2025년 10월 15일 한국부동산원 「2025년 9월 전국주택가격동향조사 결과」 내용 분석 및 비즈니스 인사이트

돌남소장 부동산뉴스레터 제43호

안녕하세요, 부동산 컨설턴트 돌남소장입니다.

이번 뉴스레터에서는 2025년 10월 15일 한국부동산원 보도자료 「2025년 9월 전국주택가격동향조사 결과」를 바탕으로 현재 부동산 시장 동향과 이를 활용한 실질적인 비즈니스 전략에 대해 깊이 있게 알아보겠습니다.

출처: 한국부동산원

Q1. 안녕하세요, 돌남소장님. 먼저 2025년 9월 한 달 동안 전국 주택 가격이 어떻게 변했는지 전체 흐름부터 짚어주실까요?

A1. 네, 한국부동산원이 발표한 자료를 보면 9월 전국 주택 매매가격지수가 전월 대비 0.09% 상승했어요. 전세가격지수도 0.10% 상승, 월세가격지수는 0.13% 상승하여 전반적으로 모든 지표가 소폭 올랐습니다. 수도권과 서울이 특히 상승을 이끌었는데요. 9월 한 달 동안 수도권은 0.22%, 그 중 서울은 0.58%나 올랐습니다. 반면 지방은 -0.03%로 약간 하락했어요. 요약하면, 서울 등 수도권은 상승세를 보였고 지방은 아직 약세를 보인 한 달이었습니다. 매매뿐 아니라 전세와 월세 가격도 전국적으로 상승세를 지속했는데, 전세 0.10%↑, 월세 0.13%↑로 8월보다도 상승폭이 좀 커진 모습이에요. 전체적으로 9월은 수도권 주도 상승장이었다고 볼 수 있습니다.

출처: 한국부동산원

Q2. 수도권은 오르고 지방은 떨어졌다고 하셨는데, 이렇게 지역별로 차이가 큰 이유는 무엇인가요?

A2. 지역별 시장 여건 차이 때문인데요. 서울을 비롯한 수도권은 인기 지역 위주로 매수세가 살아나고 있습니다. 재건축 기대가 있거나 신축 대단지, 역세권 등 선호 단지들은 찾는 사람이 꾸준히 늘어서 가격이 오르고 있어요. 한국부동산원 설명에 따르면, 서울·수도권의 신축이나 재건축 추진 단지 등 주요 단지에는 매수 문의가 계속되고 거래도 상승 가격에 이뤄지는 상황이라고 합니다. 반면 그 외 낡은 아파트들이 몰린 외곽 지역 등은 매수세가 위축되고 관망하는 분위기라서 가격이 지지부진하다고 해요.

지방의 경우도 비슷한 양극화가 나타났는데요. 산업과 인구가 몰린 곳은 좀 나은 반면, 수요가 적거나 미분양 물량이 많은 곳은 약세였습니다. 예를 들어 대구는 달서구나 북구처럼 구축 아파트 밀집 지역을 중심으로 수요가 줄며 9월에 0.20% 하락했고, 제주도도 미분양이 많이 쌓인 서귀포시 위주로 -0.13% 떨어졌어요. 이런 지역들은 집을 사려는 사람이 적어 가격이 지지부진하거나 내려간 겁니다. 결국 입지 여건이 좋고 수요가 있는 곳과 그렇지 않은 곳의 차이로 인해 수도권·지방 간, 또 같은 지역 내에서도 가격 상승 지역과 하락 지역이 갈린 것입니다.

출처: 한국부동산원

Q3. 그렇다면 서울은 9월에 얼마나 오른 건가요? 특히 서울 내부에서는 어떤 구들이 많이 올랐는지 궁금합니다.

A3. 서울은 9월 한 달 동안 0.58% 상승하여 전국에서 상승폭이 가장 컸어요. 세부적으로 들여다보면, 서울 25개 구 대부분이 올랐지만 일부는 상승률이 1%를 넘을 정도로 뛰었습니다. 강북권(한강 이북 14개구)을 보면 성동구가 1.49% 올라 가장 높았고, 용산구 1.20%, 마포구 1.17% 등이 그 뒤를 이었어요. 예컨대 성동구는 금호동·성수동 주요 단지들을 중심으로 많이 올라서 1%를 훌쩍 넘었고, 용산구도 이촌동 등 인기지역 위주로 올라 1%대 상승률을 보였습니다. 강남권(한강 이남 11개구)에서도 송파구가 1.30% 상승으로 최고치였고요. 이어 동작구 0.76%, 서초구 0.74%, 강동구 0.74% 등이 올랐습니다. 송파구 잠실동 일대 재건축 추진 단지들의 가격 상승세가 두드러져서 1% 넘게 오른 것이고, 서초구도 반포동 등 인기 단지 위주로 오르면서 전체 상승을 견인한 것으로 보여요.

정리하면 서울의 웬만한 지역은 다 올랐지만, 특히 재건축 호재가 있거나 학군 좋고 역세권인 대단지 아파트들이 많은 지역이 크게 뛰었어요. 성동·용산·마포처럼 도심 접근성 좋고 개발호재 있는 곳들, 송파·서초·강남 같은 전통적 인기지역이 상승을 주도했다고 볼 수 있습니다. 이는 “서울의 주요 재건축 추진 단지나 대단지, 역세권 단지에 매수 문의가 증가하면서 상승 거래가 포착되었다”는 한국부동산원의 분석과도 일치합니다.

출처: 한국부동산원

Q4. 수도권 다른 지역들은 어땠나요? 경기도와 인천의 9월 집값 동향도 알려주세요.

A4. 수도권 중 경기도는 9월에 0.06% 상승해서 보합에 가까운 소폭 상승을 했습니다. 경기도 내에서는 지역별로 희비가 있었는데요. 성남 분당구, 광명시, 과천시 등 서울 접근성이 좋고 주거 선호도가 높은 곳들이 경기도 평균 상승을 이끌었어요. 이런 지역들은 서울 못지않게 신규 투자와 수요가 꾸준한 곳이죠. 반면 인천은 9월에 -0.04% 하락하여 다소 부진했습니다. 인천에서도 특히 서구, 연수구, 계양구 위주로 약세를 보였다고 해요. 이들 지역은 새 아파트 공급 영향이나 수요 감소로 매매가 소폭 내려간 것으로 보입니다.

다만 인천의 경우 9월 말 즈음에는 분위기가 좀 달라진 조짐도 있습니다. 월간으로는 -0.04% 하락이지만, 9월 마지막 주에는 인천 집값이 상승 전환한 것으로 나타났어요. 한국부동산원 자료에 따르면 9월엔 연수구가 약세였지만 미추홀구, 중구 등 일부 지역이 올라서 전체적으로 상승세로 돌아섰다고 하거든요. 이런 걸 보면 인천도 하락 폭이 크지 않고 일부 지역은 다시 오르는 저점 통과 분위기가 아닐까 합니다.

출처: 한국부동산원

Q5. 지방은 지역별로 편차가 컸다고 하셨는데, 구체적으로 어느 지역이 올랐고 어디가 내렸나요?

A5. 9월 지방 주택 매매가격지수는 -0.03%로 거의 보합 수준이었지만 지역별로 들여다보면 상승한 곳과 하락한 곳이 엇갈렸습니다. 먼저 오른 지역부터 보면, 울산이 +0.14%로 지방 광역시 중 가장 높게 올랐고, 행정중심도시인 세종도 +0.09% 상승했습니다. 울산은 남구와 북구 등 정주여건이 좋은 단지들을 중심으로 상승했다네요. 또 세종시는 아름동, 어진동 같은 주거여건 양호한 신축 단지 위주로 올랐다고 합니다.

반면 내린 지역으로는, 대구가 -0.20%로 하락폭이 가장 컸고 제주도도 -0.13% 하락했습니다. 대구는 특히 달서구의 중소형 아파트나 북구의 구축 아파트 밀집 지역을 중심으로 수요가 줄며 가격이 떨어졌다고 해요. 아무래도 대구는 공급 물량도 꽤 있었고 인구 유출 등의 영향으로 약세장이 이어진 모습입니다. 제주도는 미분양 아파트 적체가 심한 편인데, 그 영향으로 서귀포시를 중심으로 가격이 내려갔다고 합니다. 제주 역시 관광 경기 침체와 맞물려 부동산 수요가 위축된 게 원인으로 보입니다. 이 밖에 부산은 -0.02%로 거의 변동이 없었고, 광주는 -0.07% 하락, 대전 -0.11% 하락 등 지방 광역시 상당수가 아직 약세를 면치 못했어요.

요약하면 지방에서도 울산·세종 등 일부 도시는 상승 전환했지만, 대구·광주·대전 등 많은 도시들은 아직 하락세였습니다. 다만 하락폭이 7~8월에 비해 줄어들거나 일부 상승 지역이 생기는 등 지방 부동산도 서서히 바닥을 다지는 모습으로 보입니다.

출처: 한국부동산원

Q6. 매매에 이어 전세 시장 상황도 궁금한데요. 9월 전세가격은 어땠나요? 매매와 비슷하게 수도권만 오른 건가요?

A6. 전국 주택 전세가격지수도 9월에 0.10% 상승했습니다. 8월까지는 전국 전세가격이 거의 보합이었는데, 9월에는 전국적으로 전세값이 상승 전환한 것이에요. 특히 수도권 전세가 0.17% 올라서 상승을 주도했고, 지방도 0.04% 올라 미미하지만 플러스로 돌아섰습니다. 서울 전세가격지수는 0.30% 올라서 매매 상승률(0.58%)에는 못 미치지만 꽤 큰 폭으로 뛰었어요. 전세시장이 다시 달아오르는 모양새입니다.

서울 전세를 좀 더 보면, 학군 좋고 역세권인 대단지 위주로 전세 수요가 크게 늘면서 전세값이 뛰었다고 해요. 실제로 매물이 부족할 정도라는 말이 나오는데, 인기 단지는 전세 놓기가 무섭게 계약이 된다고 합니다. 송파구 전세가격지수가 0.95% 올라 서울에서 가장 크게 올랐고, 서초구 0.65%, 강동구 0.64% 등 강남4구를 중심으로 전세 상승폭이 컸어요. 강북권도 용산구 0.57%, 성동구 0.35%, 마포구 0.30% 등 전세값이 전반적으로 올랐습니다. 서울은 학군 수요가 많은 9~10월 이사철 수요까지 겹치며 전세가 강세를 보인 것으로 분석돼요. 전세 매물이 부족한데 찾는 사람은 많으니 가격이 오를 수밖에 없는 상황이죠.

경기도 전세도 9월에 0.11% 상승하여 8월(-0.02%)보다 개선되었습니다. 경기 내에서도 지역별로 희비가 있는데, 평택시나 시흥시 등 일부는 전세값이 떨어졌지만 과천시, 하남시, 수원 영통구 등은 전세 수요가 많아 올라서 경기도 전체적으로는 플러스를 만들었어요. 특히 과천·하남 같은 곳은 서울 접근성도 좋고 신규 입주물량 영향으로 전세 이동이 활발해 가격이 올랐고, 반대로 평택 등은 공급 물량 영향으로 전세가 약세였던 거죠. 인천 전세도 0.06% 상승해서 전월의 하락에서 상승 전환했습니다. 인천은 연수구 전세값이 약세였지만 서구·미추홀구·중구 전세 수요가 늘며 전체적으로 플러스로 돌아섰다고 하네요.

지방 전세시장도 나아진 곳이 있습니다. 울산 전세가격지수는 0.21% 올라 지방에서 가장 높았고, 부산도 0.12% 상승했어요. 대체로 광역시 전세값이 약간씩 오르거나 보합세로 돌아섰는데, 다만 제주(-0.13%)나 전남(-0.09%)은 전세 수요 감소로 아직 하락했습니다. 한 가지 눈에 띄는 점은 세종 전세가 0.77%나 급등한 건데요. 세종시는 공무원 이동이나 새 아파트 공급 영향으로 전세 물량 대비 수요가 크게 늘면서 단기간에 전세가격이 뛰었다고 합니다. 0.77%면 서울보다도 두 배 넘게 오른 수치라서, 세종 전세시장 열기가 상당했다고 볼 수 있어요.

전체적으로 9월 전세시장은 수도권을 중심으로 수요가 살아나 가격이 상승세로 돌아섰다고 정리할 수 있겠습니다. 서울·수도권은 전세 매물이 귀해질 정도로 분위기가 달아오르고 있고, 지방도 일부 지역을 빼곤 큰 하락 없이 안정 혹은 소폭 상승 기조로 바뀌는 모습입니다.

출처: 한국부동산원

Q7. 월세 시장은 어떨까요? 전세와 함께 월세 가격도 올랐는지, 9월 월세동향도 알려주세요.

A7. 네, 월세가격지수 역시 전국 0.13% 상승하여 전세와 비슷한 흐름을 보였어요. 특히 서울 월세가격지수가 0.30% 올라서 전세 상승률과 같았고, 수도권 전체로는 0.20% 상승, 지방은 0.07% 상승했습니다. 월세도 8월보다 오름폭이 조금 커진 상황입니다.

서울 월세시장을 보면, 학군지·역세권 및 소형 아파트 위주로 월세 수요가 늘어나 매물이 부족해진 게 가격 상승 요인이라고 합니다. 쉽게 말해 직장인이나 학생 수요가 많은 지역의 작은 집 월세가 특히 인기라서 가격이 오른 것이죠. 자치구별로는 송파구 월세가 0.73% 올라 가장 큰 폭으로 상승했고요, 용산구 0.63%, 양천구 0.47%, 강동구 0.41%, 영등포구 0.48% 등 여러 지역에서 월세가 올랐어요. 송파구의 경우 방이동·잠실동 대단지 월세 수요가 많아 크게 올랐고, 용산구는 한남동·이촌동 고급주택 월세 수요 증가가 영향을 줬다고 볼 수 있습니다. 강남 4구뿐만 아니라 목동이 있는 양천구, 직장인 많은 영등포구 등에서도 소형주택 월세가 강세였어요.

경기도 월세도 0.14% 상승했습니다. 수원 영통구나 성남 분당구처럼 직주근접 선호단지 위주로 월세가 올랐다고 해요. 예를 들어 IT기업 단지가 있는 성남 판교·분당 쪽이나, 대학가가 가까운 곳은 월세 수요가 꾸준하죠. 인천 월세는 0.16% 상승했는데, 인천 동구의 소형 주택과 서구 지역을 중심으로 월세 가격이 올랐다고 합니다.

지방 월세 시장도 대체로 안정 속 소폭 상승인데요. 울산 월세가격지수가 0.24% 올라 지방에서 가장 높았고, 광주 0.12%, 전북 0.13%, 세종 0.34% 등 꽤 오른 곳들이 있습니다. 세종은 새롬동·어진동 등의 소형 아파트를 중심으로 월세 수요가 늘며 0.34% 상승했다고 해요. 반면 대전이나 대구 월세는 보합 수준으로 특별한 변화가 없었습니다.

전반적으로 월세시장도 전세와 마찬가지로 9월에 강세로 돌아선 모습입니다. 특히 서울 및 수도권의 월세 수요가 지속적으로 증가하고 있어, 전세자금 부담이나 금리 부담을 피해 월세로 임차하려는 사람이 많음을 보여줍니다. 지방도 큰 변동은 없지만 안정적으로 이어지고 있고요.

출처: 한국부동산원

Q8. 이렇게 보면 9월에 전반적으로 8월보다 집값이나 임대료 오름폭이 커진 것 같은데요. 8월과 비교한 9월의 변화, 그리고 추세가 어떻게 달라졌는지 설명 부탁드립니다.

A8. 네, 9월은 8월 대비 상승폭이 커진 달이라고 할 수 있습니다. 우선 매매가격을 보면, 8월에 전국 0.05% 상승이었는데 9월에는 0.09%로 상승폭이 확대됐습니다. 특히 서울은 8월 0.45% → 9월 0.58%로 상승세가 더 가팔라졌고, 수도권 전체도 8월 0.17% → 9월 0.22%로 상승폭이 커졌어요. 지방은 8월 -0.05% 하락에서 9월 -0.03%로 하락폭이 줄면서 약세가 완화됐습니다. 5대 광역시(-0.07%)나 8개 도(-0.01%) 모두 8월보다는 나아진 수치이고요.

전세가격도 마찬가지입니다. 서울 전세지수는 8월 0.21% → 9월 0.30%로 상승폭 확대, 수도권 전세지수도 8월 0.08% → 9월 0.17%로 두 배 넘게 뛰었어요. 지방 전세지수는 8월 0.00%에서 9월 0.04%로 플러스로 전환됐습니다. 쉽게 말해 8월까지는 지방 전세가 약보합이었는데 9월엔 살짝 올라선 것이죠.

월세가격도 서울 8월 0.24% → 9월 0.30%, 수도권 0.15% → 0.20%로 상승폭이 커졌고, 지방은 0.06%에서 0.07%로 비슷하거나 약간 둔화됐지만 여전히 플러스입니다.

요컨대 8월보다 9월에 수도권 집값과 임대차값 상승세가 더 뚜렷해졌다고 볼 수 있어요. 7월→8월→9월로 오면서 서울을 비롯한 수도권은 매달 상승폭이 커지는 추세입니다. 반면 지방은 7~8월에 이어 9월에도 대체로 약세였지만, 하락 폭은 점차 줄어들어 바닥을 확인하는 흐름으로 해석됩니다. 예를 들어 대전·대구 등이 7~8월엔 비교적 큰 폭 떨어졌다면 9월엔 낙폭이 줄었거든요. 그래서 수도권은 상승 가속, 일부 지방은 하락 둔화로 요약할 수 있겠습니다.

출처: 한국부동산원

Q9. 현재 시점에서 작년 같은 달과 비교하면 집값이 얼마나 변했나요? 1년 전에 비해 많이 오른 편인가요, 아니면 아직도 예년 수준에 못 미치나요?

A9. 흥미로운 질문인데요. 전국 평균으로 보면 1년 전인 2024년 9월 대비 올해 9월 주택 매매가격지수는 0.24% 오른 상태예요. 0.24%면 거의 변동이 없는 수준이죠. 전세가격지수는 전년 동월 대비 +0.49%, 월세가격지수는 +1.08% 정도 높습니다. 숫자만 보면 전국적으로 작년과 거의 비슷한 집값 수준이라고 할 수 있어요.

하지만 지역별로 보면 얘기가 좀 달라집니다. 서울의 경우 작년 9월보다 집값이 4.82%나 높아졌어요. 1년 새 거의 5% 오른 건데, 이는 전국 평균보다 훨씬 큰 상승입니다. 올해 들어 서울 집값이 빠르게 반등한 결과죠. 경기도는 전년 대비 +0.36%로 소폭 상승, 인천은 -1.26%로 아직 작년보다 낮습니다. 수도권 내에서도 서울과 경기/인천의 격차가 큰 셈입니다.

지방 광역시들을 보면, 부산 +0.91%, 울산 +1.99% 등 작년보다 오른 곳도 있지만, 대구는 -3.62%로 아직 크게 낮고, 광주 -1.85%, 대전 -1.68% 등 여전히 1년 전보다 집값이 못 오른 지역이 많아요. 예를 들어 대구는 올해 계속 약세여서 작년 동월 대비 3% 넘게 낮은 상태고, 광주·대전도 1~2%가량 작년보다 떨어진 상태입니다. 세종은 +0.76%로 작년보다 약간 높고요. 8개 도 지역을 보면 충북 +0.30%, 경남 +0.02% 등 거의 변화 없는 수준이 많고, 전남 -0.89%, 경북 -1.01%, 제주 -1.70%처럼 작년보다 낮은 곳도 있습니다. 특히 제주도는 전년 동월 대비 -1.70%로, 아직 작년보다 가격이 꽤 낮은 상태예요.

결국 최근의 회복장은 수도권, 그중에서도 서울에 집중되어 있었고, 많은 지방 지역은 아직 작년 수준을 회복하지 못한 것으로 나타납니다. 지난해 2024년에 집값이 많이 떨어졌던 영향이 지방에선 채 다 만회되지 못한 거죠. 서울은 작년 하반기 저점 대비 많이 올라섰지만, 지방 특히 몇몇 도시는 여전히 작년보다 가격이 낮아 상대적으로 침체에서 벗어나지 못한 곳들이 있습니다.

요약하면, 전국 평균으로는 집값이 1년 전과 비슷하지만, 서울은 5% 가까이 올랐고 대구 등은 몇 %씩 떨어져 있는 등 지역별 편차가 매우 큽니다. 올해 들어 서울과 일부 지역만 국지적으로 상승세였고 다수 지역은 아직 작년 수준에도 못 미치는 회복 더딘 상황이라고 볼 수 있겠네요.

출처: 한국부동산원

Q10. 주간 단위 추이를 보면 9월 내에서도 특히 추석 연휴 전후로 집값 상승세가 가팔랐다고 들었습니다. 9월의 주간 흐름은 어땠나요?

A10. 네, 맞아요. 주간 변동률을 보면 9월 후반으로 갈수록 상승 폭이 커졌습니다. 한국부동산원이 매주 발표하는 주간 아파트가격 동향을 보면, 9월 마지막 주(9월 4주차)에 서울 아파트값이 그 전주 대비 0.27% 상승했는데, 이는 그 전주 0.19%보다도 큰 폭이고 최근 12주 중 최고 상승률이었다고 합니다. 즉 9월 말에 가까워질수록 서울 집값 오름세가 더 가팔라졌다는 뜻이지요. 추석 직전까지 “막차 수요”라고 해서 규제 전에 집을 사두려는 수요가 겹친 영향도 있습니다.

참고로 민간 통계인 KB부동산 등의 자료를 보면 9월 중순(9월 2주차) 서울 아파트값이 주간 0.34% 오른 적도 있었다고 해요. 일부 인기 지역은 그보다 더 뛰기도 했는데, 실제 보도를 보면 한강 변 이른바 '한강 벨트' 지역에서 광진구 주간 0.96%, 송파구 0.94%, 성동구 0.73% 상승했고, 서울 인근 경기도 성남 분당구는 무려 1.16%나 주간 상승해 4년 7개월 만의 최고 상승률을 기록했다고 합니다. 불과 1주일 사이에 1% 넘게 오른 건 매우 이례적인데, 그만큼 9월 당시 시장 열기가 뜨거웠다는 방증이죠.

요약하면, 9월 한 달 동안 서울 집값은 주초보다 주말로 갈수록 상승 탄력이 붙는 추세를 보였습니다. 9월 내내 매주 오름폭이 커졌고, 연휴 직전에는 “이번 기회 놓치면 못 산다”는 심리가 작용하면서 단기 급등하는 모습도 관찰됐어요. 이는 월간 지표에서 드러난 9월의 높은 상승률(서울 0.58%)이 몇 주간 누적된 결과임을 보여줍니다. 주간 흐름이 이렇게 가팔라지니 정부에서도 예의주시할 수밖에 없었겠죠.

출처: 한국부동산원

Q11. 실제로 정부나 한국은행 등 당국도 이런 집값 움직임을 주시할 텐데요. 정책적 대응은 어떤 것들이 있었나요? 9월 상황에 대응한 조치나 향후 계획이 궁금합니다.

A11. 네, 정부도 집값 급등세를 좌시하지 않았습니다. 9월 내내 서울 집값이 오르자, 정부는 10월 15일에 부동산 추가 대책을 내놓았어요. 흔히 '10·15 대책'이라고 부르는데, 주요 내용은 “고가 주택일수록 대출 한도를 줄이겠다”는 것이었습니다. 구체적으로 말하면, 집값이 15억 원 이하인 주택은 기존처럼 최대 6억 원까지 대출이 가능하지만, 15억 원 초과 ~ 25억 원 이하 주택은 최대 4억 원, 25억 원 초과 주택은 최대 2억 원까지만 주택담보대출을 허용하도록 한 거예요. 쉽게 말해 집값이 비싸면 비쌀수록 대출을 덜 해주는 구조로 만든 것이죠. 이 조치는 10월 16일 부터 바로 시행되었는데, 이렇게 되면 강남을 비롯한 고가 주택 지역의 매수 부담이 커져 투기 수요를 억제하는 효과를 기대할 수 있습니다.

정부 대책 발표 전후로 시장이 상당히 출렁였는데요. 이 대책이 예고되자 10월 15일 발표 직전까지 “막차 수요”가 폭발했다는 보도도 있었어요. 실제로 발표 전날인 10월 14일까지 서울 등 비규제지역을 중심으로 매수자들이 몰리면서, 계약한 지 하루 만에 거래신고를 마친 사례까지 나왔다고 합니다. 규제가 발표되면 대출이 어려워질 것을 우려해 미리 급하게 계약을 체결한 사례들이죠. 그리고 대책 시행 이후에는 고가 아파트 거래가 줄어드는 등 효과가 나타나고 있습니다. 다만 일각에선 정부의 이런 대출 규제가 실수요자들까지 어렵게 한다는 비판도 있어요. 현금이 부족한 중산층은 좋은 지역 청약을 포기해야 할 판이라는 지적도 있습니다.

한편 금융통화당국, 즉 한국은행도 최근 집값 상승을 예의주시하고 있습니다. 한국은행 이창용 총재는 이미 8월에 “서울 일부 지역의 주택가격 상승률이 여전히 높아 부동산시장이 완전히 안정된 게 아니다”라고 언급한 바 있어요. 이는 한은이 금리 인하 여부를 결정함에 있어 부동산 과열을 중요한 고려 요소로 보고 있다는 뜻으로 해석됩니다. 실제로 올해 하반기 들어 물가상승률이 둔화되고 경기 둔화 우려로 금리 인하 기대가 있었지만, 집값이 다시 뛰는 상황이라 한은이 함부로 금리를 못 내리고 있는 측면도 있거든요. 요즘 기준금리가 3.5%로 유지되고 있는데, 부동산 불안이 완화될 때까지 금리 인하를 늦출 수 있다는 관측도 나옵니다.

정리하면, 정부는 대출 규제 강화와 공급 대책 등을 통해 집값 잡기에 나섰고, 한국은행은 섣부른 금리 인하를 자제하며 시장 안정을 도모하고 있습니다. 잇따른 6·27 대출규제, 9·7 공급대책에 이어 10·15 대책까지 나온 상황이라 앞으로 부동산 시장에 정부의 의지가 강하게 작용할 것으로 보여요. 투자자 입장에서는 이런 정책 변화를 잘 살펴야 할 것입니다.

출처: 한국부동산원

Q12. 마지막으로, 이렇게 집값이 움직이는 상황에서 투자자나 내 집 마련을 준비하는 분들께 전략적으로 어떤 조언을 해주고 싶으신가요? 시장을 어떻게 바라봐야 할지 부탁드립니다.

A12. 현재 시장은 지역별로 온도차가 매우 큰 ‘복합장세’라고 할 수 있어요. 서울 등 수도권 핵심지역은 단기간에 급반등해서 과열 조짐까지 보이는 반면, 일부 지방은 여전히 침체입니다. 따라서 투자나 내 집 마련 전략도 지역별로 다르게 접근해야 해요.

우선 서울 및 인기 지역 아파트의 경우 올해 들어 가격이 꽤 오른 만큼 추격 매수에는 신중할 필요가 있습니다. 물론 탄탄한 수요가 받쳐주는 지역이라 장기적으로 우상향 가능성이 있지만, 단기적으로는 정부 규제나 금리 부담 변수도 크니까요. 특히 이번 10·15 대출 규제로 고가주택은 자금조달 문턱이 높아졌으니 자금 계획을 꼼꼼히 세워야 합니다. 무리하게 대출을 끌어다가 집을 사는 건 위험해졌어요. 매물이 부족하다고 조바심내기보다는, 정책 동향과 금리 흐름을 확인하면서 적절한 매수 타이밍을 잡는 것이 중요합니다.

반대로 대구나 일부 지방처럼 아직 바닥을 지나지 못한 지역들은 가격이 싸졌다고 섣불리 투자해서는 안 됩니다. 해당 지역의 인구 유입 전망, 일자리 상황, 미분양 물량 등을 따져봐야 해요. 수요 기반이 약한 지방 도시는 집값 회복까지 상당한 시간이 걸릴 수 있고, 경우에 따라 추가 하락 위험도 배제할 수 없습니다. 예컨대 대구는 아직 작년보다 가격이 훨씬 낮은 상태인데, 공급 과잉과 경제 여건을 고려하면 당분간 큰 상승을 기대하긴 어려울 수도 있다는 거죠. 지방 투자를 고려하신다면 그 지역 실수요(임대수요)와 향후 개발호재 등을 면밀히 조사해서 ‘싸다고 다 오르는 건 아니다’라는 점을 명심해야 합니다.

또 하나, 정부 정책 변수를 반드시 염두에 두셔야 합니다. 집값이 급등하면 언제든 추가 규제나 세제 강화 조치가 나올 수 있어요. 이번 정부도 계획에 없던 대책을 내놓았듯이, 시장 상황에 따라 규제가 나올 수 있습니다. 반대로 경기가 너무 안 좋아지면 규제 완화나 금리 인하 카드가 쓰일 수도 있겠죠. 이런 변동성 때문에 단기 차익을 노리는 투자는 리스크가 크다고 봅니다. 장기적인 관점에서 접근해야 안전해요.

마지막으로, 금리 환경도 중요합니다. 요즘 대출금리가 여전히 높은데, 이자 부담을 견딜 수 있는지 따져보고 투자해야 해요. 월세 수익을 노리는 투자자라면 금리가 높아 대출이자 비용이 크니 수익률 계산을 보수적으로 해야 하고, 실거주 구매자라도 향후 몇 년간 금리가 어떻게 될지 고려해서 무리한 대출은 피하는 게 좋겠습니다.

결론적으로, 지금 부동산 시장은 서울과 지방의 양극화, 그리고 정책 변수라는 두 가지 키워드로 요약됩니다. 서울 등 핵심지역은 수급이 타이트해 당분간 강보합이 예상되지만, 정부 개입에 따라 단기 급등세는 조정받을 수 있고, 지방은 기초 여건에 따라 회복 속도가 제각각일 거예요. 투자자분들께서는 지역별 시장 데이터를 꼼꼼히 살펴보고, 정책 변화에도 항상 귀 기울이시길 바랍니다. 무엇보다 섣부른 영끌보다는 자신의 자금여력 내에서 안전마진을 확보하는 투자를 권해드려요. 부동산은 중장기 전략이 중요한 만큼, 성급함을 버리고 긴 안목으로 접근하면 좋겠습니다. 감사합니다.