#65 재개발 투자는 매수보다 출구 전략이 중요합니다

[📢 공지]

구독자분들께는 최신 글을 무료로 먼저 공개합니다.
이후 4주가 지나면 멤버십 전용으로 전환되니 필요한 글은 미리 확인해 주세요.

안녕하세요, 재개발한스푼입니다.

이번 주는 실전 노하우 편으로, 재개발 투자에서 매수보다 먼저 계획해야 하는 매도에 대해 이야기하려 합니다. 우리가 재개발 매물을 검토할 때 가장 먼저 비교하는 항목은 매매가와 프리미엄입니다. 하지도 않은 매도를 먼저 고민하는 분들은 매우 적은편이죠.

오로지 우리 투자자들의 시선은, 같은 구역 안에서 몇천만원 낮은 가격에 매수하면 그게 전부라고 생각하는 경향인거죠. 그런데 매수도 너무 중요한데 매도도 중요하다는걸 많은 분들이 잊고 있다 생각합니다.

나는 이 물건을 언제, 누구에게, 어느정도 수익으로 팔 수 있을까?

라는 생각을 해보신적 있으실까요? 저도 요즘 매도의 중요성을 다시 생각해보고 있습니다. 왜냐면 재개발 뿐만 아니라, 모든 투자의 수익은 매수 시점이 아니라 매도 시점에 확정됩니다. 매수가가 낮아도 원하는 시점에 팔지 못하면 그 차익은 실현되지 않죠. 특히 정비사업은 시점별 매도가 불가한 것도 있구요.

이를 저는 두가지 관점으로 봅니다.

첫번째는 본인의 투자 수익 실현과 관리의 차원, 두번째는 매도 시점에 우리 물건을 받아줄 수요자의 입장이 달라지는 것을 생각해야 한다는 것이죠.

이를 더 구체화하면 아래 그림과 같습니다. '나' - '너(수요자)'에 '사업단계'까지 더해진 구조죠.

1. 재개발은 사업단계마다 매수자의 포지션이 다릅니다.

제가 스레드에서도 그렇고 뉴스레터에서도 거듭 말씀드리듯, 재개발 투자는 단순히 낡은 빌라를 사서 새 아파트를 받는 과정만은 아닙니다. 사업이 진행되는 동안 여러 번의 투자 기회가 생기고, 그때마다 시장에 참여하는 사람들도 달라집니다.

a. 초기 단계 : 가능성을 사는 사람들

요즘은 특히 이 현상이 강해졌습니다. 재개발 정보가 예전처럼 깜깜이로 공유되던게 아니라 아래처럼 모든 정보와 단계가 공개되기 때문입니다. 예전엔 개발요건 조차도 일반인들이 확인하기 어려웠고, 부동산 소장님들이나 추진위에 의해서만 겨우 알수 있었는데 이 조차도 정확하지 않았기에 리스크가 매우 컸습니다.

재개발뷰

그럼에도 아직 정비구역으로 지정되지 않았거나 사업 초기라면 불확실성이 큽니다. 사업이 실제로 추진될지, 구역계가 어떻게 결정될지, 얼마나 오래 걸릴지 알기 어렵습니다. 이때는 이러한 불확실성을 감수하면서 상대적으로 낮은 가격에 진입하려는 투자자들이 관심을 갖습니다. 원래는 이 영역이 고수들의 영역이었다면, 이제는 아파트 투자자의 수요가 넘어온 것과 더불어, 어느정도 진행된 구역들의 가격이 절대적으로 너무 높기 때문이죠.

이를 반대로 이용하면, 먼저 선점하고 있던 추진지역의 물건을 프리미엄 받아 팔수 있는 단계이기도 합니다. 진행된 곳들보다 상대적으로 소액으로 들어올 수요에 프리미엄을 주고 넘길수 있죠. 이 시장도 함께 이해를 하시면 재개발투자의 시야를 넓히시는데 도움이 되실것입니다.

b. 사업 구체화 단계 : 불확실성이 줄어든 곳을 찾는 사람들

정비구역 지정, 조합설립 등 사업이 구체화되면 초기의 불확실성 중 일부가 해소됩니다. 초기 투자에 부담을 느꼈던 사람들도 관심을 갖기 시작합니다. 이 과정에서 가격이 재평가되죠. 이게 정석적인 재개발 투자의 방법입니다. 특히 조합설립인가가 난 구역들은 많은 분들이 찾는 가장 좋은 시점의 투자죠.

이 시점에 미리 보유한 경우라면, 조합설립 신청을 한 시점쯤에 소문이 도는데, 이때를 노려서 매도를 고민하시는게 좋습니다. 이미 조합설립인가가 나면 프리미엄이 생각보다 선반영된 경우가 많기 때문이죠. 생각보다 조합설립이 진짜로 인가난 뒤에 가격이 움직이지 않을수도 있습니다. 어쨌든간에 이 시점에 매도를 노리는 것도 초기 구역을 보유하신 경우라면 안정적이라 볼 수 있습니다.

c. 사업 후기 : 새 아파트의 가치를 계산하는 사람들

관리처분계획인가를 전후해 분양과 권리관계가 구체화되면 투자 판단의 기준도 달라집니다. 이제는 새 아파트의 예상 가치, 추가분담금, 입주까지 남은 시간 등을 중심으로 계산하게 되죠.

그런데 여기서 중요한 점이 있습니다. 사업이 진행될수록 불확실성은 줄어들 수 있지만, 그만큼 초기 투자자가 기대했던 가격 상승 여력도 줄어들 수 있다는 것입니다. 또한 투기과열지구의 조합원 지위양도 제한, 토지거래허가, 개별 물건의 분양자격 등에 따라 실제 매도가 제한될 수 있으므로 사업 단계별 매도 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다. 현 시점 서울에서는 관리처분이후에 입주권 전매가 어려운 상황이죠.

2. 기간수익도 고려하셔야 합니다.

아래 그림이 그 예시입니다. 이게 같은 수익이어도 기간에 따라서 실제 수익이 다르다고 봐야하죠. 단순히 매매차익만 보면 B가 더 좋은 투자처럼 보입니다. 그런데 투자에 걸린 시간을 고려하면 또 다른겁니다. A는 3년 동안 20%, B는 8년 동안 40%의 가격이 상승했습니다. 이를 단순 연평균 복리 수익률로 환산하면 A는 약 6.3%, B는 약 4.3%입니다. 여기에 대출이자와 취득, 보유, 양도 관련 세금, 기타 비용을 고려하면 결과는 또 달라지겠죠.

물론 실제 투자수익률은 자기자본과 대출 구조에 따라 달라집니다.
위 사례는 가격 상승률과 투자 기간만 비교한 것입니다.

제 생각에 여기서 생각해 볼 것은 하나입니다. 재개발 투자에서는 얼마나 올랐느냐만큼, 그 수익을 얻기 위해 얼마나 오래 기다렸느냐도 중요합니다. 재개발은 사업 기간이 길고 예측하기 어렵습니다. 그래서 처음부터 준공까지 가져갈 생각인지, 사업 중간에 매도할 생각인지에 따라 매수할 물건과 매수가격도 달라져야 하는것이죠.

3. 저는 항상 출구전략은 매수전 세워야 한다 생각합니다.

많은 투자자가 매수할 때는 열심히 분석하지만 매도 계획은 막연하게 생각합니다. "조합설립되면 팔아야지~ 관리처분까지 가면 많이 오르겠지~ 일단 사놓으면 언젠가는 되겠지." 하지만 재개발은 사업이 진행된다고 반드시 수익이 커지는 구조가 아닙니다. 예전처럼 계단식 상승도 요즘엔 뚜렷하진 않다고 생각합니다. 예상보다 사업비가 늘어날 수도 있고, 분담금이 높아질 수도 있습니다. 부동산 시장의 분위기도 달라질 수 있죠.

그래서 매수 전에 최소한 세 가지를 생각해 봐야 합니다!

첫째, 내가 기다릴 수 있는 시간은 얼마나 되는가?

3년 안에 자금을 회수해야 하는 사람과 10년 이상 기다릴 수 있는 사람이 선택할 구역은 다를 수밖에 없습니다. 사업 속도뿐 아니라 내 자금의 만기와 현금흐름까지 함께 고려해야 합니다.

둘째, 어떤 변화가 생기면 매도할 것인가?

막연히 가격이 오르면 파는 것이 아니라, 사업 진행에 따라 어떤 불확실성이 해소될지를 생각해 보는 것입니다. 예를 들어 정비구역 지정이나 조합설립으로 사업 가능성이 좀 더 명확해지는 시점을 하나의 매도 검토 시점으로 설정할 수 있겠죠. 단, 해당 시점에 실제 매도가 가능한지는 법적 제한을 먼저 확인해야 합니다. (*사업 종류마다도 조합원 지위양도가 다른점 기억하세요!)

셋째, 다음 매수자는 왜 더 비싸게 사려고 할까?

개인적으로 가장 중요하게 생각하는 질문입니다. 내가 5억에 매수한 물건을 나중에 6억에 팔려면 누군가는 그 물건에 6억의 가치가 있다고 판단해야 합니다. 그 이유가 단순한 기대감인지, 사업의 실질적인 진전인지, 주변 아파트 가격 상승인지 생각해 봐야 합니다. 결국 좋은 매도란 내가 팔고 싶은 시점이 아니라, 다른 사람이 사고 싶어지는 이유가 생기는 시점입니다. 내가 팔고싶은, 팔아야 하는 시점과 전략과도 맞아 떨어지는건 더 좋구요.