Vol.3 | 다주택자 중과세 유예와 토지거래허가

안녕하세요, 김도일 세무사입니다.

2026년 2월은 아마 이재명 정부의 부동산 정책을 돌아볼 때 한 번씩은 거론될 시기가 될 거라 생각이 듭니다.

다주택자 중과세 예외 조항 신설, 그리고 토지거래허가 실거주 의무 연장까지 각 정책 하나씩만 봐도 파급효과가 적지 않을 내용들이 한꺼번에 쏟아지다보니 부동산 시장을 열심히 따라가던 분들은 다들 머리가 쥐가 날 지경입니다.

저 또한 관련 내용들을 정리하기까지 시간이 꽤 걸린 듯 합니다.

이번주 뉴스레터에서는 2026년 2월 12일 발표된 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완 추진 정책을 이해하기 쉽도록 정리해드리는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

다주택자 중과세 유예 종료가 무슨 의미인가요?

다주택자 중과세는 과거에 비해 상당히 무서워진 제도입니다.

집값이 너무 많이 올랐기 때문이죠.

(다주택자 양도세 중과가 어떤 것인지 전혀 모른다 하시는 분들은 저의 첫 뉴스레터인 Vol.1 | 다주택자 중과세, 왜 다들 무서워할까?를 먼저 읽고 와주시면 감사하겠습니다.)

단, 지금 시점으로는 아무리 주택을 많이 갖고 있다 한들, 2026년 5월 9일까지 매도하는 주택에 대해서는 중과세를 적용하지 않습니다. (보유기간이 2년 이상인 주택을 매도하는 경우여야 합니다.)

여기서 '매도'는 무엇을 의미할까요?

계약서를 작성한 날일까요?

아니면 잔금까지 다 치루고 등기도 넘긴 날일까요?

세법에서는 '양도시기'를 잔금일과 등기접수일 중 빠른날로 보고 있습니다.

즉, 5월 9일까지는 무조건 잔금을 받던지 등기를 넘겨야 중과세를 피할 수 있는 것이죠.

이 다주택자 중과세가 지난 몇년 간 1년씩 연장이 되었는데, 이번 이재명 정부 들어 추가 연장은 없게 되었습니다.

문제는 다주택자 중과세를 피하기 위해 5월 9일 전에 집을 정리하려고 해도 토지거래허가 때문에 매도 자체가 불가능한 상황이 발생했습니다.

토지거래허가를 받을 경우 4개월 이내에 실거주를 시작하고 2년간 꼭 거주를 해야 합니다.

그런데 다주택자가 가지고 있는 집은 세입자가 살고 있기 때문에, 매수인이 4개월 이내에 실거주를 하기가 어려운 것이죠.

다주택자에게는 탈출구를, 무주택자에게는 기회를

위와 같은 문제들을 해결하고자 정부에서는 2가지 큰 정책 개정안을 발표했습니다.

각 항목들에 대해 간략히 설명드리겠습니다.

1. 다주택자 중과세 예외

앞서 설명드렸다시피 2026년 5월 9일까지 양도(잔금, 등기 이전)하는 경우 다주택자 중과세를 적용하지 않습니다.

그리고 이번 정책을 통해 집을 급하게 매도하려는 다주택자들이 중과세를 피할 수 있도록 예외 조항을 신설했습니다.

위 요건을 갖출 경우 양도소득세 중과세가 적용되지 않습니다.

2. 토지거래허가 실거주 의무 임시특례

가장 문제가 됐던 부분은 결국, 토지거래허가구역 내의 주택을 매수하기 위해서는 허가일로부터 4개월 이내에 전입신고를 해야 한다는 점이었습니다. (원칙)

이를 해결하기 위해 아래의 조건에 해당할 경우, 현재 살고 있는 세입자가 나가기 전까지는 실거주 의무를 유예해주기로 하였습니다. (예외)

위 요건을 만족했을 때, 임대차계약 종료시점까지 실거주 시작일을 늦출 수 있습니다.

도통 무슨 말인지 모르겠다면...?

사실 이런 내용들을 정리한 글을 봐도 여전히 헷갈리실 거에요.

제가 작성해놓은 내용도 사실 모든 케이스들이 다 포함된 것은 아닙니다.

내가 어떤 상황에 해당하는지, 매수하려는 집이 어떤 상황인지 정확히 파악하시려면 아래의 표를 체크해보시는 것을 추천드립니다.

위 자료는 2026년 2월 12일 발표된 보도자료의 뒷부분에 나온 표입니다.

아무래도 이 자료보다 더 깔끔하고 자세하게 정리할 수는 없을 듯 합니다.

내가 보고 있는 집이 세입자가 낀 물건인지, 매도인이 다주택자인지, 계약만료일은 언제인지에 따라 실거주 타이밍과 허가 가능여부가 달라지니 하나하나 따져보셔야겠습니다.

예상 Q&A Top 3 (보도자료 참고1 발췌)

위 보도자료에는 많은 분들이 궁금해하실 부분들에 대한 Q&A 파트도 포함되어 있습니다.

제가 봤을 때 가장 중요한 3가지 내용을 추려봤습니다.

Q1. 5월 9일 전에 체결하는 가계약, 약정서도 인정되나요?

안 됩니다. 본 계약(정식 계약)을 기준으로 하며, 약정서, 가계약 등은 계약에 해당하지 않습니다.

Q2. 매수자가 무주택자인지 여부는 언제 시점을 기준으로 보나요?

토지거래허가 신청 시, 그리고 대출신청일을 기준으로 무주택 여부를 체크합니다.

Q3. 신규 지정 조정대상지역의 실거주 의무 유예(6개월)의 경우, 잔여 임차기간이 6개월 미만일 때에도 매수인이 무주택자여야 하나요?

무주택자로 제한되지 않습니다.

위 경우 유주택자도 해당 주택을 매수하고 6개월 간 실거주 의무가 유예됩니다.

보도자료들과 법 개정안을 며칠동안 보면서 든 생각은 한 가지입니다.

'너무 예외 사항들이 많고, 구멍도 많다'

이 대책이 제가 느끼기에는 급하게 만들어지다보니, 실제 법조문의 완성도가 매우 떨어진다는 생각이 들었습니다. 해석이 불분명한 부분들도 많고요.

아무래도 이로 인해 가장 고생하실 분들은 토지거래허가 담당 공무원분들이 아닐까 싶습니다.

조속히 완성된 조문들과 함께 정확한 운영 지침들이 나왔으면 합니다.

현재 주택 수를 줄이시려는 분들, 혹은 매수를 고민중이시라면 꼭 재정경제부, 국토교통부 사이트에서 개정안 및 보도자료를 유심히 살펴보시기 바랍니다.

직접 내용들을 읽어보고 파악하는 것이 이 복잡한 정책 흐름 속에서 살아남고 성장하는 유일한 방법입니다.

도온(DO:ON) 되는 부동산 이야기,
다음주에 뵙겠습니다!

세무회계 도온(DO:ON) | 김도일 대표세무사

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