홍대는 정말 끝났을까?

이번 주는 홍대예요. 지난 6월, 홍대→연남→망원으로 사람들이 옮겨간 이유에 대한 글을 쓴 적이 있어요. 이번에 숫자를 다시 모아 보니 그때 이야기를 조금 고쳐야겠더라고요.

홍대에 대한 상권 분석을 우선으로 요약해두고, 뒤쪽에는 홍대의 밤과 낮을 지키는 가게 세 곳, 그리고 요즘 역 앞에 자리를 잡은 기업 다섯 곳의 이야기 담았어요.

홍대는 끝났고 다들 연남·망원으로 갔다는 말, 많이 들어 보셨을 거예요. 임대료에 밀린 가게가 상수로, 연남으로, 망원으로 한 정거장씩 옮겨 갔다는 이야기요. 그런데 홍대입구역 승하차는 2025년에 2015년보다 11% 많아요. 늘어난 몫은 대부분 공항철도예요. 공항철도 홍대입구역 승하차는 같은 기간 532만 명에서 1,138만 명으로 두 배가 넘었어요.

홍대 관광특구를 찾은 외국인도 2022년 약 52만 명에서 2025년 약 646만 명이 됐다는 보도가 있고요(*2022년은 해외 입국이 회복되기 전이라 증가 폭이 크게 보여요). 사람이 떠났다기보다, 공항철도로 오가는 사람이 크게 늘어난 셈이에요.

돈도 역 앞으로 들어오고 있어요. 올해 1~10월 서교·동교 상업·업무용 거래 약 1조 1,600억 원 가운데 80%가 대형 거래 4건에서 나왔고, 그중 3건이 호텔이거나 호텔 전환을 전제로 한 거래였어요(시티폴리오·딜체커 분석). 골목 건물은 가격대가 달라요. 제가 실거래를 모아 보니 서교동 상업·업무용 통건물 값(대지 3.3㎡당 중앙값)은 2019~21년 7,602만 원에서 2024~26년 8,843만 원이었어요.

역 앞 큰 건물과 골목 작은 건물은 가격대도, 사는 이유도 다른 두 시장으로 보여요.

가게 쪽에선 동네마다 방향이 갈렸어요. 영업 중인 음식점은 2026년 9월 망원동 921곳으로 2018년 말(699~739곳)보다 늘었고, 상수동은 345곳으로 2018년 말(401~452곳)보다 줄었어요. 홍대 중심이 있는 서교동은 2,063곳으로 줄었다고 보기 어렵고요.

작은 상가 공실률도 갈렸어요. 2026년 2분기 홍대·합정은 14.9%, 망원역은 1.0%예요(소규모 상가는 표본이 작아 한 분기에 크게 출렁일 수 있어요).

홍대 안에서도 손님이 달라요. 같은 크기 원을 찍어 보면 역 쪽 레드로드는 오후·여성·소매 결제가, 정문·클럽거리는 밤 10시~새벽 1시·남성·음식 결제가 가장 많아요(오픈업 2026년 9월, AI 추정치).

그래서 제 결론은, 홍대 상권은 옮겨 가지 않았고 넓어졌다는 거예요.

롤링홀은 1995년 신촌에서 '롤링스톤즈'라는 이름으로 문을 연 공연장이에요. 2004년 지금의 홍대 자리로 옮겼고, 지난해 30주년을 맞았어요. 1년에 최소 200팀이 이 무대에 서고, 지금까지 열린 공연은 6,000회가 넘는대요(2025년 4월 보도). 30주년 기사에 나온 한 뮤지션은 자본에 밀려 홍대 공연장이 사라지고 있다고 말했어요. 실제로 올해 6월에는 개관 5년 된 홍대 공연장 '클럽온에어'가 건물 사정으로 휴식기에 들어간다고 알렸고요. 김천성 대표는 "누군가에게 추억을 선물할 수 있다는 게 행복하고 그래서 예전엔 하다 보니 여기까지 왔다면 이젠 오래 해나가고 싶다"고 했어요.

홍대의 밤이 술집만으로 생긴 게 아니라는 걸 보여 주는 곳이에요.

삼거리포차는 정문 쪽 와우산로에 있는 포차예요. 저녁 5시에 문을 열어 새벽 5시 30분까지 영업해요. 블로그에서 정문·클럽거리는 결제가 밤 10시~새벽 1시에 가장 몰리는 구역이었는데, 이 가게는 그 뒤로도 네 시간 넘게 문을 열어 둬요. 홍대의 밤은 보통 1차, 2차, 클럽으로 이어지잖아요. 그 긴 밤의 끝자락까지 받는 자리인 셈이에요.

망원시장은 이번 블로그에서 숫자가 가장 좋았던 망원의 한가운데 있는 전통시장이에요. 한국관광데이터랩 기준 이 시장을 찾은 외국인은 2024년 27만 2,154명에서 2025년 39만 237명으로 43.4% 늘었어요. 시장 안 수제 고로케 가게 직원은 "관광버스가 하루 5~6대씩 들어온다"고 했고, 한 대게 전문점 사장님은 "매일 오전 11시부터 오후 2시 사이 방문객 대부분이 외국인일 정도"라고 했어요(2026년 5월 보도). 시장 메뉴판에 영어 표기가 기본처럼 자리 잡았다는 보도도 있어요. 망원 포은로는 결제가 점심에 가장 몰리는 곳이었는데, 그 점심 손님 안에 외국인이 꽤 섞여 있는 것 같아요. 다만 5월 기사에서 한 전문가는 망원 공실률 1%를 구조적 회복으로 단정하긴 이르다고 봤어요.

올해 홍대에선 호텔 이야기가 더 커졌어요. 코람코자산운용은 파라다이스그룹과 만든 펀드로 홍대입구역 앞 케이스퀘어 홍대를 1,500억 원에 사들여 7월에 거래를 마쳤어요. 호텔 전환을 전제로 한 거래예요. 서울 전체로는 객실이 부족해요. 서울 호텔 객실은 2019년 말 6만 7,505실에서 2025년 말 6만 8,020실로 6년 동안 515실 늘었어요. 같은 보도에 따르면 서울을 찾은 외국인 관광객은 2025년 1,454만 명이었고요(2026년 11월 보도).

사무실 빌딩도 비슷한 움직임이 보여요. 5월 기사에는 홍대입구역에서 걸어서 4분 거리(서대문구 창천동)의 사무실 빌딩 일부 층에 숙박시설 운영을 위한 임대 계약이 맺어졌다는 내용이 나와요. 외국인 손님이 늘면서 역 근처 빌딩에도 숙박 수요가 들어오는 것 같아요.

라이즈 오토그래프 컬렉션은 2018년 4월 홍대입구역 근처 양화로에 문을 연 호텔이에요. 메리어트 인터내셔널의 오토그래프 컬렉션 브랜드이고, 객실은 272개예요. 처음부터 홍대의 젊은 문화와 예술 감성을 반영한 호텔을 내세웠어요. 작가들과 함께 만든 아티스트 스위트 4개를 두고, 15층에는 루프탑 바 '사이드 노트 클럽'을 열었고요. 동네 분위기 자체를 상품으로 내건 호텔이에요.

Apple 홍대는 2024년 1월 20일 양화로 복합시설 1층에 문을 연 국내 7번째 애플 매장이에요. 아시아·태평양 지역 100번째 애플 매장이기도 하고, 면적은 약 276평이에요. 당시 기사는 홍대입구역 승하차와 인근 버스 정류장 이용객을 더해 이곳에 하루 14만 명 이상이 오간다고 적었어요. 역 쪽 레드로드는 소매 매출이 음식보다 크고, 결제가 오후에 가장 몰리는 구역이었어요. 큰 브랜드 매장이 역 쪽에 모이는 흐름과 맞닿아 보여요.

올리브영은 홍대입구역 주변에만 동교동, 상수역, 창천, 공항철도역점까지 매장 10곳을 운영해요(2026년 2월 보도). 2024년 4월에는 '걷고 싶은 거리'로 이어지는 대로변에 300평짜리 '홍대타운'을 열었어요. 당시 명동타운 다음으로 큰 매장이었고, 입구의 절반은 매달 바뀌는 협업 팝업 존으로 쓰기로 했고요.

2025년 6월에는 홍대놀이터 근처에 277평 '홍대놀이터점'을 열면서 1층 100평을 남성 특화 공간으로 꾸몄어요. 회사는 홍대 상권 10~30대 남성 비중이 약 28%로 명동(22%), 성수동(25%)보다 높다고 했고요. 올해 7월에는 홍익로에서 무신사 뷰티 매장과 건물 하나를 사이에 둔 자리에 새 매장을 준비한다는 보도도 나왔어요.

같은 동네 안에서도 손님에 따라 매장 성격을 나눠 놓은 것 같아요.

무신사 뷰티 홍대는 올해 9월 11일 홍익로에 문을 연 무신사 뷰티의 첫 단독 매장이에요. 지하 1층~지상 3층, 약 400평 규모이고, 지하 1층에는 무신사와 별도 사업자인 약국이 들어가 있어요. 건물이 재미있어요. 40여 년간 은행과 문화 공간으로 쓰인 콘크리트 건물의 기둥과 골격을 살리고, 브랜드 색인 코랄을 입혔대요. 1층 카운터는 은행 창구에서 모양을 빌렸고요.

회사는 자체 데이터로 홍대 유동인구의 67%가 외국인이라고 봤어요. 김연진 무신사 뷰티 오프라인팀장은 "고객이 새로운 것을 경험하고 발견하기 위해 찾아오는 공간을 만들고 싶었다"고 했어요. 저도 지난 10월 블로그에서 이 매장을 세 편에 걸쳐 다뤘는데, 근처에 올리브영이 새 매장을 준비한다는 7월 보도도 있어서 홍익로가 뷰티 플랫폼들이 매장으로 맞붙는 길이 되어 가는 것 같아요. 7월 기사는 성수와 홍대에 뷰티·패션 플랫폼 오프라인 거점이 예정지를 포함해 약 30곳이라고 셌어요.