지난 6월 정부는 개인 자산 형성을 돕고 부동산 문제를 해결하기 위해 ‘프로젝트 리츠’를 도입하기로 했습니다. 리츠 활성화를 위해 정부가 규제를 대폭 풀어주기로 한 건데요 개발 단계에서부터 리츠가 좋은 자산을 먼저 개발 및 편입할 수 있게 해준 것이죠. 따라서 저희는 리츠가 무엇인지, 정책이 얼마나 효과적일지 그리고 어떻게 투자하면 좋을지 두 전문가를 모시고 알아봤습니다.
1. 저는 그 짭잘한 과자가 아니구요...
리츠는 부동산투자를 전문으로 하는 주식회사라고 볼 수 있습니다. 다수의 소액투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자한 뒤 수익을 투자자에게 배분해 ‘부동산 간접투자기구’로도 불리고 있는데요 예를 들어 10억 원인 건물이라면, 투자자 10명에게 1억 원씩 모집해 건물을 매입한 이후 임대료에서 운용비 등을 빼고 난 금액을 ‘배당수익’ 명목으로 나눠 갖는 겁니다. 이렇게 되면 투자자는 리츠를 통해 적은 돈으로 건물에 투자할 수 있고, 또 언제든지 주식처럼 사고팔 수 있는 것이죠.
2. 한마디로 '리츠=부동산+주식'
모든 투자상품엔 장단점이 있는 만큼 꼼꼼히 살펴봐야겠죠. 먼저 서원형 교수는 ‘주식의 옷을 입고 있는 부동산’이라고 소개하며 전형적인 중위험 중수익 상품이라고 소개했는데요. 리츠의 가장 대표적인 장점으로는 리스크가 비교적 낮다는 점을 꼽을 수 있을 것 같습니다. 소액 투자가 가능하고 유동성이 높고 그리고 다양한 부동산에 분산 투자할 수 있어 위험을 줄일 수 있는 거죠.
3. 저는 가늘고 기이이이이ㅣㅣㅣㄹ게 갈게요~
특히 리츠는 수익이 90% 이상을 배당으로 지급하는 만큼 안정적인 배당 수익을 기대할 수 있는데요. 이은형 연구위원은 이는 리츠의 단점이 될 수도 있다고 언급하기도 했습니다. 많은 투자자가 원하는 소위 ‘대박’을 치긴 어렵다는 것이죠. 이외의 단점으로는 금리와 주식 시장에 많은 영향을 받는다는 점을 들 수 있는데요. 리츠는 대표적인 레버리지(부채비율이 높은) 상품이기 때문에 금리에 직접적으로 영향을 받을 수밖에 없습니다.
4. 금리가 리츠의 운명을 결정짓는다!
실제로 미국의 전체 리츠의 시가총액은 2023년 하반기 당시 2년 동안 2,000억 달러(256조 원) 증발하기도 했는데요. 인플레이션을 잡기 위해 연준의 고금리 기조가 예상보다 장기화되면서 손실률이 높아졌기 때문이죠. 다만 이에 대해 이은형 연구위원은 한국 시장은 사정이 조금 다르다고 설명했는데요. 한국의 리츠 시장은 우량주 중심으로 구성되어 있어 손해로 이어지긴 비교적 어렵다는 것이죠.
5. 소액을 가진 개인투자자들이 접근하기에 괜찮을까?
앞서 설명했듯 리츠는 소액으로 부동산에 투자할 수 있다는 것이 장점인데요. 구매 후 부동산을 직접 관리 및 운영을 할 필요가 없다는 점도 매력적입니다. 특히 상장 리츠의 경우 쉽게 거래할 수 있어 급하게 돈이 필요할 땐 언제든지 되팔 수 있어 환금성도 높죠. 다만 현재 주식 시장에 상장된 리츠는 총 24개인데요. 전체 한국의 리츠 시장이 98조 원인(2023년 12월 기준) 반면 상장 리츠 규모는 약 16조 원뿐이어서 개인투자자 입장에선 투자가 비교적 제한적으로 이루어질 수밖에 없는 현실입니다.
6. '리츠를 살려라' 작전명 : 프로젝트 리츠
이렇듯 아직까진 일반 투자자들에겐 장벽이 높은 상품인데요. 이를 활성화하기 위해 정부가 리츠 살리기에 나섰습니다. 핵심은 프로젝트 리츠 활용 시 시행사가 직접 개발 사업까지 할 수 있게 된 것입니다. 현재 국내에서 부동산 개발 사업은 대부분 민간 시행사가 개발 프로젝트를 담보로 금융권에서 돈을 빌려 건물을 올리는 방식입니다. 문제는 자기자본 비율이 2~5% 수준에 불가해 경기가 안 좋을 땐 프로젝트 자체가 무산될 가능성이 높다는 것인데요
7. 몸 가벼워진 리츠, 훨훨 날 수 있을까?
반면 리츠는 자기자본 비율이 38%로 높아 PF 사업에 더 적합하다는 게 정부의 판단입니다. 업계에선 무엇보다 19개에 달하는 PF 자금조달 수수료가 줄어들어 자금조달이 용이할 것으로 보고 있습니다. 또한 프로젝트 계획 및 인가 과정에서 여러 가지 절차를 생략해 간소화하기도 했는데요. 정부는 이러한 프로젝트 리츠가 부동산 공급의 속도를 올리고 수익성을 높일 것으로 기대하고 있습니다.
8. 사업성 무기로 지방의 악성 미분양마저 해결!?
리츠로 높은 사업성을 기대하는 정부는 이를 악성 미분양 해결에도 활용할 계획인데요. 먼저 악성 미분양의 원인으로 이은형 교수는 2년 전 미국 금리 인상이 주요했다고 분석했습니다. 사업자 입장에서는 사업 계산서가, 개인 입장에서는 가계부가 급격하게 바뀌어 버린 것인데요. 원리금 상환액이 급작스럽게 높아지면서 시장 상황이 좋을 때 사업을 시작했던 업체들이 점차 이자를 감당하기 어려워진 것이죠.
9. 불황기의 심폐소생술! CR리츠
정부는 이를 해소하기 위해 CR(기업구조조정) 리츠를 도입했습니다. CR리츠는 기업이 채무상환, 희생 절차 등 기업의 구조조정을 위해 매각하는 부동산을 투자 대상으로 하는데요. 여러 투자자로부터 자금을 모아 미분양 주택을 사들인 뒤, 임대로 운영하다가 시장 상황이 좋아지면 분양 전환해 수익을 내는 구조입니다. 정부는 정부 미분양 주택을 매입하는 CR리츠에 대해 취득세 중과세를 배제하는 동시에 취득 후 5년간 종합부동산세 합산을 배제하는 세제 혜택을 줄 계획입니다.
10. 미분양을 해소하기엔 역부족?
먼저 이은형 연구위원은 이러한 CR리츠가 미분양 문제를 해결해 줄 거라고 생각해서는 안 된다고 설명했는데요. 리츠 운영의 기본적인 목적은 수익 창출이기 때문에 CR리츠 역시 지방 우량 사업지에 한해서만 수요·공급이 따를 것으로 보인다고 예상했습니다. 미분양 문제나 침체된 건설경기를 개선하는 수단보다는 시장 참여자들에게 선택의 기회를 넓혀주는 정도로 기대하는 것이 적절하다는 것이죠. 서원형 교수도 이와 비슷한 생각이었는데요. 다만 세제 혜택 제도 개선 등이 더 이루어진다면 미분양 주택을 해결할 구원투수로서의 역할을 할 수 있을 것이라고 분석했습니다.
11. 전세사기를 막을 대안으로는 어떨까?
최근 지목된 부동산 업계의 문제점 중 하나로 전세사기를 꼽을 수 있습니다. 정부는 리츠가 여기서도 활약할 것이라고 기대했는데요. 현재 우리나라 임대차 시장의 대부분이 소규모 사업자라 비자발적 퇴거, 전세 사기 등의 위험이 불거질 가능성이 여전한 상황입니다. 따라서 정부는 리츠 등의 법인이 대규모(단지별 100세대 이상)로 장기간(20년 이상) 임대주택을 공급할 경우 관련 규제 완화와 공적 지원을 해주겠다는 방안을 내놓은 것인데요
12. 장밋빛 미래와 현실 사이에서
정부는 이런 ‘신유형 장기민간임대주택’이 도입되면 임차인은 기존 임대차 계약보다 안정적으로 계약을 유지하면서 체계적인 하자 보수를 받을 수 있을 것으로 예상했습니다. 하지만 두 전문가의 의견은 미온적이었는데요. 서원형 교수는 과거 정부에서도 이러한 정책이 나왔지만, 일관성 없는 정책으로 기업들의 참여가 부진했었다며 안정적 운영에 대한 확신이 전달되어야 한다고 전했고. 이은형 연구위원은 자본력이 큰 법인이 전월세 시장의 해결사가 되기에는 사회적 인식 등 여러 장애 요소들이 많다고 평가했습니다.
13. 무거워진 리츠의 어깨, 효과 발휘하게 하려면?
두 전문가는 이번 정부의 ‘프로젝트 리츠’에 대해 조언을 덧붙이기도 했는데요. 서원형 교수는 리츠가 좋은 부동산 간접 투자상품이기는 하지만 모든 것들의 해결책은 될 수 없다며 실효성을 발휘하기 위해선 리츠와 결합하는 상품들에 대한 지원도 이어져야 한다고 제언했습니다. 이은형 연구위원은 정부의 정책 방향이 단기간 주택 공급 확대에 맞춰져 있기 때문에 리츠를 이용해 주택 공급 속도를 빠르게 만들 수 있다면 긍정적일 수 있다고 하면서도 정부가 원하는 만큼의 효과를 낼 수 있을지는 미지수라고 분석했습니다.
14. 리츠로 돈 버는 꿀팁은 보너스로 투척!
마지막으로 서원형 교수는 개인투자자들이 좋은 리츠 투자처를 알아보기 위한 꿀팁을 전해주었는데요. 바로 상장 리츠 공모 시 기관투자자들이 발표하는 수요예측을 잘 살펴보는 것입니다! 공모하는 리츠의 흥행도를 미리 가늠해 볼 수 있는 과정이라고 볼 수 있는데요. 물론 청약 당시의 경쟁률이 반드시 그 리츠가 좋다는 걸 보장하는 것은 아니지만 소위 말해 “맛집”은 그만한 이유가 있는 것이겠죠? 소액 투자로 건물주 체험할 수 있는 리츠! 부동산 경기를 완전히 뒤집긴 어려워 보이지만 소액 투자자들 입장에선 반가운 소식이 될 수 있겠습니다.
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