[돌남소장 부동산뉴스레터 제5호]
안녕하세요, 돌남소장입니다.
이번 호에서는 2024년 10월 4일 국토교통부 보도자료 '수도권 주택거래 현장점검, 기획조사를 통해 397건 위법 의심거래 적발' 내용을 바탕으로, 부동산 시장의 불법거래 실태와 여기서 얻을 수 있는 비즈니스 인사이트를 심층 분석해보려고 합니다.
조사의 배경과 규모
Q: 조사의 배경과 규모는 어떻게 되나요?
A: 국토교통부는 2024년 8월 8일 발표한 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안'의 후속조치로 7주간(8.13~9.27) 대대적인 현장점검을 실시했어요. 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 마포·용산·성동구 일대 45개 아파트 단지를 집중 조사했죠.
특히 주목할 점은 조사 방식이에요. 단순히 서류 검토가 아닌, 국토부, 금융위, 금감원, 국세청, 지자체, 한국부동산원, 주택도시보증공사가 모두 참여한 합동 점검이었어요. 이런 대규모 합동 조사는 매우 이례적인데요, 그만큼 정부가 부동산 불법거래 근절에 강한 의지를 보인 것으로 해석됩니다.
불법 의심거래 적발 유형
Q: 어떤 불법 의심거래들이 적발되었나요?
A: 총 397건의 위법 의심거래가 적발되었는데, 유형별로 살펴보면 매우 흥미로운 패턴이 보여요.
1. 편법증여 및 법인자금 유용 (315건)
- 전체 적발 건수의 63%를 차지할 정도로 가장 많았어요
- 주로 부모나 친족 간의 편법증여를 통한 세금 회피 시도였죠
2. 계약일 거짓신고 (129건)
- 실제 계약일과 다른 날짜를 신고하는 사례
- 주로 시세차익을 노리거나 세금을 회피하기 위한 목적이었어요
3. 대출규정 위반 (52건)
- LTV(담보인정비율) 규제를 우회하려는 시도가 많았어요
- 특히 임차인을 일시적으로 전출시켰다가 다시 전입시키는 수법이 적발됐죠
4. 중개수수료 초과 수수 (2건)
- 법정 중개수수료를 초과해서 받은 사례들이에요
불법거래 수법
Q: 가장 주목할 만한 불법거래 수법은 무엇인가요?
A: 몇 가지 매우 교묘한 수법들이 발견되었는데, 이를 자세히 살펴보면:
1. SNS 오픈채팅방을 통한 가격담합
- 특정 아파트 단지에 대해 최저가 기준을 정해놓고
- 그 가격 이하로는 중개를 의뢰하지 못하도록 유도
- 이는 부동산 중개시장의 디지털화에 따른 새로운 형태의 불법행위예요
2. 허위 매물 순환등록
- 계약이 체결된 후에도 매물을 내리지 않고
- 일단 광고를 삭제했다가 당일 다시 등록하는 방식으로
- 7회나 반복한 사례가 적발됐어요
- 이는 공인중개사법 위반사항이에요
3. 대출규정 우회 수법
- 감정가 22억원 아파트의 경우
- LTV 한도가 11억원이지만
- 선순위 임차보증금 8.5억원이 있어서 실제 대출가능액은 5억원
- 이를 회피하기 위해 임차인(매수인의 부친)을 일시 전출시켰다가
- 대출 실행 후 다시 전입시키는 방식 사용
조사 결과가 부동산 시장에 미치는 영향
Q: 이러한 조사 결과가 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요?
A: 크게 세 가지 측면에서 시장 변화가 예상됩니다.
1. 거래 투명성 강화
- 실거래가 공개 시스템을 통해 등기여부(등기일) 공개
- 2024년 2월부터는 아파트 '동(棟)' 정보까지 공개
- 이로 인해 허위신고나 자전거래 가능성이 크게 줄어들 것으로 예상돼요
2. 미등기 거래 감소 추세
- 2022년 상반기: 2,597건(1.57%)
- 2022년 하반기: 1,183건(1.26%)
- 2023년 상반기: 995건(0.52%)
- 2023년 하반기: 518건(0.28%)
- 지속적인 감소세를 보이고 있어요
3. 외국인 투자자 관리 강화
- 2022년부터 매년 외국인 부동산 이상거래 기획조사 실시
- 특히 차입금 과다, 다수 지역 거래, 단기 보유 거래를 중점 감시
부동산 비즈니스 인사이트
Q: 부동산 비즈니스를 준비하는 입장에서 어떤 인사이트를 얻을 수 있을까요?
A: 이번 조사 결과를 통해 몇 가지 중요한 비즈니스 인사이트를 도출할 수 있어요.
1. 디지털 컴플라이언스의 중요성
- SNS나 부동산 포털을 통한 불법행위가 늘고 있어요
- 향후 부동산 중개업을 할 때는 디지털 채널 관리가 매우 중요해질 거예요
- 특히 허위매물 관리나 가격담합 의심행위를 피하기 위한
- 내부 가이드라인 구축이 필수적이에요
2. 자금조달계획서 컨설팅의 새로운 기회
- 자금조달계획서 허위작성 사례가 많이 적발됐어요
- 이는 전문적인 자금조달계획서 작성 컨설팅 수요가 있다는 의미예요
- 특히 대출규정을 준수하면서도 효율적인 자금조달 방안을
- 제시할 수 있는 전문성이 필요해질 거예요
3. 데이터 기반 거래분석 서비스의 필요성
- 정부의 실거래 정보 공개 확대로
- 더 많은 거래 데이터가 축적될 예정이에요
- 이를 분석하여 클라이언트에게
- 맞춤형 인사이트를 제공하는 서비스가 가능해질 거예요
4. 외국인 특화 서비스의 기회
- 외국인 부동산 거래에 대한 감시가 강화되고 있어요
- 이는 오히려 합법적인 외국인 투자 자문 서비스의
- 새로운 시장 기회가 될 수 있어요
부동산 시장 변화
Q: 앞으로의 부동산 시장은 어떻게 변화할까요?
A: 크게 네 가지 방향의 변화가 예상됩니다.
1. 거래 투명성 강화
- 실거래가 공개 범위가 계속 확대될 거예요
- 블록체인 기술 도입 등 디지털 혁신도 예상돼요
- 이는 중개업의 디지털 전환을 가속화할 것으로 보여요
2. 컴플라이언스 중심의 시장 재편
- 법규 준수가 경쟁력의 핵심 요소가 될 거예요
- 특히 자금조달계획서 작성과 관련된
- 전문성이 매우 중요해질 것으로 예상돼요
3. 데이터 기반 의사결정의 중요성 증가
- 더 많은 거래 정보가 공개되면서
- 데이터 분석 능력이 핵심 경쟁력이 될 거예요
- 빅데이터 분석 도구의 활용이 필수가 될 수 있어요
4. 특화 서비스의 성장
- 외국인 투자자 대상 서비스
- 자금조달 컨설팅
- 디지털 마케팅 등의 분야가 성장할 것으로 예상돼요
부동산 중개업자를 위한 조언
Q: 부동산 중개업을 시작하려는 사람들에게 어떤 조언을 해주고 싶으신가요?
A: 몇 가지 구체적인 조언을 드리고 싶어요.
1. 법규 교육에 투자하세요
- 단순히 공인중개사 자격증 취득에서 그치지 말고
- 지속적인 법규 업데이트 교육이 필요해요
- 특히 자금조달계획서, 대출규정 관련
- 전문지식 습득이 중요해요
2. 디지털 역량을 강화하세요
- 부동산 포털 활용법
- SNS 마케팅 전략
- 데이터 분석 도구 사용법 등을
- 미리 학습해두시면 좋아요
3. 특화 분야를 선정하세요
- 외국인 투자자 특화
- 자금조달 컨설팅 특화
- 데이터 분석 특화 등
- 차별화된 전문성을 갖추는 것이 중요해요
4. 네트워크를 구축하세요
- 법률 전문가
- 세무사
- 대출 전문가 등과의
- 협력 네트워크 구축이 필수적이에요
5. 컴플라이언스 시스템을 구축하세요
- 허위매물 관리 가이드라인
- 자금조달계획서 검토 프로세스
- 개인정보 보호 규정 등을
- 미리 준비해두세요
끝맺는 말
Q: 마지막으로 하시고 싶은 말씀이 있으신가요?
A: 부동산 시장이 점점 더 투명해지고 전문화되고 있어요. 이는 위기이자 기회입니다. 불법거래는 줄어들겠지만, 그만큼 전문성 있는 중개업소의 가치는 더욱 높아질 거예요.
특히 디지털 전환과 컴플라이언스 강화는 피할 수 없는 흐름이에요. 이러한 변화에 선제적으로 대응하면서, 고객에게 진정한 가치를 제공할 수 있는 전문가가 되는 것이 중요해요.
앞으로도 부동산 시장의 주요 변화와 실무적인 인사이트를 계속해서 전달해드리도록 하겠습니다. 이상 돌남소장이었습니다.
원문: https://budongsanwatch.kr/board/notice/495
[다음 호 예고]
다음 주에는 '기획부동산 특별조사의 주요 포인트와 대응 전략'에 대해 다뤄보도록 하겠습니다. 많은 관심 부탁드려요.
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