🏙️ 공공분양 청약, 어려워서 포기? ✋멈춰!✋

💝오늘의 혼삶레터 미리보기

✓ 공공분양 청약, 암것도 모른다고요? 따라오세요!
✓ 당첨되면 어떻게 해야 하는지도 알려줌
✓ 궁금한 부분은 Q&A로 정리하기

💌 청약? 뭐가 뭔지 나는 몰라

지난 레터에서 공공분양 미혼청년 특별공급이 신설됐다는 소식 전해드렸었죠. 근데 또 어떤 분들은 이렇게 생각하실 수도 있을 것 같아요. "좋은 변화 같긴 한데, 나한테 진짜 도움이 되는 얘긴가?" 

특히나 지금까지 청약을 남의 일처럼 생각했던 분들이라면 더더욱 뭐가 뭔지 쉽게 감이 잡히지 않을 텐데요. 어디서부터 무엇을 어떻게 봐야 하는지, 혼삶레터와 함께 알아볼까요?🧐

📙 청약 그까이꺼!

미혼청년 특별공급(이하 청년특공)은 향후 5년간 공급될 50만호 공공주택 3가지 모델 중 선택형과 나눔형에만 적용된다는 거, 지난 레터를 보신 분들이라면 다 알고 계시겠죠?😚 선택형·나눔형 주택 공급이 막 이제 시작된 만큼, 청년특공은 한동안 사전청약*으로만 이뤄질 전망입니다. 당장 본청약에 뛰어드는 건 어렵단 얘기죠.

청년특공이 가능한 선택형·나눔형 주택 관련 청약 공고는 한국토지주택공사(LH) 사전청약 홈페이지 혹은 서울주택도시공사(SH) 홈페이지 확인 가능합니다.

정확한 예시가 있어야 이해도 빠르겠죠? 현재 진행되고 있는 사전청약을 예시로 도전 과정을 살펴볼게요. 

LH 사전청약 홈페이지에 접속 후 '분양정보' 게시판을 들어가보면, 지난 12월 30일에 올라온 나눔형 분양주택 입주자모집공고를 확인할 수 있습니다. 공급 대상은 경기도 고양시에 위치한 고양창릉과 경기도 남양주시에 위치한 양정역세권 등 두 곳입니다. 

먼저 살펴봐야 할 것은 역시 신청자격이겠죠. 해당 공고에 따르면 청년특공의 경우, 과거 주택소유이력이 없는 무주택자이면서 입주자저축(=청약통장) 가입이 6개월 이상이고 6회 이상을 납입한 상태여야 합니다. 신청자 본인의 월평균소득은 140%(1인 기준 449만6958원) 이하, 총자산은 2억6000만원 이하여야 하고요, 부모의 총자산도 9억7500만원을 넘지 않아야 합니다. 

청약 단지에 따라 지역 우선공급 기준이 있어요. 예를 들면 고양창릉은 고양시 1년 이상 거주(30%), 경기도 6개월 이상 거주(20%), 수도권 거주(50%) 등의 기준을 세웠어요. 고양시 1년 이상 거주자로 신청한 분들은 우선공급에서 떨어지면 경기도 거주자와 경쟁하고, 여기서도 낙첨되면 다시 수도권 거주자와 경쟁하는 식이죠.

사전청약은 이 기준에 조금 더 유리한 편이에요. 공고게시일에 해당 지역에 살고 있는 상태라면 거주기간이 모자라더라도 본청약까지만 기간을 채우면 되거든요. 즉, 고양시로 전입한 지 3개월밖에 되지 않았더라도, 사전청약에서 고양시 1년 이상 거주에 체크할 수 있다는 뜻입니다. 양정역세권의 경우 남양주시 거주자만 우선공급 대상에 해당되고요, 신청자 수가 미달되면 남은 물량을 수도권 거주자에게 공급합니다. 

이런저런 조건을 다 충족했고, 나도 한 번 도전해봐야겠다 하는 분들 있겠죠? 고양창릉과 양정역세권의 청년특공 사전청약은 2월 6일 10시부터 2월 10일 17시까지 진행됩니다. 사전청약은 인터넷접수밖에 되지 않아요! 당첨자 발표는 두 곳 모두 3월 30일 14시에 이뤄질 예정입니다. 

사전청약 신청은 생각보다 간단해요. 일단 공동인증서나 금융인증서, 네이버인증서 등 신청인 본인의 인증서가 반드시 준비돼 있어야 합니다. 사전청약 홈페이지 로그인이 인증서로만 가능하거든요. 

홈페이지 로그인 후 청약신청을 클릭하고 원하는 지구(블록) 및 주택형을 선택합니다. 주택형을 선택할 땐 선택할 수 있는 타입 중에 면적과 분양가가 마음에 드는 것을 고르는 거예요.

고양창릉지구 신청을 한다고 가정해볼게요. 사전청약에서 청년특공으로 공급되는 물량은 총 128호이고요, 선택 가능한 주택형은 총 3가지로 면적에 따라 ▲46타입(3세대) ▲55타입(34세대) ▲59타입(91세대) 등으로 구분돼요. 공고에 안내된 추정분양가는 순서대로 2억9792만원, 3억7649만원, 3억9778만원인데요, 본청약 시점에서 달라질 수 있는 점 꼭 기억하세요! 양정역세권은 청년특공으로 신청 가능한 주택형이 59타입(81세대)밖에 없고요, 추정분양가는 3억857만원입니다. 

원하는 주택형을 선택한 후에는 공급구분을 고르게 되는데요, 우리는 청년 특별공급에 체크하면 되겠죠? 

이제 남은 건 신청서 작성뿐입니다. 신중함이 필요해요! 신청서에 적힌 내용과 사실이 다를 경우 당첨 취소 등의 불이익을 받을 수 있거든요. 각 평점요소에 따라 내가 해당하는 구간에 정확히 체크한 후 제출하면 신청은 끝납니다. 이제 남은 건? 기도뿐이겠죠🙏 신청 과정은 본청약도 사전청약과 크게 다르지 않습니다. 

SH에 따르면 서울 강동구에 위치한 고덕강일 3단지 나눔형 주택에 대한 사전청약도 조만간 진행될 예정이에요. 특별공급 청약접수일은 2월 27일부터 28일까지고요, 사전청약 물량 500호 중 75호가 청년특공으로 배정됐어요. 해당 단지는 토지임대부주택*으로 분양가 외에 별도의 토지임대료를 월마다 내야 해요. 추정 분양가는 3억5537만원, 추정 토지임대료는 월 40만원입니다. 자세한 내용은 SH 홈페이지에서 확인하세요! 

사전청약 신청 전, LH 청약 연습하기를 꼭 한 번 실행해보세요! 실제 청약과 동일한 단계로 진행되기 때문에 부담 없는 실전 연습이 가능하거든요. 말로 100번 듣는 것보다 1번 경험하는 게 더 낫다고 하죠? 한 번만 연습해봐도 감이 딱! 올 거예요. 

📙 당첨됐어, 어떡해? 

당장 계약금 낼 돈이 없으니 사전청약은 포기할래. 라고 생각하셨나요? 사전청약에 당첨됐다고 해서 바로 계약금이 필요한 건 아닙니다. 계약금 납부는 본청약 후에 이뤄지거든요. 

사전청약 당첨 후 가장 먼저 할 일은 LH에서 요청하는 구비서류를 LH가 지정한 장소에 가서 접수시키는 것입니다. 서류 검토 후 부적격 판정을 받으면 이에 소명하는 자료도 제출해야 해요. 그리고 소명자료 검토까지 모두 완료돼야 최종 '사전청약' 당첨 확정을 받게 됩니다. 

여기서 끝이 아니죠? 본청약을 신청하지 않으면 입주는 불가해요. 참고로 고양창릉의 본청약 예정일은 2026년 3월 15일이고요, 양정역세권은 2028년 1월 15일, 고덕강일 3단지는 2026년 하반기로 계획돼 있어요. 각 단지의 입주시점은 차례대로 2029년, 2030년, 2027년을 목표로 합니다. 

사전청약 당첨자 지위를 본청약까지 유지했다면, 본청약 신청에서 100% 당첨이 보장됩니다. 단 ①본청약까지 지역 거주기간을 반드시 충족해야 하고 ②세대구성원이 무주택 상태여야 하며 ③다른 주택 당첨 사실이 없는 상태여야 해요. 

사전청약 당첨 후 본청약 및 입주까지 시간이 많이 남아있는 상태기 때문에 여러 가지 변수에 대해 생각하지 않을 수 없겠죠. 궁금할 만한 것들을 정리해봤어요!

Q. '미혼'청년 특공인데 본청약 시점에 내가 결혼한 상태일 수도 있잖아. 괜찮은 거야?

A. 위에서 설명한 ①~③의 조건만 충족하면 상관 없어요. 소득 및 자산, 나이, 혼인여부 등의 자격은 사전청약 당첨 시점에 확정되거든요. 본청약에서 한 번 더 따져묻지 않는다는 거죠. 

Q. 사전청약 당첨을 취소하고 싶으면 어떡해? 

A. 사전청약 당첨자 지위를 포기하면, 일정기간 동안 공공 사전청약에 참여할 수 없게 됩니다. 다만 민간 사전청약과 일반청약에는 얼마든지 도전할 수 있고요, 제한기간이 끝난 후에는 또 다른 공공분양 청약에도 도전할 수 있죠. 이는 부적격으로 인해 당첨이 취소된 경우에도 동일하게 적용돼요. 

이건 본청약과 조금 다른 점인데요, 본청약에서는 당첨 후 계약을 체결하지 않더라도 당첨자 명단으로 관리되거든요. 한 마디로 낙장불입인 거죠. 특히 청약통장을 사용해 당첨된 경우, 당첨을 포기했더라도 해당 청약통장은 사용한 것으로 간주돼 재사용이 불가합니다. 특별공급은 1세대 1주택 기준으로 평생 딱 한 번 쓸 수 있다는 점도 주의하세요. 청년특공으로 본청약 당첨 후 이를 포기하면 다시는 청년특공으로 청약할 수 없습니다. 

Q. 사전청약에 당첨된 상태로 다른 청약에 참여해도 되려나? 

A. 사전청약 당첨자 지위를 유지하면서도 일반청약 참여가 가능합니다. 다만 공공·민간 사전청약에는 참여할 수 없어요. 만약 일반청약에서 당첨됐다면 기존 사전청약 당첨을 취소해야겠죠? 

Q. 고양창릉이랑 양정역세권 둘 다 신청해도 돼? 

A. 안 돼요. 둘 다 당첨일 발표일이 3월 30일로 동일하거든요. 이렇게 당첨자 발표일이 동일한 경우 중복청약이 제한됩니다. 

단, 고양창릉(혹은 양정역세권)과 고덕강일 3단지에 둘 다 넣어보는 건 괜찮아요. 당첨자 발표일이 다른 경우는 중복으로 신청이 가능하거든요. 고덕강일3단지 발표일은 3월 23일인데요, 만약 고덕강일3단지에 당첨됐다면 고양창릉 당첨 대상에서는 자동으로 제외됩니다.

Q. 1세대 1주택이 원칙이라며? 내가 세대주고 친구가 세대원으로 있는데 친구랑 나랑 둘 다 청년특공 넣을 수 있어?

A. 상관없어요! 신혼부부·생애최초 특공의 경우 세대구성원이 모두 무주택이어야 한다는 조건이 있지만, 청년특공은 아예 '무주택자'라는 조건만 있거든요. 중복청약, 재당첨여부, 부적격당첨제한 등 검증 대상도 오직 신청자 본인뿐이죠. 

게다가 애초에 배우자나 부양의무가 있는 직계존비속이 아닌 동거인은 세대구성원으로 묶이지 않습니다. 형제자매 간에도 부양의무가 없으므로 마찬가지예요. 동거인 친구가 유주택자여도 나는 무주택 조건을 갖추는 거죠. 

그런데 만약 청약 공고에서 '무주택 세대주'라는 조건을 내건다면, 친구는 세대주 요건을 갖추지 못했으므로 청약을 신청할 수 없습니다. 이 경우 주민센터에서 세대분리를 신청하면 동일 주소에 살고 있더라도 각각의 독립 세대를 구성할 수 있어요. 

Q. 돈이 모자랄 것 같아😥

A. 지난 레터에서 나눔형과 선택형에 지원되는 전용 모기지를 소개 드린 적 있어요!

나눔형 주택인 고양창릉의 55타입(추정분양가 3억7500만원 가정)에 입주한다면 최대 3억원을 대출 받을 수 있는 거죠. 40년 만기에 고정금리 1.9%를 적용, 상환방법을 만기일시로 설정했을 때 내야 하는 이자는 월 47만5000원 수준입니다. 

고덕강일3단지(추정분양가 3억5000만원 가정) 분양한다고 생각해 위와 동일한 조건을 적용했을 때 최대 2억8000만원을 대출 받고 월 이자액은 44만3333원입니다. 여기에 토지임대료까지 더해지면 주택 관련 고정지출이 80만원 이상인 거죠. 

물론 어디까지나 추정분양가에 이론만 적용한 거기 때문에 실제 지출되는 비용은 그 이상일 수 있어요. 대출한도를 감안해 본청약까지 필요한 돈을 모을 수 있는지, 입주 후 이자 등의 고정비용을 감당할 수 있는지 등을 잘 따져보고 결정하세요!

Q. 청약은 도전하고 싶지만 마음에 드는 단지가 없는 걸…

공공주택 사전청약은 이제 시작됐어요! 올해에만 남양주왕숙, 안양관양, 남양주진접2, 구리갈매역세권, 안양매곡, 부천대장, 면목행정타운 등에 대한 사전청약 계획이 잡혀 있으니 당장 신청할 만한 단지가 없다고 해서 실망할 것 없어요. 게다가 앞으로 5년간 공급될 주택이 50만호나 된다고 하잖아요. 마음의 여유를 갖고 LH와 SH 홈페이지를 자주 체크하는 게 좋겠죠? 

구독자님, 청년특공에 도전해 볼 의향이 있나요? 

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