"개발이익을 지역주민과 함께, 리츠 방식 개발 시동" 내용 분석 및 비지니스 인사이트

돌남소장 부동산뉴스레터 제25호

안녕하세요. 돌남소장입니다.

오늘은 정말 흥미로운 뉴스를 가지고 왔어요. 6월 19일 국토교통부에서 발표한 '리츠 방식 개발 시동' 소식인데, 이게 정말 부동산 업계 전체를 뒤흔들 수 있는 큰 변화의 신호탄이라고 생각합니다.

제가 이 소식을 처음 봤을 때 든 생각은 "드디어 왔구나"였어요. 왜냐하면 그동안 부동산 개발사업이라는 게 정말 소수의 큰 손들만 할 수 있는 영역이었거든요. 하지만 이제는 일반 국민들도 개발 수익에 참여할 수 있는 구조가 만들어진다는 거예요.

Q: 돌남소장님, 리츠가 뭔지부터 설명해주시면 좋겠어요.

리츠(REITs)는 Real Estate Investment Trusts의 줄임말이에요. 쉽게 말하면 여러 사람이 돈을 모아서 부동산에 투자하는 방식입니다.

예를 들어볼게요. 강남에 100억 원짜리 빌딩이 있다고 해보세요. 일반인이 혼자서 100억을 투자하기는 어렵죠. 그런데 리츠는 이 100억을 1만 명이 각각 100만원씩 투자해서 함께 소유하는 방식이에요. 그리고 이 빌딩에서 나오는 임대료 수익을 1만 명이 나눠 갖는 거죠.

현재 우리나라에는 415개의 리츠가 있고, 총 107조 원 규모의 자산을 운용하고 있어요. 생각보다 큰 시장이죠.

Q: 그럼 이번에 바뀐 건 뭔가요?

이번에 정말 중요한 변화가 있었어요. 부동산투자회사법이 개정되면서 '프로젝트리츠'와 '지역상생리츠'라는 새로운 개념이 도입됐습니다.

프로젝트리츠는 개발 단계의 규제를 합리적으로 완화한 개발 특화형 리츠예요. 쉽게 말해서 기존에는 이미 완성된 부동산에만 투자할 수 있었다면, 이제는 개발 단계부터 참여할 수 있게 된 거죠.

지역상생리츠는 정말 혁신적인 개념이에요. 부동산 개발로 생기는 이익을 그 지역 주민들에게 우선적으로 제공할 수 있도록 리츠 주식 공모 자격을 제한하는 방식입니다.

Q: 기존 개발 방식과 뭐가 다른 건가요?

기존 방식을 먼저 설명드릴게요. 지금까지 부동산 개발사업은 주로 PFV(Project Finance Vehicle, 프로젝트 금융 투자회사)를 통해서 했어요. 이 방식의 문제는 자기자본 규제가 거의 없다 보니까 금리가 오르거나 부동산 경기가 나빠지면 바로 흔들린다는 점이었어요.

예를 들어, 1000억 원짜리 개발사업을 한다고 해보세요. PFV 방식에서는 개발업체가 자기돈 100억만 넣고 나머지 900억은 모두 은행 대출로 충당할 수 있었어요. 그러다가 금리가 오르면? 바로 위험해지죠.

하지만 프로젝트리츠는 다릅니다. 부동산투자회사법에 따라 자기자본의 2배까지만 차입할 수 있어요. 주주총회 특별결의를 거치면 최대 10배까지 가능하지만, 그래도 훨씬 안정적이죠.

그리고 가장 중요한 차이는 수익 구조예요.

기존 방식: 사업시행자가 개발해서 분양하고, 수익을 혼자 독점

리츠 방식: 개발 후에도 계속 운영하면서, 수익을 투자자들과 나눔

이게 정말 큰 패러다임 변화라고 생각해요.

Q: 구체적으로 어떤 사업들이 추진되나요?

이번 협의회에서 발표된 구체적인 사업들을 보면 정말 흥미롭습니다.

서울시 - 용산국제업무지구 서울시는 용산국제업무지구에 지역상생리츠를 우선 도입한다고 발표했어요. SH공사에서 직접 개발하는 업무복합존 부지가 대상입니다. 용산이라는 프리미엄 입지에서 지역 주민들이 개발 수익에 참여할 수 있게 되는 거죠.

이게 정말 중요한 선례가 될 것 같아요. 용산 같은 핫플레이스에서 일반 시민들이 개발 투자자가 될 수 있다는 건, 기존에는 상상도 못했던 일이거든요.

경기도 - 경기기회리츠 경기도는 GH와 함께 '경기기회리츠'를 도입해요. 3기 신도시 내 주요 택지를 대상으로 하는데, 여기서 정말 혁신적인 건 리츠의 세분화예요.

이 중에서 테크리츠가 특히 주목할 만해요. 데이터센터나 신재생에너지 발전소 같은 미래 인프라에 일반인들이 투자할 수 있게 되는 거거든요. 이런 자산들은 안정적인 수익을 낼 수 있으면서도 성장 가능성도 큰 영역이에요.

인천도시공사 - 제물포역 도심복합사업 인천도시공사는 제물포역 인근 9만㎡ 면적의 도심 공공주택 복합부지를 프로젝트리츠로 개발해요. 2031년까지 3,497호의 주택을 공급한다는 계획입니다.

일정을 보면:

16년간의 장기 프로젝트인데, 이게 성공하면 정말 큰 모델이 될 것 같아요.

Q: 일반인들에게는 어떤 의미가 있을까요?

제가 보기에는 세 가지 큰 의미가 있어요.

첫 번째, 투자 기회의 민주화 지금까지 부동산 개발사업은 정말 큰 자본을 가진 사람들만의 영역이었어요. 하지만 이제는 일반인도 소액으로 참여할 수 있게 됐죠. 리츠 주식은 보통 1주에 5,000원 정도예요. 누구나 부담 없이 시작할 수 있는 금액이죠.

두 번째, 안정적인 수익 구조 기존 부동산 투자는 가격 상승에만 의존했어요. 하지만 리츠는 다릅니다. 개발 후에도 계속 운영하면서 임대료 등의 수익을 투자자들에게 배당해요. 리츠는 법적으로 수익의 90% 이상을 투자자에게 배당해야 해요. 이는 안정적인 현금흐름을 의미합니다.

세 번째, 지역 발전에 직접 참여 특히 지역상생리츠는 정말 혁신적이에요. 내가 사는 동네가 개발될 때, 그 수익에 직접 참여할 수 있다는 거거든요. 지금까지는 외부 자본이 들어와서 개발하고 수익을 가져갔다면, 이제는 지역 주민들이 그 수익을 나눠 갖을 수 있어요.

Q: 투자자 입장에서 주의할 점은 없나요?

물론 있어요. 몇 가지 중요한 점들을 말씀드릴게요.

리스크 분산의 중요성 리츠도 결국 투자예요. 부동산 시장 상황에 따라 수익이 달라질 수 있어요. 특히 프로젝트리츠는 개발 단계부터 참여하는 거라서 개발 리스크도 있고요.

하지만 기존 PFV 방식보다는 훨씬 안정적이에요. 자기자본 비율이 높고, 전문 자산운용사(AMC)가 관리하니까요.

장기 투자 관점 필요 리츠는 단기 차익을 노리는 투자가 아니에요. 특히 프로젝트리츠는 개발부터 운영까지 긴 시간이 걸려요. 인천 제물포 사업처럼 16년짜리 프로젝트도 있고요. 장기적인 관점에서 접근해야 해요.

정보 습득의 중요성 리츠에 투자하기 전에는 반드시 해당 자산의 위치, 개발 계획, 시장 상황 등을 꼼꼼히 살펴봐야 해요. 무작정 투자하면 안 되죠.

Q: 부동산 업계에는 어떤 변화가 있을까요?

정말 큰 지각변동이 일어날 것 같아요.

개발업체들의 변화 기존 개발업체들은 '개발해서 팔고 끝'이었다면, 이제는 '개발해서 운영까지'하는 모델로 바뀔 거예요. 이는 더 안정적이고 지속가능한 비즈니스 모델이죠.

예를 들어, 아파트를 개발한다면 기존에는 분양해서 끝이었어요. 하지만 리츠 방식에서는 임대아파트로 운영하면서 지속적으로 수익을 내야 해요. 이는 개발업체들이 더 신중하게, 더 품질 좋게 개발하도록 만들 거예요.

중개업계의 새로운 기회 저희 같은 부동산 중개업체들에게도 새로운 기회가 열릴 것 같아요. 리츠 투자 컨설팅, 리츠 자산 관리 등 새로운 서비스 영역이 생기거든요.

특히 지역상생리츠의 경우, 지역 주민들에게 투자 기회를 알리고 상담하는 역할이 중요해질 거예요. 우리 같은 지역 밀착형 업체들이 더 중요해질 수 있어요.

금융업계의 변화 은행들도 변화할 거예요. 기존에는 PFV에 대출만 해주면 됐는데, 이제는 리츠의 자산운용까지 고려해야 해요. 더 전문적인 심사와 관리가 필요하죠.

Q: 정부 정책의 진짜 의도는 뭘까요?

국토교통부 주택토지실장의 발언을 보면 정부의 의도가 명확해요.

"실물 부동산에 쏠리는 투기 수요를 분산하고, 사업이익이 소수가 아닌 다수 국민에 제공될 수 있도록 부동산 산업 패러다임을 전환하겠다"

이 말이 핵심이에요. 정부는 두 가지 문제를 해결하려고 해요.

투기 수요 분산 지금까지 부동산 투자라고 하면 아파트나 상가 같은 실물 부동산을 직접 사는 것이었어요. 이게 집값 상승의 한 원인이 되기도 했고요. 하지만 리츠를 통해서 간접투자 시장을 키우면, 실물 부동산에 몰리는 자금을 분산시킬 수 있어요.

수익 분배의 공정성 기존에는 부동산 개발로 생기는 큰 수익을 소수의 개발업체만 가져갔어요. 하지만 리츠 방식에서는 일반인들도 그 수익에 참여할 수 있죠. 특히 지역상생리츠는 해당 지역 주민들에게 우선 기회를 주는 거고요.

이는 정말 혁신적인 발상이에요. 지금까지 자본주의에서는 '자본이 있는 사람이 더 많은 수익을 가져간다'는 게 당연했는데, 이제는 '개발로 영향을 받는 지역 주민들이 그 수익을 나눠 갖는다'는 개념을 도입한 거거든요.

Q: 투자자들은 어떻게 준비해야 할까요?

몇 가지 실용적인 조언을 드릴게요.

1. 리츠 시장 공부하기 기존 리츠들이 어떻게 운영되고 있는지 먼저 공부해보세요. SK리츠, 코람코더원리츠, 삼성FN리츠 등 대형 리츠들의 운영 현황을 살펴보시면 도움이 될 거예요.

2. 지역 정보 수집하기 특히 지역상생리츠에 관심이 있다면, 본인이 거주하는 지역이나 관심 있는 지역의 개발 계획을 미리 파악해두세요. 지자체 홈페이지나 도시계획 관련 자료를 정기적으로 체크하시면 좋을 것 같아요.

3. 투자 목적 명확히 하기 리츠 투자는 목적에 따라 전략이 달라져요. 안정적인 배당 수익을 원한다면 기존 운영 중인 리츠를, 성장 가능성을 보고 투자한다면 프로젝트리츠를 고려해볼 수 있어요.

4. 분산투자 전략 세우기 한 번에 큰 돈을 투자하지 말고, 여러 리츠에 분산해서 투자하세요. 지역도 다르게, 용도도 다르게 분산하는 게 좋아요.

5. 전문가 상담 받기 리츠 투자는 생각보다 복잡해요. 세금 문제도 있고, 각 리츠의 특성도 다르고요. 전문가와 상담받아서 투자하시는 걸 추천해요.

Q: 지역 부동산업체들에게는 어떤 기회가 있을까요?

저희 같은 지역 중심의 부동산업체들에게는 정말 좋은 기회라고 생각해요.

리츠 투자 컨설팅 서비스 일반인들은 리츠에 대해 잘 모르잖아요. 어떤 리츠에 투자해야 할지, 리스크는 뭔지, 예상 수익률은 어느 정도인지 등등. 이런 부분에서 전문적인 상담 서비스를 제공할 수 있어요.

특히 지역상생리츠의 경우, 해당 지역의 개발 계획, 교통 여건, 주변 환경 등을 누구보다 잘 아는 게 지역업체들이거든요. 이런 정보는 투자 판단에 정말 중요한 요소예요.

리츠 홍보 및 마케팅 지원 리츠 운용사들도 투자자를 모집해야 해요. 특히 지역상생리츠는 해당 지역 주민들에게 우선 공모하는 거라서, 지역업체들의 네트워크가 중요할 거예요.

투자 후 관리 서비스 리츠에 투자한 후에도 지속적인 관리가 필요해요. 배당금 현황 체크, 자산 가치 변동 모니터링, 세금 신고 지원 등등. 이런 부분도 새로운 수익 모델이 될 수 있어요.

관련 부동산 거래 증가 리츠가 활성화되면 관련 지역의 부동산 거래도 늘어날 거예요. 투자자들이 해당 지역에 관심을 갖게 되고, 실제 거주나 상업 공간 임대 문의도 증가할 가능성이 높아요.

Q: 리츠 시장의 미래는 어떻게 될까요?

개인적으로는 정말 밝다고 봐요.

시장 규모 확대 현재 107조 원 규모인 리츠 시장이 훨씬 더 커질 거예요. 특히 프로젝트리츠와 지역상생리츠가 본격화되면, 새로운 자금이 대량으로 유입될 것 같아요.

정부도 도시 규제 특례(공공기여, 용적률 규제 완화 등)를 검토하고 있어서, 리츠 방식 개발의 매력도가 더 높아질 거예요.

리츠 상품의 다양화 헬스케어리츠, 테크리츠, 공공인프라리츠처럼 용도별로 특화된 리츠들이 계속 나올 거예요. 투자자들의 선택권도 넓어지고, 각자의 투자 성향에 맞는 상품을 고를 수 있게 되죠.

지역 균형 발전 효과 지금까지는 서울 강남 같은 특정 지역에만 투자가 몰렸는데, 지역상생리츠를 통해서 지방 투자도 활성화될 것 같아요. 각 지역 주민들이 자기 지역 개발사업에 참여하게 되니까요.

국제적 경쟁력 강화 우리나라 리츠 시장이 더 성숙해지면, 해외 투자자들의 관심도 높아질 거예요. 반대로 국내 투자자들도 해외 리츠에 투자할 기회도 늘어날 것 같고요.

Q: 마지막으로 당부하고 싶은 말씀이 있다면?

리츠는 분명히 좋은 투자 수단이지만, 만능은 아니에요.

신중한 접근이 필요해요 새로운 제도다 보니까 시행착오도 있을 거예요. 처음에는 소액으로 시작해서 경험을 쌓아가시는 게 좋을 것 같아요.

장기적 관점이 중요해요 리츠는 단기 차익보다는 장기적인 안정 수익을 추구하는 투자예요. 조급해하지 마시고 꾸준히 접근하시기 바라요.

지속적인 학습이 필요해요 리츠 시장은 계속 변화하고 발전할 거예요. 새로운 상품이 나오고, 제도도 개선될 테니까 지속적으로 공부하시는 게 중요해요.

전문가와 상의하세요 혼자서 모든 걸 판단하기는 어려워요. 저희 같은 부동산 전문가나 금융 전문가와 상의해서 투자 결정을 내리시기 바라요.

정말 흥미진진한 변화의 시대가 오고 있어요. 리츠 방식 개발이 본격화되면, 부동산 투자의 패러다임이 완전히 바뀔 거예요. 소수만의 전유물이었던 개발 수익을 일반 국민들도 나눠 가질 수 있게 되는 거죠.

물론 새로운 기회에는 항상 리스크도 따라와요. 하지만 제대로 준비하고 접근한다면, 분명히 좋은 투자 기회가 될 수 있을 거라고 생각해요.

궁금한 점이 있으시면 언제든 연락 주세요. 함께 공부하고 발전해 나가면 좋겠어요.

다음 주에도 유용한 부동산 소식으로 찾아뵙겠습니다.

감사합니다.

돌남소장 드림

📞 문의: 010-3574-8047

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본 뉴스레터는 2025년 6월 19일 국토교통부 보도자료를 바탕으로 작성되었습니다. 투자 결정 시에는 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.

원문: https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95091008

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