용리단길, 선수(꾼)들이 고른 그곳에 대하여

이번 주는 용리단길이에요.  용리단길이 처음부터 '핫플'이었던 건 아니에요. 2017년 아모레퍼시픽이 신용산역 앞 새 사옥으로 들어올 무렵, 길 건너 골목은 노포와 오래된 주택이 섞인 조용한 동네였어요. 낡은 상가가 많아 권리금도 낮은 편이었다고 해요.

이 골목이 뜬 이유로 많은 사람이 '꾼'을 꼽아요. F&B 브랜드를 잘 만드는 기획자들이 아직 싼 자리를 먼저 알아보고 들어와 골목을 바꿔 놨다는 거예요.

이번 글에서는 그 배경에 대해 간략히 소개하고, 이 골목의 주요 플레이어와 상권을 받쳐주는 주변 대기업에 대해 살펴보려고 해요. (상권에 대한 다양한 데이터 분석은 블로그 글을 통해 보실 수 있게 실어두었어요.)

2018년 8월, 한 잡지가 신용산과 삼각지 사이를 소개하며 일명 용리단길이라 불리는 그곳이라고 적었어요. 그때 고른 가게는 꽃집, 샐러드 가게, 독일 가정식 식당, 카페 같은 곳이었어요. 바로 전해 11월부터 아모레퍼시픽 임직원이 새 사옥에 차례로 들어오기 시작했고요. 회사 발표로 7천여 명이 일할 수 있는 건물이에요.

골목의 얼굴이 바뀐 건 2019년 무렵부터예요. 베트남, 홍콩, 샌프란시스코를 옮겨 온 듯한 식당이 하나둘 문을 열었고, 2022년 가을 기사에는 '현재 웨이팅 고객이 40팀'이라는 말에 발길을 돌리는 손님이 나와요. 그사이 골목 음식점(한강대로38~54번 짝수 길 기준)은 2016년 말 78곳에서 올해 2026년 9월, 235곳으로 골목 음식점 수는 3배가 됐어요.

장사하는 쪽은 지금 속도가 달라요. 개업량 - 폐업량 수(개업에서 폐업을 뺀 숫자)를 보면 2022년에는 31곳(△)이 늘었는데, 2025년엔 14곳 (△)  , 올해 1~9월엔 2곳 (△)  이에요. 가게 수가 줄어든 건 아니지만 늘어나는 폭은 거의 사라졌어요.

그럼 돈은 어떤 순서로 움직였을까요? 실거래가를 직접 모아 보니 이 골목 땅값(건물값까지 포함한 거래액을 대지 면적으로 나눈 3.3㎡당 중앙값)은 2014~16년 약 4,500만 원에서 2024~26년(4월 계약까지) 약 1억 4,600만 원으로 땅값도 약 3.2배가 됐어요.

눈에 띄는 건 시점이에요. 웨이팅 기사가 나온 2022년보다 앞선 2020~21년에 이미 약 1억 원이었어요. 왜 먼저 올랐는지는 단정할 수 없어요. 2020년 5월에는 용산 정비창과 신용산역 북측 구역 등이 토지거래허가구역으로 묶일 만큼 개발 기대도 커진 때였거든요. 거래가 기간마다 18~25건이고(2022~23년은 5건) 건물 조건이 제각각이라 방향만 보는 숫자예요. 권리금도 올랐어요. 소규모 상가 권리금도 억단위로 올랐어요. 2019년 3,000만~5,000만 원에서 2023년 1억~1억 5,000만 원으로 올랐다는 보도가 있어요.(현재 골목 메인자리는 그보다 훨씬 더한 금액으로 예상돼요.)

효뜨는 남준영 셰프가 2019년 용산에 연 베트남 음식점이에요. 2022년 한 경제지는 이 가게가 문을 열면서 거리에 새로운 분위기가 형성됐다고 적었어요. 왜 용산이었을까요? 남 셰프는 이곳에서 일해 본 적이 있어 익숙했고, "당시 용산에서 느껴졌던 운치, 고즈넉함이 좋았다"고 했어요. 첫 매장이라 대형 상권에 들어갈 준비가 안 됐다고 봤고, 근처 직장인과 교통도 따졌다고 해요. 받쳐주는 배후 수요와 교통, 그리고 비교적 싼 임대료와 권리금을 보고 진입을 결정한 것으로 보여요.

공간은 식기와 소품을 베트남에서 직접 구해 와 채웠어요. 낮과 밤에 어떤 음악이 나오면 좋을지까지 그려 봤다니, 식당이라기보다 마치 전시장을 손수 꾸미는 느낌으로 만든 셈이에요. 그 뒤로 홍콩식 '꺼거', 일본식 '키보', 와인바 '사랑이 뭐길래'가 이어졌고, 그가 대표인 티티티 문화기획사는 2025년 기사 기준 F&B 브랜드 15개를 운영해요. 올해 8월에는 이마트와 효뜨·키보·꺼거 메뉴로 간편식 6종도 내놨어요. 재미있는 건 2023년 그가 '점포 비용만 1억원 이상 발생하면 소상공인들은 접근하기 힘들다'라고 걱정했다는 점이에요.

쌤쌤쌤과 테디뵈르하우스는 김훈 셰프의 가게예요. 그의 첫 가게는 용리단길이 아니라 경리단길에 있었어요. 2019년 태국 음식점 '쌉'을 열었다가 코로나 때 하루 종일 손님이 한 팀도 없는 날을 겪었대요. 다음 자리를 찾을 때 한남동과 성수동은 감당하기 어려울 만큼 비쌌고, 당시 허허벌판 같았던 신용산을 골랐어요(2023년 인터뷰). 그렇게 용리단길에 2021년 샌프란시스코 콘셉트의 양식당 쌤쌤쌤을 열었어요.

그 자리는 리모델링 전 한옥 서까래가 남아 있던 전통식 찻집이었는데, 오래된 나무 바 테이블을 철거하지 않고 살렸대요. 2022년 가을에는 베이커리 카페 테디뵈르하우스를 냈고, 한 잡지는 외관부터 파리의 카페 같다고 소개했어요. 지금은 본인 말로 "용산에 매장이 3개고 다른 곳까지 합치면 총 8개"(2026년 8월 보도)이고, 더현대 서울과 롯데월드몰에도 들어가 있어요.

비싼 동네를 피해 들어온 골목에서 브랜드를 키워, 이제는 용산 매장을 둔 채 백화점과 쇼핑몰로 넓혀 가는 흐름으로 보여요. 앞으로 이 골목에 새 브랜드를 계속 낼지가 궁금해지는 대목이에요.

모닝사이드 카페는 2025년 4월 신용산역 근처에 문을 연 베이글 카페예요. 운영사 플레이토 비전의 박수호 대표가 뉴욕 유학 시절 먹던 베이글이 그리워 창업했대요. 뉴욕의 모닝사이드 파크와 센트럴 파크를 모티브로 삼았고요. 박 대표는 "뉴욕에서 맛본 오리지널 베이글을 그대로 구현하고 싶어 '케틀 보일' 방식을 고수했다"고 말했어요. 케틀 보일은 반죽을 굽기 전에 물에 데치는 방식이에요.

2025년 10월 기사는 이 가게가 오픈 5개월 만에 줄 서는 카페가 됐다고 적었어요. 대표 메뉴는 훈제 연어 베이글 '록스'예요. 효뜨가 베트남을, 쌤쌤쌤이 샌프란시스코를 옮겨 왔다면, 이번엔 뉴욕이에요. 다른 도시를 골목으로 옮겨 오는 방식이 지금도 이어지는 것 같아요.

뼈탄집은 2025년 3월 삼각지역 근처에 용산 직영점을 낸 고깃집이에요. 1965년 정육점에서 시작해 3대째 고깃집 노하우를 이어 왔고, 권민정 대표는 예전에 70여 개 매장의 고깃집 프랜차이즈를 운영했대요. tvN '줄서는 식당'에 나온 뒤 알려졌고, 2025년 10월 기사 기준 직영점은 서촌 본점, 용산, 성수, 역삼 등에 있어요. 용산점은 복층에 2층 통창을 낸 매장이에요. 직원은 "저희는 고기 맛뿐 아니라 인테리어와 서비스까지 모두를 '맛'이라고 생각합니다"라고 말했어요.

효뜨나 쌤쌤쌤이 이 골목에서 커 나간 경우라면, 뼈탄집은 다른 지점과 방송으로 이름이 알려진 브랜드가 낸 직영점이에요. 이미 다른곳에서 소문난 브랜드도 찾아오는 동네가 된 것 같아요.

아모레퍼시픽은 용산과 인연이 오래됐어요. 1958년 3층 본사, 1976년 10층 신관을 지었고, 2017년 지금 건물을 완공했어요. 2017년 11월 20일부터 임직원이 차례로 들어왔고, 회사 발표로 7천여 명이 일할 수 있는 규모예요. 건축가 데이비드 치퍼필드가 설계했고, 서울시 소개에 따르면 지하 2층부터 지상 3층까지는 외부인에게도 오픈해뒀어요. 미술관도 이 안에 있고요.

2018년 9월 기사에 따르면 근처 건물을 쓰던 삼일회계법인도 이 건물로 옮겨 왔어요. 회사 발표에 따르면 올해 3분기 아모레퍼시픽그룹 연결 매출은 1조 2,073억 원, 영업이익은 1,301억 원으로 전년보다 24.7% 늘었어요. 이 골목 입장에서는 회사 실적보다, 인근에 사람이 다니게 해주는, 심지어 아름다운 큰 건물이 있다는 점이 더 눈에 띄어요.

LG유플러스는 2015년 4월 6일 용산 신사옥으로 첫 출근을 했어요. 남산으로 옮긴 지 5년 만의 이전이었고, 옛 LG데이콤 부지에 지은 건물이에요. 지하 7층, 지상 21층에 연면적 5만 5천여㎡ 규모예요. 지상 4층 이상이 업무시설이고, 3층 이하에는 피트니스센터, 어린이집, 도서관 같은 지원시설을 뒀어요. 회사 숫자로는 올해 3분기 연결 매출 3조 9,813억 원, 영업이익 2,976억 원이에요(2026년 11월 보도).

효뜨가 문을 연 2019년보다 4년 앞서 이 동네에 큰 일터가 이미 있었던 셈이에요. 용산 리테일 매장들이 쇼룸을 옮기며 이 회사 이름을 꺼낸 것도 이해가 돼요.

하이브는 BTS 소속 레이블을 둔 음악 기업이에요. 2021년 리모델링한 용산트레이드센터로 들어왔고, 올해 3월 이 사옥 1층 로비 일부를 고쳐 팝업 공간을 열었어요. 가로 17.5m, 세로 4m 미디어 월을 두고, 앨범마다 콘셉트와 구성을 바꾸는 공간이에요. 입장은 사전 예약으로 관리해요. 회사 관계자는 '그간 외부에서 진행하던 아티스트 관련 팝업을 사옥 내 공간에서 지속적으로 선보이게 됐다'고 말했어요. 회사 발표에 따르면 올해 3분기 연결 매출은 1조 5,257억 원, 영업이익은 1,885억 원으로 분기 기준 역대 최대였고, MD·라이선싱 매출만 3,346억 원이에요. 굿즈(MD)와 라이선싱이 큰 사업인 회사가 사옥 일부를 판매와 체험 공간으로 쓰기 시작한 거죠.

용리단길은 그동안 점심 직장인과 저녁 약속 손님이 채운 골목이었는데, 팝업 기간에는 팬이라는 다른 손님도 그 옆을 찾는 것 같아요. 다만 이 손님들이 골목 식당까지 들러서 유의미한 효과를 내는지는 더 지켜봐야 해요.

LS그룹의 용산 이야기는 이웃의 이사에서 시작돼요. LS용산타워는 1984년 국제그룹 본사로 지은 지하 4층, 지상 28층 건물로, LS네트웍스 소유였어요.

이 건물의 상당 부분을 쓰던 삼일회계법인이 근처 아모레퍼시픽 건물로 옮기며 빈자리가 생겼고, 기사에 따르면 (주)LS, E1, LS니꼬동제련 서울사무소, LS메탈 본사가 이곳으로 옮기기로 했어요. 삼일이 나가 빈 자리를 건물 주인 쪽 LS 계열사들이 채우는 장면이에요.