국토교통부 ‘농림지역 단독주택 허용 등 지역 살리기 본격 추진’ 보도 내용 분석 및 비지니스 인사이트

돌남소장 부동산뉴스레터 제26호

안녕하세요, 돌남소장입니다.

이번 뉴스레터는 2025년 6월 24일 국토교통부에서 발표한 ‘농림지역 단독주택 허용 등 지역 살리기 본격 추진’ 보도자료를 바탕으로, 실제 부동산 비즈니스에 바로 적용할 수 있는 인사이트를 최대한 구체적으로 풀어서 전달해드릴게요.

Q. 이번 국토계획법 시행령 개정안의 핵심이 뭔지 한 문장으로 정리해주실 수 있나요?

네, 요약하면 “이제 농어업인이 아닌 일반 국민도 농림지역(보전산지, 농업진흥구역 제외)에서 1,000㎡ 미만의 단독주택을 지을 수 있게 됐다”는 점이에요.

Q. 그동안은 농림지역에서 일반인은 집을 못 짓는 경우가 많았죠?

맞아요. 그동안은 농지법에 따라 농업보호구역 등 일부 지역에서만 일반인의 주택 건축이 허용됐어요. 이번 개정으로 전국 약 140만 필지(573㎢)가 새롭게 완화 대상이 됐고, 이게 광주광역시 전체 면적보다 커요.

Q. 이 변화가 부동산 시장에 어떤 실질적 기회를 줄 수 있을까요?

아주 구체적으로 말씀드릴게요.

도시에 사는 분들이 주말에 농어촌에서 체류하기 쉬워져요. ‘5도2촌’(평일엔 도시, 주말엔 농촌) 라이프스타일이 현실적으로 가능해집니다.
귀농·귀촌 수요뿐 아니라, 주말주택, 세컨드하우스, 체험농장, 가족형 펜션 등 다양한 형태의 주택 수요가 폭발적으로 늘어날 수 있어요.
생활 인구가 늘어나면, 지역상권·서비스업·관광업 등 연관 산업도 같이 성장할 가능성이 큽니다.

Q. 비즈니스적으로, 이걸 어떻게 활용하면 좋을까요? 구체적인 전략을 듣고 싶어요.

네, 아주 실용적으로 접근해보죠.

1. 농림지역 토지 매입 및 중개 전략

타깃 선정: 기존 농어민이 아닌, 도시 거주자중에서 ‘주말주택’, ‘세컨드하우스’, ‘체험농장’에 관심있는 고객을 적극적으로 발굴해요.
토지 데이터 분석: 전국 140만 필지 중, 실제로 접근성이 좋은 곳(고속도로 IC, KTX역, 관광지 인근 등)을 선별해서 리스트업해요.
현장 답사 및 포트폴리오화: 각 토지별로 ‘주말주택’, ‘체험형숙박’, ‘가족형펜션’ 등 구체적 활용 시나리오를 제안하는 포트폴리오를 만듭니다.
규제 체크리스트: 보전산지, 농업진흥구역, 농업보호구역등 구역별 허용·불허용 여부를 명확히 표로 정리해 고객에게 전달해요.(예시: “이땅은 보전산지라 단독주택 불가, 이땅은 허용” 식으로 단순화)

2. ‘5도2촌’ 라이프스타일 패키지 상품화

주말주택 패키지: 토지+소형주택+텃밭+관리서비스까지 묶어서 ‘주말농장패키지’로 상품화해요.
체험형 농장/숙박 연계: 지역 농가와 협업해서, 고객이 주말에 와서 직접 농사도 짓고, 숙박도 할 수 있는 체험형 상품을 만듭니다.
지역 커뮤니티 연계: 귀촌·귀농 희망자에게 ‘지역 커뮤니티 소개’, ‘생활 인프라 안내’, ‘현지 정착 지원’ 등 부가서비스를 제공합니다.

3. 관광·여가형 부동산 개발

관광휴게시설 기획: 농촌 마을에 자연체험장, 캠핑장, 글램핑장, 소규모 카페 등 관광휴게시설을 기획·중개해요.
보호취락지구 활용: 새로 도입되는 보호취락지구에선 대형 공장·축사 입지가 제한되고, 자연체험장 등 관광시설이 가능해져요. 이걸 활용해 ‘마을 체험관광’ 비즈니스를 기획할 수 있습니다.

4. 농공단지 건폐율 완화 활용

공장부지 효율화 컨설팅: 농공단지 내 건폐율이 70%에서 80%로 완화돼요. 기존 입주기업이 공장부지를 추가로 사지 않고도 생산시설, 저장공간을 늘릴 수 있어요.
부동산 가치 상승 포인트: 건폐율 완화로 인해 기존 농공단지 내 토지의 가치가 상승할 수 있어요. 이걸 미리 선점해두면, 기업 대상 중개·컨설팅에서 큰 이익을 볼 수 있습니다.

5. 개발행위 규제 완화 활용

유지·보수 리모델링 시장 확대: 기존엔 공작물 철거·재설치 시 개발행위 허가가 필요했는데, 앞으로는 일정 요건(토지 형질변경 없고, 기존 허가 규모 이내)만 충족하면 허가 없이 유지·보수가 가능해져요.
빠른 거래·개발: 리모델링, 보수, 소규모 개발 프로젝트를 신속하게 진행할 수 있어, 중개업자나 개발자 입장에서 시간·비용을 크게 절감할 수 있습니다.

Q. 이런 전략을 실제로 적용할 때, 주의할 점은 뭐가 있을까요?

아주 구체적으로 말씀 드릴게요.

규제 구역 체크: 보전산지(산지관리법), 농업진흥구역(농지법) 등은 여전히 단독주택 불가예요. 반드시 토지의 구체적 구역을 확인해야 해요.
지자체 조례 확인: 농공단지 건폐율 완화는 조례로 정한 도로·상하수도 등 기반시설 요건을 충족해야 하고, 도시계획위원회 심의를 거쳐야 해요.
시장 분석: 단기적으로는 투자 수요가 몰릴수 있지만, 실제 주거·체류 수요가 지속적으로 늘어날지 지역별로 꼼꼼히 분석해야 해요.

Q. 좀 더 신선하고 특이한 비즈니스 전략, 한 가지만 더 알려주실 수 있나요?

네, 아주 구체적으로 말씀드릴게요.

‘농촌 맞춤형 공유주택 플랫폼’ 기획

컨셉: 농림지역에 단독주택을 여러 명이 공동 소유·이용하는 ‘공유주택’ 플랫폼을 만듭니다.
운영 방식: 예를 들어, 5명~10명이 한 채의 주말주택을 공동으로 소유하고, 각자 원하는 시기에 예약해서 사용해요.
장점: 진입장벽이 낮아져서 더 많은 도시민이 농촌 체험을 쉽게 시작할 수 있어요. 관리비, 유지비를 공동 부담해 경제적 부담이 적어요. 지역 주민과의 교류 프로그램을 연계해, 단순한 ‘숙박’이 아니라 ‘지역체험’까지 확장할 수 있어요.
수익 모델: 플랫폼 이용 수수료, 관리대행 서비스, 체험 프로그램 연계 수익 등 다양한 수익원이 생깁니다.

Q. 이런 공유주택 플랫폼이 실제로 성공하려면 어떤 조건이 필요할까요?

접근성: 고속도로, KTX역, 대도시와의 거리 등 교통 접근성이 좋아야 해요.
지역 커뮤니티 협력: 지역 주민과의 협업이 중요해요. 현지 농산물 체험, 마을 행사 등과 연계하면 체류 만족도가 높아져요.
법적 검토: 공동 소유, 이용 방식에 대한 법적 이슈(등기, 분할, 책임 등)를 미리 검토해야 해요.

Q. 마지막으로, 이번 개정안이 지역사회에 미치는 장기적 효과는 무엇이라고 보시나요?

생활 인구 증가: 주말주택, 귀농·귀촌 등 다양한 형태로 생활 인구가 늘어나요.
지역 경제 활성화: 상권, 서비스업, 관광업 등 연관 산업이 성장할 수 있어요.
주거환경 개선: 보호취락지구 도입으로, 농촌 마을의 주거환경이 더 쾌적해지고, 마을 단위의 새로운 수익원이 생겨요.
기업 투자 확대: 농공단지 건폐율 완화로 기업의 투자, 일자리 창출이 늘어날 수 있습니다.

[정리] 이번 개정안의 실전 비즈니스 인사이트

농림지역 140만 필지, 일반인 단독주택 허용 → 주말주택, 세컨드하우스, 체험형 숙박 등 신사업 기회
‘5도2촌’ 라이프스타일, 귀농·귀촌, 체험농장 등 다양한 고객 타깃 가능
농공단지 건폐율 완화 → 기업 대상 컨설팅, 공장부지 가치 상승
보호취락지구 신설 → 관광휴게시설, 체험마을 등 신규 수익원 창출
개발행위 규제 완화 → 유지·보수, 리모델링 시장 신속 확대
신선한 전략: 농촌 맞춤형 공유주택 플랫폼, 지역 커뮤니티 연계 서비스

돌남소장 부동산뉴스레터 제26호는 여기까지입니다. 실전에서 바로 써먹을 수 있는 구체적 전략, 앞으로도 계속 전해드릴게요. 이번 국토계획법시행령 개정안은 단순히 규제완화에 그치지않고, 부동산비즈니스에 아주 구체적이고 실용적인 기회를 제공합니다. 여러분이 이 기회를 빠르게 캐치해서, 지역과 함께 성장하는 부동산비즈니스를 만드시길 바랍니다.