안녕하세요, 재개발한스푼입니다.

오늘은 개념소개하는 1주차 대신, 제가 이 뉴스레터를 운영하고 기획할때부터 함께 만들고자했던, 재개발 웹사이트 서비스인 '재개발뷰'에 대해 소개드리려 합니다.

그간 제 고민과 방향전환. 모든게 담겨있는 여정입니다.

왜 만들었을까요?

재개발을 공부하다 보면 늘 같은 어려움에 부딪히죠. 구역 경계는 구청 고시문에, 진행 단계는 조합 톡방에, 실거래가는 국토부 사이트에, 법 조문은 법제처에 흩어져 있죠. 하나의 구역을 제대로 이해하려면 탭을 열 개씩 띄워 놓고 정보를 이어 붙여야 했습니다. 무엇보다 너무 복잡하고 알아듣기 힘든 형태로 정보가 제공되었죠.

저의 계정 재개발한스푼을 서비스로 옮겼습니다.

재개발한스푼을 운영하면서 가장 신경 쓴 건 하나였습니다. 어려운 재개발을 글자 대신 그림으로, 한 번 보면 이해되게 설명하는 것이었죠.

비례율, 권리가액, 추가분담금처럼 숫자와 용어가 얽힌 개념도 도식 하나로 풀면 생각보다 쉽게 와닿았습니다. 하지만 도식에는 한계가 있었습니다. 예시로만 보여 드릴 수 있었고, 구역에 대한 분양권리 자격 등, 이 매물은 괜찮을까요? 같은 질문에는 답해 드릴 수 없었습니다.

그래서 '질문하는 경험'으로 바꿨습니다.

요즘 우리는 궁금한 게 생기면 검색창에 키워드를 넣는 대신 AI에게 묻습니다. 재개발 투자도 그래야 한다고 생각했습니다. 사이트 여기저기를 찾아다니는 대신, 궁금한 걸 그대로 물으면 필요한 답과 그림이 나오는 것. 재개발뷰는 그 경험을 목표로 만든 서비스입니다. 서비스의 이름은 재개발뷰 이지만, 그 중심 경험은 것이 재개발뷰의 AI, 재뷰AI입니다.

재뷰AI가 하는일 하나씩 살펴볼게요!

✨가장 중요한 핵심기능✨ 주소만 넣으면 되는 '재개발 매물진단'

재개발 투자에서 가장 무서운 건 샀는데 입주권이 안 나오는 경우입니다. 권리산정기준일, 다물권, 조합원 지위 양도 제한, 토지거래허가, 실거주 의무. 확인할 게 많은데 어디서부터 봐야 할지 모르는 분이 대부분입니다.

등기부등본 PDF가 있다면 함께 올려 더 정확하게 볼 수 있습니다. (등기부는 내 기기 안에서만 읽고 서버로 보내지 않아요) 이 기능은 등기부등본을 조회하기 위한 부분이 들어가서 추후 업데이트 예정입니다.

이렇게 권리 확인이 끝나면 한 걸음 더 가서.. 이 물건이 구역 안에서 대지지분과 가격으로 어느 위치인지, 이 가격이 비슷한 거래와 비교해 어떤지도 이어서 볼 수 있습니다. 투자적 관점에서요.

정보모음

그외에도 저희 뉴스레터, 그리고 서울시와 국토부에서 발행하는 보도자료는 물론이고 초기 재개발 연번 구역계까지 모두 보실수 있는 사이트입니다.

잘 아시다시피 구청 게시판에 올라오는 공고 한 장이 어떤 중요한 첫 신호인 경우가 많습니다. 문제는 그 공고가 25개 구청 게시판에 제각각 흩어져 있다는 것이죠. 고시, 동의서 탭은 서울 25개 자치구의 공고를 매일 모아 한 곳에서 보여 줍니다. 서울 지도에서 구를 누르면 그 구의 공고만 골라 볼 수 있습니다. (지도탭의 구역 카드에서도 그 구역에 걸린 고시와 용역 입찰공고를 바로 확인할 수 있습니다.)

동의서 번호부여: 주민들이 정비구역 지정을 위한 동의서를 걷기 시작했다는 공고입니다. 재개발의 가장 이른 신호라, 새로 뜬 공고가 맨 위에 오도록 실제 게시일 순으로 정리했습니다.

구청 고시, 공고: 정비구역 지정, 조합설립 인가, 사업시행 인가처럼 사업이 다음 단계로 넘어갈 때 나오는 공식 고시입니다.

서울도시공간포털: 서울시가 결정한 정비계획과 도시계획 고시를 모았습니다.
용역입찰(*준비중): 구청이 정비계획 수립 용역을 나라장터에 발주했다는 공고입니다. 정비계획을 만들기 시작했다는 뜻이라, 구청 고시보다 먼저 나오는 경우가 많습니다.

보도자료: 신속통합기획 후보지 발표, 토지거래허가구역 지정, 공급 대책 같은 소식은 늘 보도자료로 먼저 나옵니다. 보도자료 탭은 재개발과 관련된 공식 발표를 출처별로 모아 둡니다. - 서울주거포털(SH) - 서울시 도시계획과 - 서울시보: 서울시의 공식 관보로, 정비구역 지정과 정비계획 결정이 실리는 원문입니다 - 국토교통부 주택토지

항목을 누르면 원문이 먼저 열립니다. 기사로 한 번 걸러진 내용이 아니라 발표 그대로를 볼 수 있습니다. 원문이 길고 어렵다면 'AI 분석' 버튼으로 재뷰AI가 정리한 리포트를 볼 수 있고, 궁금한 부분만 골라 재뷰AI에게 바로 물어볼 수도 있습니다.

구역 지도

그리고 지도 탐색경험을 강조하진 않지만, 기본적으로 구역계와 정보는 담겨져 있습니다. 서울 정비구역을 지도 위에 사업 유형별 색으로 그려 두었습니다. 신속통합기획, 재개발, 공공재개발, 모아타운처럼 사업 성격이 다르면 색도 다릅니다.

지도를 넓게 보면 권역별로 정비구역이 몇 곳인지 먼저 보이고, 권역을 누르면 그 안의 구역이 펼쳐집니다. 실거주 의무가 있는 구역은 이름표 위에 '실거주' 표시가 붙어 지도에서부터 구분됩니다.

카드를 열자마자 투자자가 가장 먼저 궁금해하는 세 가지를 한 줄로 보여 줍니다.

입주 예상: "약 11년 후"처럼 남은 기간을 크게 보여 주고, 그 아래 "2036~2038년"처럼 예상 구간을 함께 적습니다. 이 구역이 지금 단계에 들어선 날짜에, 남은 단계마다 서울 평균 소요 기간을 더해 계산합니다. 연도 하나로 못 박지 않고 구간으로 보여 드리는 이유는, 재개발 일정은 늘 앞뒤로 흔들리기 때문입니다.
실거주 의무: 이 구역에서 집을 사면 직접 들어가 살아야 하는지 알려 줍니다. "신속통합은 2년 실거주"처럼 이유도 한 줄로 붙입니다. 사업 유형만 보고 짐작하지 않고, 토지거래허가구역 공고에 실린 필지와 구역 경계를 실제로 맞춰 본 결과입니다.
진행 속도: 이 구역이 지금까지 서울 평균보다 빠르게 왔는지, 느리게 왔는지를 "빠른 편", "평균 수준", "느린 편"으로 알려 줍니다.