🔍전세사기 근절! 내 집 마련! 올해 안에 가능?

💝오늘의 혼삶레터 미리보기

✓ 달라지는 2023 부동산 정책을 정리했어요.
✓ 전·월세입자들이 궁금할 만한 내용 Pick!
✓ 내 집 마련, 올해는 가능할지 체크해봐요

💌 살어리, 살어리랏다...어디서? 

구독자님은 의식주 중 가장 중요한 것은 무엇이라 생각하나요? 모르긴 몰라도 1인가구로 지낸 세월이 긴 분들일수록 집🏘️에 좀 더 많은 무게를 두지 않을까 싶어요. 특히 지난 몇 년간 집값 폭등으로 주거 불안이 극심했으니까요.

올해는 어떨까요? 작년부터 집값이 하락하고 있다는데 전·월세 주거비 부담은 낮아질 수 있을까요? 빌라왕이다 뭐다 말들이 많던데 전세사기 위험에선 벗어날 수 있을까요? 1인가구에게도 청약기회가 열렸다는데 올해는 내 집 마련에 성공할 수 있을까요?

2023 우리의 주거생활은 어떻게 달라질지, 혼삶레터가 정리해봤어요!

📙 우리의 소원은 안전한 전세살이🙏

즐겁기만도 모자란 연초지만 뒤숭숭한 분위기가 지속되고 있습니다. 작년부터 이어진 집값 하락으로 깡통주택 위험이 커진 데 이어, 전국 곳곳에서 대규모 전세사기 일당의 검거 소식이 이어지는 탓이겠죠. 

정부는 보증사고 피해자 구제책을 마련함과 동시에 미래의 전세 임차인들을 위한 각종 피해 예방 대책도 내놓고 있어요. 

1️⃣ 자가진단 안심전세 애플리케이션 출시 

정부는 이달 말 깡통전세 피해 방지에 도움이 될 앱을 출시하기로 했습니다. 세입자들이 전세 계약 과정에서 보증사고 위험성을 미리 알아볼 수 있게 한 건데요, 대략적인 적정 전세가격을 제시하고 임대인의 임대보증금 보증가입 의무 준수 여부 등을 알려줄 예정입니다. 또 공인중개사 등록 여부, 불법·무허가 건축물 여부, 임대차 계약시 주의사항 등도 확인 가능하대요. 

다만 당초 예정돼 있었던 악성임대인 명단은 제외됐어요. 관련 법 개정이 아직 이뤄지지 않아선데요, 국회에 계류 중인 4건의 개정안이 통과되면 앱 업데이트를 기대해봐도 좋겠죠?

2️⃣ 최우선 변제금액 일괄 상향

우리 법은 소액임차인에 대해 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해서 변제해주도록 '우선변제권'을 부여하고 있어요. 이를 '최우선변제'라고 하는데요, 기존에는 최우선변제금액이 ▲서울 5000만원 ▲과밀억제권역 4300만원 ▲광역시 2300만원 ▲기타 지역 2000만원 등으로 설정돼 있었어요. 

정부는 이 금액을 지역에 관계없이 500만원씩 일괄 상향하는 개정안을 조만간 내놓을 예정입니다. 개정안이 적용되면 서울의 경우, 보증금이 1억5000만원 이하인 임차인은 집이 경매로 넘어가더라도 5500만원은 보존받을 수 있게 되는 거죠. 

3️⃣ 임대인 미납국세 열람권 확대 

집주인이 각종 세금을 체납해 내가 살고 있는 전세 주택이 경매에 넘어가게 된다면? 상상만 해도 끔찍한 일이죠. 기존에는 이런 문제를 방지하기 위해 임대인의 납세 여부를 확인하려고 해도 임대인의 동의가 필요했습니다. 

하지만 오는 4월부터는 보증금이 1000만원을 초과하는 전·월세 계약의 경우, 임대인의 동의 없이도 집주인의 국세 체납 내역을 열람할 수 있게 됐습니다. 계약일로부터 임차 개시일까지, 전국 세무서 어디에서나 열람이 가능하다고 하네요. 

📙 집세 부담 좀 덜어줘😵

치솟는 물가에 삶은 점점 더 팍팍해지고 있죠🤦‍♀️ 생활비 부담이 커진 만큼 여느 때보다 주거비 경감 정책이 절실한데요, 올해 정책 변화는 어떤 지 알아볼까요? 

1️⃣ 집세 소득공제 한도 확대

연말정산 시즌에 반가운 소식이 도착했어요. 월세 및 전세 원리금 상환액 소득공제 한도가 늘어났거든요. 먼저 월세 세액공제 내용을 살펴보면, 총급여가 5500만원 이하인 경우 월세 세액공제율이 최대 12%에서 17%로 오릅니다. 총급여 7000만원 이하는 세액공제율이 10%에서 15%로 높아졌고요. 

전세 원리금 상환액 소득공제 한도도 작년보다 100만원 올랐습니다. 무주택 근로자가 전용 85㎡ 이하 주택에 대해 전세대출 원리금을 상환 중인 경우 400만원까지 소득공제를 받을 수 있어요.

2️⃣ 청년 전세 특례 보증한도 상향

한국주택금융공사(HF)는 연소득 7000만원 이하의 무주택 청년을 대상으로 청년 맞춤형 전세자금 보증을 운영 중이에요. 이 상품은 은행에서 전세자금 대출을 받고자 할 때 공사 보증서를 담보로 대출받을 수 있도록 해주는 보증상품 입니다.

수도권 내 임차보증금 7억원(지방은 5억원)의 임대차 계약을 체결하고, 임차보증금의 5% 이상을 지급한 경우 신청 가능한데요, 기존에 이 특례보증 한도는 1억원이었어요. 하지만 올해부터는 최대 2억원으로 확대된다고 합니다. 

3️⃣ 아파트 관리비 공개 대상 확대

공공주택 관리비는 제 2의 월세라고도 불리죠. 우리나라에서 연간 관리비로 지출되는 금액은 23조원에 달한대요. 하지만 금액의 규모대비 관리비 정보 공개는 미흡해서 문제라는 지적이 이어져 왔습니다. 관리비 공개 의무도 100가구 이상의 공동주택에 한정돼 있었고요. 

하지만 올해부터는 이런 문제가 조금씩 개선될 걸로 보입니다. 정부가 2023년을 관리비 집중 단속 기간으로 삼고, 관리비 의무 공개 대상 확대를 추진 중이거든요. 일단 관리비 의무 공개 대상을 50가구 이상의 공동주택으로 넓히는 것부터 시작한대요. 

차후에는 원룸이나 50가구 미만 공동주택 등 소규모 주택에도 정보 제공 의무를 적용할 예정이라고 하는데요, 관리비 투명성이 확보되면 비리도 근절될 테고 결국 관리비 부담도 낮아지지 않을까요?

📙 2023 목표=내 집 마련?

구독자님, 청약 통장 갖고 계신가요? 아마 미래 결혼 계획이 없는 혼족이라면 청약통장이 '계륵'처럼 느껴졌을 거예요. 그동안 1인가구에게 청약제도는 유명무실한 제도였으니까요. 하지만 올해 청약시장엔 큰 변화가 생겼습니다. 청약통장 해지를 고민 중이셨다면, 이 고민은 이제 덜어둬도 괜찮을 것 같아요!

1️⃣ 공공분양 미혼청년 특별공급 도입

기존에 신혼부부나 생애최초 주택구입자 등 기혼자 중심이었던 공공분양 특별공급에 '미혼청년'이 추가됐습니다. 주택 소유 경험이 없는 19~39세 1인가구 중 월평균 소득 140% 이하, 순자산 2억6000만원인 경우 신청 자격을 부여받을 수 있어요. 단 부모의 순자산이 상위 10%(약 9억7000만원)에 해당한다면, 청약자격이 제한됩니다. 

미혼 청년 특공은 정부가 발표한 공공분양 3가지 모델 중 '나눔형'과 '선택형'에 도입됩니다. 나눔형은 시세 70% 이하로 분양받을 수 있고, 5년간의 의무거주 기간 이후 한국주택토지공사(LH)에 주택을 되팔 때 손익의 70%를 가져가는 방식이에요. 선택형은 저렴한 임대료로 6년을 임대거주한 후에 분양 여부를 선택할 수 있는 주택이고요. 

두 가지 유형 모두 초저리, 장기 전용 모기지를 지원받을 수 있다는 점도 알아두세요! 나눔형은 5억원 한도 내에서 분양가의 80%까지 대출을 지원하는데요, 40년 만기로 1.9~3.0%의 고정금리가 적용됩니다. 선택형은 임차시 3억원 한도로 1.7~2.6%의 금리의 전세 대출을 받을 수 있고요, 추후 분양을 선택한 경우 나눔형과 동일한 모기지가 지원돼요.

나눔형과 선택형 모두 미혼청년 공급비중은 15%입니다. 

2️⃣ 민간분양 청약가점제도 개편

민간분양에서는 청약가점제도 개편이 이뤄졌습니다. 그동안 가점제 100%로 공급돼 왔던 투기과열지구 및 조정대상지역에 중소형 면적(전용 85㎡ 이하)에 추첨제가 신설됐어요.

가점제는 부양가족이 적고, 무주택기간이 짧은 청년들에게 불리하거든요. 그러다 보니 중소형 면적에 대한 청년층의 수요가 높아도, 청년들에겐 기회가 거의 주어지지 않았어요.

달라진 추첨제와 가점제 비율은 면적에 따라 차이가 있습니다. 규제지역 내 전용 60㎡ 이하 주택에는 가점40%＋추첨60%, 60㎡ 초과~85㎡ 이하 주택은 가점70%＋추첨30%가 각각 적용돼요.

반대로 전용 85㎡를 초과하는 대형 주택은 중장년층에게 수요가 더 높은 걸 고려해 가점제 비율을 높이기로 했습니다. 투기과열지구에서는 가점70%＋추첨30%, 조정대상지역에서는 가점50%＋추첨50%로 조정됐어요. 

비규제지역에서의 가점제 및 추첨제 비율은 기존과 동일합니다. 85㎡ 이하는 가점제 40% 이하, 85㎡ 초과 주택은 추첨제 100%로 진행돼요. 

3️⃣ 생애 첫 주택구입자 취득세 감면 요건 완화 

주택구입 후 내야 하는 취득세, 당연히 내야 하는 것이지만 부담이 가는 것도 사실이죠. 취득세 감면 혜택을 받는 것도 생애최초 주택구입 신혼부부에 한정됐었고요. 하지만 올해부터는 세대합산 연소득이 7000만원 이하인 생애 첫 주택구입자라면 누구나 연령과 혼인여부에 관계없이 취득세 감면을 받을 수 있습니다. 

기존에는 주택 면적이 60㎡ 이하인 경우에만 적용이 됐었는데 면적 제한도 없어집니다. 단, 수도권 4억원 이하, 비수도권 3억원 이하여야 한다는 주택가액 기준은 종전과 동일해요. 1억5000만원 이하 주택은 100% 면제되고요, 이외에는 50% 감면을 적용받아요. 

취득세 과세표준도 달라졌습니다. 그동안은 개인이 유상으로 부동산을 취급하는 경우 신고가액이나 시가표준액 중 더 높은 금액을 과세표준으로 정했거든요. 하지만 올해부터는 실거래가를 기준으로 취득세가 결정됩니다. 

📋반갑다, OO아!

내게 도움이 될 것 같은 정책이 있었나요?

🧡27호 설문놀이 결과 

지난 호 설문놀이에서는 긱워커로 살아보고 싶다는 응답이 압도적이었어요. 소득 파이프라인이 다양하고 싶어서, 매일 같은 일을 반복하는 데 지쳐서, 알 수 없는 미래를 위한 준비, 빠른 은퇴를 위해 등등 긱워커가 되고 싶은 이유도 각양각색이었답니다.

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