해 집가격이 확실히 저평가되어있다는 판단이 지금 생각하면 유효했던것 같습니다. 집안에 건식/습식 사우나, Tonal과 Peloton이 설치된 gym, 그리고 제가 한땀한땀 손수 주문 제작한 스크린골프(새 집주인이 셋업 그대로 구매해갔습니다 ㅎㅎㅎ)까지 있었기때문에 코로나시절을 보내기에는 너무나도 완벽한 곳이었고 매일매일 집에만 있어도 만족스러웠습니다.
2. 집을 팔게된 이유
그렇게 행복한 나날을 보내면서 이 집에 산지 2년이 다되가고 있었습니다. 미국에서는 실거주 2년의 가지는 의미가 있는데 미국의 세법상 실거주 2년이 지나면 2인 부부에 경우 해당 부동산의 수익 중 50만달러(약 5억)까지 세금을 감면해주는 제도가 있습니다.
이전 집도 2년만에 약간의 수익을 내고 정리했었기때문에 이번에도 생각을 해봤지만 이번에는 30년고정인 2.5% 모기지가 있었기때문에 평생 살 계획이었습니다. 2023년 10월기준 미국 국채의 3개월물 이자가 5.5%인데 그럼 거의 리스크 제로에 가까운 상태로 3%의 수익을 낼수있으니 집을 담보로 최대한의 레버리지를 일으킨 장점을 십분 활용할수 있으니까요. 하지만 저는 2023년초에 집을 팔기로 결심했고 그런 판단을 하게된 이유는 아래와 같습니다.
(1) 아직 높았던 가격
2022년초에 집가격의 많이 올라왔었지만 아직 거주한지 2년이 되지않아 집을 팔면 세금혜택이 전혀없어 수익의 40%가 넘는 세금을 내야했기때문에 팔이유가 전혀 없던 시절이었습니다. 그리고 1년이 지나서 2023년초에는 금리가 오르고 주식시장에 조정이 오면서 집값이 떨어질거라고 생각하고 있었는데 주실밸 부동산 오픈채팅방에서 집값이 아직도 너무 비싸다는 이야기가 많이 거론되어서 조사해봤습니다.
제 예상과는 다르게 아직도 넘치는 유동성과 역대급으로 낮은 금리에 구매한 사람들이 집을 팔려고 하지 않아서 인벤토리 부족으로 집값이 생각보다 빠르게 내려오지 않았고 오히려 오르고 있었습니다. 실거주 2년을 막 마친 이 타이밍이 저는 적당한 수익을 내면서 동시에 앞으로 올 기회들을 위해 현금을 확보하기 좋은 기회라고 생각했고 (워렌버핏형님이 현금 비중을 높였으니...나도...!) 리얼터들에게 연락을 돌리기 시작했습니다. 여담으로 리얼터 자격증따서 수수료 아껴볼까하는 생각도 했었는데 이번에 큰 집을 팔아 보니까 이게 진짜 손많이가는 극한직업이라 그냥 수수료를 드리기로 했습니다.
(2) 금리의 "Higher for Longer"
2023년 1월에 제가 쓴 위의 뉴스레터에서 보셨다시피 지금 경기를 부정적으로 보는 매크로 숏충들의 본거지 주실밸의 일원으로써 다양한 이유로 인플레를 잡기가 힘들고 고금리 시대는 더 길어질거라는 예상을 계속 해왔습니다.
이미 몇번 말씀드려서 지겨우시겠지만 제가 늘 매크로를 보자는게 아닙니다. 지금같은 시대적 변화의 시기에는 관심을 가져야한다 정도로 들어주시면 좋겠습니다. 아래 베인 리서치를 보면 현재 대부분의 투자자들은 하워드막스가 말했듯이 인플레이션과 고금리를 본적없었고 낮은 금리에 항상 좋은 매크로상황에서 투자를 해왓기때문에 매크로를 볼 필요가 없었던거라고 생각합니다. 워렌버핏도 매크로를 덜본다고 하지만 최근행보인 현금 비중을 늘린다던가, 오일회사에 투자한다던가, 일본에 투자한다던가를 비추어봤을때 회사에 대한 분석에 매크로가 녹아있다고 생각합니다.
서론이 길었는데 어쨋든 주실밸의 굳건한 믿음에 연준은 지난 9월 응답해주셨고 Dot plot을 통해 금리가 더 높고 길게 유지될 것이라고 천명해주셨습니다. 이에 미국채 10년물 상승으로 모기지 이자는 지난주 2000년이후 최고치인 7.5%(참고로 저는 2.5%...)를 찍었고 신규 모기지신청은 1995년이후 최저치를 기록했습니다.
저는 이런 금리 환경에서 집값이 최소한 단기적으로는 더 이상 오르기 힘들 거라고 판단했고 이런 금리 환경은 집값뿐만 아니라 경제 전체에 악영향을 끼칠거라고 생각합니다. "저금리에 집을 샀으니 경기가 나빠져도 좀 아껴서 살고 모기지만 내면 되지!"라는 생각도 했었는데 그동안 시장이 너무 좋아서 연봉이 빠르게 오르고, 언제든 이직할수있던, 좋은 시절에만 직장생활을 해왔기때문에 제가 제 능력은 너무 과대평가하고 "장기간 실업"에 대해 너무 과소평가한다는 생각 들었습니다.
물론 모기지를 내던 시절에도 어느정도 비상금도 가지고 있었지만 눈만 낮추면 어디든 가겠지라는 오만함도 있었던거 같고 결국 저도 위의 베인리포트에 나온 고금리와 인플레이션을 겪어보지 보지못한 세대이니 어쩔수없다는 생각도 들었습니다. IMF 정리해고 시절의 직장인들도 본인들에게 그런일이 생기리라고는 저처럼 상상도 못하지 않았을까요?
실제로 테크쪽 레이오프는 작년처럼 미디어에서 많이 커버되고 있진않지만 여전히 꾸준히 진행중이며 고금리가 더 장기화되고 회사들의 수익률에 대한 관심이 높아지면 질수록 다시 정리해고가 많아질수도 있다는 부분도 고려를 했습니다. 이런 상황이 주식시장에도 영향을 준다면 역시 현금이 있으면 좋겠다는 판단입니다.
(3) 상업 부동산의 위기와 기회
오피스를 비롯한 상업부동산의 분위기가 안좋은건 이미 다들 아실거라고 생각합니다. 샌프란은 34%의 공실률을 보이고 있고 뉴욕도 관광객은 늘었지만 공실률은 여전히 15%대로 높다고 합니다. 사실 오피스부동산의 비중은 전체 경제에 비해서 그 규모가 크지않기때문에 오피스들이 무너져도 큰 영향을 없을거라는 뷰도 있지만 저는 오피스가 무너지는것 자체보다 그 오피스들에게 대출을 해준 은행들에 가해질 타격이 연쇄작용을 부를수있다고 생각합니다. 그리고 그런 시기에 현금이 있다면 좋은 매물을 적당한 가격에 살수있을거라는 기대도 있습니다.
여담인데 슈카의 유튜브를 보시고 샌프란 완전 망했네!!!라고 하기에는 요즘 샌프란 분위기는 제법 괜찮습니다. 아직 사람들이 많이 돌아오진 않았지만 럭셔리 빌딩들이 다시 오픈하고 거리도 깨끗해졌는데 이는 11월 APAC을 준비하는 과정이라는 소문도 있어서 올겨울과 내년봄이 지나봐야 샌프란이 다시 살아나는지 판단하기 좋을 것 같습니다.
(4) 다주택 부동산의 위기와 기회
다주택 부동산의 경우 코로나시절 집값이 오르면서 엄청나게 많은 공급이 계획되었고 동시에 공급망과 인력부족으로 실제로는 완공하지 못한 경우가 많았는데 이들이 회복되면서 물건이 빠르게 쏟아지고 있는중이라고 들었습니다. CBRE의 올해 1월기준 분양 예상치는 35만 가구였으나 최근에는 45만가구 가까이 공급될 것으로 예상이 업데이트 되었습니다.
이런 공급과다도 있지만 제가 제일 주목하는건 지난 몇년간 대 유행한 부동산 투자 트렌드입니다. 지난 몇년간 다주택 부동산 투자붐이 불었고 아래 그래프와 같이 넘치는 유동성과 낮은 금리덕분에 집값이 비쌈에도 불구하고 많은 투자자들이 다주택 부동산에 뛰어들었다고 생각합니다. 제 주변에도 엄청 많구요. 문제는 이들의 금리는 대부분 3-7년주기(보통 5년)로 조정되는 금리위주로 이루어져 있기때문에 갑자기 높아진 금리를 감당할수있을까, 만기가 도래한 대출에 대해서 낮아진 집값으로 다시 대출을 받을수 있을까, 그리고 혹시 경기가 안좋아져서 월세가 줄거나 공실이 늘어난다면 견딜수 있을까에 대한 의문이 있습니다.
Anecdotal한 일화이긴하지만 샌프란의 아파트에 사는 제 친구가 최근 아파트로부터 계약 갱신 오퍼를 받았는데 월세를 작년대비 올리자않을뿐만 아니라 오히려 2달치 월세를 면제해주겠다는 오퍼를 받았다고 합니다. 새로지은 좋은 아파트인데 공실도 생각보다 많아보인다고 합니다. 물론 한명의 사례일 뿐이고 샌프란에 국한된 예시이긴하지만 이런 상황이 벌어진다면 파산을 하거나 어쩔수없이 팔아야하는 경우가 많이 생길거고 저는 이때 또한 현금을 가지고 있으면 유리할거라고 생각합니다.
(5) 새로운 도전
솔직히 집이 너무 좋고 행복했지만 동시에 족쇄같다는 생각도 했습니다. 딱 황금수갑이나 족쇄느낌이었죠. 빠르게 현금화 할수없고 현금흐름이 없는 자산이다보니 뭔가 항상 갇힌 느낌이고 책임감이 들어서 유연하게 새롭고 더 큰 도전을 하기가 쉽지 않았습니다.
동시에 아직 젊은 저에게는 너무 럭셔리하고 과분하다는 생각도 자주 들었습니다. 아래 그래프를 보시면 아시겠지만 실리콘밸리에서는 매달 집을 가지는 비용이 렌트하는 비용보다 압도적으로 비싸기때문에 분명히 모두가 행복했지만 과한 럭셔리라는 생각이 들었고 다행히 좋은 집을 적절한 가격에 구매해서 좋은 타이밍에 팔아서 수익도 챙기고 영끌이주제에 대저택에 살아보는 좋은 경험도 했다고 생각합니다. (그래프를 보다보니 뉴욕은 집을 구매하는게 렌트보다 훨씬 싸군요? 뉴욕에 투자해야하나? HOA가 빠진거같은데...)
그리고 솔직히 이젠 아파트에 사니까 최악의 경우에는 그냥 다른 저렴한 도시나 부모님집으로 가버려도 된다는 생각에 홀가분하기도 하고 조금 더 불편하고 조금 더 힘들겠지만 뭔가 새로운 도전을 해볼 준비가 되었다는 느낌이 듭니다.
3. 그럼 이제 뭘 할껀가요?
(1) 채권으로 인플레이션 방어
일단 모든 현금을 5.5%의 미국 국채에 투자해두었고 연말에 모두 만기가 돌아오도록 세팅해두었습니다. 지금은 바쁜시기라 좀 한가해지는 크리스마스 시즌에 현금이 모두 돌아오면 내년 전략을 다시 짜볼 생각입니다.
주식은 저는 장기로 지수만 하는 편이고 개별주식 투자는 안하는 편인데 이유는 직업상 규제가 많기도하고 더 중요한건 밥먹고 주식만하는 펀드매니저들의 80%도 S&P를 이기지못하고 워렌버핏도 본인 배우자의 포트폴리오는 90% S&P, 10%채권에 넣으라고 했는데 제가 개별주식을 하는게 맞나 싶어서 입니다. 차라리 그 시간을 본업이나 부동산 투자에 쓰는게 낫겠다는게 제 판단이구요.
인덱스펀드에 투자할까도 생각해봤지만 S&P기준 현재 PE Ratio가 24.75인데 이경우 Earnings yield가 4%정도로 미국 국채의 5.5%보다 현저하게 낮으므로 딱히 매력적인 상황은 아니라고 생각해서 미국 국채에 올인했습니다 (심지어 국채는 악명높은 캘리포니아 주세금도 안냄).
(2) 꾸준한 ETF 분산 투자
당연히 저의 판단이 틀릴수도 있으니 거기에 대비해 매달 일정금액은 꼬박꼬박 주식시장 인덱스 ETF에 자동으로 투자하고 있습니다.
(3) 타주 부동산 투자 고민 - 시카고?
이 부분이 지금 제가 제일 관심을 많이 가지고 있는 분야인데 일단 질로우에서 주택가격 데이터를 매달 모아서 지역별로 가격 변화를 모니터링 할 계획입니다. 이건 대시보드가 완성되면 뉴스레터에도 매달 실어서 보내드리면 어떨까합니다.
굳이 타주인 이유는 위의 그래프에서 보셨다시피 실리콘밸리는 렌트가 더 저렴하고 또 이미 집가격이 너무 높아서 성장세를 봤을때 타 지역에 비해 빠르지 않을거라는 생각이 들어서입니다.
가격변화나 성장세뿐만 아니라 제가 관심이 가는 지역들은 좀 더 큰 그림에서 기후변화에 수혜지역이 될 것 같은 곳들인데 요즘 샌프란도 너무 따뜻해지고 엘에이는 상대적으로 습해지는 등 기후가 서서히 변한다는 이야기도 많이 돌고 있고 자연 재해도 부쩍늘어나고 있다는 느낌입니다.
제 생각에 투자용 수익형 부동산은 30년과 같이 장기로 투자를 하는 자산이라고 생각하기때문에 그 지역선정이 가장 중요한데 제가 타임머신을 타고 30년전으로 돌아가서 실리콘밸리에 집을 살수는 없으니 다음으로 살기좋고 커질만한 지역이 어디인가 고민중입니다.
특히 앞으로 기후가 더 좋아질 만한 곳(현재 춥거나 비가 많이오는곳...?)에 관심이 많이가는데 현재 집값이 날씨때문에 상대적으로 싼 지역이면서 좋은 학교도 많아서 앞으로 새로운 메트로가 될 지역을 생각하다보니 시카고, 보스턴, 시애틀과 같은 북쪽 도시들이 많이 떠오릅니다. 아직 극 초기 브레인스토밍하는 단계라 지역별로 세금도 생각해야하고 치안이나 다양한 부분들을 고려해야하지만 기본적으로 저는 기후변화를 막으려는 투자보다는 그걸 받아들이고 그 변화에 유리한 투자를 하는쪽으로 방향을 잡고 있고 앞으로 계속 아이디어가 발전하는대로 관심있는 분들께 공유해드리도록 하겠습니다.
쓰다보니 글이 엄청 길어졌는데 재미있게 읽어주시며 좋겠습니다. 아직 집정리도 마무리되지 않았고 한창 출장으로 바쁜 시기인데다 뉴스레터와 클럽하우스 세션을 재정비하는 중이라 뉴스레터 보내는 시기가 일정하지 않은점 양해부탁드립니다. 물론 이렇게 제 맘대로 하려고 평생 무료인 부분도 있습니다 ㅋㅋㅋ 다음주에 뵙겠습니다!
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