돌남소장 부동산뉴스레터 제50호
안녕하세요, 돌남소장입니다.
제50호를 맞이한 이번 뉴스레터에서는 정말 흥미로운 주제를 가지고 왔어요. 부산시청이 2025년12월5일 공표한 '2025년 부산사회조사' 결과인데, 이것이 부산 부동산 시장과 공인중개사 영업 전략에 어떤 의미를 갖는지 깊이 있게 분석해보려고 해요.
30년간 이어온 부산시의 사회조사는 단순한 통계가 아니에요. 이것은 우리 부산 시민이 실제로 무엇을 생각하고, 어디서 살기를 원하고, 무엇에 만족하는지를 보여주는 거울 같은 데이터예요.
Q: 안녕하세요, 돌남소장님, 이번 2025년 부산사회조사 결과를 처음 봤을 때 어떤 느낌을 받으셨나요?
"반갑습니다. 사실 저는 부산 부동산 시장 데이터를 추적해오면서 매년 사회조사 결과를 기다리고 있었어요. 왜냐하면 부동산 중개사무소의 영업이라는 게 결국 사람의 심리와 행동 패턴에 달려 있거든요. 이번 조사 결과를 보면서 정말 흥미로운 변화들을 발견했어요. 특히 주거 환경에 대한 만족도가 전반적으로 올라갔다는 점이 눈에 띄어요."
Q: 그렇다면 구체적으로 어떤 변화가 눈에 띄었는지 설명해주실 수 있을까요?
"네, 기꺼이요. 먼저 가장 기본적인 수치부터 말씀드릴게요. 이번 조사는 8월 19일부터 9월 8일까지 21일간 진행된 건데, 부산시 거주 17,860개 표본 가구 내에서 15세 이상 가구원 31,744명을 대상으로 했어요. 이건 정말 규모 있는 조사라고 봐요. 30년 동안 지속되어온 조사이기 때문에 신뢰도도 높고요."
Q: 30년이라는 시간이 정말 길어요. 그럼 올해 조사 결과 중에서 부동산 중개사무소 입장에서 가장 주목해야 할 수치는 무엇인가요?
"아, 부동산 중개사무소 입장에서 가장 주목해야 할 수치는 주거·교통 분야에서 '부산에서 계속 살고 싶다'고 응답한 시민이 77%라는 거예요. 10명 중 7.7명이 부산을 떠나지 않고 살겠다는 거죠. 이건 정말 희소식이에요. 왜냐하면 부산이 인구 감소로 고민해왔거든요. 이 수치는 부산 부동산이 계속해서 실수요 기반을 유지할 가능성이 크다는 뜻이에요."
Q: 돌남소장님, 위의 77% 수치에 대해 어떻게 생각하시나요?
"정말 중요한 지표라고 생각해요. 보통 부동산 시장에서 '거주 의향'이라는 게 무엇인지 생각해보면, 그건 바로 미래 수요예측과 직결돼요. 사람들이 '여기서 계속 살고 싶다'고 생각한다는 것은 현재 주거 환경에 어느 정도 만족한다는 뜻이거든요. 그런데 더 흥미로운 건 주거 환경의 세부 항목들이에요."
Q: 그 세부 항목들을 설명해주실 수 있을까요?
"물론이죠. 주거환경 만족도를 '주택, 기반시설, 보행환경, 주차장'이라는 네 가지로 나눴는데, 모든 항목에서 2023년 대비 만족도가 상승했어요. 특히 눈에 띄는 건 세 가지예요."
"첫 번째, 상하수도 등 기반시설 만족도가 61.4%로 가장 높아요. 이건 뭘 의미하냐면, 부산이 기본적인 인프라 투자를 잘하고 있다는 뜻이에요. 중개사무소 입장에서도 고객들에게 '부산은 생활 인프라가 잘 갖춰져 있다'고 자신 있게 말할 수 있다는 거죠."
"두 번째, 주차장 이용 만족도가 45.7%로 가장 낮지만, 2023년 대비 5.2%포인트 올라갔다는 게 중요해요. 부산시가 주차장 문제에 신경 쓰고 있다는 뜻이고, 앞으로 더 개선될 가능성이 크다는 거예요. 이건 젊은 세대 구매자들, 특히 직장인들을 설득할 때 강력한 근거가 될 수 있어요."
"세 번째, 주택 만족도도 전년 대비 올라갔다는 거예요. 이건 단순해 보이지만, 실제로는 부산의 주택 공급 정책이 주민들의 기대치를 어느 정도 충족시키고 있다는 뜻이에요. 특히 북항 재개발 같은 대규모 프로젝트들이 긍정적인 심리를 만들어내고 있는 걸 수 있어요."
Q: 돌남소장님, 교통 만족도 관련해서 말씀해주실 수 있을까요?
"네, 기꺼이요. 대중교통 만족도 데이터가 정말 흥미로워요. 특히 지하철·경전철·동해선 만족도가 70.7%로 정말 높게 나왔어요. 그리고 택시 만족도가 55.9%인데 2023년 대비 6.2%포인트 올라갔다는 게 중요해요."
"이게 부동산 중개사무소 입장에서 왜 중요하냐면, 이건 '직주근접성'이라는 부동산 용어와 직결되기 때문이에요. 사람들이 대중교통에 만족한다는 건 직장에서 떨어진 곳에도 충분히 살 수 있다는 뜻이에요. 예를 들어, 해운대나 수영구에 살면서 도심 사무직 직장까지 편하게 다닐 수 있다는 거죠. 이건 부산 부동산의 '선택 가능한 지역'을 훨씬 넓혀주는 거예요."
Q: 아, 그럼 이런 교통 만족도가 높으면 중개사무소 입장에서 어떻게 활용할 수 있을까요?
"많은 방법이 있어요. 첫 번째, 거리가 먼 아파트를 설명할 때 '지하철 환승이 간편하다', '택시 서비스가 좋다'는 식으로 접근할 수 있어요. 시민들의 체감 만족도가 높으니까 이런 얘기가 먹혀들기 쉬워요."
"두 번째, 직장인 고객에게 접근할 때 '중장거리 이동이 불편하지 않다'는 근거를 제시할 수 있어요. 예를 들어 '부산진구에 살면서 해운대 직장을 다녀도 괜찮다' 같은 식이죠. 이건 실수요자들이 거주지 선택을 할 때 훨씬 유연하게 생각하게 해줘요."
"세 번째, 전세나 매매 중개할 때 물건의 위치가 '중앙에서 조금 벗어난' 곳이라면, 교통 문제를 걱정하는 고객에게 이 데이터를 보여줄 수 있다는 거예요. 수치가 높으니까 신뢰도가 생기는 거죠."
Q: 돌남소장님, 문화·여가 분야 조사 결과가 꽤 특이한데요?
"네, 정말 중요한 데이터예요. 이번 결과에 따르면 부산 시민 10명 중 7명, 즉 70.4%가 주말이나 휴일에 주로 '동영상 콘텐츠 시청'을 한다고 했어요. 이건 뭘 의미하냐면, 요즘 세대는 집에서 보내는 시간을 정말 중요하게 생각한다는 뜻이에요."
Q: 그렇다면 이게 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요?
"정말 많은 영향을 미쳐요. 첫 번째, 주거공간의 '질'이 중요해진다는 거예요. 예전에는 '침대 깔 공간, 밥 먹을 공간'이 전부였다면, 이제는 '쾌적한 환경에서 영상을 볼 수 있는 공간', '스트레스 없이 쉴 수 있는 환경'이 중요해졌다는 뜻이에요. 그래서 최근 부산 아파트들이 스마트홈, 조경 특화 같은 것들을 강조하는 거죠."
"두 번째, 인터넷 속도와 안정성이 부동산 선택의 기준이 될 수 있다는 거예요. 아직 이건 공식적인 '부동산 선택 기준'은 아니지만, 앞으로는 중요해질 거예요. 중개사무소 입장에서도 고객에게 '이 지역은 인터넷 환경이 좋다' 같은 식으로 설명할 수 있게 되는 거죠."
"세 번째, 공동시설의 개념이 바뀌어야 한다는 거예요. 예전에는 놀이터, 운동시설 같은 '나가서 하는' 시설이 중심이었다면, 이제는 '집 안에서 할 수 있는 활동'이 중요해졌다는 뜻이에요. 예를 들어, 홈시어터 같은 공동시설, 또는 아주 조용한 복도 환경 같은 것들이 들어올 수 있다는 거예요."
Q: 돌남소장님, 소득·소비 분야에서 정말 흥미로운 데이터가 있는 것 같은데요. 연령별 소비 채널이 확 달라졌다고 들었어요?
"네, 정확히 파악하셨어요. 이번 조사 결과를 보면 정말 명확한 패턴이 드러나요. 20·30대는 '인터넷 쇼핑몰'을 주로 쓰고, 40·50대는 '대형마트'를 선호하고, 60대 이상은 '전통시장'을 이용한다고 했어요."
Q: 이게 부동산 시장과 어떤 관련이 있을까요?
"정말 깊은 연결고리가 있어요. 첫 번째, 20·30대의 '온라인 선호도'가 높다는 건 마케팅 채널 선택이 달라져야 한다는 뜻이에요. 부동산 중개사무소도 이제 '부산 오피스텔 전세' 같은 키워드를 네이버, 당근마켓, 직방 같은 온라인 플랫폼에서 먼저 공략해야 한다는 거죠."
"두 번째, 40·50대의 '대형마트 선호도'는 그들이 '편의성'과 '한 번에 해결하기'를 좋아한다는 뜻이에요. 이 세대의 부동산 거래를 생각해보면, 뭔가 복잡한 과정보다는 '명확하고 빠른 거래'를 원할 가능성이 크다는 거죠. 그래서 부동산 중개사무소는 이 세대에게 '상담 → 계약 → 준비 → 거래'의 모든 과정을 명확하고 빠르게 설명해줘야 해요."
"세 번째, 60대 이상이 '전통시장'을 이용한다는 건 이 세대가 '인간관계'와 '믿음'을 중요시한다는 뜻이에요. 이 세대와 부동산 거래를 할 때는 '온라인 설명'보다는 '대면 상담', '이웃 평판' 같은 것들이 훨씬 중요하다는 거죠."
Q: 돌남소장님, 이번 조사에서 '소득 만족도'가 25.9%라고 했는데, 이건 정말 낮은 것 같은데요?
"네, 맞아요. 사실 이 수치는 조금 우려스럽긴 해요. 하지만 긍정적인 면도 있어요. 왜냐하면 2023년 대비 3.0%포인트 올라갔다는 게 중요하거든요. 비록 절대적인 비율은 낮지만, 방향성이 위쪽으로 향하고 있다는 뜻이에요."
Q: 그렇다면 이 '소득 만족도 상승'이 부동산 시장에 어떤 의미를 갖나요?
"정말 중요한 신호예요. 첫 번째, 소득 만족도가 올라간다는 건 경기가 조금씩 나아지고 있다는 뜻이에요. 그러면 부동산 거래 심리가 위축되지는 않을 가능성이 크다는 거죠. 사람들이 소득에 만족하기 시작하면, 주택 구매를 생각하거나 전세를 갱신하는 것 같은 거래를 더 적극적으로 하게 돼요."
"두 번째, 부채 이유로 '주택임차 및 구입'이 71.3%라고 나왔는데, 이건 36.2%의 부산 가구가 주택 관련 부채를 가지고 있다는 뜻이에요. 이건 부산 주택시장이 여전히 '실수요 기반'이라는 증거예요. 투기성 거래가 많으면 이런 주택임차·구입 부채 비율이 낮아지거든요."
"세 번째, 소득 만족도가 올라간다는 건 장래에 전세나 매매 고객들이 조금씩 증가할 수 있다는 뜻이에요. 특히 신혼부부, 사회초년생 같은 계층이 '이제 좀 더 나은 조건의 집을 구해봐야겠다'고 생각하기 시작한다는 거죠."
Q: 돌남소장님, 여기까지의 데이터를 종합하면, 부산 부동산 중개사무소는 2026년 영업을 어떻게 준비해야 할까요?
"정말 좋은 질문이에요. 이번 사회조사 결과를 보면, 부산 부동산 시장이 '안정적 성장'의 기반을 다지고 있다는 게 보여요. 그래서 중개사무소는 이 세 가지를 준비해야 한다고 생각해요."
Q: 그 세 가지가 무엇일까요?
"첫 번째, '세대별 맞춤 마케팅' 강화예요. 20·30대 고객에게는 온라인 플랫폼(직방, 당근마켓, 블로그)을 통해 정보 제공을 하되, 가시적인 데이터(지하철 도보 시간, 주변 편의점 개수, 배달 가능한 음식점)를 보여줘야 해요. 40·50대 고객에게는 상담 예약, 온오프라인 통합 서비스, 계약 전 과정의 명확한 설명을 강조해야 하고요. 60대 이상 고객에게는 이웃 평판, 주변 환경, 지역 발전성을 대면으로 상세하게 설명해야 해요."
"두 번째, '지역 기반 전문성' 구축이에요. 이번 조사에서 지역별 차이가 크지 않게 나왔지만, 실제로는 주거환경 만족도, 교통 만족도가 지역마다 다를 거예요. 그래서 중개사무소가 자신이 위치한 지역의 '주거환경 장점', '교통 편의성', '주변 상권' 같은 것들을 정확하게 파악하고 고객에게 설득력 있게 전달할 수 있어야 해요."
"세 번째, '생활 데이터 기반 상담'이에요. 부산 시민 77%가 '여기서 계속 살고 싶다'고 했다는 건, 주거 만족도를 높이는 게 정말 중요하다는 뜻이에요. 그래서 중개사무소는 단순히 '이 집을 사세요', '이 전세를 들어가세요' 같은 식의 상담이 아니라, '당신의 라이프스타일에 맞는 지역은 어디일까요?', '앞으로 5년 뒤 당신의 통근 거리는 어떻게 될까요?' 같은 식의 데이터 기반 상담을 할 수 있어야 해요."
돌남소장 분석: 부산사회조사 데이터의 숨겨진 의미
Q: 마지막으로, 이 모든 데이터를 종합하면 부산 부동산 시장의 앞으로의 방향은 어떨까요?
"정말 좋은 마무리 질문이에요. 제 분석으로는 부산 부동산 시장이 '양극화'에서 '안정화'로 가는 중이라고 봐요."
"먼저, '양극화'가 일어나는 이유예요. 해운대, 수영구 같은 인기 지역과 원도심 지역의 가격 차이가 점점 벌어지고 있거든요. 하지만 이번 조사 결과를 보면, '부산에서 계속 살고 싶다'는 응답이 77%라는 건, 이 양극화가 절망적인 수준은 아니라는 뜻이에요."
"두 번째, '안정화'가 일어나는 이유예요. 주거환경 만족도가 올라가고, 교통 만족도도 올라가고, 소득 만족도도 올라갔다는 건, 부산의 기본적인 생활 여건이 개선되고 있다는 뜻이에요. 특히 주차장 만족도가 5.2%포인트 올라간 건, 부산시의 인프라 투자가 주민들의 실제 만족도를 높이고 있다는 증거예요."
"세 번째, 앞으로의 전망이에요. 북항 재개발, 가덕도 신공항 배후지 개발 같은 대규모 프로젝트들이 진행되면서, 부산의 도시 구조가 점차 '다중심 구조'로 변할 거라고 생각해요. 그러면 지금의 해운대 중심이 아닌 다른 지역들(부산진구, 강서구, 북구, 기장군)에도 새로운 수요가 생길 가능성이 커요."
부산 부동산 중개사무소를 위한 실용적인 조언
부산시의 공식 사회조사 결과는 단순한 통계가 아니에요. 이것은 부산에서 생활하는 사람들이 자신의 '삶의 질'을 어떻게 평가하고 있는지를 보여주는 거울이에요. 중개사무소 입장에서 이 데이터를 어떻게 활용할지가 앞으로의 경쟁력을 결정할 거라고 생각해요.
첫 번째 조언은 '77%의 거주 의향을 신뢰하자'는 거예요. 부산을 떠날 생각이 없는 사람들이 대다수라는 건, 장기적으로 부산 부동산의 수요층이 안정적으로 유지될 가능성이 크다는 뜻이에요. 그래서 공격적인 마케팅보다는 '충성도 높은 고객'을 차근차근 확보하는 전략이 효과적일 수 있어요.
두 번째 조언은 '세대별로 다르게 접근하자'는 거예요. 20·30대에게는 온라인 정보, 40·50대에게는 명확한 설명, 60대 이상에게는 신뢰와 대면 상담이 필요해요. 이 세대 간의 차이를 이해하고 각각에 맞춘 상담을 할 수 있는 중개사무소가 앞으로 살아남을 거예요.
세 번째 조언은 '지역 특성을 정확히 파악하자'는 거예요. 주차장 만족도가 올라갔다고 해서 모든 지역이 올라간 게 아닐 거예요. 자신이 위치한 지역의 '주거환경', '교통', '주변 상권' 같은 것들을 정확하게 분석하고, 이를 고객에게 설득력 있게 전달할 수 있어야 해요.
네 번째 조언은 '생활 데이터 기반 상담을 시작하자'는 거예요. 앞으로의 부동산 거래는 단순한 '금액'이나 '위치'보다는 '라이프스타일과의 맞춤성'이 더 중요해질 거예요. 예를 들어, 30대 직장인 고객이라면 '당신의 직장까지 지하철로 몇 분일까요?', '주말에 쇼핑할 만한 곳이 있을까요?', '5년 뒤 당신의 경력 발전 시에도 이 지역이 적합할까요?' 같은 질문들을 할 수 있는 수준의 상담이 필요해요.
맺음말
부산사회조사는 정부가 제공하는 무료 데이터예요. 이걸 제대로 활용하면 부산 부동산 시장을 정말 정교하게 이해할 수 있어요. 부산 시민들이 '부산에서 계속 살고 싶다'고 생각하는 이유가 뭔지, '주거환경에 만족한다'고 말하는 이유가 뭔지, '교통에 만족한다'고 느끼는 이유가 뭔지를 정확하게 파악할 수 있거든요.
이제 부산 부동산 중개사무소는 단순히 '물건을 많이 아는 사람'이 아니라 '부산 시민의 라이프스타일을 이해하는 컨설턴트'가 되어야 해요. 통계 수치가 아닌 '실제 고객의 삶'을 중심으로 상담하고, '데이터에 기반한 설득'으로 고객의 신뢰를 얻을 수 있는 중개사무소가 2026년 부산 부동산 시장에서 살아남을 거라고 생각해요.
돌남소장은 이번 제50호를 통해 부산의 '마음 읽기'를 시작했습니다. 앞으로도 부산 시민의 목소리, 부산 부동산 시장의 맥박을 정확히 감지하고, 이를 실제 영업에 활용할 수 있는 인사이트를 제공하는 뉴스레터가 되겠습니다. 감사합니다.
원문: https://www.busan.go.kr/nbtnewsBU/1709055?curPage=&srchBeginDt=&srchEndDt=&srchKey=&srchText=
다음 뉴스레터에서는 더 깊이 있는 분석과 실용적인 전략을 나눠드리겠습니다. 여러분의 궁금한 점이나 다루었으면 하는 주제가 있으시면 언제든 연락 주세요. 함께 성장하는 부동산 여정을 이어가겠습니다!
돌남소장 드림
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본 뉴스레터는 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 부동산 거래나 투자를 권유하지 않습니다. 구체적인 주택 청약이나 계약과 관련해서는 반드시 관련 기관이나 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다.
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