2025년12월12일 국토교통부 '부산 노후계획도시 정비 선도지구 7,318호 선정' 보도자료 내용 분석 및 비즈니스 인사이트

돌남소장 부동산뉴스레터 제51호

안녕하세요, 부동산 컨설턴트 돌남소장입니다.

이번 뉴스레터에서는 2025년12월12일 국토교통부 '부산 노후계획도시 정비 선도지구 7,318호 선정' 보도자료를 바탕으로 현재 부동산 시장 동향과 이를 활용한 실질적인 비즈니스 전략에 대해 깊이 있게 알아보겠습니다.

출처: 국토교통부

인트로: 7,318호 선정, 지방권 재개발의 '숨겨진 보물지도'가 열립니다

[질문 1]

Q: 반갑습니다. 2025년 12월 12일 국토교통부와 부산광역시가 부산 노후계획도시 정비 선도지구 7,318호 선정 결과를 발표했습니다. 구체적으로 화명·금곡지구 1개 구역 2,624호와 해운대지구 1개 구역 4,694호, 총 2개 구역이 선정되었는데요. 이 7,318호라는 숫자가 부동산 컨설팅 시장에 주는 가장 핵심적인 '비즈니스 해킹 인사이트'는 무엇일까요?

[답변]

A: 안녕하세요, 7,318호라는 숫자는 단순한 물량이 아니라, '지방권 노후계획도시 정비 사업의 성공 공식'이 처음으로 공식화되었다는 매우 중요한 의미를 갖습니다. 이는 지난해 1기 신도시(분당, 일산 등)에서 선도지구 3.7만 호를 선정한 이후, 지방권에서 노후계획도시 정비가 추진되는 첫 사례거든요.

이것이 컨설팅 사업에 주는 핵심 인사이트는 명확합니다.

1. 전국 확산의 블루프린트 확보: 부산의 선정 결과는 부산 자체의 이슈를 넘어, 현재 선도지구 선정을 본격 추진 중인 대전(둔산, 송촌 등), 인천(연수, 구월 등 5개 지구)을 포함한 전국 10여 개 지자체가 따르게 될 '선도지구 선정 기준'의 가이드라인이 됩니다. 저희는 이 부산의 성공 사례를 분석하여 '전국 노후계획도시 컨설팅'이라는 새로운 시장을 선점할 수 있습니다.

2. '선택받은 자산'의 초과이익 독점: 선도지구로 선정된 7,318호는 안전진단 면제·완화, 용적률 상향, 용도지역 변경 등 「노후계획도시 정비 특별법」에 따른 가장 강력한 규제 완화 특례를 적용받게 됩니다. 이 '규제 해킹 특례'는 해당 자산의 가치를 압도적으로 끌어올려, 선택받지 못한 주변 자산과의 '초격차'를 발생시킵니다. 우리는 이 초과이익을 극대화하는 '선도지구 맞춤형 엑시트/홀딩 전략'을 제시해야 합니다.

3. '전세 시장 불안정성'을 활용한 고수익 서비스: 국토부와 부산시는 향후 정비 과정에서 전세시장 불안이 없는 안정적인 이주를 지원하기 위해 면밀한 주택 수급 관리를 공동으로 추진할 계획입니다. 이 7,318호의 대규모 이주 수요는 일시적인 전세 품귀 현상과 주택 수급 관리라는 공공의 개입을 필연적으로 발생시킵니다. 우리는 이 '정책적 개입'을 활용하여 '이주 및 전세 리스크 관리 컨설팅'이라는 새로운 고부가가치 서비스를 창출해야 합니다.

결론적으로, 이번 부산 선도지구 선정은 지방권 재개발 시장에서 '정보의 비대칭성'을 활용하여 독점적인 컨설팅 기회를 잡을 수 있는 절호의 기회라고 보셔야 합니다.

출처: 국토교통부

Part 1. 선도지구 선정 해킹: 7,318호 자산의 '초과이익 극대화' 전략

[질문 2]

Q: 선정된 화명·금곡지구(코오롱하늘채 1/2차) 2,624호와 해운대지구(두산 1차, LG, 대림 1차) 4,694호는 이제 '가장 빠른 정비'가 확정되었습니다. 이들 자산 소유주에게 지금 당장 필요한, 가장 구체적이고 신선한 '초과이익 극대화 전략'은 무엇일까요? 특히 용적률 상향, 안전진단 면제 등 핵심 규제 완화를 어떻게 활용해야 할까요?

[답변]

A: 선정된 7,318호의 소유주들은 '규제 완화의 치트키'를 손에 넣은 것과 같습니다. 이들에게 필요한 전략은 '규제의 이점을 최대한 활용하여 최종 분담금을 최소화'하는 상세한 로드맵입니다.

1. '안전진단 면제/완화' 기반의 사업 속도 극대화:

• 「노후계획도시 정비 특별법」의 핵심 특례는 안전진단 면제 또는 완화입니다. 기존 재건축은 안전진단 통과에만 수년이 걸렸고, 이 기간 동안 사업성은 계속 떨어졌어요.

• 전략: 선정된 구역은 이 절차를 건너뛸 수 있거나 대폭 완화받을 수 있으므로, 사업추진위원회 설립, 조합 설립 등 행정 절차를 최대치로 단축하는 '초고속 행정 컨설팅'을 제공해야 합니다. 사업 기간 단축은 금융 비용(이자 비용) 절감으로 직결되어 분담금 최소화에 가장 크게 기여합니다.

2. '용적률 상향' 기반의 수익성 극대화 포트폴리오:

• 특별정비구역으로 지정되면 용도지역 변경 및 용적률 상향 특례가 주어집니다. 이는 '더 높게 지어서 일반 분양 물량을 늘릴 수 있다'는 뜻이며, 이 물량이 곧 조합원의 분담금을 상쇄하는 역할을 합니다.

• 전략: 우리는 소유주에게 ▶ '최대 상향 용적률'을 적용했을 때의 '예상 일반 분양 수익금'과 ▶ '예상 분담금의 상세 산출 내역'을 컨설팅해야 합니다. 이 분석을 기반으로, 매각(Exit) 시점을 '용적률 특례 확정 직후'로 설정하여 '가치 상승이 가장 명확할 때' 수익을 실현하도록 조언하는 것이 중요합니다.

3. '홀딩(Holding) vs. 엑시트(Exit)'의 재무적 타이밍 컨설팅:

• 단기 엑시트: 매수 대기 수요가 몰리는 지금, '선도지구 프리미엄'을 붙여 매각하고 차익을 실현하는 전략을 컨설팅합니다. 이 때 '양도소득세 감면' 등 세제 혜택을 최대한 활용하는 방안을 함께 제시해야 합니다.

• 장기 홀딩: 개발 완료 후 입주를 목표로 하는 소유주에게는 '특례 적용에 따른 최종 분담금 납부 계획' 및 이주 기간 동안의 전세/월세 계획을 컨설팅하여, 10년 이상의 장기 재무 로드맵을 설계해 주어야 합니다.

출처: 국토교통부

Part 2. 전국 확산 해킹: 대전·인천의 '선도지구 진입 전략' Blueprint

[질문 3]

Q: 부산의 선정 결과를 바탕으로, 선도지구 선정을 본격 추진하는 대전광역시(둔산, 송촌 등 2개 지구)와 인천광역시(연수, 구월 등 5개 지구)의 고객들에게는 어떤 '선도지구 진입 전략 Blueprint'를 제시해야 할까요? 특히 대전 둔산지구(7,500호), 인천 연수·선학지구(6,300호) 처럼 대규모로 추진되는 지역의 고객들이 지금 해야 할 가장 구체적인 행동은 무엇일까요?

[답변]

A: 대전과 인천은 '부산의 성공 공식'을 가장 빠르게 적용해야 할 지역입니다. 부산의 선도지구 선정은 '대규모', '통합 정비 가능성', '주민 동의율'이라는 세 가지 핵심 기준이 중요했음을 시사합니다.

1. '대규모 통합 정비' 목표 컨설팅 (둔산/연수지구):

• 데이터 해킹: 대전 둔산지구는 7,500호, 인천 연수·선학지구는 6,300호를 선정 목표로 합니다. 이처럼 '대규모'를 목표로 한다는 것은, 단일 단지를 넘어 다수의 단지를 묶어 통합 정비를 추진할 때 가점을 부여받을 가능성이 높다는 뜻입니다.

• 전략: 저희는 둔산, 연수 지구의 개별 단지 소유주들에게 '인접 단지와의 통합 정비 추진을 위한 주민 간 연합'을 유도하고, '통합 사업 시뮬레이션'을 제공해야 합니다. 주민 합의를 선도적으로 이끌어내는 전문가가 바로 우리의 포지셔닝입니다.

2. '주민 동의율 조기 확보' 대행 서비스:

• 선도지구 선정 경쟁은 결국 '누가 더 빠르게, 그리고 확실하게 주민 동의를 확보하는가'의 싸움입니다. 주민 동의율은 심사 기준 중 가장 정량적이고 중요한 항목이 될 것입니다.

• 전략: 대전은 내년 3월 30일부터 4월 3일까지 접수하고, 인천은 5월 26일부터 6월 1일까지 접수합니다. 이 기간에 맞춰 주민설명회 기획, 동의서 징구 대행, 홍보물 제작 등 '선도지구 공모 마케팅 및 행정 지원 서비스'를 제공해야 합니다. 이는 시간과의 싸움이므로, '초고속 행정 처리 전문성'을 입증할 수 있는 고수익 서비스입니다.

3. '선도지구 외곽'의 잠재적 리스크 컨설팅:

• 인천은 연수, 구월, 계산, 갈산 등 5개 지구에 대한 공람을 시작했습니다. 이 지구 내에서도 선도지구로 지정되지 못하는 '외곽 지역'의 고객들에게는 ▶ '선도지구 지정 실패 시, 대안으로서의 소규모 가로주택정비사업 추진'이나 ▶ '노후계획도시 특별법 상의 개별 특례(용적률 완화 등)'를 활용하는 '차선책 로드맵'을 미리 제시해야 합니다.

Table 1. 지방권 노후계획도시 선도지구 추진 현황 및 비즈니스 기회

지자체	주요 지구	예정 물량(호)	공모 접수/선정 시기	핵심 비즈니스 해킹 포인트
부산(선정)	화명·금곡, 해운대	7,318호	선정 완료	안전진단 면제 기반의 초고속 사업 추진 및 엑시트/홀딩 재무 컨설팅
대전(추진)	둔산지구	7,500호	'26.3월 접수, 6월 선정	대규모 통합 정비를 위한 주민 연합 유도 및 신속한 공모 대행 서비스
인천(추진)	연수·선학지구	6,300호	'26.5월 접수, 8월 선정	규제 회피를 위한 조기 매물 확보 및 외곽 지역 차선책 컨설팅

Part 3. 틈새 시장 해킹: 미선정 구역과 이주 전세 시장의 '독점 기회'

[질문 4]

Q: 부산 선도지구 공모에 총 14개 구역, 3만 2천 호가 신청했으나, 최종적으로는 7,318호만 선정되었습니다. 이 말은 2만 5천 호에 달하는 미선정 구역이 발생했다는 뜻인데요. 이들 '탈락한 2만 5천 호' 소유주들에게는 어떤 '희망과 현실'을 섞은 컨설팅을 제공해야 독점적인 위치를 차지할 수 있을까요?

[답변]

A: 2만 5천 호라는 미선정 구역은 시장에서 '가장 혼란스럽고 절망적인' 상태에 놓인 고객군입니다. 이들의 자산 가치는 단기적으로는 하락 압력을 받겠지만, 저희는 이 하락 압력을 '저가 매집의 기회'와 '재도전 컨설팅'이라는 두 축으로 해킹해야 합니다.

1. '선도지구 Part 2' 재도전 가능성 컨설팅:

• 국토부는 노후계획도시 정비의 전국 확산을 본격화하고 있습니다. 이는 선도지구 추가 지정(Part 2)의 가능성이 열려 있음을 의미합니다.

• 전략: 미선정 구역 소유주들에게 '탈락 사유의 상세 분석'(예: 주민 동의율 미흡, 규모 분산, 노후도 불충분 등)을 제공하고, '다음 공모 시까지의 사업계획 보완 로드맵'을 컨설팅해야 합니다. 이들이 희망을 잃지 않고 '다음에 반드시 지정되도록 돕는' 장기적인 사업 관리 컨설팅 계약을 체결해야 합니다.

2. '일반 매매 시장에서의 저가 매집' 유도:

• 미선정 구역의 자산 가격은 단기적으로 매도 압력에 의해 하락할 수 있습니다. 우리는 투자 고객에게 이 지역의 자산을 ▶ '재도전 성공 시 가장 높은 수익률'을 기대할 수 있는 저가 매집 기회로 제시해야 합니다.

• 전략: 미선정 구역의 매물을 '선도지구 재도전 프리미엄'이라는 잠재적 가치와 '현재의 하락 가격'을 대비하여 설명하고, '경쟁자가 없는 틈새 시장'에서 소액 투자를 유도해야 합니다.

[질문 5]

Q: 마지막으로, 선정된 7,318호의 대규모 이주가 발생하는 시점에 맞춰, 국토부와 부산시가 전세시장 불안정성을 관리하겠다고 명확히 밝혔습니다. 이 '공공이 관리하는 전세 시장'이라는 특수 환경에서, 창출할 수 있는 가장 구체적이고 수익성 높은 '이주 및 주택 수급 관리 컨설팅' 서비스는 무엇일까요?

[답변]

A: 국토부의 '전세시장 불안정성 관리' 약속은 이주 기간 동안의 전세 가격이 인위적으로 폭등하는 것을 막겠다는 정책적 의지를 담고 있습니다. 우리는 이 정책의 보호를 받으면서, 이주 당사자들의 '이주 불편'을 해결해주는 서비스를 제공해야 합니다.

1. '7,318호 이주 수요' 대상, 전월세 계약 대행 서비스:

• 7,318호라는 대규모 이주 수요는 단기간에 수천 건의 전월세 계약을 발생시키고, 이 과정에서 임차인들은 이주 시점, 단지 선택, 안전성 등 수많은 문제에 직면합니다.

• 전략: 이주 대상자들을 대상으로 '이주 보상금과 대출 규모'에 맞는 '최적의 이주 주택 포트폴리오'(예: 저가 월세 전환, 안정적인 준전세 등)를 제시하고, ▶ 기존 집의 명도 절차와 새 집의 임대차 계약을 원스톱으로 처리해주는 '전담 이주 관리 서비스'를 판매해야 합니다.

2. '공공 임대 연계' 특화 컨설팅:

• 국토부는 주택 수급 관리를 위해 LH 등 공공 기관의 임대 주택 활용을 검토할 수 있습니다.

• 전략: 우리는 이주 대상자들에게 '공공 임대 주택 또는 LH 지원 전세 자금 대출'과의 연계를 전문적으로 컨설팅하여, 이주 기간 동안의 주거 비용을 최소화해주는 상세한 재무 설계를 제공해야 합니다.

3. '이주 예정 지역'의 임대인 고객 확보:

• 선도지구 인근 지역의 임대인 고객에게는 '7,318호 대규모 이주 수요가 곧 유입될 것'이라는 정보를 바탕으로 ▶ '공실 위험 없이 높은 가격에 임차인을 유치'할 수 있는 '단기 임대 관리 서비스'를 미리 판매해야 합니다. 이처럼 상세하고 특이한 비즈니스 전략만이 컨설팅 역량을 증명해 줄 것이라고 확신합니다.

Part 4. 최종 비즈니스 해킹 로드맵: '개발 호재의 확정'을 수익으로 전환하는 법

[질문 6]

Q: 국토부와 부산시가 '26년 상반기 부산 미래도시지원센터를 신설'하는 등 특별정비계획 마련에 적극 지원한다고 했습니다. 이 '공공의 강력한 지원 의지'가 고객들에게 주는 가장 구체적이고 신선한 '선점 투자' 전략 3가지를 최종적으로 정리해주십시오.

[답변]

A: 네, '부산 선도지구 선정'은 노후계획도시 정비라는 거대한 개발 프로젝트의 시작을 알리는 신호탄입니다. 이 공공의 강력한 지원 의지(미래도시지원센터 신설)를 활용한 '개발 호재 확정 수익 전환 전략' 3가지를 제시합니다.

전략 1: '선도지구 확정 자산'의 세금 최적화 엑시트 전략

• 배경 데이터: 화명·금곡, 해운대 지구 7,318호는 용적률 상향, 안전진단 면제라는 최대 특례를 통해 초과이익 발생이 확정되었습니다.

• 구체적 실행 방안: 이들 확정된 자산 소유주에게 ▶ '재건축 초과이익 환수금' 및 '양도소득세'를 최소화하는 세무 연계 엑시트 타이밍을 컨설팅해야 합니다. 특히 '조합원 지위 양도 가능 시점'과 '용적률 상향 계획 확정 시점'이라는 두 개의 주요 정책 발표 시점을 기준으로 매도 전략을 차등 제시하는 것이 가장 상세하고 특이한 전략입니다.

전략 2: '전국 선도지구 Blueprint' 기반, 대전/인천 조기 진입 컨설팅

• 배경 데이터: 부산의 성공은 대전(둔산 7,500호), 인천(연수 6,300호) 등 전국으로 확산될 선도지구 선정 기준의 가이드라인입니다.

• 구체적 실행 방안: 대전 둔산지구(3월 접수) 등 공모가 임박한 지역을 대상으로 ▶ '주민 동의율 조기 확보 대행' 및 '인접 단지 통합 정비 추진'이라는 '선도지구 진입 가속화 컨설팅'을 제공해야 합니다. 고객들에게 '부산의 성공 공식'을 가장 먼저 적용하여 가장 빠르게 개발 프리미엄을 확보하도록 도와야 합니다.

전략 3: '미선정/이주 수요' 연계, 틈새 경매 및 임대 시장 독점

• 배경 데이터: 2만 5천 호의 미선정 구역 발생과 7,318호의 대규모 이주 수요에 대한 전세시장 불안정성 관리 약속.

• 구체적 실행 방안: 미선정 구역은 '단기 매도 압력'으로 인해 경매 물건이 나올 가능성이 있습니다. 이 물건들을 ▶ '선도지구 재도전 프리미엄'이라는 잠재적 가치와 함께 투자 고객에게 연결해야 합니다. 동시에 이주 수요 대상으로는 ▶ '전월세 계약 원스톱 대행 서비스'를 판매하여, 대규모 이주 과정에서 발생하는 행정/중개 수요를 독점적으로 흡수해야 합니다.