안녕하세요. 지금까지 여러 물건들을 많이 봤지만 이번 물건은 조금 특별한 경매물건입니다. 바로 지금의 아내와 함께 실제 임장을 가서 집주인과 대화를 나누어본 물건인데요. 막다른 곳에 위치한 시골집이었고 경매 물건 주변에서 아주 큰 오리 두마리가 우리를 향해 다가왔던 평온한 시골마을 자체였습니다. 해당 물건은 춘천지방법원 강릉지원 관할법원에서 진행된 물건이었고 1번의 유찰과 1번의 불허가를 거친 물건이었습니다. 자세한 내역은 아래와 같습니다.
![[그림1-1] 물건 이미지](https://cdn.maily.so/202208/espeall/1661427093715916.png)
감정가 44,857,890원에 경매에 나왔고 매각물건은 토지및 건물 지분 매각이었습니다. 물건은 주택이었는데 지어진 지 100년 된 오래된 건물이었다고 하였는데 들어오셔서 거주하신지 약 50년된 곳이었다고 합니다. 50년 전에 리모델링을 하셔서 고쳐서 사용을 하셧고 건물면적 , 토지면적 각각 16.67㎡ , 193.64㎡ 였습니다. 사건접수는 `21년 5월물건에다가 매각기일 1차 `22년 3월 21일 유찰이 되었네요. 한달뒤인 4월 25일 최저매각가격인 31,401,000원으로 시작해서 41,000,000원인 감정가의 91.4%로 낙찰이 되었는데 어떠한 이유에서인지 불허가가 났습니다. 경매에서 불허가가 나오는 경우는 크게 2가지입니다. 법원의 매각 절차상 하자 혹은 최고가 매수신고인의 하자입니다. 정리를 하자면 아래와 같습니다
1. 법원의 매각 절차상 하자
- 경매사건에 딸린 부속물이 감정평가에서 제외된 경우
- 경매사건의 이해간계인에게 경매와 관련한 사항을 제대로 전달하지 못한 경 우
- 해당 부동산의 면적이 실제와 크게 차이 나게 공고되거나 부동산의 일부가 아예 누락된 경우
- 선순위임차인이 법원 자료에 누락되어 낙찰자가 임차인의 보증금을 떠안게 되는 경우
- 감정평가금액이 현재의 시세와 많은 차이가 나서 감정평가를 다시 해야 하
는 경우
- 해당 경매 물건의 매각 시 개별매각 혹은 일괄매각이 유리함에도 그 반대로 진행한 경우
- 경매의 매각기일이 잘못 공지되거나 누락된 경우
2. 최고가 매수신고인의 하자
- 빚을 진 채무자가 입찰하여 최고가매수신고인이 된 경우
- 이전 경매에서 낙찰을 받았으나 잔금을 납부하지 않는 사람이 다시 입찰하
여 최고가 매수신고인이 된 경우
- 재경매로 나온 경매물건의 보증금이 20%임에도 보증금을 10%만 낸 경우
- 미성년자, 한정치산자, 금치산자 등이 최고가 매수신고인이 된 경우
- 입찰표를 잘못 작성한 경우
- 농지취득자격증명원을 매각결정기일까지 제출하지 않은 경우
위 같은 경우에 포함되서 불허가 받은 경매물건이라 생각하시면 됩니다. 제가 임장을 갔었을때 집주인이신 분이 농지취득자격증명원은 있냐고 강조를 하셔서 이전 낙찰자가 불허가 사유에 해당이 되는게 아닌가 생각됩니다. (자세한 내역은 경매 3계 033-640-1133 에 문의하시면 됩니다).
아래는 법원 집행관이 찍은 물건사진들입니다. 건물과 토지들이 찍혔습니다.
![[그림1-2] 물건 이미지](https://cdn.maily.so/202208/espeall/1661428130672829.png)
![[그림1-3] 문건처리내역](https://cdn.maily.so/202208/espeall/1661428828923008.png)
[그림1-3]을 확인해보면 `22년 6월 3일 매각결정기일/매각허가결정이 떨어진날 최고가매수신고인 농지취득자격증명 제출이 된 것을 확인할 수 있습니다. 그 이후 한달이내로 지급해야하는 완납을 `22년 6월 17일날 한 것을 확인할 수 있습니다. 이로써 이 물건은 낙찰자한테 넘어간 것을 확인할 수 있습니다.
과연 우리는 이 물건이 깔끔한 물건이었냐를 살펴봐야 합니다. 권리분석을 하다보니 아래와 같은 까다로운 점을 발견했었습니다. 바로 지분 매각이었습니다. 기분 2/11에 대한 점입니다. 즉 소유주가 5명이라는 것입니다. 5명의 지분중에 1명의 지분이 경매에 나온것입니다.
![[그림1-4] 물건 이미지](https://cdn.maily.so/202208/espeall/1661429548950573.png)
그래서 어떤 사람들이 소유하고 있는지 확인을 해보았고 등기부등본인 (갑구)를 확인을 해봤더니 아래와 같은 사실을 발견할 수 있었습니다.
![[그림1-5] 물건 이미지](https://cdn.maily.so/202208/espeall/1661429704062600.png)
[그림1-5]에서 1.소유지분현황 ( 갑구 ) 보이실까요? 5명이 나오네요. 임장을 가서 집주인께 여쭤보니 상속받은 집을 네형제가 나눠가진것이었고 최길자라는 분은 지인 소유로 지분이 확인할 수 있었습니다. 큰 아들이 사업을 하시다가 신한카드사에 카드빚을 못 갚아서 강제경매에 넘어간 물건이라 딱한 사연을 들을 수도 있었고 직접 큰아들과 통화를 해서 낙찰을 받아볼까 생각을 했던 물건이었습니다.
구체적인 설명이 필요하다면 아래 제 블로그를 통해서 댓글 남겨주세요 :)
☆★성진이의 블로그★☆
https://blog.naver.com/espeall
댓글
의견을 남겨주세요