안녕하세요, 부동산 전문 김도일 세무사입니다.
오늘('26.4.9) 아침 10시, 재정경제부와 국토교통부에서 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료에 대한 보완방안 보도자료가 발표되었습니다.
이전 뉴스레터(Vol.3 | 다주택자 중과세 유예와 토지거래허가)에서 다뤘던 내용의 후속 보완안입니다.
핵심만 먼저 말씀드리겠습니다.
5월 9일까지 토지거래허가를 '신청'만 해도 중과세를 피할 수 있게 됩니다.
기존에는 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금까지 받아야 했는데, 이번 보완안으로 조건이 상당히 완화되었습니다.
아직 시행령 개정안이 확정된 것은 아니지만, 내일(4월 10일)부터 입법예고가 시작되고 4월 내 공포·시행을 목표로 하고 있기 때문에 빠르게 공유드립니다.
왜 보완이 필요했나요?
Vol.3에서 정리해드렸듯이, 다주택자가 중과세를 피하려면 5월 9일까지 매매계약을 체결해야 했습니다.
문제는 토지거래허가입니다.
토지거래허가구역에서는 매매계약 전에 반드시 시·군·구청의 허가를 받아야 합니다.
그런데 이 허가 심사에 약 3주가 걸립니다.
최근 토지거래허가 신청이 급증하면서 처리 속도가 지역별로 들쭉날쭉한 상황까지 겹쳤습니다.
결국 4월 중순 이후에는 매수자를 구해서 허가 신청을 하더라도, 5월 9일까지 허가가 나올지 불확실한 상태가 된 것이죠.
매도 의사가 있는데도 행정 절차 때문에 중과세를 맞게 되는 건 불합리하다는 지적이 나올 수밖에 없었습니다.
핵심 변경: "계약 체결"에서 "허가 신청"으로
이번 보완안의 가장 중요한 변경점은 중과 배제의 기준 시점입니다.
| 구분 | 기존 (2.12 발표) | 보완안 (4.9 발표) |
|---|---|---|
| 5월 9일까지 | 매매계약 체결 및 계약금 수령 | 매매계약 체결 및 계약금 수령 or 토지거래허가 신청 |
| 양도 기한(강남3구·용산) | 계약일부터 4개월 내 | 계약일부터 4개월 내 (9월 9일까지) |
| 양도 기한(위 외 조정대상지역) | 계약일부터 6개월 내 | 계약일부터 6개월 내 (11월 9일까지) |
정리하면 이렇습니다.
토지거래허가구역 내 다주택자라면:
- 2026년 5월 9일까지 토지거래허가 신청
- 허가를 받고 매매계약 체결
- 기존 조정대상지역(강남구·서초구·송파구·용산구) 주택은 계약일부터 4개월 내 양도 (단, 9월 9일까지로 한정)
- 신규 조정대상지역('25.10.16 지정) 주택은 계약일부터 6개월 내 양도 (단, 11월 9일까지로 한정)
이 요건을 갖추면 양도소득세 중과가 적용되지 않습니다.
실거주 의무도 유예
토지거래허가구역에서 매수하면 원칙적으로 4개월 이내에 실거주를 시작해야 합니다.
그런데 다주택자가 파는 집에는 대부분 세입자가 살고 있죠.
Vol.3에서도 이 부분이 가장 큰 걸림돌이라고 말씀드렸습니다.
이번 보완안에서는 이 문제도 함께 다루고 있습니다.
아래 조건을 모두 충족하면 실거주 의무와 전입신고 의무가 유예됩니다:
- 다주택자가 제3자에게 임대 중인 주택을 매도
- 매수자가 무주택자일 것
- 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청할 것
유예 기간:
| 의무 | 유예 기한 |
|---|---|
| 실거주 의무 | 임대차계약상 최초계약종료일까지 (최장 2028년 2월 12일) |
| 전입신고 의무 (주택담보대출) | 대출 실행일로부터 6개월 또는 임대차계약 종료일로부터 1개월 중 더 늦은 시점까지 |
내일 입법예고, 4월 내 시행 목표
이번 보완안은 소득세법 시행령과 부동산거래신고법 시행령 개정을 통해 추진됩니다.
내일, 4월 10일부터 일주일 간 입법예고 기간을 거쳐 4월 중으로 시행령 공포가 되는 것을 목표로 진행 중이라 합니다.
아직 입법예고 전이기 때문에 세부 내용이 변경될 가능성은 있습니다.
단, 보도자료에 구체적인 요건과 기한이 명시되어 있고, 재정경제부·국토교통부·금융위원회가 함께 발표한 만큼 큰 틀이 바뀔 가능성은 낮다고 봅니다.
시행령 개정안이 확정·공포되면 조문 단위로 다시 한번 정리해드리겠습니다.
확실히 이번 정부에서 서울 핵심 지역의 집값 잡기에 상당히 신경을 쓰고 있는 것 같습니다.
그러나 이런 하락 기조가 장기적일지, 단기적일지는 지켜봐야할 것 같습니다.
다주택자 분들이 지금 시점에서 기억하셔야 할 것은 딱 하나입니다.
5월 9일까지 토지거래허가 신청 하면 중과세가 안 될 수 있다
시간이 많지 않습니다.
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