안녕하세요, 김도일 세무사입니다.
지난 Vol.6에서 다주택자 대출 만기연장 금지에 대해 다뤘습니다.
이제 오늘(4월 17일)부터 해당 규제가 정식 시행됩니다.
그런데 이번에는 다주택자가 아니라, 1주택자 이야기를 해야 할 것 같습니다.
정확히는 비거주 1주택자, 집을 한 채 가지고 있지만 본인이 살지 않는 분들입니다.
사실 지금까지 '1주택이면 실수요자'라는 공식이 통했습니다. 그런데 이 공식이 깨지기 시작했습니다. 보유세, 양도세, 대출이라는 세 가지 방향에서 동시에 규제 논의가 진행되고 있습니다.
이번 뉴스레터 핵심 정리
- 비거주 1주택자에 대한 보유세 개편이 논의되고 있습니다
- 장기보유특별공제 거주기간 공제(최대 40%) 축소가 검토되고 있습니다
- 비거주 1주택자에 대한 대출 규제도 예고되고 있습니다
비거주 1주택자, 보유세도 더 내야 하나요?
결론부터 말씀드리면, 그렇게 될 가능성이 높습니다. 다만 아직 확정된 것은 아닙니다.
3월 12일, 김윤덕 국토부 장관은 라디오 인터뷰에서 이렇게 말했습니다.
"초고가·비거주 1주택자도 보유세 개편 대상에 당연히 들어간다."
보유세 부담이 올라가느냐는 질문에도 "그렇다"고 답했습니다.
아직 구체적인 법안이나 시행령 개정안은 나오지 않았습니다.
다만 종부세 공정시장가액비율 인상(현행 60% → 80% 이상)이나 비거주자 세율 차등 적용 등이 검토되고 있는 것으로 보입니다.
보유세 인상은 2027년 부과분부터 적용될 가능성이 높습니다.
그러면 보유세가 얼마나 오를까요?
정확한 수치는 아직 나오지 않았습니다. 공정시장가액비율이 60%에서 80%로 올라간다면, 단순 계산으로 종부세 과세표준이 약 33% 늘어나게 됩니다.
여기에 비거주자 세율 차등까지 적용된다면 체감 부담은 상당히 커질 수 있습니다.
장기보유특별공제, 어떻게 바뀌나요?
이 부분이 비거주 1주택자에게 가장 큰 영향을 줄 수 있는 부분입니다.
현행 소득세법 제95조에 따르면, 1세대 1주택자는 보유기간 최대 40% + 거주기간 최대 40%, 합산 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
Vol.1에서 여의도 삼부아파트 사례로 보여드렸듯이, 이 공제율 차이가 수억 원의 세금 차이를 만들어냅니다.
한편, 이재명 대통령은 1월 23일 신년 기자회견에서 이렇게 발언했습니다.
"자기가 살지도 않으면서 투자·투기용으로 오랫동안 가지고 있다고 왜 세금을 깎아주느냐."
이에 따라 비거주 1주택자에 대해 거주기간 공제(최대 40%)를 축소하는 방향이 검토되고 있는 것으로 보입니다.
다만, 4월 1일 대통령 SNS에서는 "직장이나 자녀교육 등 불가피한 사유로 일시 비거주하는 경우는 제외됨이 명백하다"고도 밝혔습니다.
투기적 보유와 불가피한 비거주를 구분하겠다는 것인데, 현실적으로 개인들의 사정을 전부 일일이 반영한 기준을 만들 수 있을지는 의문입니다.
장기보유특별공제 폐지 법안도 있다던데요?
한편, 정부 방향과는 상당히 다른, 조금 더 급진적인 법안이 현재 별도로 발의되어 있습니다.
윤종오 의원이 4월 8일 대표발의한 소득세법 일부개정법률안(의안번호 18197)입니다.
이 법안의 핵심은 장기보유특별공제 제도 자체를 폐지(현행 제95조 삭제)하고, 새로운 장기보유세액공제(안 제90조의2)를 신설하는 것입니다.
| 구분 | 현행 (제95조) | 윤종오 의원안 (제90조의2) |
|---|---|---|
| 공제 방식 | 양도차익의 일정 비율 공제 | 양도소득 산출세액에서 정액 공제 |
| 공제 한도 | 한도 없음 | 1인당 평생 2억원 |
| 적용 기준 | 보유기간 + 거주기간 비율 | 3년 이상 보유 여부만 |
| 시행일 | - | 2027년 1월 1일 |
쉽게 말해, 양도차익이 클수록 공제 혜택도 커지는 현행 구조를 없애고, 누구든 평생 2억원까지만 양도세를 깎아주겠다는 것입니다.
다만 이 법안에 대해서는 비판 의견이 많이 나오고 있습니다.
전문가들은 장기보유특별공제가 누진효과 제거와 같은 경제적 요인들과 헌법적 명분이 얽혀 있는 제도이기 때문에, 이를 폐지하는 것에 부정적인 시각을 가지고 있습니다.
이 법안은 정부·여당의 주류 방향과도 다릅니다. 정부는 장특공제를 유지하되 비거주자의 공제율을 축소하는 쪽이고, 이 법안은 장특공제 자체를 없애는 쪽입니다.
실제로 세법 개정이 어떤 방향으로 될지에 대해서는 조금 더 기다려봐야 할 것 같습니다. 그러나 한 가지 확실한 건, 이제 1주택자도 마음 놓고 있을 수는 없다는 점입니다.
비거주 1주택자, 대출도 막히나요?
이 질문에 대한 답은 "아직은 아닙니다. 그러나 예고는 됐습니다."입니다.
Vol.6에서 다뤘던 가계부채 관리방안(4월 1일 발표)을 다시 보겠습니다.
이 방안에서 금융위원회는 다주택자 대출규제와 함께, 비거주 1주택자에 대해서도 이런 문장을 남겼습니다.
"투기적 목적의 비거주 1주택자 대출규제방안도 추후 발표 추진"
구체적인 시행 시기와 내용은 아직 확정되지 않았습니다.
다만 언론 보도에 따르면 비거주 1주택자의 전세대출 공적 보증 차단, 기존 전세대출 만기연장 불허 등이 검토 중인 것으로 알려져 있습니다.
이르면 2분기 내 발표될 전망입니다.
지금 시점에서 비거주 1주택 보유자라면, 아래의 사항들을 확인해보시는 것이 좋겠습니다.
첫째, 비거주 사유를 증빙할 수 있는지. 직장 이전, 자녀 학교, 부모 봉양 등의 사유가 있다면 관련 서류를 미리 준비해두시기 바랍니다.
둘째, 양도 시기를 검토하세요. 장기보유특별공제가 실제로 개편된다면 1주택자라 하더라도 양도소득세를 줄일 수 있는 방법이 많이 줄어들게 됩니다.
셋째, 전세대출이 있다면 만기 도래 시점을 확인하세요. 비거주 1주택자에 대한 대출규제가 시행되면 전세대출 만기 연장이 어려워질 수 있습니다.
확실한 건, 지금까지 '1주택이니까 괜찮겠지'라고 생각했던 시대가 빠르게 바뀌고 있다는 것입니다.
각종 뉴스와 SNS에서 단편적인 내용을 계속 접하다 보면 혼란만 가중됩니다. 전체 그림을 보면서 내 상황에 맞는 판단을 하시는 것이 중요해진 시점입니다.
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