[📢 공지]
구독자분들께는 최신 글을 무료로 먼저 공개합니다.
이후 4주가 지나면 멤버십 전용으로 전환되니 필요한 글은 미리 확인해 주세요.
안녕하세요, 재개발한스푼입니다.
그동안 한스푼톡에는 다양한 분들의 이야기를 담아왔습니다. 재개발 현장에서 직접 일하시는 전문가부터, 오랜시간 투자해온 투자자도. 각자의 경험과 시선으로 재개발, 정비사업 분야를 이야기해주셨습니다.
그런데 오늘은 약간 특별한 편을 마련했습니다. 이 뉴스레터의 에디터인 제가 직접 인터뷰이가 되어 제 이야기를 해보려 합니다. 제가 왜 이 일을 시작했고 어떤 생각으로 콘텐츠와 서비스를 만들고 있는지 제대로 이야기해본 적은 없었던 것 같습니다.
저의 경험에서 시작된 이 모든 과정과 이 레터를 운영하는 이유, 그리고 앞으로 만들어가고 싶은 방향에 대해 이야기입니다. 또한 이번 뉴스레터가 단순히 저의 자기 소개가 아닌, 공부하고 투자하며 쌓아온 기준과 생각이 여러분의 재개발 공부와 투자 판단에도 실제 도움이 될 수 있도록 담아보겠습니다.
Q1. 먼저 간단하게 자기소개 부탁드립니다. 어떤 일을 하고 계신가요?
크게 세가지 일을 하고 있습니다. 우선, 한 명의 재개발 투자자로 직접 투자를 해서 현재 몇 곳 구역을 보유중입니다. 그리고 그 경험과 공부를 바탕으로 재개발한스푼 뉴스레터 & 스레드를 하는 콘텐츠 크리에이터 입니다. 마지막으로 재개발 웹사이트를 운영하는 개발 & 운영자 입니다.
스레드: 사람들과 가장 많이 연결된 공간
아래처럼 도식, 직관적 설명을 사용하여 쉽게 설명드리니, 감사하게도 많은 분들이 좋아해주셨던 것 같습니다. 원채 '재개발, 재건축'이라는 분야가 어려운 지식과 용어로 진입장벽이 높았으니까요.
재개발뷰: 재개발의 모든 것을 담을 곳
그리고 재개발뷰라는 웹서비스를 직접 만들어보고 있습니다. 런칭은 베타이지만 9월 중 런칭을 목표로 하고 있습니다.
처음엔 아래처럼 제가 투자한 곳이자 관심지역인 용산, 마포를 중심으로 깊게 파보고 싶었고, 이걸 지도로 만들어서 나만의 무기처럼 쌓으면 되겠다 싶었어요.
처음부터 무언가를 만들겠다는 생각이 있었던 건 아니었습니다. 저 역시 재개발을 공부하고 투자하는 한 명의 투자자였고, 제가 공부하면서 알게 된 것들을 정리하다 보니 자연스럽게 콘텐츠를 만들게 됐습니다.
그러다 제 콘텐츠를 봐주시는 분들이 생기고, 질문을 주시는 분들이 생기면서 ‘내가 알고 있는 걸 조금 더 잘 전달해보고 싶다’는 생각이 커졌던 것 같아요. 지금의 뉴스레터나 재개발뷰도 결국 그 과정에서 자연스럽게 만들어졌습니다.
각각 다른 일처럼 보이지만 저에게는 사실 하나로 연결되어 있습니다. 위 그림처럼요. 재개발을 공부하고 투자하면서 얻은 경험과 정보를 잘 정리해서 전달하고,
나아가 좋은 정보와 사람들이 연결될 수 있는 판을 만들어가는 것. 지금 제가 하고 있는 일들은 결국 그 방향으로 가는 과정이라고 생각합니다.
Q2. 직접 투자도 하면서 동시에 재개발 정보를 전달하는 입장이 됐습니다. 본인의 투자와 콘텐츠를 만드는 일은 어떤 관계가 있다고 생각하시나요?
저는 둘을 완전히 분리해서 생각하지 않아요. 제가 투자자이기 때문에 실제로 궁금한 게 있고, 실제로 필요한 정보가 있습니다. 그걸 직접 찾아보고 공부하다 보면 콘텐츠가 되기도 하고요. 반대로 콘텐츠를 만들기 위해 여러 구역을 찾아보다 보면 제가 투자자로서 보는 시야도 넓어집니다. 그래서 저에게는 투자와 콘텐츠가 서로 영향을 주고받는 관계인 것 같아요.
Q3. 뉴스레터를 운영하면서 ‘이런 정보는 꼭 전달하고 싶다’고 생각하는 기준이 있나요?
가장 중요하게 생각하는 건 실제로 도움이 되는가입니다. 단순히 어디서 본 뉴스를 다시 전달하는 것보다는, 제가 직접 찾아보고 공부하면서 ‘이건 투자자 입장에서 알면 좋겠다’고 생각하는 내용을 전달하려고 합니다.
저 역시 처음 공부할 때 어려운 용어와 정보가 너무 많았거든요. 그래서 조금이라도 더 쉽게 이해할 수 있도록 만드는 것, 그리고 읽고 나서 실제로 한 번 더 찾아보게 만드는 것이 제가 콘텐츠를 만들 때 가장 중요하게 생각하는 부분입니다.
Q4. 그럼 투자자로서 실제 재개발을 볼 때는 어떤 관점으로 접근하시나요?
시간도 흐르고 투자도 하면서 저만의 생각이 쌓여갔습니다. 특히 스레드에서 전문가 분들, 투자 고수들과 소통하며 많이 배우며 더 탄탄해진 것 같네요. 하나씩 제 관점을 말씀드려 보겠습니다.
첫번째,
흔히들 사업단계가 초기면 위험하고, 진도 나가면 안전하다고 생각하잖아요. 물론 그것도 맞습니다. 그런데 저는 돈이 크게 들어가는 것 자체가 가장 위험하다고 생각합니다. 예를 들어 누군가에게 3억은 전체 자산에서 굉장히 큰돈일 수 있고, 누군가에게는 상대적으로 작은 돈일 수 있잖아요. 재개발의 변동성과 리스크를 생각하면 액수를 크게 베팅하기 어려운 구조죠.
결국 그 돈의 크고 작음은 내 자산 규모와 현재 포지션을 기준으로 봐야 한다고 생각합니다. 가령, 실거주 아파트를 이미 가지고 있다면, 조금 더 오래 가져갈 수 있는 소액의 초기 재개발을 포트폴리오상, 그리고 내 포지션상 선택하는 게 좋을 수도 있습니다.
반대로 입주를 위해 일종의 갈아타기를 하려는 거라면, 내가 가진 아파트를 일종의 담보로 활용해서 재개발 물건에 '추후' 들어갈 수 있는 구조인지까지 같이 봐야 하고요. 그래서 저는 재개발 투자를 볼 때 물건만 보면 안 되고, 반드시 내 자산과 포지션을 같이 봐야 한다고 생각합니다.
두번째,
구역을 볼 때는 해당 구역의 정비계획이나 도시계획, 생활권계획 같은 문서를 꼭 봅니다. 서울시나 지자체가 만든 문서에는 그 지역을 바라보는 행정의 시각이 담겨 있거든요. 그런 문서를 읽고 그 안에 있는 함의를 찾아내는 게 중요하다고 생각합니다.
왜냐하면 결국 그 문서를 만드는 사람들은 공무원들이잖아요. 단어 하나도 중의적으로 쓰지 않으려고 노력하는 사람들이라고 생각합니다. 그래서 그냥 '이런 내용이 있구나' 하고 넘어가는 게 아니라, 왜 이런 표현을 썼는지, 이 계획이 앞으로 어떤 방향을 의미하는지를 읽어보려고 합니다.
그리고 저는 정치적인 영역에서 어떤 사업을 밀어주고 있는지도 같이 봐야 한다고 생각합니다. 예를 들어 신속통합기획이나 모아타운, 도심복합사업 같은 사업들은 상당 부분 정치의 영역이기도 하잖아요. 신통이나 모아는 오세훈 시장의 대표적인 정책이라고 볼 수 있고, 반대로 정부가 바뀌면 공공 관련 사업들이 상대적으로 각광받을 수도 있습니다. 이런 맥락을 읽어야 한다고 생각합니다. (물론 지금 밀어주지 않는 사업이라고 해서 그 사업이 바로 엎어진다는 이야기는 아닙니다. 다만 다른 사업을 밀어주면서 자연스럽게 상대적으로 뒤로 밀리는 구조가 생길 수 있다는 거죠.)
세번째,
저는 재개발 투자에서 예측능력보다 대응능력이 더 중요하다고 생각합니다.
아무리 전문가라고 해도, 아무리 투자 고수라고 해도 조합의 앞으로의 일이나 구청, 시청과의 문제를 정확하게 예측할 수는 없습니다. 정부 정책도 마찬가지고요. 그러니까 중요한 건 어떤 상황이 오더라도 내가 대응할 수 있도록 준비되어 있는 것입니다.
규제가 나오든, 사업이 예상보다 늦어지든, 내가 생각하지 못했던 변수가 생기든 대응할 수 있어야 합니다.그러려면 기본적으로 멘탈이 흔들리지 않아야 하는데, 그게 가능한 가장 중요한 조건 중 하나가 자기 자산 대비 들어간 금액이 크지 않은 것이라고 생각합니다.(물론 자산이 많다고 해서 큰돈이 아무렇지 않은 건 절대 아닙니다. 자산 규모가 아무리 커도 절대적인 자금이 크다면 결코 무시할 수 없죠.)
또 하나 중요한 건,
유연함이라고 생각합니다. 그 사업지에 꼭 내가 산다는 생각으로 계획을 세우면 오히려 모든 게 틀어질 수 있습니다. 정비사업은 절대 시간 약속을 할 수 있는 사업이 아니거든요. 내가 예상했던 것보다 최소 5년, 10년씩 늦어지는 경우도 충분히 생깁니다.
그래서 오히려 수익을 낼 수 있게 싸게 사거나, 보유하는 동안 더 좋은 구역을 계속 찾아보는 것이 원주민의 마인드가 아니라 재개발 투자자의 자세라고 생각합니다.
유연함은 사업 종류를 볼 때도 필요합니다. 흔히 대규모 사업지, 사업성이 높은 사업지가 잘된다고 기계적으로 외우는 경우가 있는데, 실제로는 소규모이면서 조합원들의 단합이 잘 되는 곳이 사업 진도가 더 빠르게 나가는 경우도 있습니다. 말 그대로 의사결정이 빠르고 이해관계가 적기 때문이죠.
다만 이런 곳은 개발이익을 크게 도모하기에는 규모의 경제가 나오지 않을 수 있습니다. 그렇다면 그에 맞는 엑시트 전략도 같이 가지고 있어야 한다고 생각합니다.
마지막으로, 입지입니다.
입지가 좋지 않은 곳에서도 충분히 수익이 날 수 있습니다. 실제로 많이 경험 및 목격도 하였습니다. 하지만 장기적인 관점에서 부동산 시장 전체가 흔들리거나 방향이 바뀌었을 때, 가장 환금성이 떨어지는 곳은 결국 입지가 부족한 곳이라고 생각합니다.
그래서 저는 상급지가 상대적으로 비싸더라도, 장기적으로 지가 상승까지 고려한다면 결국 상급지가 더 안전할 수 있다고 보는 편입니다.
결국 제가 재개발 투자를 볼 때 중요하게 생각하는 건 단순히 어디가 가장 많이 오를까?가 아닌 것 같습니다.
내 자산과 포지션에 맞는가, 사업을 어떤 관점에서 바라봐야 하는가, 예상하지 못한 상황에 내가 대응할 수 있는가, 그리고 언제든 다른 선택을 할 수 있는가.
저는 이런 것들을 같이 보는 게 재개발 투자에서 굉장히 중요하다고 생각합니다.
Q5. 구체적으로 하나의 구역을 볼 때 본인만의 체크 순서나 노하우가 있다면요?
저는 크게 주변 환경(입지), 가격, 사업의 진행 가능성, 사업성을 보는 편입니다. 순서는 따로 없고 그때그때 다르게 보는데요, 꼭 체크하는 편입니다.
사업 진행가능성은, 사업 단계만 보는 게 아니라 주민들의 분위기나 추진 동력 같은 것도 같이 보려고 하고요. 동의율이 당연 중요한데요, 반대 분위기를 꼭 파악해보세요. 구체적 수치로 알아보면 더 좋구요. 적어도 현수막 걸려있는 것만 확인해도 좋습니다. 좀더 여력이 된다면, 조합장이나 추준위 하시는 분의 능력도 알아보시면 좋습니다.
그 다음에 사업성을 봅니다. 조합원 수와 세대수, 일반분양 물량, 용적률 같은 숫자들을 보는데요. 사실 이건 사업시행인가 지난 물건이 아닌 경우에는 참고만 합니다. 그리고 어차피 시간이 흐름에 따라 공사비, 금융비 증가로 사업성은 언제든 변동될 수 있거든요. 이 관점을 그대로 이어가면? 아무리 참고 수치라 하더라도, 애초에 진도가 나가지 않았는데 사업성이 너무 안좋으면, 굳이 상급지에 조합분위기가 좋아도 투자는 후순위입니다. 하더라도 단계별 차익으로 엑싯하는 방향을 잡죠.
입지는 아파트 투자시 보는 교통, 접근성 등 물리적 입지도 있지만, 주변 개발지가 함께 진행되는지도 봅니다. 특히 여러 구역들이 뭉쳐져 있는 곳은 현재 입지는 떨어지더라도, 대규모 개발시 인프라부터 바뀔, 즉 도시가 하나 탄생할수도 있기 때문입니다.
그리고 하나 더 말씀드리고 싶은 건 한 구역만 보면 안 된다는 것입니다. 비슷한 단계의 다른 구역을 같이 놓고 보면 내가 보고 있는 구역이 정말 좋은 건지, 아니면 그냥 좋아 보이는 건지가 훨씬 잘 보입니다. 그래서 의도적으로 어떤 구역 하나를 볼 때 그 구역만 보는 것보다 계속 비교하면서 보는 편입니다.
Q6. 궁극적으로 사람들에게 어떤 경험을 주고 싶은가요?
저는 단순히 정보를 많이 얻어가는 것보다 재개발을 보는 눈. 즉 판단력을 얻어갔으면 좋겠습니다. 어려운 내용을 조금 더 쉽게 이해하고, 구역이 지금 어떤 상황인지 파악하고, 투자할 때 어떤 부분을 확인해야 하는지 알고, 결국에는 누군가가 여기가 좋다더라 말했을 때 그대로 따라가는 게 아니라 본인의 기준으로 한 번 더 판단할 수 있었으면 합니다.
뉴스레터가 재개발을 보는 눈을 만들어주는 역할이라면, 재개발뷰는 직접 찾아보고 비교할 수 있는 도구가 됐으면 합니다.
저도 가끔은 제가 너무 많은 걸 벌이고 있는 건 아닌가 생각합니다. (웃음) 그런데 결국 제가 하고 싶은 방향은 하나인 것 같아요. 재개발을 공부하고 투자하는 사람들이 조금 더 좋은 정보를 얻고, 조금 더 쉽게 공부할 수 있는 환경을 만드는 것.
Q7. 마지막으로, 앞으로 재개발한스푼을 통해 어떤 모습을 만들어가고 싶으신가요?
지금은 뉴스레터도, 재개발뷰도 아직 만들어가는 과정이라고 생각합니다. 당장 크게 만드는 것보다는 하나씩 부족한 부분을 채우면서 꾸준히 성장시키고 싶어요. 아직은 저도 배우는 과정에 있는 사람이라고 생각합니다.
그래서 ‘재개발 전문가가 되겠다’는 생각보다는, 계속 공부하고 직접 경험하면서 그 과정을 좋은 형태로 나누는 사람이 되고 싶습니다. 그리고 혼자 성장하는 것보다 제가 만든 콘텐츠나 서비스로 함께 공부하는 사람들이 많아졌으면 좋겠습니다.
결국 제가 만들고 싶은 건 하나의 서비스나 뉴스레터라기보다, 재개발을 공부하는 사람들이 함께 성장할 수 있는 판인 것 같아요.
아직 갈 길이 멀지만, 빠르게 가기보다는 느리더라도 꾸준히 우상향하는 과정을 만들어가고 싶습니다.
항상 저희 재개발한스푼과 함께 해주셔서 진심으로 감사드립니다.
재개발한스푼 드림.
재개발한스푼 오픈톡방도 있습니다. 아래 링크를 눌러 참여해보세요.(참여코드 0923)
의견을 남겨주세요