"부산시, 특·광역시 최초 노후계획도시정비 기본계획(안) 마련" 보도자료 내용 분석 및 비지니스 인사이트

돌남소장 부동산뉴스레터 제28호

안녕하세요, 돌남소장입니다.

오늘 뉴스레터 제28호에서는 2025년 7월 8일 부산광역시 "부산시, 특·광역시 최초 노후계획도시정비 기본계획(안) 마련… 주민공람 및 선도지구 공모 실시" 보도자료를 바탕으로, 자세한 내용과 부동산 컨설팅 및 중개업에서 실질적으로 활용할 수 있는 비즈니스 인사이트를 구체적으로 풀어보겠습니다.

Q. 부산시가 발표한 ‘노후계획도시정비 기본계획(안)’, 핵심이 뭔가요?

이번에 부산시가 특·광역시 최초로 노후계획도시정비 기본계획(안)을 마련했어요.

이 계획은 1990~2000년대 조성된 대규모 택지개발지구의 노후화 문제를 체계적으로 해결하기 위해, 도시 전체의 공간구조와 주거환경을 한 단계 업그레이드하려는 전략이에요.

특히 1단계로 화명·금곡, 해운대1·2 등 2개 지구에 대한 기본계획(안)을 공개하고, 주민공람과 선도지구 공모를 동시에 실시하게 됐어요.

Q. 기존 재건축·재개발과 뭐가 다르죠?

기존에는 개별 단지별로 재건축·재개발이 추진됐다면,이번에는 도시 전체의 공간구조, 교통, 환경, 인구변화까지 한 번에 고려하는 ‘광역적·통합적’ 정비 전략이에요.특·광역시가 직접 국토부, 국토연구원 등과 협의해 수립하는 전국 첫 사례라 정책적 의미도 크다고 볼 수 있어요.

Q. 1단계 대상지와 주요 전략은 뭔가요?

1. 화명·금곡 지구

1995~2002년 준공, 2.71㎢ 규모
비전: 숲과 강을 품은 Humane(휴메인) 도시
목표:

지역특화거점 육성
15분 도시 실현
그린블루 네트워크 구축
미래 녹색 교통도시 구현

용적율: 평균 350% (2종 340%, 3종 370%)
특별정비예정구역: 통합재건축 등 21곳

2. 해운대1·2 지구

1997년 준공, 3.05㎢ 규모
비전: 해운대 그린시티, 주민과 함께 새로운 미래도시
목표:

지속가능한 융복합도시
부산형 15분 도시
리질리언스(회복력) 도시
스마트 모빌리티 도시

용적률: 아파트 360%, 연립 210%
특별정비예정구역: 통합재건축 등 17곳

Q. 이번 계획이 부동산 시장에 주는 실질적 변화는요?

1. 대규모 단지 통합재건축, 시장 판도 변화

개별 단지별로 흩어져 있던 정비수요를 통합해, 대규모 단지 중심의 정비사업이 본격화돼요.
용적률 상향, 기반시설 개선, 녹지·교통 확충 등으로 주거가치가 크게 올라갈 수 있어요.
통합재건축이란, 여러 단지를 하나로 묶어 대규모로 개발하는 방식이라 사업성·효율성이 높아져요.

2. ‘15분 도시’ 실현, 생활권 중심 투자전략

도보 15분 내에 교육·의료·쇼핑·공원 등 생활 인프라가 집약되는 구조로,입주민의 생활만족도와 부동산 가치가 동반 상승할 가능성이 커요.
컨설팅·중개업에서는 “15분 도시” 실현 구역을 집중 분석해, 생활권 중심의 매물 추천과 투자전략을 제시해야 해요.

3. 특별정비예정구역, 선점 기회

1단계에서만 38곳(화명·금곡 21, 해운대1·2 17곳)이 특별정비 예정구역으로 지정됐어요.
이 구역들은 향후 용적률 상향, 기반시설 확충, 공공기여 등 다양한 인센티브를 받을 수 있기 때문에, 매물 선점·투자자문·사업성 분석 등에서 실질적 비즈니스 기회가 많아요.

4. 공공기여 비율, 사업성 분석의 핵심

정비계획 용적률이 기준 이하(1구간)면 공공기여 10%, 기준 초과(2구간)는 41%로, 전국 최저 수준으로 설정됐어요.
컨설팅업에서는 용적률·공공기여 시뮬레이션, 사업성 분석, 조합원 분담금 예측 등 실전형 컨설팅 수요가 늘어날 전망이에요.

Q. 컨설팅·중개업에서 어떻게 활용할 수 있나요?

1. 통합재건축·정비사업 전문 컨설팅

단지별 노후도, 용적률, 기반시설, 인구구조 등 데이터 기반 분석으로 “정비사업 유망 단지 리스트”를 구축하세요.
통합재건축이 가능한 구역, 특별정비예정구역 등 선점 매물 발굴이 중요해요.
조합 설립, 사업성 분석, 분담금 시뮬레이션 등 실무 중심 컨설팅 역량을 키우세요.

2. 15분 도시·생활권 맞춤 마케팅

생활 인프라, 교통, 녹지, 교육 등 생활권별 강점을 데이터로 시각화해 “15분 도시 프리미엄 매물”로 차별화하세요.
지역주민 대상 설명회, 투자설명회, 맞춤형 뉴스레터로 고객 신뢰도를 높일 수 있어요.

3. 특별정비예정구역·선도지구 정보 제공

공람 기간(7.9~7.30), 선도지구 공모 일정, 선정 기준 등 실시간 정보 제공과 맞춤형 상담 서비스로 신규 고객을 유치하세요.
선도지구 선정 후 우선 사업 추진, 분양·임대 등 사업 기회에 선제적으로 대응하세요.

4. 공공기여·용적률 시뮬레이션 컨설팅

정비계획별 용적률, 공공기여, 사업성 분석 등복잡한 구조를 쉽게 풀어 설명하는 ‘쉬운 컨설팅’이 경쟁력이에요.
조합원, 투자자, 실수요자 모두에게 맞춤형 시나리오를 제공하세요.

Q. 앞으로 시장은 어떻게 달라질까요?

부산형 노후계획도시정비는 단순한 재건축·재개발을 넘어,도시 전체의 공간구조와 주거환경을 혁신하는 계기가 될 거예요.
대규모 통합재건축, 15분 도시, 그린블루 네트워크 등 새로운 도시 트렌드가 부동산 시장의 판도를 바꿀 가능성이 높아요.
컨설팅·중개업에서는 데이터 기반 분석, 생활권 중심 마케팅, 사업성 시뮬레이션 등 실전형 서비스로 차별화해야 해요.

Q. 창업 준비 중인 분들에게 실질적 조언을 해주신다면?

이번 부산시 노후계획도시정비 기본계획(안)은 부동산 컨설팅·중개업에 새로운 성장 기회를 제공합니다.
데이터 기반의 유망 단지 발굴, 통합재건축·정비사업 컨설팅, 15분 도시·생활권 중심 마케팅, 공공기여·사업성 분석 등 실전형 역량을 키우는 것이 핵심이에요.
최신 정책·사업 일정을 꾸준히 모니터링하고, 고객에게 정확한 정보를 신속하게 제공하는 것이 신뢰의 시작입니다.