[돌남소장의 부동산뉴스레터 제6호]
안녕하세요, 돌남소장입니다. 이번 호에서는 국토교통부 2024년 10월 4일 보도자료 내용에 들어 있는 기획부동산 특별조사 계획을 자세히 살펴보고, 여기서 도출할 수 있는 비즈니스 시사점을 분석해보려고 해요.
Q: 기획부동산 특별조사의 배경과 목적은 무엇인가요?
A: 이번 특별조사는 몇 가지 중요한 배경이 있어요.
1. 피해자 증가
- 기획부동산으로 인한 피해사례가 늘고 있어요
- 특히 다수의 소액 투자자들이 피해를 보고 있죠
2. 공익사업 방해
- 토지 가격 상승을 부추겨
- 공공개발사업에 지장을 초래하고 있어요
3. 시장 교란
- 허위 개발정보를 유포하며
- 부동산 시장을 교란시키는 문제가 있어요
Q: 조사 대상과 범위는 어떻게 되나요?
A: 매우 광범위한 조사가 예정되어 있어요.
1. 시간적 범위
- 2020년 1월부터 2024년 7월까지
- 4년 6개월간의 토지거래를 전수조사해요
2. 공간적 범위
- 전국의 토지거래가 대상이에요
- 특히 서울과 하남시 GB(개발제한구역) 주변을 중점적으로 볼 예정이에요
3. 중점 조사 대상
- 개발가능성이 낮은 토지의 지분거래
- 단기간 내 다회 거래
- 급격한 가격 상승 거래
- 부동산거래질서교란행위 신고센터 접수 건
Q: 기획부동산의 주요 수법은 어떤 것들이 있나요?
A: 크게 다섯 가지 유형으로 분류할 수 있어요.
1. 허위 개발정보 유포형
- "이 지역이 곧 개발된다"
- "정부 계획이 확정됐다"는 등의
- 허위 개발정보를 퍼뜨려요
- 주로 SNS나 문자메시지를 활용해요
2. 지분쪼개기형
- 하나의 토지를 잘게 쪼개서
- 수십 명에게 지분 형태로 판매해요
- 등기가 어려울 정도의 소액지분으로 쪼개는 경우도 있죠
3. 가격부풀리기형
- 실제 가치보다 몇 배 비싸게
- 시세를 부풀려서 판매해요
- 허위 감정평가서를 활용하기도 해요
4. 다단계 판매형
- 피라미드식 판매 구조를 만들어
- 투자자를 끌어모아요
- 고수익을 보장한다며 현혹하죠
5. 위장 개발형
- 가짜 개발회사를 만들어
- 마치 실제 개발사업인 것처럼 위장해요
- 투자자들을 속이는 거죠
Q: 투자자들이 주의해야 할 기획부동산의 특징적인 징후는 무엇인가요?
A: 몇 가지 뚜렷한 특징이 있어요.
1. 비정상적인 가격
- 주변 시세보다 터무니없이 비싼 가격
- 단기간 내 급격한 가격 상승
- 객관적 근거 없는 시세 전망
2. 수상한 투자 조건
- 비정상적으로 높은 수익률 보장
- 원금 보장을 약속
- 단기간 내 개발 확약
3. 불투명한 거래구조
- 복잡한 계약 구조
- 이해하기 어려운 법적 용어 사용
- 계약서 검토 시간을 주지 않음
4. 허술한 사업계획
- 구체적인 개발계획 부재
- 인허가 진행상황 불명확
- 사업시행자 정보 불분명
Q: 기획부동산 피해를 예방하기 위한 체크리스트는 무엇일까요?
A: 다음과 같은 항목들을 반드시 확인해야 해요.
1. 토지 현황 확인
- 실제 토지 위치와 현황
- 공부상 지목과 현재 이용현황
- 토지이용계획 확인
- 개발제한구역 여부
2. 거래자 신원 확인
- 실제 소유자 정보
- 중개업자 자격 여부
- 거래당사자의 실체
3. 개발계획 확인
- 공식 개발계획 여부
- 인허가 진행상황
- 개발제한 요소 존재 여부
4. 가격 적정성 검토
- 공시지가 확인
- 실거래가 조회
- 주변 시세와의 비교
5. 법적 요건 검토
- 토지거래허가 필요 여부
- 농지취득자격 필요 여부
- 지분거래 제한 여부
Q: 부동산 전문가로서 어떤 대응 전략이 필요할까요?
A: 크게 네 가지 측면에서 접근이 필요해요.
1. 전문성 강화
- 토지 관련 법규 학습
- 개발계획 판단 능력 배양
- 투자위험 분석 역량 강화
2. 검증 시스템 구축
- 거래 적정성 체크리스트 작성
- 개발계획 진위 확인 프로세스
- 투자자 보호 매뉴얼 마련
3. 네트워크 확보
- 관련 공무원과의 네트워크
- 법률 전문가와의 협력
- 감정평가사와의 연계
4. 투자자 교육
- 위험요소 인지 교육
- 실사 방법 안내
- 피해 예방 가이드라인 제공
Q: 앞으로 기획부동산 시장은 어떻게 변화할까요?
A: 몇 가지 변화가 예상됩니다.
1. 규제 강화
- 지분거래 제한 강화
- 불법 전매 처벌 강화
- 모니터링 시스템 고도화
2. 투자자 보호 확대
- 피해구제 절차 간소화
- 집단소송제도 활성화
- 보상제도 마련
3. 시장 투명성 제고
- 거래정보 공개 확대
- 개발정보 검증 시스템 구축
- 부동산 거래 플랫폼 정비
4. 전문성 요구 증가
- 법률 지식 필요성 증가
- 개발계획 분석 능력 중요
- 리스크 관리 역량 강화
Q: 마지막으로 전하고 싶은 메시지가 있다면?
A: 기획부동산 문제는 단순한 투자사기를 넘어서 사회적 문제로 확대되고 있어요. 부동산 전문가로서 우리의 역할이 매우 중요해졌죠.
특히 투자자들을 보호하고 건전한 부동산 시장을 만드는 데 기여해야 해요. 이를 위해서는 전문성 강화와 함께 윤리의식도 갖춰야 합니다.
앞으로도 부동산 시장의 건전한 발전을 위한 정보와 인사이트를 계속해서 전달해드리도록 하겠습니다. 이상 돌남소장이었습니다.
원문: https://budongsanwatch.kr/board/notice/495
[다음 호 예고]
다음 주에는 '외국인 부동산 투자 특별조사의 핵심 포인트와 시사점'에 대해 다뤄보도록 하겠습니다. 많은 관심 부탁드려요.
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