돌남소장 부동산뉴스레터 제52호
안녕하세요, 부동산 컨설턴트 돌남소장입니다.
이번 뉴스레터에서는 2025년12월19일 국토교통부 「‘2024년도 부동산서비스산업’ 실태조사 결과」 보도자료를 바탕으로 현재 부동산 시장 동향과 이를 활용한 실질적인 비즈니스 전략에 대해 깊이 있게 알아보겠습니다.
Q1. 돌남소장님, 이번 보도자료를 한 문장으로 요약하면 뭐예요?
A1. “부동산서비스업 전체가 조금 줄어드는 국면인데, 업종별로는 늘어나는 곳과 줄어드는 곳이 갈리고, 그 갈림이 ‘앞으로 돈 버는 방식’을 바꾸고 있다”라고 정리할 수 있어요.
국토교통부가 2024년 말 기준 실태조사를 공표했는데, 사업체 수는 0.2% 감소, 매출액은 2.8% 감소, 종사자 수도 2.8% 감소로 나왔어요.
이건 ‘경기가 좋다/나쁘다’ 같은 감상보다, 부동산서비스 업계의 판이 어떻게 바뀌는지 보여주는 숫자라고 생각해요.
Q2. “부동산서비스산업”이라고 하면, 공인중개업만 말하는 건가요?
A2. 아니에요. 이번 조사는 범위가 넓어요.
부동산 개발, 임대, 관리, 자문, 중개, 감정평가, 금융, 정보제공까지 포함하는 산업을 말해요.
즉 “중개사무소만”이 아니라, 임대업·관리업·플랫폼·데이터 업체까지 한 판으로 묶어서 본 자료예요.
그래서 저는 이 자료가 ‘중개업 창업 준비’에 더 유용하다고 봐요. 시장의 경쟁자와 파트너가 누군지까지 보여주거든요.
Q3. 이번 조사는 얼마나 믿을 만해요? 표본이 작으면 흔들리잖아요.
A3. 조사 설계를 보면 꽤 체계적으로 했어요.
부동산서비스산업을 영위하는 종사자 1인 이상 사업체 중에서 4,000개를 표본으로, 기초현황부터 경영·인력·업종별 현황까지 5개 분야 53개 항목을 조사했다고 나와요.
또 법적 근거도 「부동산서비스산업 진흥법」 제11조로 명시돼 있어요.
이런 자료는 ‘정확한 미래 예측’보다는, 업계의 구조 변화를 보는 데 쓰면 힘이 커요.
Q4. 숫자부터 보죠. 사업체 수는 얼마나 되나요?
A4. 2024년 전국 부동산서비스산업 사업체는 약 28.2만 개로 조사됐어요. 2023년 약 28.3만 개 대비 0.2% 감소예요.
‘0.2%면 별거 아니네’라고 생각할 수 있지만, 저는 업종별로 쪼개서 보는 게 핵심이라고 봐요.
Q5. 업종별로 어떤 곳이 줄고, 어떤 곳이 늘었나요?
A5. 네, 여기서 판이 갈려요.
1. 공인중개서비스업은 사업체가 10.7만 개로 가장 많지만, 전년 대비 5.8% 감소했어요.
2. 반대로 임대업은 8.1만 개로 전년 대비 6.2% 증가했고요.
3. 관리업은 4.3만 개로 전년 대비 1.4% 증가로 나왔어요.
그리고 요약에서도 “개발업과 공인중개서비스업은 감소, 임대업·자문서비스업은 증가”라고 정리돼 있어요.
여기서 제가 보는 한 줄 결론은 이거예요.
“중개만으로 먹고 사는 사업체는 줄고, 임대·관리·자문 같은 ‘운영형 서비스’는 늘고 있다.”
이게 왜 중요하냐면, 중개업 창업을 하더라도 수익모델을 ‘거래 1건’에만 묶어두면 위험해진다는 뜻이거든요.
Q6. 매출은 어떤가요? 산업 규모가 줄었다고 보면 될까요?
A6. 총매출액 기준으로는 2024년 213.13조 원이에요. 2023년 219.29조 원 대비 2.8% 감소로 나왔어요.
여기서 눈에 띄는 건, 이 산업이 GDP의 약 8.3%를 차지한다고 적혀 있다는 점이에요.
즉 부동산서비스업은 ‘작은 업종’이 아니고, 사회·경제에 영향이 큰 기반 산업이라는 뜻이죠.
업종별 매출 비중은 개발업이 107.06조 원(50.2%)으로 가장 크고, 임대업 46.5조 원(21.8%), 관리업 40.4조 원(19.0%) 순으로 조사됐어요.
이 구조를 보면, 중개업은 ‘사업체 수’는 많지만 ‘매출 파이’는 개발/임대/관리 쪽이 훨씬 크다고 이해할 수 있어요.
Q7. 평균 매출은요? “작은 사무소” 입장에서는 체감이 더 중요하잖아요.
A7. 평균 매출액은 2024년에 약 7.6억 원으로, 2023년 약 7.8억 원 대비 2.6% 감소했다고 나와요.
업종별로는 평균 매출이 늘어난 곳도 있어요. 감정평가업은 평균 매출이 증가, 정보제공서비스업도 증가했다고 적혀 있어요.
저는 이 대목에서 “데이터·정보 제공”이 중개업과 경쟁만 하는 게 아니라, 앞으로 협업하거나 결합해야 하는 영역이라고 느껴요.
Q8. 종사자 수는 왜 중요해요? 사업체 수만 보면 되지 않나요?
A8. 종사자 수는 ‘현장의 체온’이에요.
2024년 종사자 수는 779,488명이고, 2023년 802,223명 대비 2.8% 감소로 나와요.
업종별로는 공인중개서비스업 종사자가 11,053명 감소, 개발업도 8,042명 감소라고 나와요.
반면 임대업(824명), 정보제공서비스업(484명)은 증가했어요.
이 의미는 간단해요.
“인력이 빠지는 업종은 ‘일의 방식’이 바뀌거나 수익성이 흔들리고 있고, 인력이 늘어나는 업종은 성장하거나 필요성이 커지고 있다.”
창업 준비자 입장에서는, 내가 어떤 일을 ‘직접’ 하고, 어떤 일을 ‘파트너’와 묶을지 결정하는 힌트가 됩니다.
Q9. 업종별 종사자 규모는 어디가 가장 큰가요?
A9. 관리업 종사자가 288,499명(37.0%)으로 가장 많고, 공인중개서비스업 종사자는 180,766명(23.2%), 임대업 종사자는 155,400명(19.9%)으로 뒤를 이어요.
이 숫자도 실무적으로 의미가 커요.
중개업은 현장에서 눈에 가장 띄지만, 실제 ‘사람이 몰려 있는 영역’은 관리업이에요.
그래서 저는 중개업을 하더라도 “관리·운영” 영역과 연결되는 상품을 만들면 유리하다고 봐요.
Q10. 대표자 연령대가 50대 이상이 88.1%라고요?
A10. 네, 대표자의 약 88.1%가 50대 이상이라고 나와요.
이건 부동산서비스업이 ‘경험 산업’이라는 면도 있지만, 동시에 “세대교체가 느리다”는 신호로도 읽혀요.
저는 이 데이터를 보고, 2가지가 동시에 보였어요.
* 첫째, 고객도 50대 이상 비중이 높고, 상담 니즈가 ‘안전/상속/노후’로 깊어질 가능성이 커요.
* 둘째, 업계 내부는 디지털 전환이 더딜 수 있어요. 그래서 작은 사무소라도 “데이터·설명·문서화”만 잘해도 차별화가 됩니다.
Q11. 사업체 설립연도도 나왔던데, 그건 왜 봐야 해요?
A11. 설립연도는 “어떤 업종이 신산업이냐”를 보여줘요.
임대업과 관리업은 2012년 이전 설립이 절반 가까이지만, 금융서비스업과 정보제공서비스업 같은 신산업은 2013년 이후 설립이 대부분이라는 설명이 있어요.
즉, ‘플랫폼·데이터·금융’은 상대적으로 새 플레이어가 많고, 경쟁 방식도 다르다는 뜻이에요.
중개업 창업자가 이걸 모르고, 예전 방식으로만 경쟁하면 체력이 금방 떨어질 수 있어요.
Q12. 경영성과 만족도가 올랐다는 내용이 있던데요. 숫자(매출)는 줄었는데 만족도는 왜 오르죠?
A12. 흥미로운 지점이에요.
경영성과(전년 대비 체감) 만족도가 평균 2.6점으로 2023년 2.3점보다 상승했고, 부정평가(나쁨·매우나쁨)가 49.1%에서 32.4%로 줄었다고 나와요.
저는 이걸 이렇게 해석해요. (해석은 제 의견이니, 숫자 자체는 그대로 보시고요.)
“좋아졌다기보다는, 업계가 이미 긴 조정 국면을 겪었고, 그 속에서 살아남은 사업체는 ‘체질 개선’을 했을 수 있다.”
즉, “힘든 시장에서도 버티는 방법이 있다는 뜻”이에요.
이 대목은 창업자에게 희망을 주는 데이터라고 생각해요.
Q13. 성별 분포도 있던데요. 중개업은 여성 비율이 더 높다면서요?
A13. 네, 전체 종사자의 62.3%가 남성이지만, 공인중개서비스업은 여성 종사자 비율이 54.2%로 가장 높다고 나와요.
이건 중개업이 ‘현장 상담’과 ‘생활형 커뮤니케이션’이 중요한 업종이라는 힌트로도 볼 수 있어요.
저는 여기서 중개사무소의 브랜딩 전략을 하나 뽑아요.
“상담 프로세스가 곧 브랜드다.”
말투, 설명 방식, 문서 제공, 체크리스트 제공이 실제 경쟁력이 됩니다.
Q14. 돌남소장님, 여기부터가 제일 궁금해요. 이 자료가 ‘중개/컨설팅 창업’에 주는 실질적 기회는 뭐예요?
A14. 저는 기회를 5개로 정리해볼게요. “숫자”에서 “돈 되는 행동”으로 옮기는 방식이에요.
[기회 1] ‘중개업 감소’는 위기이자, 동시에 “좋은 중개사”가 더 귀해진 시장이에요
공인중개서비스업 사업체가 전년 대비 5.8% 감소했어요.
종사자도 줄었고요.
이 말은 “시장에 중개사가 없어진다”가 아니라, “기존 방식으로는 버티기 어려워진다”에 가깝다고 봐요.
따라서 새 창업자는 ‘거래 성사’가 아니라 ‘리스크 제거’로 포지션을 바꾸면 기회가 생겨요.
예를 들어, 매물 소개 전에 “권리/임대차/세금/대출”을 아주 쉬운 표로 정리해드리는 방식이죠.
[기회 2] 임대업·관리업이 커지는 흐름에 중개가 붙을 수 있어요
사업체도 임대업은 증가, 관리업도 증가라고 나왔어요.
매출 비중도 임대(21.8%), 관리(19.0%)가 크고요.
이 말은 중개사가 “월세 계약”만 도와주는 게 아니라, 임대인의 운영을 돕는 쪽으로 확장할 수 있다는 뜻이에요.
예: 공실 기간을 줄이는 임대 전략, 임차인 교체 프로세스, 관리업체 연결, 수리·청소 협력사 연결 같은 “운영 패키지”요.
이건 부동산을 ‘파는 일’이 아니라 ‘돌리는 일’입니다.
[기회 3] 정보제공서비스업 종사자가 늘었어요. 데이터는 이제 선택이 아니라 기본이에요
정보제공서비스업 종사자 증가가 언급돼요.
또 평균 매출이 증가한 업종에 정보제공서비스업이 포함돼요.
이건 “플랫폼이 이긴다”라는 단순한 말이 아니라,
중개사도 데이터 기반으로 설명해야 고객이 납득한다는 뜻이에요.
저는 중개업을 “설명업”이라고 부르는데, 이제 그 설명은 ‘감’이 아니라 ‘근거’가 있어야 해요.
[기회 4] 대표자가 50대 이상이 88.1%라면, ‘상담 주제’가 바뀝니다
대표자 연령이 높다는 건, 업계 내부의 이야기이기도 하지만, 고객층의 니즈와도 연결돼요.
50대 이상 고객은 “사는 것”만이 아니라 “정리하는 것”을 고민해요.
상속·증여·노후 현금흐름·다주택 리스크·임대 운영 같은 주제가 늘어요.
여기서 중개사의 역할은 “집을 보여주는 사람”이 아니라 “선택을 도와주는 사람”으로 바뀌어야 해요.
[기회 5] 경영성과 만족도가 오른 이유를 ‘현장 프로세스’로 복제해요
만족도가 2.3→2.6으로 올랐고, 부정평가가 줄었다는 데이터는 힌트예요.
저는 여기서 “살아남은 사무소는 뭔가를 바꿨다”라고 가정하고, 그 바뀐 것을 내 프로세스로 옮기는 게 해킹이라고 봐요.
즉, ‘운’이 아니라 ‘시스템’으로 만들자는 뜻이에요.
Q15. 구체적으로 “시스템”이 뭐예요? 중개사무소 창업자가 내일부터 할 수 있는 수준으로요.
A15. 좋아요. 저는 “5단계 운영 시나리오”로 제안드릴게요.
[1단계] 고객을 3명으로만 나눕니다: 실수요자 / 임대인 / 투자자
왜 3명이냐면, 이 3명은 ‘두려움’이 달라요.
* 실수요자: 사기·대출·계약 실수
* 임대인: 공실·연체·보증금 반환·세금
* 투자자: 하락 리스크·출구 전략·정책 변화
고객의 두려움을 잡아주면, 소개가 생겨요.
[2단계] 상담의 “첫 10분”을 표준화합니다
중개업이 줄어드는 시장에서 살아남는 건 “말 잘하는 사람”이 아니라 “재현 가능한 상담”을 가진 사람이에요.
그래서 첫 10분 질문지를 만드세요.
예: 목적(거주/임대/투자), 자금(대출/현금), 시간(언제까지), 리스크(가장 걱정).
이 네 가지만 물어도 상담이 정리됩니다.
[3단계] ‘1장 설명서’를 만듭니다 (이게 바이럴이 돼요)
고객은 긴 설명을 못 듣습니다. 그래서 1장으로 정리해주어야 해요.
* 실수요자 1장: 등기/근저당/임대차/특약 체크
* 임대인 1장: 임대료/공실/수리/세금/만기 캘린더
* 투자자 1장: 입지/수급/정책/출구/최악 시나리오
이건 광고가 아니라, 신뢰가 됩니다.
[4단계] 임대·관리·자문과 연결되는 파트너 라인을 3개만 확보합니다
업계에서 임대업·관리업이 늘어난다는 건, 수요가 있다는 뜻이에요.
중개사무소가 혼자 다 할 필요는 없어요.
대신 “검증된 파트너”를 연결해주는 게 서비스가 돼요.
예: 주택관리/수리/청소, 세무/법무, 대출/금융 상담
파트너는 많을수록 좋지 않고, 적지만 확실한 게 좋아요.
[5단계] 데이터는 “검색”이 아니라 “설명”에 씁니다
정보제공서비스업이 커지고 있다는 건, 고객이 이미 정보를 보고 온다는 뜻이에요.
그럼 중개사의 역할은 “정보 전달”이 아니라 “정보 해석”이 됩니다.
예: 실거래가를 보여주고 끝이 아니라, 거래량·전세가·공급 계획을 묶어 ‘왜 지금 이런 가격인지’를 풀어주는 거예요.
중학생도 이해하게 설명하면, 성인은 더 믿습니다.
Q16. “비즈니스 해킹”이라고 하셨는데, 이번 자료에서 뽑을 수 있는 가장 신선한 한 가지 전략이 있다면요?
A16. 저는 이렇게 제안드리고 싶어요.
“중개사무소를 ‘거래의 문’이 아니라 ‘부동산 운영의 관제센터’로 바꾸자”는 전략이에요.
왜냐면,
* 사업체 수는 조금 줄어도
* 산업 규모는 여전히 크고(GDP 8.3%)
* 매출 파이는 임대·관리 쪽이 크고
* 디지털·정보 영역의 존재감도 커지고 있으니까요
즉 ‘거래가 줄어드는’ 시기에는, 거래를 만들려고 애쓰기보다
“거래 전후의 운영 문제(임대, 이주, 관리, 리스크)”를 해결해주는 사람이 돈을 번다고 생각해요.
이게 저는 진짜 해킹이라고 봅니다.
Q17. 그럼 뉴스레터 독자는 뭘 얻어가면 좋을까요? (일반 소비자 기준으로요)
A17. 세 가지를 가져가시면 좋겠어요.
첫째, 부동산서비스업은 생각보다 큰 산업이고, 사회에 영향이 커요. GDP의 8.3%라는 숫자가 그걸 보여줘요.
둘째, 중개업이 줄고 있으니 “아무 중개사”가 아니라 “설명과 문서화가 되는 중개사”를 선택하는 게 안전해요.
셋째, 임대·관리·데이터가 커지는 흐름이라서, 앞으로 집을 산 뒤에도 ‘운영’이 중요해질 가능성이 높아요.
Q18. 돌남소장님은 이 자료를 보고 본인 사업을 어떻게 설계할 건가요?
A18. 저는 겸손하게, “작게 시작해서 단단하게” 가려고 해요.
그래서 저는 제 사무소의 첫 상품을 이렇게 잡아볼 생각이에요.
* (1) 실수요자용: 계약 전 1장 리스크 점검(등기·임대차·특약 중심)
* (2) 임대인용: 공실·만기·보증금 반환 체크 + 파트너 연결
* (3) 투자자용: 데이터 해석형 상담(수급·정책·출구 시나리오)
그리고 이 모든 상담은 “쉽게 설명하고, 기록으로 남기는 방식”으로 운영하려고 해요.
업계가 줄어드는 시기일수록, 고객은 더 ‘확실한 설명’을 원하니까요.
Q19. “운영형 서비스”라고 하셨는데, 그걸 조금 더 쉽게 설명해주실 수 있나요?
A19. 네, 아주 쉽게 말하면 이래요.
예전에는 “집을 사고파는 순간”에 돈이 생겼다면, 이제는 “집을 갖고 있는 시간”에도 돈이 생기는 구조로 옮겨가는 흐름이 있어요.
실태조사에서도 임대업과 관리업이 늘고 있고, 매출 비중도 임대·관리 쪽이 큰 편으로 나와요.
이 말은, ‘매매 계약서 쓰는 날’만 중요한 게 아니라,
그 전후로 생기는 문제(입주, 수리, 공실, 보증금, 세금, 이주, 관리비, 하자)를 해결해주는 서비스가 돈이 된다는 뜻이에요.
Q20. 그럼 중개사무소가 관리업까지 직접 해야 하나요?
A20. 직접 다 하실 필요는 없다고 생각해요.
중개사무소는 강점이 있어요. 고객과 가장 가까운 현장에 있고, 거래와 임대차의 ‘문서’를 다뤄요.
그래서 저는 중개사무소가 “관리업체가 되는 것”이 아니라, “관리·수리·세무·법무·금융을 연결하는 허브”가 되는 게 현실적이라고 봐요.
이게 왜 가능하냐면, 부동산서비스산업 자체가 여러 업종이 같이 움직이는 산업이기 때문이에요.
혼자 다 하려 하지 말고, 판을 잘 묶으면 오히려 작아도 강해질 수 있어요.
Q21. 실태조사에서 ‘IT기술 활용 여부’나 ‘DB 활용’도 조사했다고요. 이건 왜 넣었을까요?
A21. 저는 그게 핵심이라고 봐요.
조사 항목을 보면 “IT기술 활용 여부… DB 활용 여부…” 같은 항목이 포함돼 있어요.
즉 정부가 “이 산업이 디지털화되고 있나”를 정면으로 보는 거예요.
고객도 이미 온라인에서 매물과 데이터를 보고 오잖아요.
그럼 중개사는 단순 정보 전달이 아니라, 정보의 진짜 의미를 ‘사람 말’로 번역하는 역할을 하게 돼요.
그래서 저는 “중개업의 미래는 설명력과 데이터 해석력”이라고 말하고 싶어요.
Q22. 돌남소장님, 그럼 ‘데이터 해석’은 어떤 수준까지 해야 하나요?
A22. 맞아요. 그래서 저는 “중학생이 이해할 수 있게”만 하면 된다고 생각해요.
중학생이 이해하면, 어른은 더 쉽게 이해하거든요.
방법은 간단해요. 숫자를 많이 말하지 말고, 질문을 3개만 잡아요.
* (질문1) “지금 이 동네 사람은 늘고 있나요, 줄고 있나요?”
* (질문2) “집은 많이 지어지고 있나요, 별로 안 지어지고 있나요?”
* (질문3) “전세/월세는 버티고 있나요, 흔들리고 있나요?”
이 3가지만 말해도, 고객은 “왜 이 가격인지”를 감으로 이해해요.
이게 바로 데이터의 역할이라고 생각해요.
Q23. 체크리스트가 중요하겠네요. 뉴스레터에 넣을 수 있는 체크리스트를 만들어주실래요?
A23. 네, “초간단 체크리스트”를 드릴게요. (생활 체크 수준으로요.)
[체크리스트 A: 실수요자(매수자)]
1. “내 돈(현금) + 대출”의 합이 잔금일까지 확실한지 확인해요
2. 등기부등본에서 권리관계를 확인해요
3. 관리비/수선충당금/하자 여부를 질문하고 기록해요
4. 주변 공급 소문이 있으면 공식 자료로 확인해요
5. 거래 후 3개월 동안의 생활(통학·출근·주차)을 상상해요
[체크리스트 B: 임차인(전세/월세)]
1. 계약 전 등기부등본을 확인해요
2. 전입·확정일자·보증보험 등 안전장치를 챙겨요
3. 임대인의 보증금 반환 여력을 정중하게 확인해요
4. 계약서에 하자 수리 책임을 최대한 명확히 남겨요
5. 만기 3~6개월 전부터 이사 시나리오를 준비해요
[체크리스트 C: 임대인(집주인)]
1. 만기 달력을 만들고 보증금 반환 계획을 적어봐요
2. 공실 발생 시 ‘최악의 2개월’ 비용을 계산해요
3. 수리/청소/중개 광고를 누가 언제 할지 정해요
4. 계약서 특약을 표준화해요
5. 시장이 흔들릴 때 대응 기준을 정해요
Q24. 실태조사에 “정책 의견(경영 애로, 정부 지원 요구)”도 있던데요. 그건 실무에 어떻게 쓰면 좋을까요?
A24. 조사 항목에 “경영 애로 사항, 정부 지원 요구 사항”이 포함돼 있어요.
실무적으로는 이렇게 쓰면 좋아요.
* 제도 변화가 있으면, 고객이 이해하기 쉽게 풀어서 콘텐츠로 만들기
* 지역별 정책 변화가 나오면, 내 고객에게 맞게 번역하기
* 업계 지원 사업이 나오면, 소상공인·중개사무소 관점에서 바로 신청할 수 있게 정리하기
즉, “정책을 읽는 중개사”가 되는 거예요. 지역 사정을 아는 사람이 강하거든요.
Q25. 창업자에게 현실적인 조언을 주신다면요?
A25. 저는 이렇게 말하고 싶어요.
“어려운 건 사실인데, 방향을 바꾸면 이길 자리가 생긴다.”
* 거래를 ‘운’이 아니라 ‘프로세스’로 만들기
* 상담을 ‘말’이 아니라 ‘문서(1장)’로 남기기
* 고객을 ‘한 번’이 아니라 ‘평생’으로 보기
* 임대·관리·데이터와 연결해서 수익 흐름을 늘리기
이게 제가 말하는 담백한 해킹입니다.
Q26. 일반 소비자에게 가장 도움이 되는 “한 가지 행동”을 추천해주신다면요?
A26. “부동산을 볼 때, ‘가격’만 보지 말고 ‘운영’을 같이 보라”를 권하고 싶어요.
집은 사는 순간보다, 사서 사는 시간이 길어요.
그래서 내가 감당할 수 있는 운영(대출, 관리비, 수리, 임대차)을 먼저 생각하면 실수가 줄어요.
이번 실태조사에서 임대·관리 영역의 비중이 큰 구조도 그 방향을 보여줘요.
Q27. 보도자료에 업종 정의가 길게 나오던데요. 일반 소비자나 신규 창업자가 왜 이걸 알아야 해요?
A27. “내가 만나게 될 플레이어가 누구인지”를 알아야, 속도도 빨라지고 실수도 줄거든요.
업종 정의가 구체적으로 정리돼 있어요.
저는 그 정의를 ‘사람 말’로 풀어볼게요.
* 개발업: 땅과 건물을 만들어서 분양·판매로 수익
* 임대업: 1개월 넘게 빌려주고 임대료 수익
* 관리업: 다른 사람 건물을 유지·관리하고 수수료
* 자문서비스업: 매매·매수 관련 자문
* 공인중개서비스업: 우리가 익숙한 ‘중개사무소’
* 감정평가서비스업: 부동산 가치를 평가
* 금융서비스업: 리츠, 자산관리회사(AMC) 등
* 정보·기술 제공: 플랫폼 운영, 데이터/솔루션 제공
이걸 알아두면 “어떻게 묶어야 이기는지”가 보이기 시작해요.
Q28. “묶어서 이긴다”는 말, 예를 들어서 설명해주실래요?
A28. 네, 아주 단순한 예로요.
[예시 1] 임대인이 상담을 요청했다
예전: “세입자 구해드릴게요”에서 끝
묶기: “세입자 구하기 + 계약 문서화 + 수리/청소 연결 + 만기 캘린더”까지
[예시 2] 실수요자가 매수 상담을 요청했다
예전: “집 보여드릴게요” 중심
묶기: “자금 계획 + 권리 확인 + 생활 동선 + 향후 매도 시나리오”를 1장으로
[예시 3] 투자자가 시장 해석을 원한다
예전: “오를까요?”에 말로 답
묶기: “데이터 설명 + 정책 리스크 + 출구 전략”을 묶기
즉, ‘내가 다 한다’가 아니라 ‘내가 설계한다’가 핵심이에요.
Q29. 이번 실태조사에서 공인중개업이 줄었다는 건, 소비자에게는 어떤 의미가 있나요?
A29. “좋은 중개사를 만나는 게 더 중요해진다”는 의미예요.
그럴수록 소비자는 ‘가격 흥정’보다 ‘문서와 설명’이 되는 중개사를 찾는 게 안전해요.
Q30. “인력”은 어떻게 봐야 하나요? 종사자 수가 줄었다는 게 무섭거든요.
A30. 저는 “인력 구조가 바뀐다”로 읽어요.
전체 종사자는 감소했지만
늘어난 업종도 언급돼요.
큰 사무소가 아니어도, 업무를 문서화하고 체크리스트로 만들면 1인 창업도 충분히 경쟁력이 생길 수 있어요.
Q31. 오늘 뉴스레터의 핵심을 다시 한 줄로 정리해주신다면요?
A31. “부동산서비스업은 줄어드는 게 아니라, ‘돈 버는 방식’이 이동하고 있어요”라고 말씀드리고 싶어요.
중개업이 줄어드는 숫자는 겁나지만, 임대·관리·정보 같은 영역이 커지는 흐름은 새로운 기회를 만들어요.
그래서 저는 중개/컨설팅을 “거래”가 아니라 “운영”으로 설계하는 사람에게 기회가 온다고 봅니다.
Q32. “어떤 중개사/컨설턴트를 만나야 할까”를 판단하는 기준을 3개만 꼽아주신다면요?
A32. 저는 다음 3가지를 보시면 좋겠어요.
1. 설명이 쉬운가요: 어려운 말을 쓰지 않고, 내가 이해했는지 확인해주는지요
2. 기록이 남나요: 상담 내용을 1장으로 정리해주거나, 체크리스트를 제공하는지요
3. 연결이 되나요: 중개만 하고 끝나는지, 필요한 연결을 안내하는지요
부동산서비스산업은 원래 여러 업종이 함께 움직이는 산업이에요.
그래서 좋은 전문가일수록 “내가 다 안다”가 아니라 “필요한 연결을 정확히 해준다”로 차이가 납니다.
오늘은 2024년도 부동산서비스산업 실태조사 결과를 가지고, 업계 구조가 어떻게 바뀌는지와 그 속에서 중개/컨설팅이 잡을 수 있는 기회를 이야기해봤어요.
원문: https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=2&id=95091534
「국토교통부 협업 인플루언서 "온통" 자료 제공」
다음 뉴스레터에서는 더 깊이 있는 분석과 실용적인 전략을 나눠드리겠습니다. 여러분의 궁금한 점이나 다루었으면 하는 주제가 있으시면 언제든 연락 주세요. 함께 성장하는 부동산 여정을 이어가겠습니다!
돌남소장 부동산뉴스레터: 제52호 '경제학 박사 돌남소장의 2025년 최종 리포트와 감사의 인사'
[돌남소장 특별 인터뷰: 2025년의 마침표, 그리고 새로운 시작]
질문: 돌남소장님, 벌써 52호입니다. 매주 한 번도 거르지 않고 이 방대한 뉴스레터를 발행하셨는데, 경제학 박사이자 열공파 소장님에게도 쉽지 않은 여정이었을 것 같아요.
답변: 안녕하세요, 독자 여러분. 정말 숨 가쁘게 달려온 1년이었습니다. 2025년 12월 19일 국토교통부가 발표한 「2024년 부동산서비스산업 실태조사」를 보면, 공인중개업 사업체 수가 5.8% 감소하고 종사자가 1.1만 명이나 줄어드는 등 시장이 큰 격변기를 겪고 있습니다. 하지만 저는 이 숫자를 다르게 읽었습니다. 이것은 ‘단순 중개 시대’의 종말이지, ‘전문 컨설팅 시대’의 위기가 아니거든요.
저는 금융기관에서 보낸 세월 동안 수많은 숫자를 다뤘고, 그 과정에서 경제학 박사 학위까지 취득하며 시장의 본질을 파고들었습니다. 제가 다시 동의과학대학교 부동산풍수과에 진학해 풍수지리와 역학을 공부하는 이유도 같습니다. 숫자가 말해주지 못하는 ‘땅의 기운’과 경제학의 ‘합리적 선택’이 만날 때, 고객에게 비로소 완벽한 이익을 드릴 수 있다고 믿기 때문입니다.
질문: 돌남소장님만의 ‘부동산 비즈니스 해킹’이 독자들에게 어떤 구체적인 무기가 될까요?
답변: 예를 들어, 이번 부산 노후계획도시 선도지구 7,318호 선정 소식을 전해드릴 때, 저는 단순한 입지 분석을 넘어 ‘재무적 엑시트 전략’과 ‘풍수적 명당 입지’를 동시에 분석하려 했습니다. 경제학 박사의 시선으로 ‘용적률 상향의 한계 효용’을 계산하고, 풍수지리 연구생의 시선으로 ‘기가 모이는 터’를 짚어내는 것이죠. 51호까지 저를 믿고 구독해 주신 여러분은 이 ‘하이브리드 인사이트’의 가치를 느끼게 될 것입니다. 그 뜨거운 응원 덕분에 저의 열정도 식지 않을 수 있었습니다. 진심으로 감사드립니다.
질문: 2026년, 돌남소장이 독자들에게 드리는 마지막 새해 약속은 무엇인가요?
답변: 통계에 따르면 부동산 관리업 종사자가 28.8만 명으로 늘어나며 산업의 핵심이 ‘거래’에서 ‘운용’으로 옮겨가고 있습니다. 2026년에는 여러분의 소중한 자산을 단순히 사고파는 것을 넘어, 경제학적으로 가장 수익률이 높고 풍수적으로 가장 평안한 ‘평생 명당’으로 관리해 드리는 독보적인 파트너가 되겠습니다. 저의 지식과 열정은 여러분의 이익을 위해서만 쓰일 것입니다. 새해에는 여러분의 가정에 재물 운이 샘물처럼 솟아나길 기원합니다.
돌남소장 드림
📞 문의: 010-3574-8047
📧 이메일: snam1223@gmail.com
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본 뉴스레터는 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 부동산 거래나 투자를 권유하지 않습니다. 구체적인 주택 청약이나 계약과 관련해서는 반드시 관련 기관이나 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다.
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