안녕하세요, 김도일 세무사입니다.

지난 Vol.8 | 이제 1주택자도 안심할 수 없습니다에서 비거주 1주택자의 장기보유특별공제 거주기간 공제 축소 검토를 짚어드렸는데요.

그로부터 열흘이 채 지나지 않아, 정부가 예고해온 "실거주 중심 재편" 방향성을 입법화한 발의안이 나왔습니다.

어제(4월 27일), 최혁진의원 등 13인이 소득세법 일부개정법률안(의안번호 제2218625호)을 대표발의했습니다. 지난 윤종오 의원안(장특공제 자체를 폐지하는 급진적 안)에 이어, 두 번째로 발의된 장특공제 개편 법안입니다.

다만 이번 최혁진 의원안은 윤종오 의원안과 결이 다릅니다. 1세대 1주택의 거주기간 공제(최대 80%)는 그대로 두면서, 단순 보유에 따른 감세 혜택만 잘라내는 방식입니다.

여기에 더해 상가·토지 등 비주택 자산까지 영향권에 들어옵니다.

이번 뉴스레터 핵심 정리

4월 27일 발의된 장특공제 개정안, 무엇이 바뀌나요?

핵심만 먼저 말씀드리면, 단순히 오래 보유했다는 이유로 받던 장특공제가 모두 사라집니다.

이번 개정안의 핵심은 세 가지입니다.

첫째, 비주택 자산 장특공제 전면 폐지

현행 소득세법 제95조 제2항 표 1에 따라 토지·상가·건물은 보유기간 3년 이상이면 매년 2%씩, 15년 이상이면 최대 30%까지 공제를 받습니다.

조합원입주권도 동일한 표 1로 공제를 받고 있습니다.

이번 개정안은 이 공제를 전면 삭제합니다.

둘째, 1세대 1주택 보유기간별 공제율 폐지

현행 1세대 1주택은 보유기간별 최대 40% + 거주기간별 최대 40% = 합산 최대 80% 공제를 받습니다.

개정안은 보유기간별 공제(최대 40%) 자체를 삭제하고, 거주기간 2년 이상부터 10년 이상까지 단계적으로 최대 80%까지 거주기간별 공제만 인정합니다.

다만 보유기간 3년 이상 요건은 그대로 유지됩니다.

셋째, 비거주자 장특공제 명시적 배제

비거주자가 국내 부동산을 양도할 때 적용받던 장특공제를 모두 배제하는 단서가 신설됩니다.

1세대 1주택 양도세, 얼마나 더 늘어날까요?

같은 집을 같은 가격에 팔아도, 거주를 충분히 하지 못한 1세대 1주택자라면 양도세 부담이 거의 두 배로 늘어납니다.

구체적인 숫자로 살펴보겠습니다.

사례. 보유 10년 / 거주 2년 1세대 1주택 (12억 초과분 양도차익 5억 원 가정)

같은 집인데 세금이 약 7천만 원 더 나옵니다.

여기서 한 가지 질문을 많이 받습니다. "거주를 안 한 게 잘못은 아니지 않나요?"

맞습니다. 직장 이전, 자녀 학교, 부모 봉양 등 불가피한 사유로 본인이 보유 주택에 직접 거주하지 못하는 경우가 적지 않습니다.

다만 이번 개정안은 이런 사정을 별도로 구분하지 않고, 거주기간 그 자체만으로 공제율을 결정합니다.

입법 과정에서 이 부분이 보완될지는 지켜봐야겠지만, 현재 발의안 그대로라면 사정을 따지지 않고 일률 적용된다고 보시는 것이 맞습니다.

상가·토지 등 비주택 자산도 영향 받나요?

답은 분명합니다. 15년 이상 장기 보유한 상가·토지의 경우, 양도세 부담이 약 3,500만 원 안팎으로 더 늘어납니다.

사례. 보유 15년 상가, 양도차익 3억 원

이번 안의 충격은 1세대 1주택자보다 비주택 자산 장기 보유자에게 더 클 수 있습니다.

1세대 1주택은 거주기간을 채우면 최대 80% 공제가 여전히 가능하지만, 비주택 자산은 공제 자체가 사라지기 때문입니다.

조합원입주권도 마찬가지입니다. 재건축·재개발로 입주권을 보유 중인 분들은 이번 발의안의 직접적인 영향권에 있습니다.

이 법안, 통과될까요? Vol.8과 무엇이 다른가요?

결론부터 말씀드리면, 이번 최혁진 의원안은 Vol.8에서 다룬 윤종오 의원안보다 정부 방향성에 훨씬 가까운 법안입니다.

정부, 윤종오 의원, 최혁진 의원의 방향성을 표로 비교해보겠습니다.

윤종오 의원안은 장특공제 제도 자체를 없애고 세액공제로 대체하는 급진적인 방식입니다.

반면 이번 최혁진 의원안은 장특공제 틀은 유지하되 단순 보유에 따른 감세 혜택만 잘라내는 방식입니다.

이 부분이 중요합니다.

이재명 대통령이 1월 신년 기자회견에서 언급한 "자기가 살지도 않으면서 투자·투기용으로 오랫동안 가지고 있다고 왜 세금을 깎아주느냐" 는 메시지, 그리고 정부가 검토 중인 비거주자 공제 축소 방향과 결이 정확히 맞아떨어집니다.

물론 두 법안 모두 상임위 심사와 본회의 의결을 거쳐야 시행되며, 그 과정에서 내용이 일부 수정될 가능성은 있습니다.

다만 정부 방향과 더 정합적인 안이 입법화 과정에서 살아남을 가능성이 높다는 점은 짚어드리고 싶습니다.

장특공제를 단순 보유 중심에서 실거주 중심으로 재편하려는 흐름은 이제 거스르기 어려운 흐름이 됐습니다.

발의안이 통과된다면?

"그러면 이 개정안이 통과되면 어떻게 해야하는 걸까요?"

제가 의뢰인분들께 말씀드리는 포인트는 두 가지입니다.

첫째, 시행일 전 처분하는 것을 고려해보세요.

과거 장특공제 개정 사례를 보면 시행일 이후 양도분부터 적용되는 부칙이 일반적이었습니다.

이번 개정안이 통과된다면, 거주기간이 짧은 1세대 1주택이나 장기 보유한 비주택 자산은 시행 전에 잔금까지 끝내는 것이 가장 확실한 절세 방법이 될 수 있습니다.

둘째, 거주기간을 채우는 방안도 함께 고민해보세요.

당장 양도가 어렵다면, 남은 시간 동안 본인이 직접 거주하면서 거주기간 공제율을 끌어올리는 전략도 가능합니다.

가장 위험한 것은 아무 결정도 안 하고 기다리기만 하는 것입니다.

특히 이번 최혁진 의원안처럼 정부 방향성과 정합적인 입법안이 나온 시점에서는, 시간이 지날수록 선택지가 줄어들 가능성이 높습니다.

각종 발의안과 정부 방향성이 동시에 움직이고 있어 혼란스러우실 분들이 많을 것 같습니다.

확실한 건 하나입니다.

장기보유특별공제는 더 이상 단순 보유만으로는 받을 수 없는 방향으로 가고 있다는 것입니다.

도온(DO:ON) 되는 부동산 이야기,
다음주에 뵙겠습니다!

세무회계 도온(DO:ON) | 김도일 대표세무사

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